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지금의 전세난과 맞물려

정부가 선택해야 하는 정책은


공급 확대 규제완화

금융지원 조세지원 등

시장을 활성화 시키는 수단 밖에 없습니다.



이러한 전제하에 집값에 영향을 주는 요소들과


선행지표들을 분석하면

좀더 자신있는 판단을 할 수 있으리라고 봅니다


1. 전세가 상승

전세가가 금융위기 이후 34 개월째 오르고 있다

이제 전국 평균적으로 매매가의 60 % 에 육박하고 있다

일반적으로 전세가가 매매가 대비 60 % 이면

주택 수요자들이 전세에서 매매로 돌아서는

변곡점이 된다는 것을 과거의 경험에 비추어 봐도 알 수 있다.


2.시중부동자금



글로벌 금융위기 극복을 위해

공급한 과잉 유동성에 의해

시중에 떠도는 단기 부동자금 규모는

대략적으로 800조를 넘는 것으로

금융 전문가들은 보고 있다


여기에 보금자리주택사업



지방분권사업 등으로 1000 조원을

육박할 것으로 추측 되고 있다



그리고 달러의 양적 완화에 의해


이미 국내로 밀려든 자금들은

아직은 주식 채권시장에만 머물러 있지만



부동산 시장이 회복되는 신호가 보이면 모두 몰려들 것이다



또한 금리 통화 환율등

금융적 요인들이 경제 전반에

본격적인 효과가 나타나는 시기는 2 년 이후 이며

그 다음 부동산시장으로 파급된다

즉 대략적 기간은 3 년으로 본다





3.입주물량감소와 인허가 수



올해 전국에서 입주하는

아파트 물량은 19만 가구로

지난해 입주물량 31만 가구 보다는 12만 가구가 적다



지난해 주택건설 인허가 실적은

약 23 만 건으로 2008 년 이후 3 년 연속 감소해 오고 있으며

연간 평균 주택 공급량 약 32 만 가구에 10 만가구나 모자란다

이것은 향후 5 년까지 입주물량이 감소한다는 것을 의미하고 있다






4.물가와 원자재가 폭등




달러 인플레에 의한 석유 곡물 철강등

원자재 가격이 연초부터 폭등하고 있다


이것은 생필품 뿐만이 아니고

건축원가 상승등으로


수요공급량에 상관없이 전반적인 인플레를 유발할 것이고

원인이 해외발 이기 때문에


금리인상으로 통제되지 않으며


화폐가치 하락에 따른

고정자산의 가치상승은 자동적으로 이루어진다






5.보금자리 정책의 수정




지금의 전세난으로


향후 공급되는 보금자리 아파트는

임대물량을 늘린다고

정부에서 이미 발표 하였으며


이렇게 될 경우 분양물량은 당연히 감소하고

자금마련이 어려워지고

사업자체가 지연되는 것이 불가피해 진다



또한 분양신청 대기자들이

매매시장으로 돌아서서 수요가 더욱 늘어난다.





6.주택거래 신고건수 증가와 기타지표





2010년 정부의 8.29 대책 이후

작년 12월 6만 3천 건으로


금융위기 이후 최고치를 기록하고 올해도 계속 증가 추세이다


또한 담보대출증가 경매 낙찰가율 상승등의 지표들도

모두 좋아지고 있다


이런 현상들은

시장이 이미 회복되고 있다는 실물지표로 볼 수 있다




7.지방 주택시장의 회복과 시장기능의 흐름



현재 전년대비 지방 집값은 중소소시까지

전지역이 이미 회복 기조를 유지하고 있다



지방 주택시장은

수도권보다 먼저 공급과잉이 되었으며

이후 수도권보다 앞서 침체를 겪었다.



수도권의 경우 공급과잉에 추가하여

고분양가 때문에 아직 가격조정과


수요유발에는 좀 더 조정을 필요로 하지만


전세가 상승과 수요 공급의 랑데뷰 점에 의한

터닝 포인트에 접근하고 있다는 것을 예상 할 수 있다




내년에는 총선과 대선이 동시에 있다.



현정부는 선거에 승리하기 위해

경제 살리기에 총력을 기울이는 시기이다.



따라서 이런 시점에 맞물려


위에 언급한 요소들이 상호 작용하게 되면


그동안 정중동 해온 부동산시장도 힘을 받을 것이다.




주택을 구입하는 시기를 판단하는 것은

시장 상황 뿐만 아니고



개개인의 자금사정과 직장 자녀학업등

여러가지 요소들을 두루 고려 해야 하지만

이렇게 하다가 시기를 놓치는 경우가 많다


그래서 남들보다 한발 앞서 결정하는 지혜가 필요하다.




주식에서 부동산으로 갈아타야 하는 싯점 인 것 입니다


주식은 하락 의 끝이 어디인지 알 수 없고

금괴는 가짜가 많다고 하고

결국 이미 4 년 동안 조정을 끝내고 회복 중인 부동산 뿐 입니다