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아파트, 중고가 되면 가격이 얼마나 하락하나?


( 상담인 )

매도할것을 전제로 아파트 구입을 검토중인 20대 회사원 사카모토 타쿠야 씨
(가명, 도쿄·강동구)

買い換えを前提にマンション購入を検討中の20代会社員 坂本卓也さん
(仮名、東京・江東区)




( 답변인 )

FP:오오츠보 후미오

ファイナンシャルプランナー：大坪文夫




10년후에 매도할것을 전제로 아파트구입을 검토하고 있습니다.

아파트는 중고가 되면 가격이 얼마나 하락하는것 입니까?






중고 아파트 값은 주로 건축년수와 입지( 주위의 환경)그리고 층수나 방향,

관리상태등으로 결정되지만 일반적으로 중개를 의뢰한 부동산회사가 거래사례 비교법에 따라 조사하고,

그 조사한 가격을 참고로 매도인이 매각가격을 결정합니다.

거래사례 비교법이라는 것은 같은지역에서 유사한물건의 거래사례를 참고로 가격을 나타내는것이고

가장 큰비중의 아파트가격 판단 요소는 아파트의 건축년수(노후도)가 됩니다.





중고 아파트 건축년수에 따른 아파트 가격하락율은, 일반적으로 건축된지 10년까지는 1년에 1.5%씩 하락,

건축된지 10~20년에는 1년에 2%씩, 건축된지 20년 이상은 1년에 2.5%씩 가격이 하락해 갑니다.

평균 1년에 2%씩 떨어지는 계산으로 전유 면적 1평(3.3㎡)당 단가로 보면 1년에 4만엔씩 하락해 갑니다.

전유 면적 20평(66m)의 아파트,라면, 1년에 80만엔씩 가치가 하락하게 됩니다.


1평당 1년에 4만엔씩의 하락은 입지에 관계없이 도심이나 교외에서도 비슷하게 하락하는 경향이 있습니다.




예를 들면, 전유 면적 20평(66m)의 신축아파트 가격이 도심에서는 4000만엔(평당 단가 200만엔)

교외에서는 3000만엔(평당 150만엔)정도로 분양 하고.

1년에 평당 4만엔정도 하락하는것은 비슷하지만 하락률은 도심에서는 1년에 2%, 교외에서는 2.7%로,

교외의 아파트가 하락율은 2.7%로 높습니다.

도심의 아파트가격은 토지가격의 비중이 높기때문에 하락율은 1년에 2.% 입니다.




도심의 신축 아파트도 건축된지 10년이 지나면 가격이 20%정도 하락 하는군요.

매도할것을 전제로 하고 아파트를 매수한다면 뭔가 대비책은 있습니까?








대응책으로서는 2가지가 있습니다.

하나는 건축년수가 경과해도 아파트의 가치가 하락하기 어려운 좋은 입지에서 물건을 찾는 것입니다.

또 하나의 대응책은 아파트가격 하락분 이상으로 대출원금을 줄여 나가야 할것입니다.

예를 들면, 전유 면적 20평(66m)의 신축아파트를 도심에서 4000만엔(평당 단가 200만엔)으로 매수한 경우

1년에 80만엔(4만엔×20평)씩 가격이 하락하는 계산입니다.

대출 원금상환을 1년에 80만엔 이상으로 설정해 두면 매도할때 원금상환액이 하락분의 차액을 상쇄합니다 .

자금여유가 없으면 어려울지도 모르겠습니다만, 되도록 이런 대응책에 가까운 형태로 구입계획을 검토해 보세요









(답변인, 프로파일)

오오츠보 후미오
경제지 기자 20년경력, 상장기업의 홍보담당으로 전신. 홍보, 선전, IR를 다루다.
2009년 여름부터 프리 라이터, FP로 활동 개시.
비즈니스, 금융, 주택 부동산 분야에서 활약 중. AFP(일본 FP협회 인증 파이낸셜 플래너.)


大坪 文夫

経済紙の記者を20年努めた後、上場企業の広報担当に転身。広報、宣伝、IRを手掛ける。
2009年夏からフリーライター、ファイナンシャルプランナーとして活動開始。
ビジネス、金融、住宅・不動産分野で活躍中。AFP(日本FP協会認定ファイナンシャルプランナー)。



...............본인은 대충 번역만 했을뿐................