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“요즘같이 한 5%씩 하락하면 인플레이션을 감안할 때 1년에 10% 이상 손해 보는 것과 같아요. 하루빨리 처분하고 싶습니다.” 2006년 2억원의 빚을 내 서울 송파구 한 아파트에 투자한 하민재(38) 씨는 걱정이 이만저만 아니다. 5%대에서 시작했던 주택담보대출금리가 9%에 육박하고 있기 때문이다. 이로 인해 1년에 1000만원 가까운 추가 이자부담이 발생한다. 더 큰 문제는 아파트 가격 하락으로 인한 이중 삼중의 고통이다. 지금까지 ‘불패의 강남’을 서울 중심으로 설정하고 ‘도심 접근성’으로 아파트 가격을 풀어낸 ‘강남 핵심부 4000만원(3.3㎡당)- 판교, 분당 3000만원 - 용인 2000만원 - 동탄 1500만원’의 공식도 깨진 지 오래다. 강남권뿐 아니라 인근 대단지 아파트와 신도시 역시 마찬가지다. 2006년 당시 서울 양천구 목동의 부동산은 ‘제2의 강남신화’로 통했다. 단지 내 115㎡(35평) 아파트 호가가 13억원을 넘나든 것. 물론 목동뿐 아니라 과천 평촌 용인 등 이른바 ‘버블세븐’이란 신조어가 전국 중산층을 강타했다. 이 같은 이상급등은 뒷심이 받쳐주지 못하자 가파르게 하락했다. 지금 목동아파트 115㎡ 호가는 10억원대지만 실거래가는 9억원대에도 미치지 못한다. 이 같은 하락 원인을 부동산 전문가들은 “주로 샐러리맨이 대다수인 목동 거주자들의 실질소득이 이 가격을 지탱해주지 못하고 있다”고 분석했다. 한마디로 ‘30평대 10억원대를 지탱할 만한 중산층의 부족’으로 생긴 현상이라는 것이다. 그러나 중산층의 대표적 거주지인 아파트 가격이 하락을 시작했다고 해서 한국의 부동산 문제가 해결되는 건 아니다. 오히려 더 다양한 형태의 위기가 퍼지고 있다. 주택담보대출금리 9% 육박 대출자들 “허걱” 수출기업을 위한 강만수 기획재정부 장관의 ‘고환율(고달러, 고유가) 정책’이 내수경기를 침체시켰다는 지적도 있다. “금리가 0.25% 오르면, 통상 주가는 100포인트 정도 빠질 수 있어요.” 메릴린치에 근무하는 허윤석(35) 차장은 최근 급락하는 주가를 보며 이렇게 토로한다. 최근 급등한 금리가 주가에 부담이 된다는 것. 금리가 오르면 주가뿐 아니라 부동산시장도 반응한다. 일단 은행 돈을 끼고 집을 산 중산층 처지에서 주택경기 하락은 치명적이다. 당초 이명박 정부가 내수 진작을 위해 금리를 내릴 것으로 예측했던 중산층의 피해가 클 수밖에 없다. 실수요자들은 “눈 뜨고 당했다”고 호소한다. 현재 주택담보대출금리는 금리가 낮다는 하나은행이 최고 8.73%, 국민은행 역시 8.66%로 두 은행 다 최근 한 달간 1%포인트대 급상승했다. 여타 은행들 역시 연 8%대의 이자다. 주택을 담보로 은행에서 1억원을 빌렸다면 대출금리가 1%포인트 오를 때마다 연간 이자 부담이 100만원씩 늘어난다. 은행이자로 인해 중산층의 지갑은 더 굳게 닫힌다. 현재 ‘강만수 팀’의 입장은 물가가 오르기 때문에 금리 역시 어쩔 수 없다는 것이다. 경제학개론에서도 ‘고유가와 원재료값 상승이 물가를 압박하고, 고물가는 다시 금리인상으로 이어진다’는 게 정설이다. 이는 국내 경기침체의 중요 이유가 된다. 경부축의 붕괴는 무엇보다 강남 이외 지역의 거주환경이 개선된 효과로 해석하는 게 맞아요. 솔직히 예전에는 살 만한 동네가 강남과 경부축밖에 없었잖아요. 아직은 주택에 대한 교체 수요가 충분하고, 우리나라 주택 사정도 양호한 편이 아니에요.” 하지만 부동산 낙관론자인 손 박사의 견해 역시 ‘경부라인 버블’은 어찌 됐든 시장의 작동으로 사라지기 시작했다는 것, 그리고 반등해도 예전과 같은 열광은 없을 것이란 얘기로 요약된다. 우리 부동산에 거품이 끼여 있다는 지적은 어제오늘 얘기가 아니다. 2006년 IMF가 나서서 “부동산 가격이 국민소득 수준보다 지나치게 높다”는 보고서를 내놓기도 했다. 현재 부동산 관련 사이트에는 1990년대의 일본 이야기가 자주 거론된다. 일본의 ‘부동산 불패신화’가 붕괴되자 곧이어 가계부채 급증, 고령화, 저출산, 불황 등 사회악이 창궐했다는 얘기다. “2004년 도쿄도는 ‘다마 뉴타운’을 분양해 300대 1이라는 호응을 불렀다. 부동산 경기가 살아났기 때문이 아니었다. 알고 보니 1993년 6억원으로 제시했던 분양가를 8년 만에 3분의 1인 1억9000만원으로 ‘떨이’했기 때문에 가능한 것이었다. 한국의 신도시들에도 이 같은 모습이 재현될 것 같아 두렵다.” (DC인사이드 부동산 갤러리)