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작년에 이어 올해도


정부는 한달에 한번 꼴로

대책을 발표할 정도로 전세난이 계속되고 있다.



매물구하기 또한 어려운 현실에서

차라리 매입을 고려하는

무주택자들은 집값의 향방이 궁금 할 수 밖에 없다.



지금의 전세난과 맞물려


정부가 선택해야 하는 정책은

공급 확대 규제완화 금융지원 조세지원 등

시장을 활성화 시키는 수단 밖에 없다



이러한 전제하에 집값에 영향을 주는 요소들과

선행지표들을 분석하면

좀더 자신있는 판단을 할 수 있으리라고 본다





1. 전세가 상승



전세가가 2009년이후 3년째 오르고 있다


이제 전국 평균적으로 매매가의 60%를 넘어서고 있다


일반적으로 전세가가 매매가 대비 60% 이면

주택 수요자들이 전세에서 매매로 돌아서는

변곡점이 된다는 것을 과거의 경험에 비추어 봐도 알 수 있다.





2.시중부동자금




글로벌 금융위기 극복을 위해

공급한 과잉 유동성에 의해

시중에 떠도는 단기 부동자금 규모는

대략적으로 700조를 넘는 것으로 금융 전문가들은 보고 있다




여기에 보금자리주택사업 지방분권사업 등으로


1000조원을 육박할 것으로 추측 되고 있다



그리고 달러의 양적 완화에 의해

해외 자본들이 국내로 밀려들고 있으며


이 자금들은 아직은

주식과 채권시장에만 머물고 있지만




부동산 시장이

회복되는 신호가 보이면

모두 이동할 것이다




또한 2009년 긍융위기 극복을 위해


시행된 금리 통화 환율등 금융정책이


경제 전반에 본격적인 효과가

나타나는 시기는 2년 이후 이며


그 다음 부동산시장으로 파급된다


즉 대략적 기간은 3년으로 본다





3.입주물량감소와 인허가 수




올해 전국에서 입주하는 아파트 물량은

19만 가구로 지난해 입주물량 31만 가구 보다는

12만 가구가 적다




또한 지난해 주택건설 인허가 실적은


약 23만 건으로 2008년 이후

3년 연속 감소해 오고 있으며



연간 평균 주택공급량

약 32만 가구에 10만가구나 모자란다



이것은 향후 5년까지 입주물량이

감소한다는 것을 의미하고 있다





4.물가와 원자재가 폭등




달러 인플레에 의한 석유 곡물 철강등

원자재 가격이 계속 폭등하고 있다



이것은 생필품 뿐만이 아니고

건축원가 상승등으로 수요공급량에 상관없이

전반적인 인플레를 유발할 것이고


원인이 해외발 이기 때문에



금리인상으로 통제되지 않으며


화폐가치 하락에 따른

고정자산의 가치상승은 자동적으로 이루어진다





5.보금자리 정책의 수정




지금의 전세난으로

향후 공급되는 보금자리 아파트는

임대물량을 늘린다고

정부에서 이미 발표 하였으며


이렇게 될 경우 분양물량은 당연히 감소하고


자금마련이 어려워지고

사업자체가 지연되는 것이 불가피해 진다



또한 분양신청 대기자들이

매매시장으로 돌아서서 수요가 더욱 늘어난다.





6.소형주택 수요의 증가




전세 매매를 막론하고

소형 주택 수요가 지속적으로 증가하고 있다


이 수요층은 대부분 1,2인 가구이고 젊은 세대들이다


이들의 특징은 주거와 교통의

편리성을 중요시하며 따라서 도심지역을 선호한다


그러나 도심지역에는 1:1전후의

재개발외는 더이상 주택용지가 없다


또한 이들은 면적을 넓혀가기 위한

잠재적 수요자로 항상 대기 하고 있다



6 결 론




주택시장에 아직 상승기조가 나타나지 않는 이유는

글로벌 경제가 불안하고

이것에 영향을 받는

국내경제가 안정도지 못하고 있기 때문이다



주택을 구입하는 시기를 판단하는 것은

시장 상황 뿐만 아니고



개개인의 자금사정과 직장 자녀학업등


여러가지 요소들을 두루 고려 해야 하지만


이렇게 하다가 시기를 놓치는 경우가 많다




그래서 남들보다 한발 앞서 결정하는 지혜가 필요하다.




2013년이면 총선 대선이 끝나고

새정부는 정권초기 공약을 실천하고


경제 살리기에 총력을 기울이는 시기이다


따라서 이런 시점에 맞물려 위에

언급한 요소들이 상호 작용하게 되면



그동안 정중동 해온 부동산시장도 힘을 받을 것이다