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올바른 수도권 집값 전망을 하기위해서는 
먼저  왜 지난 5 년간 수도권 집값만 하락했나?에 대한 분석이 정확해야 한다.

지난 이명박 정권하에서  지방집값은 올랐는데 수도권은 계속 하락햇다.

지방은 오르고 수도권만 내리는 이상한 현상이 발생했다.

수도권 하락-지방 상승 현상에 대한  어떻게 해석할 수 있을까?

선대인을 위시한 집값 폭락론자들이 주장하는 근거를 보면 다음과 같다.

1.인구감소

2.젊은 세대의 집에 대한 가치관 변화

3.가계 부채 과대

4.소득대비 집값이 비싸다.

(4가지 근거가 맞는지에 대해서는 이미 다른 글에서 반박했기에 여기서는 다루지는 않는다)

위에 언급한 근거들은  전국적으로 영향을 미치는 변수이므로  그 설명이 맞으려면  
지방의 집값도 빠져야 하는데....지방의 집값은 오히려 올랐다.
유독 수도권 집값만 하락한  충분한 설명이 될수 없다.

그래서 나는 폭락론자들의 집값 하락 설명에 동의할수 없다.

그렇다면 '지방집값 상승-수도권집값 하락'을 어떻게 설명할수 있나?

왜 수도권 집값만 하락햇나?????

내 생각에는  3가지 이유 때문이다. 

첫째.수도권에만  공급된 보금자리주택 때문이다.

수도권에만 보금자리주택을 공급했다.
기존 아파트의 반값이라는  보금자리주택은  임대와 분양을 합쳐서  무려 55만가구가 쏟아졌다.
 55만가구는 엄청난 규모이다. 우리나라 일년 전체 주택 공급량보다도 더 많은 규모이다.

가장 큰손인 부자들은 다주택자 양도소득세 중과때문에 집을 살수 없게 묶여있는 상태에서

 기존 집값의 반값으로 로또라 불리는 보금자리주택 공급을 수도권에 퍼붓자  실수요자들은 

로또 아파트 기다리느라고   민간 아파트를 사지 않게 되고  수요위축으로 집값이 하락한것이다.

둘째,수도권만 dti 규제를 했기 때문이다.

  지방과 달리  수도권은  2009년 9월부터 dti규제를 했다.

  2009년까지 오르던 수도권 아파트값들이 2009년 9월달 dti규제를 맞고 하락햇다.

  그 이후 계속 하락햇다.dti규제 무풍지대인 지방은 계속 집값이 올랐다.

셋째,도시형생활주택 공급때문이다.

주차장 보유에 대한 의무를 완화하여  도시형 생활주택 공급을 하였다.
도시형생활주택은 2011년 7만가구 2012년에 10만가구가  수도권을 중심으로 쏟아졌다.
(지금은 주거환경악화로 주차장 보유를 강화해서  공급이 줄었다.)    
수도권 집값이 하락한 이유는 위에 안급한 3가지 이유때문이다.

보금자리주택 물량홍수, 도시형 생활주택 난립,
DTI규제 3종세트가 수도권 집값을 하락하게 만들었던 것이다. 

향후 수도권 집값은 어떻게 될것인가?

수도권 집값 하락시켜온 3가지 변수를 중심으로 살펴보자.

첫째, 로또 아파트로 불리던 보금자리주택은 이제 공급이 끝났다.

이제 수도권에 반값 아파트 공급은 사라졋다.
공급이 줄어들었기에 집값 상승요인으로 작용한다.

둘째, 수도권에만 규제하는 dti규제는 여전히 남아있다.

DTI규제에대해서도 완화해야 한다는 주장이 있다.

한국 감정원은 dti규제 때문에 대출 이자율이 비싼 제2금융권으로 대출이 몰려서
서민들 금융비용만 더 높히는 부작용이 발생하고 있기에 폐지를 건의하고 있다.

집값이 상승하는 지방은 규제안하고
침체를 보인   수도권만 DTI규제를 한다는것도 이상하다.

  현재 지방 처럼 LTV규제만 두고
DTI규제는 은행자율로 바꾸는것도 한 방법이다. 

 만약에 정부에서 dti 규제를 완화한다면
수도권 집값은 올라갈께 불을 보듯 뻔하다.

셋째, 도시형 생활주택이 이제는 공급되지 않는다.

  도시형 생활주택의 난립으로 주거환경이 악화되자 정부는 주차장 보유규정을 강화하여 이제는 도시형생활주택 공급이 줄었다.  수도권 집값을 누르던 공급요인 하나가 사라진것이다. 

3가지 변수를 중심으로 검토해 볼때 수도권 집값이 더 이상 하락할 요인이 사라졌다. 
이에 더해서  내가 보기엔 수도권 집값을 올릴수 있는 2가지 요인이 더 있다.

넷째, 다주택자 양도세 중과 폐지로 부자들이 이제 집을 살수 있다.

집값을 움직이는것은 언제나 상위 20%부자이다.

경제와 집값은 상위 20%가 결정한다.

 작년말기준으로다주택자 양도소득세 중과도 폐지되어서 부채없이 부자들이 매수에 참여할수도 있다. 

 최근에  아파트 80채를 가진 사람이 매수에 들어가고 있다고 한다.

좀 놀랍다...80채를 가지고 있다니

그 사람의 뷰는  수도권이 바닥을 치고 오르기 직전이라고 한다.

최근에 5채를 추가로 매수 했다고 한다.

다섯째,서울 재건축아파트의 이주수요가 늘어나 집값이 오른다.

현재 관리처분을 받은 재건축 아파트 가구수가 2.8만 가구라고 한다.

(관리처분뒤에 대략 1년안에 이주가  이루어진다)

그런데..올해 안에 관리처분을 받으려는 재건축 아파트수가 9만가구라고 한다.

물론 모든 재건축 아프트가 다 올해안으로 관리처분을 받을수 잇을지는 미지수이다.

(올해 안으로 관리처분 받아야  재건축초과이익 환수에서 제외된다)

아마도 절반이상을 받지 않을까?

그렇다면 내년도에는서울의 경우  재건축발 전세값 급등이 일어날수 있다.

전세값 상승은 매매수요로 전환을 유발시켜 매매가를 끌어 올릴것이다.

여기서 다시  정리해보자.

나는 5가지 요인때문에 수도권 집값이 상승할것으로 전망한다.

1.수도권에만 공급된 보금자리주택 폐지

2.수도권 DTI규제  완화 가능성

3.수도권 중심으로 공급된 도시형생활주택 공급의 중단

4.다주택자 양도세중과 폐지로 부자들의 주택시장 참여 가능성

5.재건축 아파트 이주수요로 전세가매매가 상승

그리고 하나더 추가로 말한다.

2013년 주택허가가구수가 25%나 줄어들었는데 
이것이 2015년부터는 공급축소 효과가 나타나고
2015년도 집값 상승요인으로 작용할것이다.

수도권 집값은 상반기 바닥에서 회복하는 정도라면 
하반기에는 상당한 상승세를 보일것이다.