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시세보다 한푼이라도 싸게 내집을 마련하려고

경매시장에 연초부터 사람들이 몰리고 있습니다.

부동산 경기 회복을 알리는 전조라는 분석도 나옵니다. 
 

경매법정에 드나드는 사람들로 북적입니다.
높은 전셋값에 차라리 집을 사겠다는 사람과 투자목적 수요자들이져. ...............


요새 전셋값도 많이 오르고 집도 한번 볼겸하고,
집값도 너무 많이 오르니까...
꿈이 좋아서 물건 좋은걸로 저렴하게 받기 위해서등등...

우리나라에서 가장 많다는
이곳 경매법정안 좌석도 상당 부분 채워졌습니다.
각종 경매 지표도 좋아지고 있습니다.

한 경매 전문업체에 따르면
올해 수도권 경매 시장에 나온 아파트 
2건 중 1건이 팔리고 있다고 합니다..............

이른바 낙찰률이 50%에 육박하며
5 년 6 개월 만에 가장 높게 치솟았습니다.

감정가 대비 낙찰된 가격 비율도 최고치였습니다.

팔린 아파트중에는 낙찰가율이 95 % 에 달하는 것도 있었다 합니다.


전문가들은 이러한 움직임을 근거로
부동산 시장 회복을 전 했습니다.



지금 경매시장은 저렴한 물건을 선점하려고 하는
매수자들로 관심이 고조되면서

나타나는 전형적인 회복기의 현상입니다.

지금 경매되는 것은 시세가 바닥이었을때 감정됐고,
적체된 물건도 빨리 소진되고 있기 때문에…

부동산을 상대적으로 싸게 살수 있는 경매시장.

좋아진 지표가 집값 회복을 알리는 신호탄이 될지 주목됩니다



규제 풀려 회복 기대감 커지며

저가 급매물 중심 호가 오르고

집주인 매물 회수도 잇달아..............................


방금 계약한 손님도 원래는 전세를 찾았습니다.

재계약을 하려고 했는데
집주인이 6,000만원을 올려달라고 해
차라리 대출을 받고 4억 3,000 만원에 다른 집을 샀죠.


지난주 말 찾아간 서울 마포구 공덕동의 한 중개업소.

손님과 계약서를 작성하고 있는 와중에서도
전화벨은 연신 울리고 있었다.

30분 정도 지나 계약을 마무리한 중개업소 관계자는
시장 분위기가 조금씩 변하고 있다고 말했다.

그는 전세가 없어 월세 아니면 매매를 선택해야 할 정도라며
은행 대출 금리가 월세보다 저렴하다 보니
전세를 얻으러 왔다가 매매로 마음을 바꾸기도 한다고 말했다.

최근 서울·수도권 거래 회복과 가격 상승의 진원지는
전세 세입자의 매매전환 수요다.

일부 지역에서 발생한 매매전환수요가
'마중물' 역할을 하면서 다른 지역에도 영향을 미치는 모습이다.

다주택자 양도소득세 중과 폐지 등
각종 규제가 완화된 것도 수요자들의 구매 심리를 자극하고 있다.

여기에 글로벌 경제상황이 올해는 회복될 것으로 예상되면서
거시경제 회복 기대감도 시장에 긍정적인 영향을 끼치고 있다.

기존 아파트 시장에 대한 기대감이 커지고 있는 모습이며

매매를 문의하는 전화가 늘고

집주인들은 매물들을 다시 거둬들이는

집값 상승 초기의 움직임도 포착된다

서울·수도권 아파트가격 상승세


서울 등 수도권 아파트 가격은 전반적으로 조금씩 오르고 있다.
저가 급매물이 우선 거래되면서 84㎡(전용면적 기준)의 경우
지난해 말과 비교해 1,000만~3,000만원 정도 오르는 모습이다.

거래가 되고 가격이 오르자
집주인들은 일단 매물을 거둬들이고 있다.

서울 동작구 상도동 '상도 엠코타운 센트럴파크' 85㎡는
 지난해 6억6,000만원선이었지만
최근 6억7,600만원에 거래가 성사됐다.

이후 집주인들이 대부분 호가를 6억7,000만원선으로 올려놓은 상황이다.



학군수요가 몰려 전셋값이 급등하는
노원구 중계동도 비슷하다.

지난해 말 4억8,000만원 안팎이었던
중계동 청구 3차 84㎡는 올 들어 5억2,000만원에 거래가 됐으며
현재 호가도 5억1,000만~5억2,000만원선을 유지하고 있다.

수도권으로도 온기가 전해지고 있다.

용인 죽전동 현대홈타운4단지 4차 84㎡는
지난해 가을 4억1,000만원 정도에 거래됐지만
최근에는 호가가 4억3,000만~4억4,000만원으로 상향 조정됐다.

중계동 S공인 관계자는 매수자가 결정하던 가격을
이제는 매도자가 결정할 정도로 매수세가 붙고 있다며

가격이 오르는 조짐이 보이자 매물의 반이 안으로 쏙 들어갔다고 전했다.

전셋값 너무 올랐다. 차라리 집 사자


가격 상승세는 그동안 치솟은 전셋값에 부담을 느낀
일부 세입자들이 매매로 전환하면서 발생한 수요가

부동산 시장에 영향을 미칠 정도로 증가했기 때문으로 분석된다.


일부 지역의 매매거래가 활성화되면서
막혀 있었던 주택 거래의 순환 메커니즘이
다시 작동하고 있다는 분석도 나온다.

실제로 2008년 용인의 한 아파트를 분양받은 신모씨는
올 초가 돼서야 용인으로 이사를 할 수가 있었다.

입주는 2011년이었지만 그동안 살고 있던 서울의 아파트가 팔리지 않아
용인 아파트는 전세를 주고 있었기 때문이다.

신씨는 시세보다 약간 싸게 내놓았는데 전세를 구하던 사람이
대출을 받아 샀다고 들었다며

그동안 집이 팔리지 않아
대출 이자 부담만 늘었는데 이제는 한시름을 놓았다고 말했다.

부동산 규제완화 법안들이 국회를 통과하면서
구매 심리도 상당히 개선됐다는 평가다.

떨어지지는 않을 것이라는 기대감이 매매수요 증가로 이어진다는 것.

서울 옥수동 T공인 관계자는

새해 들어 취득세 영구인하, 양도세 중과세 폐지 등 대책이 시행되면서

인근 오래된 중소형 아파트도

연말 대비 가격이 3,000만원가량 올랐다고 설명했다.


매물이 들어가고 있고

가격이 조정될 것이
서울지역 모든 아파트가 들썩일 것이다

전세대출은 전세임차인들의 신청이 있었기 때문에
그들을 위해서 이루어졌다

집값 하락론자의 주장을 몇가지로 정리해보면

1.인구가 감소한다

2.소득대비 비싸다

3.가계부채가 너무 많다

4.베이비부머가 은퇴해서 집이 남아 돈다 대충 이정도 인것같다.

여기에 대한 타당성을 검토헤보자

1.인구감소한다?

개뿔이 2030년까지는 늘어난다. 앞으로 15년뒤에나 벌어질 일이다

글고 유럽이나 우리보다 먼저 인구정체를 보인 나라들도 집값 올랐다.

인구 제일 먼저 줄어드는 우리나라 지방집값 올라가는건 무엇으로 설명할것인가?

 2.소득대비 비싸다

 내가 젊은시절에도 비삿고 한번도 싼적이 없었다

내가 최초에 집마련한 1990년도는 근로소득 27년을 한푼도 안먹고 입고 모아야 산다고 했다

폭락론자 선대인이 만든 실질가격 아파트 차트를 보면 내가 처음 집마련한 시점보다 지금 집값이 더싸다.

우리나라의 RIR는 세계에서 어떤 수준일까? 결론부터 얘기하면 낮은 수준이다

설마 23년전보다 소득이 줄어들었다고 주장은 하지 않겠지?

 3.가계부채가 많다

이말은 맞다.이것이 집값상승여력을 제한하는것은 분명히 맞다.

그러나 이것때문에 하락할것이라고 주장하는것은 틀리다.

 가계부채중 주택담보대출은 50%수준이고

주택담보대출의 상당부분이 집을 사기위해서 아니고  자영업자들 운영자금등이다.

그리고...

가계대출의 70%가 소득 상위 40%가계의 대출이다.

즉 부실화 될 가능성이 낮다는 것이다.

연체율을 보면 안전하다.

그리고 집값은 부자들이 결정한다.부채없이도  살수 있는 부자들이 집값을 결정한다.

게다가 가계부채가 줄어들지 않았는대도 지난 몇년간 지방집값이 오른걸 보라! 

4.베이비부머가 은퇴해서 집을 팔고 그 돈으로 생활할것이다.

이것은 가상이다...실제로 삼성생명에서 조사한 바에 따르면

은퇴후 노년자들도 집을 팔기보단 재산으로 죽을때까지 소유하는 경향이 많고 판 경우는 드물다고 밝혓다.

베이비 부머가 은퇴해도 살집은 있어야하고...또 은퇴후 제 2의 직업을 가질것이다.

그래서...베이비부머가 은퇴후 집값이 하락할섯이란 가정은 증면된바가 없다

우리나라보다 더 인구고령화가 빠른 미국,유럽에서도 베이비은퇴로 집값하락하지 않았다.

집값 상승과 하락 요인은 내 생각에는 공급이 중요한것같다
공급을 많이 하면 집값 내리고 공급이 적으면 집값 올라간다.

최근 몇년간 서울 수도권 집 공급이 많이 줄어들었다.
그래서 이제 집값 오를때가 된것이다.

전세가 상승이 집 부족을 말해준다.

전세수요는 많지만 전세 공급은 적다 전세 공급은 누가 해주나?

다주택자들이다.

다주탹자들 세금 폭탄으로 징벌했고 압박했다

누구도 다주택자가 되려하지 않았다. 그래서 전세공급은 줄어 든것이다.

전세가격이 올라가니...집값에 육박하니...전세수요가 매매로 돌아서는것이다.

그런데..최근에 다주택자에 대한 징벌이 하나가 완화되엇더,
다주택자 양도새중과가 일반과세로 바뀌었다.
물론 최고세율이 41.8%로 아직도 높지만...

이제 다주택자들이 집을 사서 전세 공급을 늘려줄수 있게 되었다.
그러나 종부세,아직도 높은 다주택 양도세를 감안할때
부자들도 쉽게 집을 많이 사서 전세공급을 해줄것 같지 않다

당분간 집값 상승보다  전세가 상승이 맹렬할것 같다.

전세가의 급등은 매매수요를 유발하고  결국 집값도 밀어 올릴것이다.