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[이명박 당선자 부동산 공약] <2> 주택담보대출 규제 완화
[2007.12.24 18:12]

아파트 미분양 사태가 수도권으로까지 옮겨붙으면서 지난 10월 말 현재 전국의 미분양 물량이 10만가구를 넘어섰다. 이는 1998년 말 외환위기 직후의 미분양 물량 10만2701가구 이후 10년 만에 최대치다.

이처럼 미분양이 급증한 것은 정부의 과도한 주택담보대출 규제가 주요인이다. 참여정부는 2006년 3·30대책에서 투기지역 내 6억원 이상 주택 구입때 주택담보인정비율(LTV)을 40%로, 6억원 이상 고가주택 분양권 구입때는 총부채상환비율(DTI)을 40% 이내로 제한했다. 이어 같은 해 11·15대책과 올해 1·11대책을 통해 주택대출을 1건으로 제한하고 거의 모든 아파트에 DTI를 40∼60%로 차등화해 돈줄을 더욱 조였다.

이 같은 고강도 돈줄 죄기로 인해 기존 주택시장의 정상적인 거래마저 마비시켰고 신규 분양시장에서도 무주택 실수요자들의 내집마련 기회를 가로막고 있다는 지적을 받고 있다.

■실수요자까지 ‘불똥’…거래 마비

참여정부의 고강도 주택담보대출 규제는 투기세력 차단에는 성공했지만 문제는 실수요자 등의 정상적인 거래마저 막아버렸다는 것이다. 이로 인해 도시 중산층의 실수요자가 직격탄을 맞았다. 실수요자들에게 6억∼10억원대 주택이 많은 서울 강남권, 양천구 목동,경기 분당신도시 등지로의 이주를 가로막았고 이 여파로 집값이 하락하기 시작했다. 상대적으로 소득이 적은 지방의 주택분양시장이 급격히 얼어붙었고 올해 하반기 들어선 수도권까지 미분양 회오리에 몰리고 있다.

문제는 최근의 집값 안정이 수요와 공급이라는 정상적인 시장기능에 기반한 것이 아니라 수요만 차단한 데서 온 비정상적인 현상이라는 것이다.

현도컨설팅 임달호 사장은 “현재 부동산시장은 안정된 듯 보이지만 거래가 사라져 시장이 일시적으로 마비된 것”이라면서 “주택거래를 하는 사람을 모두 투기꾼으로 보고 시장진입을 막는 것은 ‘빈대 잡으려다 초가삼간 태운 격’”이라고 지적했다.

■대출규제 미세조정 필요

이명박 당선자는 주택담보대출과 관련해 구체적인 언급은 없었지만 거래기능 회복을 수시로 강조함으로써 대출규제를 어느 정도 손질할 것으로 예측됐었다. 하지만 최근 이른바 ‘MB효과’로 시장에 규제완화 기대감이 커지자 당분간 ‘현행 유지’ 쪽으로 방향을 잡은 것으로 알려졌다.

하지만 전문가들은 새 정부가 들어서면 제일 먼저 부동산시장부터 정상적인 기능을 할 수 있도록 대출규제는 반드시 재정비해야 한다는 입장이다. 투기세력을 차단하기 위한 대출 옥죄기는 필요하겠지만 무주택자나 1가구 1주택자 중 이주수요 등 정상적인 거래에 대해서는 부분적으로 대출규제를 풀어야 한다는 것이다.

임달호 사장은 “과도한 대출규제는 실수요자들의 시장진입을 막고 오히려 돈있는 큰손들의 시장진입을 쉽게 하는 부작용까지 불러온다”며 “금융권이 과도한 대출에 따른 부실자산 전락을 막을 수 있는 능력이 있는 만큼 대출규제는 금융권에 맡기고 이에 따른 양도차익은 세금으로 거두면 된다”고 조언했다.

현재의 천편 일률적인 주택대출 규제에서 탈피해 투자자와 실수요자로 나눠 금리와 대출금액 등을 세분화해 차등적용할 필요가 있다는 지적도 제기되고 있다.

세중코리아 김학권 사장은 “금융권이 국세청과 연계해 주택대출 서류를 심사할 때 가족구성원과 소득, 주택구입 목적까지 파악할 필요가 있다”면서 “실수요자에게는 6억원이 넘는 고가주택이라 하더라도 대출금액과 금리에서 혜택을 주고 투자자에게는 적은 금액이라도 금리를 높게 적용하는 등 대출규제를 보다 세분화해야 한다”고 말했다.

/kwkim@fnnews.com