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간단히 말해 시장 법칙에 따라 모자라니 오를 수 밖에 없다

아직 봄 이사철이 아닌 계절적인 부동산 비수기임에도 불구하고
 그동안 지속된 전세대란의 여파로 매매시장의 움직임이 심상치 않게 돌아가고 있다.

취득세 영구 인하, 다주택자 양도 소득세 중과 폐지,
수직 증축 리모델링 허용 등 부동산 과열기 시절 만들어진 규제들이 완화되면서
숨죽였던 매수 심리가 살아나는 모양새다.

부동산 114에서 설문조사한 결과
응답자 대다수가 연내 주택 가격이 오를 것이라고 내다봤다.

특히 주택 매매 거래량과 관련해선
응답자 전원이 향후 증가할 것으로 보인다고 답했다.

최근의 매매시장의 움직임은 지속된 전세가격의 상승으로
매매가 대비 전세가율이 전국 평균 60%를 넘어서고 있는 상황에서

전세가율이 70~80%에 이르는 일부지역을 중심으로
저가 매물에 대한 거래가 증가하기 때문인 것으로 추정되고 있다.   

집값 바닥론에 대한 전망이 엇갈리는 가운데

주택의 수급불균형과 전세시장의 불안은
당분간 지속될 것이라는 점은 각종 통계와 전문가들의 공통된 의견이다.

첫째, 2008년 국제금융위기 이후 부동산 시장이 침체되면서
공급부족이 누적되어 수급불균형이 지속될 것이다.

우리나라의 경우 매년 50만 호 전후의 주택이 필요한 것으로 전망되고 있으나,
2008년 국제금융위기 이후 3년간 공급량이 평균치에 비해 많이 부족하게 공급되었다.

아래 표1에서 볼 수 있듯이 2003년~2012년 사이
지난 10년간 전국 주택인허가 실적은 총 4,813,700호로써,
이를 환산해 보면 연평균 481,370호를 공급한 것으로 나타나고 있다.

그러나 2008년 국제금융위기 이후 3년간 연간 37~38만 호 정도를 공급하였다.

이는 연평균 공급량 481,370호를 기준으로 하였을 때 3년간 공급부족분의 합계가 304,800호이다.

특히, 주택부족이 심한 수도권의 아파트 공급량의 경우
2010년 169,137호를 기점으로 2011년 122,372호, 2012년 107,305호,
 2013년 86,323호(예상치)로 점점 줄어들고 있다.

둘째, 전세대란이 일시적으로 그치지 않고 장기화 될 것이라는 점이다.

최근 주택산업연구원 보고서를 보면
수도권 전세난은 향후 8년간 지속될 우려가 있는 것으로 전망하고 있다.

주택산업연구원은 ‘수도권 주택시장 전망과 대응‘ 보고서를 통해
매매 부진, 전세 수요 집중이라는 주택시장의 최근 추세가 지속되면
전세난이 장기화해 매매가격이 상승 반전하고,

전세가율이 안정되는 2021년까지는 임차수요 쏠림 현상이 지속되며
전세난이 이어질 공산이 큰 것으로 전망하였다.

셋째, 매매가 대비 전세가율의 지속적 상승이다.

8월 말 현재 전국의 전세가율은 평균 64.5%로
지난 7월 말보다 0.5%포인트 상승하였다.

이는 지난 2003년 4월 64.8%를 기록한 이후 10여 년 만에 최고치이다.

또한 전세가격 상승세가 이어지면서 전세가율이 대부분 60%를 넘어서고 있으며
서울 일부 자치구는 70% 전후가 되고 있다.

넷째. 미분양 아파트 역시 크게 줄어들고 있다.

전세난에 시달리는 세입자들이 매매가와 전세가가 별반 차이가 나지 않게 되자
차라리 조건좋은 미분양을 매입하는 쪽으로 방향을 잡았기 때문이라고 본다  

강남 재건축사업은 2008년 글로벌 금융위기 이후
재건축시장이 침체된 지 6년 만에 사업에 속도가 붙고 있기 때문이다.

개포주공단지는 시영과 주공2ㆍ3단지가 사업시행인가 가시권에 들어왔다.

지난해 조합을 꾸린 잠실주공5단지는 올해 건축ㆍ교통 통합심의를 거쳐
사업시행인가를 받을 계획이다.

올해 분양시장의 최대어로 꼽히는 가락시영도 막바지 관문인 관리처분인가를 남겨둔 상태다

재건축 이주 수요로 전세대란 조짐

정부의 주택시장 활성화 의지를 반영한 취득세 영구인하와 다주택자 양도세중과 폐지 등의 부동산 정책 영향으로 얼어붙었던 주택시장에 훈풍의 기운이 도는 것으로 나타났다.

KB국민은행 자료에 따르면, 실제로 2014년 1월 KB선도아파트 50지수는 전월대비 0.28% 상승한 것으로 나타났다.

지수가 전월대비 기준으로 5개월 연속 상승세를 보인 것은2009년10월이후 4년 3개월 만에 처음이다.

국민은행 관계자는 “선도아파트 지수가 상승함에 따라 향후 일반 아파트를 포함한 전체 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것”이라고 분석했다.

또 2014년1월 KB 부동산 R-easy 전망지수도 전국기준으로 108.6을 기록, 작년 8월 이후 5개월 연속 100이상을 기록하고 있다.

KB 부동산 R-easy 전망지수는 KB국민은행 시세조사 중개업소의 3개월 이후 주택 가격 변화 예상치를 토대로 KB부동산 알리지가 작성한 것으로 주택시장 현장경기를 체감하는 지표이다. 이 전망 지수는 0~200 범위 이내로 지수가 100을 초과할수록 상승을 예상하는 응답자의 비중이 높다는 것을 의미한다.

지역별로는 서울(110.9), 인천(117.4), 경기(113.5)등 수도권이 모두 110을 넘었으며, 지방 5개 광역시(104.4)와 비교, 수도권 수요자들의 움직임과 시장의 흐름을 반영한 것으로 분석된다.

수도권에서는 그동안 공급과잉 등으로 침체를 벗어나지 못했던 인천(117.4), 경기(113.5), 지역이 서울(110.9)보다 상대적으로 더 높아 주목을 끌었다. 다만 지방 가운데 전북(94.1), 전남(84.5) 등 2개 지역은 여전히 100을 밑돌아 시장 활성화에 좀 더 시간이 소요될 것으로 조사됐다.

국민은행 관계자는 “정부의 부동산관련 규제 완화 , 전세가격 상승에 따른 매매전환 수요, 강남 재건축 단지를 중심으로 한 거래량 증가, 취득세 및 양도세 개편에 따른 매매심리 개선에 힘입어 봄 이사철을 앞두고 매매수요가 점진적 회복이 예상된다고 밝혔다.

서울 아파트값 4주 연속 상승…전세는 75주 연속 올라