지난 수년간 귀에 딱지가 생길 정도로 ‘전세대란’이란 말이 자주 회자됐다. 전국 아파트 전셋값은 77주째 올랐다. 세입자들은 고통을 호소하고 있다. 부동산 정책도 약발이 떨어지면서 전세시장 불안을 가중시키고 있다. 서민들이 느끼는 전세대란 고통은 어느 정도인지, 전세대란을 해결하기 위해서 어떤 정책이 필요한지 짚어본다.
#이민호(47)씨는 올해초 경기도 의정부시 민락동으로 이사했다. 그는 서울 중계동 은행사거리 아파트에 전세를 살고 있었다. 2년전 80㎡ 아파트에 1억5500만원에 전세로 들어갔다. 집주인이 지난해말 전세값을 5000만원 올려달라고 했다. 인근 다른 아파트를 알아봤지만 전세물량은 거의 없었고 월세로 들어가기엔 부담됐다. 전세값이 2년전보다 1억원넘게 오른 곳도 있었다. 이씨는 슬하에 1남1녀를 두고 있다. 아들이 올해 대학에 입학할 예정이라 추가로 대출 받아 집을 사거나 전세값을 올려주기 힘들었다. 딸은 올해 고등학교에 입학한다. 이씨는 어쩔 수 없이 서울을 떠나게 됐다.
전세가격이 급등하면서 세입자들이 눈물을 흘리고 있다. 전세수요는 계속 증가하고 물량 부족 현상은 지속되고 있다. 집주인들은 전세값을 올리고 월세 전환을 요구하고 있다. 새학기 및 이사철이 본격적으로 시작되는 2월, 전셋집 찾기가 더 힘들어지고 있다.
강북지역 전세값 급등…“비싸져도 구하긴 힘들어”
한국감정원이 지난 13일 발표한 자료에 따르면 지난주 강북 지역 전세값은 0.2% 올랐다. 강남(0.17%)보다 많이 상승했다. 도봉구, 노원구 등 베드타운은 지난달 초에 비해 각각 1.4%, 0.9% 올랐다.
노원구 중계동 3.3㎡당 평균 전세가격은 792만원이다. 같은 지역 매매가격은 1128만원 가량이다. 전세가율이 70%에 이른다. 강북 8학군으로 불리는 중계동 은행사거리 인근 아파트는 더하다. 중계동 청구아파트와 라이프 아파트의 경우 3.3㎡ 당 매매가격 1442만원에 전세가격은 1070만원이다. 전세가율이 75%에 이른다.
이 지역 전세값은 지난 2년간 크게 올랐다. 중계동 은행사거리 인근 라이프, 신동아, 청구2차 101㎡가 약 2년만에 1억1500만원 상승했다. 2012년 3월 당시 전세가격은 3억4500만원이었다. 지난 14일 기준으로는 전세가격이 4억6000만원으로 나타났다. 계약을 갱신하려면 세입자는 1억원 이상 필요하다.
이마저도 구하기 쉽지 않다. 은행사거리 인근 중개업소 관계자는 “현재 청구, 라이프 쪽은 중·소형 아파트 전세가 없고 월세는 보증금 5000만원에 월세가 170만원인 곳이 있다”며 “중·소형은 전세는 거의 없고 월세 마저도 드물다”라고 말했다.
돈 없으면 서울에서 멀어지는 수밖에”
이씨처럼 추가 대출이 어려운 이는 전세값이 낮은 곳으로 이시해야 한다. 이씨가 이사한 의정부시 민락동은 3.3㎡당 전세가격이 455만원이다. 매매거래 가격 평균은 663만원으로 전세가율은 68%에 이른다. 전세가율은 높은 편이지만 서울 노원 지역보다는 전세값이 적다.
서울 인근 경기도 지역 3.3㎡당 전세값은 동두천시, 양주시, 의정부시, 남양주시 순으로 높다. 지난달 기준 3.3㎡당 평균 전세가격은 동두천 272만원, 양주시 314만원, 의정부시 464만원, 남양주시 469만원으로 나타났다. 자금 확보가 어려운 수요자일수록 서울에서 더 멀어질 수밖에 없다.
서울에 전세집을 구하는 김한식(37세)씨는 “전셋집을 알아보고 있다. 전세값이 워낙 올라 월세 전환이나 이사를 고려하고 있다. 서울 인근 신도시도 전세값이 많이 올라 좀 더 외곽으로 가야한다”고 말했다.
전세난은 당분간 개선될 기미를 보이지 않는다. 강남 재건축으로 인해 이주 수요는 2만가구 가량이다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “이사철이 돌아와 당분간 전세값이 안정을 보이기는 어려울 것”이라며 “서울을 빠져나가는 전세 수요자가 많아질 수밖에 없다”고 말했다.
전세잔혹사]① 눈물흘리는 전세난민들…"서울 떠나야 산다"
지난주, 목요일 현오석경제부총리의 발언을 통하여 부
동산바닥론이 더욱 더 가시화 되고 있습니다.
"부동산 시장에 상당한 회복조짐과 거래량도 다소 회복하는 것으로..."라는
현부총리의 발언은 아파트가격 지표의 호전과 함께
부동산경기 회복 기대치를 높이면서 관련된 업종에 훈풍을 불어넣고 있습니다.
부동산관련 대표적인 업종인 건설업종과 관련한
인테리어 등 부수업종들을 어떻게 봐야할지 생각 해 보도록 하겠습니다.
아파트 미분양의 감소 눈에 띄이다.
2008년 글로벌금융위기 전후 1년, 한국 부동산시장에서는 아파트 미분양물량이 급격히 늘어나면서 전국적으로 15만채가 넘어가던 시기가 있었습니다. 2000년대 중반 부동산 호황과 강남불패의 분위기 속에서 여기저기 빈땅만 있으면 분양에 열을 올렸던 건설사들은 대규모의 미분양으로 인하여 고전을 면치 못하였고, 그 당시 시사프로에는 미분양물량을 건설사 직원들이 억지로 떠안았다는 르포가 줄을 이었습니다.
<<미분양주택 수 추이, 2013년 연말기준 61,091채로 크게 줄어들었다>>
하지만 2009년 이후 건설사들의 신규분양감소와 같은 시기에 미분양물량이 천천히 소진되면서 미분양주택 물량은 2008년 최고 16만여채에서 작년 12월 6만1천채로 크게 줄어들게 됩니다.
<<주택매매 가격지수 전년동월비와 주택매매가격지수, 자료 : KB부동산 R-easy>>
이러한 미분양의 감소는 기존주택시장에서도 급매물을 소진시키는 심리적 동인이 되고 결국 주택매매가격의 반등이 작년 여름을 기점으로 진행되게 됩니다.
건설주, 반등이 나오고는 있는데...
이런 분위기 속에서 분양시장이 살아야 주가가 살아나는 건설업종이 2월 들어 반등세가 나오기 시작하고 지난주 후반부터는 강한 상승탄력이 나타나게 됩니다.
<<건설업종의 반등, 2월부터 추세전환을 시도하고 있다>>
오랜기간의 하락이 이어지던 건설업종의 경우, 정부의 정책에 따라 간헐적으로 반등이 나오기는 하였지만, 2008년 이후 누적되어온 PF부실과 해외저가 건설 수주 그리고 체력을 이기지 못하고 부도나는 건설사들의 이슈로 인하여 건설업종지수는 줄곳 하락세를 그려왔습니다.
작년 겨울 이후에도 GS건설관련 대규모 적자 뿐만 아니라 최근에는 삼성물산관련한 해외수주물건에 대한 불안감이 쌓이면서 건설업종은 통 힘을 받지 못하였다가 이번 2월을 넘어서면서 분위기가 살짝 전환된 흐름이 나타나게 됩니다.
건설업종에 대하여서는 5년간의 부동산경기 침체로 인하여 쌓여있는 잠재적 부실을 털어야한다라는 부담이 남아있고, 재무구조가 취약해진 상황이다보니, 비관론과 긍정론이 서로 엇갈리고 있는 현실속에서 부동산경기의 회복기대감이 추세전환을 시도하려 하고 있습니다.
ㅇ 인테리어, 내구재 관련 기업들은 승승장구?
흥미로운 점은 인테리어 및 내구재 관련 기업들의 주가는 그 이전부터 승승장구하고 있다는 점입니다.
<<주택 내외장재 전문기업인 LG하우시스와 KCC의 강세는 작년부터이어지다>>
LG하우시스와 KCC등과 같이 주택에 사용되는 샤시 및 내외장재 관련 기업들의 경우 2013년부터 상승추세가 나타나기 시작하였습니다. 건설사들에 비하여 재무리스크가 없던 이들 기업들은 주택거래량의 증가 기대감에 주가가 움직였고 여기에 실제 지표의 호전이 추세를 유지시키고 있는 형태입니다.
부동산경기가 회복이 가시적으로 나타나게 되면, 자연스럽게 주택거래량의 증가에 따른 이사수요가 늘어나고 되고, 주택구입시에는 자연스럽게 인터리어 수요가 발생되는 특징이 있습니다.
여기에 미분양의 감소세에 따른 신규분양을 추진하려는 건설사들의 계획도 늘어날 가능성이 높다는 점이 이들 인테리어 및 내외장재 관련 기업들의 주가를 견인하였다고 볼 수 있겠습니다.
ㅇ 급격한 호전은 아니어도 분위기는 달라지고 있다.
건설주와 주택내외장재 관련 기업들의 주가의 전환은 지금 현재 부동산 시장의 변화를 반영하고 있습니다.
최근 5년이상, 부동산경기 회복이 짧은 반등으로 그칠 수도 왔기에 아직까지 불확실한 면이 있기는 합니다.
하지만, 주식시장이 글로벌증시와 커플링되어 동반움직이는 것처럼,
부동산시장도 글로벌 메이저국가들이 회복되게 될 때는 한국부동산 시장도 커플링이 된다는 점에서 관련된 기업들의 주가흐름에 대한 관찰과 검토가 이어져야하겠습니다.
마지막으로 부동산시장의 회복전후 국내주식형펀드로의 자금 흐름관련한 자료로 글을 마무리 짓도록 하겠습니다.
굵직하게 국내 펀드 시장으로 자금이 유입되었던 시기와 부동산경기 이슈를 분석한 KDB대우증권의 분석자료를 보게 되면, 부동산시장이 회복되는 과정에서 부동산에 묶여있던 자금들이 풀리면서 주식형펀드로 유입되었던 것을 확인할 수 있습니다.
향후, 이러한 부동산 경기 추이가 관련 업종뿐만 아니라 금융시장 전체에 미칠 영향을 계속 예의주시해야 하는 큰 이슈라 정리내릴 수 있겠습니다.
