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잇단 규제 대못 빼기…부동산 꿈틀댄다
아시아경제 2014.02.20 08:46

전국 아파트값 25주 연속 상승…전세 78주째↑

19일 정부의 주택시장 정상화조치인
이른바 ‘2.19 대책’ 발표로
서울 재정비(재건축ㆍ재개발)시장이 술렁이고 있다.

강남권(강남ㆍ강동ㆍ서초ㆍ송파)재건축 단지들은
시장 심리에 불이 붙었다.

특히 조합원의 이른바 ’순이익‘을 최대 절반까지 회수하는 내용의
재건축 초과이익환수제(이하 환수제) 폐지 발표때문이다.

특히 연내 관리처분이 불투명했던 잠실5단지나 개포1단지 등은 ‘
단비같은 호재’라며 이를 반기는 분위기다.

초과이익환수유예가 올해로 끝나 내년부턴
한 가구당 1∼2억원씩 부담금 폭탄을 맞을 수 있었기 때문이다. 

 
대못 빠졌다’ 환영

잠실 5단지(3930가구) 상가 내 공인중개업소들은
이날 ‘대못 하나가 빠진 기분’이라며 환영일색이었다.

중개사들은
이번 발표는 매수ㆍ매도자 모두에게 호재라고 입을 모았다. 왜일까.

재건축예정 단지에서 집은 곧 조합원 분양권이다.

집을 사들이는 게 투자로 인식되는 이유다.

환수제가 사라지면 매수자에겐 사업종료 후 부담할 ‘미래비용’이 줄어든다.

망설일 이유가 없다.

매도자 입장에선 계속 갖고 있어도
개발이익금을 부담할 필요가 없어졌다.

굳이 빨리 팔 필요가 없다는 게 중개사들의 설명이다.

인근 A공인 김 모 대표는
실제 매도자들은 (더 높은 가격을 받기 위해)매물을 거둬들이고,

매수자들의 입질은 더 세진 것 같다고 분위기를 전했다.

매매시장도 호조세를 유지 중이다.

지난 세 달 간 거래량은 감소추세지만 실거래가는 계속 오르고 있다.

잠실박사공인 등에 따르면 5단지 전체 매매 거래량은
작년 12월(계약기준) 23건ㆍ1월 14건ㆍ2월 9건을 찍었다.

전용 76㎡, 82㎡ 등 전 면적대에서 두달 간 2000만∼3000만원씩 올랐다.

추격매수가 붙었기 때문이다.

박준 박사공인 대표는 “매도자 우위로의 시장 변화가 더 빨리질 것”이라고 내다봤다.

강남구 개포 1단지(5040가구)도 사정은 비슷했다.
이곳은 상가세입자 협의가 덜 끝나 연내 관리처분이 힘든 상태였다.

채은희 개포공인 대표는 “(환수제는) 시장활성화에 있어
가장 큰 심리적 걸림돌 중 하나였다며

현재 매물이 부족해 거래는 줄었지만
대기매수가 꾸준하다.

매수세가 더 강해질 것이라고 전망했다.

이곳도 50㎡형 기준 실거래가가 오르는 등 추격매수세가 생긴 상태다.

이처럼 수혜를 볼 강남권(강남 4구) 재건축단지는 총 5만 2293가구다


-규제 풀린 부동산 시장 가보니…실거래가 오르고 추격매수세 까지

규제 풀자 '재건축' 꿈틀.. 주택시장 생기

정부가 재건축 규제를 대폭 해제하고
수도권 민간택지 전매분양 기간도 단축하는 등

부동산 부양 의지를 재차 천명하자 시장이 즉각 반응하고 있다.


재건축 아파트 매물이 회수되면서 가격이 오르고 있고,

새 아파트를 분양받으려는 수요자들이 늘면서 경쟁률이 치솟고 있다.

건설사들은 올해 분양 물량을 늘리고,
일정도 서두르는 등 분주히 움직이고 있다.

21일 부동산114에 따르면

재건축 아파트값은 1월 첫째주에 0.02% 하락했지만
둘째주(0.14%)부터 상승하면서 2월 셋째주(0.43%)까지 6주 연속 상승세를 기록하고 있다.

반면 일반 아파트값은 2월 첫째주부터 셋째주까지 0.01∼0.03% 상승하는데 그쳤다.

재건축 아파트값은 국토교통부가 지난 19일 대통령 업무보고를 통해
재건축 초과이익환수제 폐지와 소형의무비율 완화 방침 등을 발표하면서 강세를 보이고 있다.

일부 집주인들은 내놓은 아파트를 거둬 들이고 있고,

가격도 높이고 있다.

실제로 강남구 개포동 주공 1∼4단지와 압구정동 신현대 등은

이번주에 500만∼2500만원 올랐다.

강동구 둔촌주공2단지와 명일동 삼익그린2차,

상일동 고덕주공3단지도 500만∼1500만원 상승했다.

하지만 매수자와 매도자 사이의 가격차가 커지면서 거래는 활발하지 않은 상황이다.

서울 반포동 A중개사 대표는 "지난해 말 반포동 한신1차를 재건축한 대림산업의 아크로리버파크가 3.3㎡당 3800여만원에 분양하면서 주변 아파트값을 끌어올린 상태에서 정부의 재건축 완화 방침이 전해지면서 매물이 자취를 감추고 아파트값도 5% 정도 급등했다며

특히 정부 방침대로 소형의무 비율이 완화되면
신반포 3차 등 15층 이하 중층 단지의 재건축사업에도 속도가 붙을 전망이라며 말했다.

분양시장에서도 훈풍이 불고 있다.

현대엠코가 지난해 5월 위례신도시에서 첫 분양한
 '엠코타운 플로리체'의 청약 경쟁률은 평균 1.63대 1에 그쳤다.

청약 경쟁률이 저조하면서 계약을 포기한 사례도 많았다.

하지만 현대엠코가 지난 20일 실시한
위례신도시 2차 엠코타운 센트로엘 청약 접수에서 604가구 모집에 7434명이 신청해
평균 12.31대 1의 경쟁률을 보였다.
2차 엠코타운은 전용면적 95, 98㎡로 국민주택규모(전용 85㎡)를 초과하는 중형으로만 구성됐다.

현대엠코의 한 관계자는
정부가 부동산 규제 완화 추진 의지를 밝히면서
시장 활성화에 대한 기대감으로 청약에 많이 몰린 것으로 보인다며
계약도 무난히 마칠 것 같다고 말했다.

시장 상황이 호전되면서 건설사들도 바빠졌다.

한 대형건설사 관계자는
시장이 움직이면서 분양사업에 속도를 내려고 하고 있다며

부동산시장 침체로 분양을 미뤘던 단지들도 올해 분양할 계획이라고 말했다.

전세자금 대량 방출--->전세가 월세로 전환되는 시기에 전세가율은 가파르게 상승

                                 하우스푸어들은 전세보증금으로 대출금을 상환하고 숨통이 튀었다

                                 따라서 하우스푸어들의 매도물량은 시장에 당초보다 적게 나왔을 것이다

                                 아파트가격 하락을 저지했다고 본다

다주택자 양도세 중과 폐지--->다주택자들이 매도를 보류하도록 해주었다(앞으로 아무때나 팔아도 되니까)

                                          매도물량 감소는 아파트가격하락을 저지했다고 본다

고가 전세자금 대출 중단 및 초저금리 공유형 모기지 대출 대상 확대는

전세수요를 매매수요로 전환시키려는 것임

월세에 대한 세액공제 제도 도입은 월세제도 정착을 받아들이라는 신호임(싫으면 매수하라는 신호)

(우리나라 사람들은 월세제도를 절대로 받아들이지 못할 것임--->결국 매매수요가 될 것임)

재건축 초과이익 환수제도 폐지 및 소형평형의무비율 폐지는

알면서도 내버려 두었던 어거지 정책(반 시장적 정책)은 내려놓겠다는 뜻

DTI LTV 도 재검토하겠다는 것은

주택시장을 살리기 위해서는 못할 것이 없다는 강력한 의지를 표명한 것임

앞으로 상황전개에 따라서는 주택시장에 대한 모든 규제를 철폐할 수도 있다는 것이라고 해석함

주택시장에서 정부정책의 영향력은 막대한 것임