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도심 주택공급 확대 ‘空約’ 가능성 기사입력 2008-04-23 17:59 거여·마천 뉴타운 사업지역의 한 주민이 23일 부동산중개업소의 매매호가표를 보고 있다. |김문석기자 ㆍ용적률 높이고 규제 풀어봐야 효과 미미 ㆍ집값 불안 역효과… 시행안도 마련 못해 이명박 대통령의 핵심 공약 중 하나인 ‘도심내 주택공급 확대’가 난항에 빠졌다. 대통령 공약이 당초 예상만큼 주택공급 확대효과가 크지 않기 때문이다. 여기에 도심 주택공급 확대를 위해 규제를 완화하게 되면 자칫 집값을 불안케 할 가능성도 크다. 국토해양부 관계자는 23일 “도심내 주택공급을 늘리는 방향으로 정책방향이 잡혔지만 지금까지 구체적 시행방안은 마련하지 못하고 있다”면서 “그 이유는 용적률 상향조정이 주택공급량 확대로 이어지지 않는다는 데 있다”고 말했다. 즉 도심 주택건설 활성화를 위해 용적률을 높여주고 재개발·재건축 규제를 풀더라도 주택의 순증효과는 별로 없다는 의미다. 도심내 주택공급을 늘리기 위해서는 재건축·재개발을 활성화하고 용적률과 층고제한을 푸는 등 규제완화만이 대안이라는 시장전문가들의 주장과는 상반되는 것이다. 국토부에 따르면 서울 강남권에서 재건축 대상 아파트는 13만가구 정도인데 용적률을 지금보다 50% 높여준다고 해도 늘어나는 가구수는 9000가구를 조금 넘는 수준이다. 규제완화로 집값불안이란 대가를 지불하고서도 주택증가율이 채 10%가 되지 않는다는 것. 이는 기존 주택을 헐어 새 아파트를 지을 경우 늘어나는 용적률만큼 주택규모가 커지기 때문에 가구수 증가 효과가 떨어지기 때문이다. 이를 막기 위해서는 소형평형 의무비율을 강화해야 하지만 이는 규제를 더 양산하는 것이어서 시장의 반발을 초래할 수 있다. 그나마 아파트 밀집지역은 다가구·다세대 밀집지역보다 사정이 좋은 편이다. 다가구주택의 경우 1채에 여러 가구가 모여 살지만 주택수로는 1채로 계산하기 때문에 재개발로 생기는 주택수가 기존 가구를 다 수용하지 못하는 경우가 허다하다. 이는 세입자들의 주거불안으로 이어진다. 실제로 관악구 신림뉴타운의 경우 사업 후 가구수는 존치 가구수(2340가구)를 포함해 6885가구로 돼 있다. 반면 현재 주민등록상에 등재된 가구수는 8478가구(집주인+세입자)로 사업 후 1500가구가 갈 곳을 잃게 된다. 종로구 돈의문 뉴타운은 현재 1945가구가 살고 있지만 사업 완료된 후에는 90가구가 늘어나는 데 그친다. 이에 따라 국토해양부가 다세대·다가구 등 서민주택을 지속적으로 확충한다는 계획으로 ‘준사업승인제’를 도입한다고 최근 밝혔지만 근본적 대안이 아니라는 점은 정부도 인정하고 있다. 준사업승인제란 다세대·다가구주택을 20가구 이상, 100가구 미만 지을 경우 놀이터, 관리사무소 등의 시설 설치 기준을 완화해주겠다는 것으로 정부의 광역 재개발과는 원칙부터 맞지 않는다. 역세권 고밀개발도 마찬가지. 초고층 개발로 택지 이용의 효율성은 높아지겠지만 땅값 급등으로 사업성 악화는 불가피하고 이를 해결하기 위해 분양가가 높아지면 중산층의 진입은 더욱 어렵게 된다. 〈 박재현기자 〉