부동산 정보포털에서 거래포털로!

앞서 양도세와 종부세 완화에 대한 대안을 피력한 바 많은 공감을 얻었다. 일부 몰지각한 경제파탄론자들을 제외하곤 대부분 시장참여자들의 생각이 아직은 건전하다는 반증이다. 우리가 이곳 토론방에서 서로 아웅다웅 의견충돌을 일으킨다고 해도 근본적으로는 부동산시장이라는 같은 배를 타고 있다. 싼값에 주택을 구입하길 원하는 사람들이나, 집값이 올라 이익을 남기고 싶은 하는 사람들이나 공히 부동산시장이 살아있어야 기회가 있기 때문이다. 하지만 본방에서 무조건 집값 반토막을 외치며 규제나 세금을 완화하면 안된다고 주장하는 일부 몰지각한 인사들은 사실 부동산과는 상관없는 사람들일 것이다. 그들은 부동산시장의 붕괴로 이 사회가 전복되길 원할 뿐이다. 지금 시청 앞에서 광우병을 핑계로 또다시 반미의 촛불을 밝히고 정권 전복을 외치는 - 순수참여자는 거의 빠져 나가고 이제는 수백명 밖에 안 남은 시위대가 바로 그들이다. 그들이 바로 지난 십년 좌파 정권의 그늘에서 독버섯처럼 자라온 친북좌파세력들이다. 이들이 가장 두려워하는 것은 이명박 정권의 성공이다. 그것은 지난 십년 좌파적 정책을 견지해온 김대중 노무현 정권이 잘못됐다는 것을 증명하는 일이기 때문이다. 이제 본론으로 돌아와 규제완화의 대안을 생각해 보자. 사실 지은 지 수십 년이 지난 낡은 아파트를 재건축하는 것은 정부가 앞장서서 해야 할 일이다. 낡은 주거환경을 개선 국민들의 삶의 질을 높여 주는 것이 정부가 존재하는 이유가 아닌가? 그러나 강남 지역처럼 일부 지나친 거품이 문제이기는 하다. 노무현정부가 강남재건축을 막은 이유는 강남재건축이 강남 집값 급등의 중심지였기 때문이었다. 노무현 정부는 강남재건축을 잡는데 실패했다. 강남재건축아파트들은 워낙 좋은 위치와 인프라를 갖춘 곳이기도 하지만 노무현정부의 잘못된 정책도 일조를 했다. 강남재건축은 워낙 예민한 문제가 되어 누구도 섣불리 손을 대기가 어려워 졌다. 만약 강남재건축 규제를 풀어준다면 투기열풍이 다시 재연되면서 일본이나 미국처럼 급속한 거품붕괴로 인한 제2의 IMF 사태가 올 것이 뻔하기 때문이다. 대선에서 규제완화를 외친 이명박 정부가 규제완화를 꺼리는 이유도 여기에 있다. 그러나 규제완화를 하지 않는다고 문제가 해결되는 것은 아니다. 지나치게 억누르면 풍선효과로 인해 엉뚱한 곳이 터지기 마련이다. 요즘 들어 강북이나 수도권의 소외된 지역들이 오르고 있는 것은 바로 강남재건축을 막아서 생긴 자금의 흐름이 왜곡된 현상이기도 하다. 이제 재건축 규제는 더 이상 미룰 수 없는 현안으로 다가왔다. 애초 노무현 정부가 강남재건축을 보는 시각은 두가지였다. 강남재건축이 전국적인 집값 상승의 촉매란 점과 집값 급등으로 인한 불로소득을 차단한다는 점이었다. 결론적으로 두가지 시각이 다 옳았지만 그에 따른 처방은 잘못 되었다. 첫 번째, 강남재건축이 집값 상승의 촉매란 시각은 일면 옳은 점도 있지만, 당시의 저금리, 카드남발로 시중에 풀린 막대한 유동자금, 분양권 전매자유화, 분양가자율화, 주택공사와 토지공사의 공공이익을 외면한 집장사 땅장사 허용 등등 오랜 기간 정책적 미스가 불러온 아주 복합적인 요인 때문이기도 했다. 그러나 노무현 정부는 이러한 정책적 미스를 강남에 모조리 뒤집어 씌워 경제적 양극화로 분노한 서민들의 정서를 달래려고 했다. 또한, 그러한 정책적 미스를 복구하고자 노무현 정부는 뒤늦게 지나친 규제일변도로 정책을 급선회했다. 그에 대한 부작용으로 현재 부동산 시장이 거래실종이란 위기를 맞은 것이다. 한마디로 감기환자에게 폐렴약을 투여해 아예 입원을 시켜 버린 것이었다. 두 번째, 부동산 불로소득을 인정하지 않겠다는 시각으로 종부세와 양도세 강화 그리고 개발이익환수 등이 여기에 해당한다. 양도세와 종부세는 지난 번에 논했으니 오늘은 개발이익환수에 대해 논하겠다. 개발이익의 환수는 결국 기존의 용적율을 높여서 재건축을 하면 남는 용적율만큼 이익이 생기는데 그것을 누가 가져가야 옳은가 하는 문제다. 여기에는 반드시 사회적 합의가 중요하다. 재건축 주민의 입장에서는 내 돈 내고 내 집을 내가 개발해서 그 이익을 얻는데 왜 정부가 간섭을 하는가 하고 억울할 법도 하다. 그러나 애초 낮은 층으로 설계된 용적율을 높여주면 인구가 늘어나 교통이나 교육 문화 환경에 대한 사회적 인프라의 확충이 필요하고, 그것은 결국 세금이 들어가야 하기 때문에 반드시 사회적 합의가 필요하다. 따라서 용적율이 높아져 생긴 개발이익은 반드시 환수되어야 한다. 그러나 개발이익이 아주 없다면 주민들이 재건축 할 이유 또한 없어진다. 바로 지금 이 같은 경우에 처해 있는 것이다. 그렇다면 대안은 결