부동산 정보포털에서 거래포털로!

저는 경제학자가 아닙니다


현재 우리나라 경제에 대한

스펙도 정확히 알지 못합니다




다만 총론적인 측면에서

거시적인 지표들이 좋아지고 있다는 정도


그러나 실업률이 높아지고

단기적으로 금리가 인상될 것이라는 정도



어려서부터 주식과 부동산을


투자해 보았던 경험을 되살려 보면



가령 꼭지를 100으로 보고


바닥을 0으로 수치한다면


모든 사람들이

사자 사자 할때가 88-94 정도 의 과열

(이렇게 부리나케 사면 바로 떨어지진 않고

단기적으로 3,4정도 더 고점을 찍고 바로 다운


- 80에서 일시적 하락멈추고 있다가

다시 특별한 호재 없다면 다시금 하락


- 이동평균선 이탈하면서 추락

60-70 % 까지 추락후 완만한 혼조세 기록)




모든 사람들이 팔자팔자 할때가 15-20 정도 의 침체

(이후 10 정도 의 저점을 찍고 터닝 포인트 기록

- 이후 반등 반등

- 이후 30에서 일시적 반등 멈추고 조정

- 조정 거치면 다시금 40-50%까지는 다시금 반등 후 혼조세

- 추후 추이를 지켜보는 형국)





결론적으로 이야기하면


모든 사람들이 사자고 할때가

좋은 매도시기였던 것이었고



모든 사람들이 팔자고 할때가


좋은 매수시기였던 것이다


바로 이러한 것을 우리가 경험칙이라고 한다






특별한 악재가 없는 이상


지금부터라도 서서히

매수 타이밍을

고려해보기를 강력히 권하고 싶습니다


특히 경매시장에서

지금처럼 매수하기가

수월한 시기가 자주 오지 않음을 말하고 싶습니다.



지속적으로 이야기 하자면

지금의 시세보다만 10 % 정도만 싸게 사두자

그리고 2-3 년 정도 기다리자

최소 20-30 % 의 수익을

올릴 수 있을 것이라는 감이 온다




이글을 통해서

느낌 즉 감을 통해

막연히 매수 또는 매도하라고 권하여

혼란을 주고자 하는 마음이 추호도 없습니다




다만 오랜 기간 추세를 지켜본

경험칙으로는

지금이 매수 타이밍 이라는 것 입니다




특히 올 하반기 부터

정부여당 의 규제완화 가 본격화되고

경기 부양책이 쏟아져 나오면서


부동산 경기가 반등 할 것이라는

전문가들의 견해가 많습니다




그러나 중요한 것은

이미 장이 반등하는 시점에

매수할려고 한다면


이미 타이밍으로는 늦은 것 입니다.


선취매가 필요한 시점............



특히 아파트로 치면

중소형 아파트에 대해서

낙찰가율 85% 밑으로만 살수 있다면

이보다 좋을 순 없고



대형아파트에 대해서는

낙찰가율 80 % 밑으로만 살수 있다면

역시 이보다 좋을 순 없다고 생각 합니다


이미 수익형 부동산의 낙찰가율은

아무런 의미가 없어졌습니다


오히려 시세보다 높게

낙찰을 받는 케이스가 많아졌습니다


임대료 즉 Rent를 연 7 % 정도의 수익률을

목표치로 해서 매수하는 사례가 많아졌습니다.

이미 시세는 없다는 이야기다





예금 금리보다 최소 2 배 의 수익이 난다고 하는 측면에서

임대료수준과 임대수요가 많은 곳에서의

오피스텔등의 낙찰가율은

당분간 떨어지지 않을 것 같습니다


더불어 최근 강남 3 구를 비롯한

서울의 많은 아파트들에 대한 일반매매가

거의 이루어지지 않으면서

패닉 상태라 칭하는 전문가들이 많습니다

수요가 실종되었다는 이야기다




그러나 업을 하는 입장에서 보면

실상은 전혀 다릅니다

수요가 없는 것이 아니라

관망하고 있는 것 입니다 ..........




여전히 수요가 대기하고 있다고

보는 것이 가장 정확 합니다


막연히 불안해하고 있다

또는 자신이 없다


그러나 그러한 대기적 수요자들이

서서히 하나둘씩 이러한 이야기를 시작 합니다


이제 서서히 사야하는 것 아닌가

이제 서서히 사야하는 것 아닌가

미래를 정학히 예측하기란 어렵다

그 누구도 정확히 예측할 수 없다



다만 여러 가지 경제적 지표 내지는


스펙을 보고 어떻게 될것이라는

큰 가능성을 두고 투자를 하게 마련 입니다


주위에 많은 투자자들을 보자


과연 어떠한 기폭제가 언급되어

부동산 경기가 터닝 포인트를 가질까 궁금 합니다


그러나 중요한 것은 이시점이

분명 매도 시점이 아니라

매수 시점이라는 것에 강한 느낌을 가지게 됩니다



현재 한국의 부동산 시장은 언론의 보도처럼

모두 비극적이며 비관적이지 않습니다.



지방은 가격도 상승하고

분양도 다시 되기 시작했습니다.


세종시 주변

노은,오송,오창,청주 지역은 지금 급등세입니다



물론 수도권의 상황은 좋지 않습니다.


반면에 전반적으로

전세시장이 폭등하고 있습니다.



만약 지금 시점이 일본식 장기침체기라면

무주택자든 누구든 부동산을 매수해서는 안됩니다.

상승과 하락을 반복하며서

지속적으로 흘러 내릴것이기 때문입니다.



하지만 인구는 현재 증가하고 있습니다.

( 나중에 감소할것입니다. 지금이 아닙니다.

2019년에서 더 늦추어 졌습니다.)

생산활동인구도 증가하고 있습니다.

2016년 까지는 지속적으로 증가합니다.



현재 부동산의 공급이

금년부터는 몇년간 대폭적으로 감소할것으로 보여집니다.

이런 상황에서 공급을 할 건설사는 적습니다.


게다가 최근들어 PF 대출 연체율이 급등하고 있습니다.


부동산에 자금을 대는 금융권이

자금을 공급하지 않을것입니다.


한국의 부동산 건설은

남의 자금을 빌리지 않고서는

공급을 하기가 힘든 구조입니다.



가계부채 연체율이 0.4 % 입니다.

정말 안정적입니다.


언론에서 별별 안좋은 기사가 떠돌아도

연체율이 1 % 을 넘지 않습니다.

아이러니의 극치입니다.



연체율이 높아지려면 많은 사람들이

일자리를 잃어야하고

소득이 줄어야만 합니다.



최근에 이상한 통계들이

나오기 시작하였습니다.

일자리가 늘어 나고 있다는 것입니다.

고용이 는다는 것은

소득을 가진 사람들이 는다는 것입니다.



또한 소득이 증가하고 있다는 것입니다.

감소하는것이 아니고 다시 증가하고 있습니다.

비관론과는 다른 현상입니다.



한국의 GDP 가 증가하고 있습니다.

수출이 늘고 있습니다.


부동산의 가격은

GDP의 다른 표현이라고 말씀 드렸습니다.



최근 들어 돈들이 최하층으로도

퍼진다는 통계도 나오기 시작하였습니다.



인구가 증가하고 고용이 늘고 소득이 늘고 GDP가 증가하고

돈이 하층으로 퍼지기 시작하는데 연체율이 늘까요?

그럴수는 없습니다.



물론 유럽이 무너지고

미국이 무너지고

중국이 무너진다면

나중에 그럴수도 있을지 모릅니다.


하지만 이것은 너무나 극단적인 비관론입니다.



이 비관론이 가능성이 있으려면

경기에 선행하는

주식시장이 무너져야합니다.


허나 증권시장은 1650을 바닥으로

서서히 회복 추세 입니다


게다가 한국의 주식시장은

외국인이 마음대로 하는 시장입니다.


그 분들이 한국시장을

비관적으로 보고 있지 않다는 말도 됩니다.



2006 년 하반기에 부동산 시장이 상투를 친후,


4 년이 경과하였습니다.

어느정도 기간 조정이 끝나가고 있다고 생각합니다.




실거래가로 따지면

가격조정도 어느정도 된것같습니다.




지금부터 올하반기까지를

최고 의 매수 타이밍으로 봅니다.





집에 대한 미련이 없고

전세나 월세로 사시겠다면

그것도 좋은 것입니다.

인생관이 다를뿐입니다.



하지만 계속 하락할줄 알았던

부동산 시장이 상승하기 시작하고

그 기간이 길어지자


그때서야 매수를 한다면

그것은 인생관이 아니라 부하뇌동입니다.



만약 부동산 시장이 상승하고

상승이 어느정도 지난 다음에

매수를 한다면

매도자들의 매물받이가 될뿐입니다.



중대형으로 어서 갈아타세요

부동산 시장에 행운이 다가 오고 있습니다