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‘7.24대책’ 이후 부동산시장 전망!

7월24일 정부(기재부,최경환새경제팀)가 발표한 경제활성화대책중 부동산 관련한 대책들을 살펴보면, 그동안 민감했던 금융규제(LTV,DTI규제)가 상당폭 완화되면서 휴가철이 끝나는 8월중순이후, 늦어도 추선전후로는 주택시장이 어느정도 활성화될 가능성이 높아보인다.

우선, 그동안 서울수도권에서 50% 이내로 제한되던 담보인정비율인 LTV가 일괄절적으로 70%까지 늘어나고 총부채상환비율인 DTI규제도 60%까지 완화된다.

아울러 다주택자 청약가점제를 전격 폐지하는 조치를 내놓으면서 본격적인 주택시장 활성화정책의 군불을 지필수있게 됐다. 다주택자들에게도 청약가점제를 폐지하면서 일부 청약시장에서 가수요까지도 발생할수 있어 금번 조치는 시장활성화에 긍정적인 영향을 미칠것은 일단 자명해보인다.

거기에 그동안 무주택자들의 전유물로 여겨져왔던 국민주택기금 대출을 유주택자들에게도 허용하게 함으로써 기존 확정된 다주택자 양도세중과 폐지나 다주택자 취득세 완화, 월세과세시 다주택자들의 차별폐지 같은 기존 대책들과 금번대책들이 시너지를 발휘할가능성이 높아 주택시장의 활성화라는 정책실효성을 거두기가 그 어느때보다도 수월해지게됐다.

한편, 7.24경제활성화대책중 부동산관련 부문에서는 정부가 그동안 침체된 부동산시장을 되살리겠다는 의지를 분명히 했다는점에서 시장에 주는 시그널이 명확해지고 정책불확실성은 상당부분 해소될 가능성이 높다.

한편, 7월 24일 정부가 발표한 ‘새 경제팀의 경제정책 방향(7.24경제활성화대책)’에는 주택시장 활성화를 위한 각종 정책중 금융규제완화가 눈에 띄는 대목이 아닐수없다. 앞서 기술한바와같이 DTI는 수도권과 전 금융권에서 60%로, 그리고 LTV는 전 금융권에서 70%까지 완화한다는것인데, 특히 청장년층의 경우 DTI(총부채상환비율)를 산정할 때 장래 예상 소득 인정 범위를 현행 10년에서 대출만기 범위 내 60세까지로 확대하여 대출을 상대적으로 쉽게 받을 수 있게 했다. 청장년층의 구매력이 높아질수 있는 대목이라고 할수 있다.

이같은 금융대출 규제완화는 수요자들이 주택시장에 진입하는 문턱을 낮춰주는 효과가 있기 때문에 매수세가 증가하고 이로인해 거래량도 늘수밖에 없는 긍정적인 정책이다. 그동안 말만 무성했던것이 금번 대책 발표로 정책을 확정해줌으로써 시장불확실성의 제거와 주택시장활성화의 두 마리 토끼를 잡는 속도가 빨라질것으로 예상된다.

특히나 다른정책들과 달리 DTI와 LTV등의 금융규제완화는 국회통과여부와 무관하게 즉각적으로 시행이 가능한 만큼 정책 효과도 빨리 나타날가능성이 높다.

이번 대책에서 또하나 주목해야할점은 무주택자뿐 아니라 유주택자나 다주택자들도 시장에 견인하려는 조치들이 담겼다는 점이다. 주택수에 따른 청약감점제를 폐지하고 다주택자의 청약 기회를 종전보다 넓혀주는 조치가 나왔기 때문에 이제는 다주택자들도 소위 인기지역 아파트에 청약하고 당첨을 기대할 수 있게 됐다. 청약시장에 다주택자들이나 유주택자들이 가세함으로써 자연스레 청약시장이 호전되고 이런 영향으로 인해 기존주택시장까지 동반회복되는 선순환국면이 전개될 가능성도 예상된다.

국민주택기금 대출을 유주택자에게까지 확대하여 저금리의 디딤돌 대출을 받을 수 있도록 한 조치역시 시장에 긍정적인 효과를 낼것이 확실해보인다. 디딤돌 대출이 가능한 전국 아파트는 약 560만호 이르는 수준이다. 이러한 조치는 넓은 면적이나 새 주택으로 갈아타기위해 주택 보유자도 저리의 자금 조달이 가능해지는것을 의미하기 때문에 주택 매매거래도 이에따라 자연스레 활기를 띨 가능성이 높다.

따라서 7.24대책이후 주택시장은 상당부분 활성화될 가능성이 높을것으로 전망된다. 그러나 문제는 후속조치다. 후속조치가 뒷받침되지 않으면 DTI나 LTV가 완화됐다고 시장이 단번에 확 움직이기는 쉽지 않다.

여전히 국회문턱에서 주저앉아있는 전월세과세법안역시 신속하게 처리가 되어줘야한다. 전월세과세 수정보완안이 최종 국회통과가 되지 않는이상 대기 매수세는 쉽사리 매매시장으로

넘어오지는 않을것이다. 종합부동산세도 하루속히 수정하여 완화해야한다.

다주택자 장기보유특별공제도 다주택자를 차별하지 않고 1주택자와 혜택을 동일하게 혹은 완화해주어야할것이다. 이런 후속조치들이 지지부진하면 자칫 금번 대책들도 미봉책이나 언발에 오줌누기식의 단편적인 효과만 내는 졸속대책으로 전락할수도 있기 때문에 후속조치는 빠르면 빠를수록 좋을것이다.

다행히 현재 시장에서는 집값이 바닥이라는 인식도 적지 않고 정부정책에 대한 불신이나 불안심리도 금번대책이후 상당부분 가라앉을것으로 보이는만큼 전방위적인 거래량 증가나 단기 집값급등같은 현상은 나타나지 않겠지만 8월말과 추석전후를 기점으로 수도권 주택시장은 일대 전환점이 될 가능성이 매우 크다.

김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr

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