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등록일 2014/01/26 | 조회504 | 등록IP 211.***.***.252
이제.. 믿는 사람도 점점 줄어드는거 같네요....
분위기도 확 바뀌고 있습니다...
이미 많은 사람들이 고정금리로 갈아탔기 때문에...
금리가 오르면 아파트 하락이 아니라..
금리가 오르기 시작하면..
고정이율 대출금리도 올라갈테고...
최저금리로 대출 받아놓은 사람이 가장 유리하곘죠..
아파트값도 상승폭이 커지면서..
대출금액도 늘어나야할테고..... 이자도 더 많아지고....
수도권 집값 반등세 뚜렷
규제 풀리고 전셋값 치솟아 매수심리 꿈틀
비수기 이례적 뜀박질…상승세 이어질 듯
지난 25일 찾은 경기 의왕시 내손동 일대 부동산 중개업소에는 비가 오는 궂은 날씨에도 불구하고 내집 마련을 계획 중인 30~40대 실수요자들의 발길이 이어졌다. 이곳은 지하철 4호선 인덕원역과 서울 외곽순환도로가 가까워 맞벌이 부부들이 선호하는 곳이다. 한 중개업소에서 만난 이민호 씨(45·경기 과천시 원문동)는 "작년부터 집주인의 요구로 월세 60만원(보증금 5000만원)의 보증부 월세로 살고 있는데 부담이 적지 않아 전용 59㎡ 크기의 중소형 아파트를 매입할 계획"이라고 말했다.
올 들어 부동산 중개업소에 주택 매입 문의가 부쩍 늘었다. 투자자들이 선호하는 서울 강남권 재건축 단지뿐 아니라 교통이 좋은 수도권 역세권 중소형 아파트에도 발빠른 실수요자들이 움직이고 있다. 덕분에 매매 호가도 상승하고 있다. 설 연휴 이후 거래가 활성화되고 가격 회복세도 가시화될 가능성이 한층 높아지고 있다는 것이 전문가들의 전망이다.
재건축·중소형 상승 주도
최근 들어 재건축 및 대단지에서 가격 상승세가 나타나고 있다. 진원지는 서울 개포지구와 잠실 등 강남권 재건축 단지다. 개포주공 2단지 전용 20㎡는 올 들어 최고 2000만원 정도 오른 4억5000만원에 시세를 형성하고 있다. 가락시영 2차와 잠실 주공5단지도 1000만원 안팎 상승했다.
개포동 소망부동산 관계자는 "재건축 사업이 본궤도에 오르면서 추가 상승 기대감이 커지고 있다"고 말했다. 재건축 조합들은 올해 안에 관리처분계획인가를 받아 연말 종료되는 초과이익 환수 대상에 포함되지 않기 위해 사업을 본격화하고 있다.
서울 강북과 수도권 아파트 매매가도 반등세가 완연하다. 전세가격 급등 속에 실수요자들이 내집 마련에 대한 관심이 부쩍 늘어나서다. 이 같은 관심은 가격 상승으로 이어지고 있다. 서울 창동 '북한산 아이파크' 인근 A공인 관계자는 "작년 가을보다 매매가격이 5000만원가량 올랐다"며 "세입자들이 하나둘씩 사다 보니 호가는 계속 오르는 추세"라고 설명했다.
경기 광명시 철산동 철산주공9단지 전용 39㎡의 경우 2억6000만원 정도에 거래되다 최근 500만~1000만원 상승했다. 철산동 B공인 관계자는 "소형 매물 위주로 매수 문의가 늘어났다"고 설명했다. 수도권 북부 의정부 호원동 우성1차와 민락동 '민락e편한세상'도 1주일 새 500만원 올랐다.
부동산 경기 침체 속에 내림폭이 컸던 중대형 아파트가 회복세를 보이고 있다. 한국감정원에 따르면 지난주 전용 135㎡를 넘는 대형 아파트 가격은 올 들어 처음으로 0.04% 상승했다.
설 이후 매수세 확산 기대
전문가들은 봄 이사철 수요가 본격적으로 움직이는 설 연휴 이후 거래 상황과 가격 상승 여부를 통해 올해 부동산 시장 회복 여부를 판단할 수 있을 것으로 보고 있다. 정부가 무주택 실수요자를 위한 디딤돌 대출과 공유형 모기지 등 다양한 지원책을 쏟아낸 데다 1년 이상 전셋값 상승세가 이어지면서 매매전환 수요가 늘고 있다는 점에서 집값 회복 쪽에 무게중심이 쏠리고 있다.
곽창석 ERA코리아 부동산 소장은 규제 완화로 자산가들의 투자 수요가 눈에 띄게 많아질 것이라면서도 미분양 가구와 신규 공급량 등 수요와 공급에 따라 반등세는 지역별로 차별화될 것"이라고 말했다.
취득세 영구 인하…"집 살까" 문의 급증
아파트 가격은 이미 지난해 말부터 확실한 오름세를 보였다.
특히 입지여건이 좋은 대규모 아파트나 재건축이 확실한 강남권 노후 아파트를 중심으로 가격 상승이 컸다.
Real Estate
정부의 모기지 저리 지원 등 금융 혜택과 취득세 영구 인하 등 부동산 규제 완화로 실수요자의 내 집 마련의 길이 확대되고 있다. 올 들어 실수요자들의 문의가 부쩍 늘었고 거래 의향도 전보다 훨씬 강하다는 게 일선 중개업소의 설명이다.
아파트 가격은 이미 지난해 말부터 오름세를 보였다. 특히 입지여건이 좋은 대규모 아파트나 재건축이 확실한 강남권 노후 아파트를 중심으로 가격 상승 움직임을 보였다.
2007년 거품가격 넘어서는 폭등세 속출"
임대전문 정보회사 렌트라이프(www.rentlife.co.kr)가 국토교통부 실거래자료를 분석한 결과,서울 노원구 중소형 아파트의 대표격인 중계동 중계무지개 50㎡는 지난해 1월에 평균 1억8000만원에 거래됐지만,
12월에는 1억9150만원으로 1000만원 이상 올랐다.
이촌역과 용산가족공원이 인접한 용산구 이촌동 강촌 59㎡도 4억7000만원에서 5억3780만원으로 평균 6000만원 이상 올랐다. 2007~2008년에 2만 가구가 입주한 잠실 재건축 아파트 역시 거래도 많고 가격도 오른 대표 단지다.
리센츠 85㎡는 작년 1월 총 8건의 손바뀜이 있었는데 평균 8억8888만원에 거래됐다.
당시 최고가는 9억원이었으나 12월에는 평균 9억2433만원, 최고 9억7500만원에 매매되면서
현재는 10억원에 매물이 나와있다.
리모델링·재건축 단지도 움직이고 있다.
작년 말 수직증축 리모델링 법안이 통과돼 기대감이 커진 수도권 1기신도시가 조금씩 상승세를 타고 있다.
분당 푸른벽산 131㎡는 작년 1월 5억4950만원에서 12월에는 6억8000만원에 거래됐다.
현재는 7억이하 매물은 사라진 상태다.
재건축 단지의 움직임 역시 가장 먼저 반응하고 분주하다.
개포동 주공1단지 51㎡는 1월 7억3250만원에 거래가 2건 있었다.
12월에는 신고건만 이미 3건, 평균 7억5350만원으로 올랐다.
이주가 완료된 가락시영1차 40㎡도 4억6293만원에서 4억9750만원으로 올랐다.
특히 12월에는 최고 거래가격이 5억500만원으로 5억원을 넘어섰고
1월 중반부터는 5억5천을 호가하는 매물이 나와있다.
올해 상승세 탈 것!
서울 상승폭 커지며 7 주 째 올라
국책 연구 기관 집값 회복 잇단 전망
실물 경기 회복 기대 있는데다
양도세 중과 폐지 등 규제 완화 영향
실제로 올해 첫 달 집값 움직임은 예사롭지 않다.
한국 감정원 조사를 보면, 지난주( 1월 20일 기준) 전국의 아파트 매매가는
한 주 전에 비해 0.09% 올라 21 주 연속 상승했다.
특히 서울은 0.13% 올라 한 주 전 (0.08%)보다 상승폭이 커졌고
상승 기간도 7주째로 늘었다.
한국감정원 관계자는 “올해 들어 아파트값이 꾸준히 상승세를 보이는 것은
지난해 ‘4·1 부동산 대책’에 이어
올해 들어서도 취득세 영구 인하, 다주택자 양도세 중과 폐지 등의
호재에 힘입어 강남권 재건축을 중심으로
투자심리가 조금씩 살아나고 있기 때문이라고 분석했다.
국책연구기관들도
장밋빛 전망을 잇따라 내놓으며 바닥론에 군불을 떼고 있다.
국토연구원은 최근 올해 집값이 전국 기준 1.3%가량 오르고
전셋값은 3% 정도 상승할 것으로 전망했다.
올해는 주택 거래도 늘어나 지난해(85만1850가구)보다 2만여가구 증가한
87만가구 안팎이 거래될 것으로 내다봤다.
연구원은 경제성장률이 지난해 2.8%에서 올해는 3.8%로 상향 조정되는 등
경제 여건이 개선되고,
부동산시장 정상화 정책이 가시화되면서 집값 회복으로 이어질 것으로 봤다.
한국개발연구원(KDI)도
최근 ‘부동산시장 모니터링 보고서’를 통해
지난해 4분기 수도권 주택 매매시장이 바닥을 확인하는 양상을 보였다고 설명하면서
올해는 상승 국면으로 돌아설 것임을 예고했다.
연구원이
지역별 부동산학 교수, 개발 및 금융 전문가, 부동산 중개업자 등을 대상으로 한
설문조사에서는 86명의 전문가 중 51.2%가
올해 주택 매맷값이 지난해보다 오를 것이라고 전망했다.
부동산업계에서는
실물경기 회복 기대감과 규제 완화가 올해 부동산 시장에 적지 않은 영향을
끼칠 요인인 것만은 분명하다고 보고 있다.
특히 다주택자 양도세 중과세 폐지와 취득세 영구 인하는
일반인들의 부동산 소비심리에 상당한 영향을 줄 것이라는 지적이 많다.
거주하는 주택 외에 투자용 주택을 구입하는 데 따른
중과세 부담이 사라진 것은 차츰 주택 구매촉진 효과로 이어질 것이다.
또 나중에 상속이나 증여할 목적으로 주택을 구입하는 사례도 늘어나게 될 것이라고 말했다.
올바른 수도권 집값 전망을 하기위해서는
먼저 왜 지난 5 년간 수도권 집값만 하락했나?에 대한 분석이 정확해야 한다.
지난 이명박 정권하에서 지방집값은 올랐는데 수도권은 계속 하락햇다.
지방은 오르고 수도권만 내리는 이상한 현상이 발생했다.
수도권 하락-지방 상승 현상에 대한 어떻게 해석할 수 있을까?
선대인을 위시한 집값 폭락론자들이 주장하는 근거를 보면 다음과 같다.
1.인구감소
2.젊은 세대의 집에 대한 가치관 변화
3.가계 부채 과대
4.소득대비 집값이 비싸다.
(4가지 근거가 맞는지에 대해서는 이미 다른 글에서 반박했기에 여기서는 다루지는 않는다)
위에 언급한 근거들은 전국적으로 영향을 미치는 변수이므로 그 설명이 맞으려면
지방의 집값도 빠져야 하는데....지방의 집값은 오히려 올랐다.
유독 수도권 집값만 하락한 충분한 설명이 될수 없다.
그래서 나는 폭락론자들의 집값 하락 설명에 동의할수 없다.
그렇다면 '지방집값 상승-수도권집값 하락'을 어떻게 설명할수 있나?
왜 수도권 집값만 하락햇나?????
내 생각에는 3가지 이유 때문이다.
첫째.수도권에만 공급된 보금자리주택 때문이다.
수도권에만 보금자리주택을 공급했다.
기존 아파트의 반값이라는 보금자리주택은 임대와 분양을 합쳐서 무려 55만가구가 쏟아졌다.
55만가구는 엄청난 규모이다. 우리나라 일년 전체 주택 공급량보다도 더 많은 규모이다.
가장 큰손인 부자들은 다주택자 양도소득세 중과때문에 집을 살수 없게 묶여있는 상태에서
기존 집값의 반값으로 로또라 불리는 보금자리주택 공급을 수도권에 퍼붓자 실수요자들은
로또 아파트 기다리느라고 민간 아파트를 사지 않게 되고 수요위축으로 집값이 하락한것이다.
둘째,수도권만 dti 규제를 했기 때문이다.
지방과 달리 수도권은 2009년 9월부터 dti규제를 했다.
2009년까지 오르던 수도권 아파트값들이 2009년 9월달 dti규제를 맞고 하락햇다.
그 이후 계속 하락햇다.dti규제 무풍지대인 지방은 계속 집값이 올랐다.
셋째,도시형생활주택 공급때문이다.
주차장 보유에 대한 의무를 완화하여 도시형 생활주택 공급을 하였다.
도시형생활주택은 2011년 7만가구 2012년에 10만가구가 수도권을 중심으로 쏟아졌다.
(지금은 주거환경악화로 주차장 보유를 강화해서 공급이 줄었다.)
수도권 집값이 하락한 이유는 위에 안급한 3가지 이유때문이다.
보금자리주택 물량홍수, 도시형 생활주택 난립,
DTI규제 3종세트가 수도권 집값을 하락하게 만들었던 것이다.
향후 수도권 집값은 어떻게 될것인가?
수도권 집값 하락시켜온 3가지 변수를 중심으로 살펴보자.
첫째, 로또 아파트로 불리던 보금자리주택은 이제 공급이 끝났다.
이제 수도권에 반값 아파트 공급은 사라졋다.
공급이 줄어들었기에 집값 상승요인으로 작용한다.
둘째, 수도권에만 규제하는 dti규제는 여전히 남아있다.
DTI규제에대해서도 완화해야 한다는 주장이 있다.
한국 감정원은 dti규제 때문에 대출 이자율이 비싼 제2금융권으로 대출이 몰려서
서민들 금융비용만 더 높히는 부작용이 발생하고 있기에 폐지를 건의하고 있다.
집값이 상승하는 지방은 규제안하고
침체를 보인 수도권만 DTI규제를 한다는것도 이상하다.
현재 지방 처럼 LTV규제만 두고
DTI규제는 은행자율로 바꾸는것도 한 방법이다.
만약에 정부에서 dti 규제를 완화한다면
수도권 집값은 올라갈께 불을 보듯 뻔하다.
셋째, 도시형 생활주택이 이제는 공급되지 않는다.
도시형 생활주택의 난립으로 주거환경이 악화되자 정부는 주차장 보유규정을 강화하여 이제는 도시형생활주택 공급이 줄었다. 수도권 집값을 누르던 공급요인 하나가 사라진것이다.
3가지 변수를 중심으로 검토해 볼때 수도권 집값이 더 이상 하락할 요인이 사라졌다.
이에 더해서 내가 보기엔 수도권 집값을 올릴수 있는 2가지 요인이 더 있다.
넷째, 다주택자 양도세 중과 폐지로 부자들이 이제 집을 살수 있다.
집값을 움직이는것은 언제나 상위 20%부자이다.
경제와 집값은 상위 20%가 결정한다.
작년말기준으로다주택자 양도소득세 중과도 폐지되어서 부채없이 부자들이 매수에 참여할수도 있다.
최근에 아파트 80채를 가진 사람이 매수에 들어가고 있다고 한다.
좀 놀랍다...80채를 가지고 있다니
그 사람의 뷰는 수도권이 바닥을 치고 오르기 직전이라고 한다.
최근에 5채를 추가로 매수 했다고 한다.
다섯째,서울 재건축아파트의 이주수요가 늘어나 집값이 오른다.
현재 관리처분을 받은 재건축 아파트 가구수가 2.8만 가구라고 한다.
(관리처분뒤에 대략 1년안에 이주가 이루어진다)
그런데..올해 안에 관리처분을 받으려는 재건축 아파트수가 9만가구라고 한다.
물론 모든 재건축 아프트가 다 올해안으로 관리처분을 받을수 잇을지는 미지수이다.
(올해 안으로 관리처분 받아야 재건축초과이익 환수에서 제외된다)
아마도 절반이상을 받지 않을까?
그렇다면 내년도에는서울의 경우 재건축발 전세값 급등이 일어날수 있다.
전세값 상승은 매매수요로 전환을 유발시켜 매매가를 끌어 올릴것이다.
여기서 다시 정리해보자.
나는 5가지 요인때문에 수도권 집값이 상승할것으로 전망한다.
1.수도권에만 공급된 보금자리주택 폐지
2.수도권 DTI규제 완화 가능성
3.수도권 중심으로 공급된 도시형생활주택 공급의 중단
4.다주택자 양도세중과 폐지로 부자들의 주택시장 참여 가능성
5.재건축 아파트 이주수요로 전세가매매가 상승
그리고 하나더 추가로 말한다.
2013년 주택허가가구수가 25%나 줄어들었는데
이것이 2015년부터는 공급축소 효과가 나타나고
2015년도 집값 상승요인으로 작용할것이다.
수도권 집값은 상반기 바닥에서 회복하는 정도라면
하반기에는 상당한 상승세를 보일것이다.
정부의 규제완화 정책이 효과를 보이면서
강남권 재건축 시장에 온기가 돌고 있습니다.
매매가 살아날 것이란 기대도 나오고 있는데요.
각종 부동산 규제를 완화하는
정부의 정책이 효과를 발휘하고 있습니다.
다주택자 양도세 중과 폐지와
재개발ㆍ재건축 용적률 완화 등에 힘입어
강남권 재건축 시장이 활기를 띄고 있습니다.
전세값 고공행진에 따른
매매전환과 맞물려 아파트 시장이 살아나고 있는 것입니다.
이달들어 서울 아파트값은 상승하고 있습니다.
하락세를 보이던 지난 2년과는 다른 모습입니다.
지난주 송파구의 재건축 아파트는
최대 2천500만원까지 오르기도 했습니다.
지금 부동산 거래가 다소 활발하게 이뤄지고 있습니다.
가격은 2천만~3천만원 올랐고
매수 문의도 많이 늘어나고 있습니다.
가격 상승에 매도자들이 매물을 회수하고있습니다.
시장회복에 대한 기대감이 살아나고 있습니다.
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