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블루오션 NPL 무엇부터 알면 바로 시작할 수 있나!


부동산 시장이 장기 정체에 빠져 있는 이즈음에, 경매 시장은 오히려 일반인과 실수요자의 참여로 낙찰가가 높아지면서, 부동산 전문투자자들에게는 NPL(부실채권) 투자가 새로운 재테크 수단으로 부각 되고 있다.
이전엔 극소수의 전문가들만 투자를 하던 NPL시장이 이제는 일반인도 쉽게 접근할 수 있는 환경이 조성되었지만 아직도 시장의 속성과 구조를 이해하지 못하여 망설이거나 섣부른 투자로 후회하는 투자자들이 있어서 오늘은 좀 더 쉽고 간단한 용어와 사례로 NPL 투자의 이해를 돕고자 한다.



NPL이란 금융권에서 개인 또는 법인에 부동산 등을 담보로 대출 또는 신용대출을 해준 이후 채무자가 이자나 원금을 제 때에 갚지 않으므로 발생된 채권을 말한다.

이때 부동산등을 담보로 발생된 채권을 담보부 NPL이라고 하고, 신용대출 등 무담보로 발생된 채권을 무담보 NPL이라 한다.

NPL시장에 나오는 NPL 유형은 담보부, 무담보 및 상각, 카드 채권 등 다양한 종류가 있으나 여기서 다루고자 하는 NPL은 안전성이 가장 확보된 1순위 (근)저당 설정 된 담보부 NPL 만을 다루고자 한다.

금융권은 채무자가 어떠한 사정 등으로 인해 채무를 갚지 않으면 그 담보를 경매로 넘기어 채권을 회수하면 되지만, 이런 일련의 과정은 많은 시간과 비용이 소요되고, 은행 자체의 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본 비율이 낮아질 수 있는 점을 꺼려하여 그 채권을 팔게 되는데 이것이 바로 시장에 나오는 NPL이다.

이렇게 형성된 NPL은 일본을 비롯한 다른 나라에서는 일반은행의 금융창구에서 일반인이 직접 거래를 할 수 있도록 되어 있으나, 우리나라는 자산유동화법률에 의해 금융권로부터 한국자산관리공사에서 공매 받아 이를 다시 AMC(Asset Management Company 자산관리법 인)에 입찰 또는 수의계약을 통해 판매한다.

이를 다시 작은 AMC가 매입하여 직접 추심하거나 일반인이 거래할 수 있도록 되어 있었으나 요즘은 승인 된 AMC가 일반인에게 NPL을 직접 제공하고 있어 우리와 같은 일반 투자자가 접근하기엔 더욱 좋은 기회가 되어졌다.

현명한 투자자라면 금융권으로부터 직접 입찰 받아오는 AMC로부터 채권을 매입한다면 보다 유리한 가격에 채권을 매입할 수 좋은 기회이다.



NPL투자를 아주 쉽게 말하자면, 은행이 돈을 빌려주며 담보로 가지고 있던 부동산의 1순위 저당권을 개인이 할인된 가격으로 사두었다가 그 부동산이 경매로 넘어가서 낙찰이 되면 배당금을 받던지, 아니면 본인이 직접 낙찰을 받으면서 수익을 내는 원리이다.

NPL투자는 경매 구조를 이해한다면 더욱 수익성 좋고 안전한 투자 상품이다.

그러나 역시, 담보 부동산에 대하여 철저하고 객관적인 권리분석과 함께 물건 자체에 대한 가치평가가 중요하다.



물건의 입지, 현 시세, 상권 등을 종합적으로 살피는 것은 필수이다.

그럼에도 불구하고 다른 부동산 투자 상품에 비해 투자하기 좋은 이유는, 경매 진행 물건은 평균 약 3~5개월, 경매 예정 물건의 경우 약 5~10개월 정 도로 회수 기간이 짧으며, 양도 소득세나 이자 소득세 등 세금이 부과되지 않고, 저당권에 대한 질권대출 및 낙찰 잔금 대출로 인해 적은 자금으로 순차적 투자가 이루어 질수 있기 때문이다.



* 실무에 있어 NPL 실투자자의 자금 유통 흐름도는 아래와 같으며, 실제 자기 투자금은 아래 도표의 회색 범위의 NPL 매입 계약금과 질권 대출에 대한 이자, 저당권 이전에 대한 등기비, 기타 수수료 정도이다.



여기서 질권 대출이란, 저당 채권 매입시 (즉 NPL 채권 매입시) 그 저당권을 질권 담보로 하여 금융권에서 대출을 사용할 수 있으며, 이는 채권 매입 계약금만 자기 부담금으로 하고 나머지 채권 매입 잔금은 질권대출로 충당할 수 있다는 것이다.

이때 추가적으로, 질권대출 이자율은 5~7% 이내로, 본 1순위 저당 채권의 연체이자율(12%~)보다는 낮기 때문에 실제 경매가 이루어져 배당 받을때 까지의 기간에 대한 이자 차익도 볼수 있다 는 장점이 있다.



* NPL 투자의 수익 모델은 크게 구분한다면 2가지 경우이다.

(1) 경매과정을 통하여 배당금을 받는다.

가장 간단하면서도 세금 부담이 없어서 편리하고 유리하다. 할인하여 매입한 채권액와 실제 채권 최고액의 차액과 연체된 이자가 수익금이 되고, 이에 대한 양도 소득 세나 이자 소득세가 부과되지 않는다.

유의해야 할 점은, 채권 매입 전 권리분석이 철저하게 이뤄져야 한다.

본인 채권이 1순위 저당권이기는 하지만 배당 시 그보다 앞선 우선 공제할 비용(아래 1순위~5순위)들이 얼마나 있지는 확인해야 내가 실제로 배당 받을 수 있는 금액이 얼마인지 알 수 있다.

배당 순위는 아래와 같다.

1순위 : 집행비용 - 경매진행에 실제 사용된 비용

(송달/송무/공고 비용, 현황조사 수수료, 감정료, 매각 수수료 등)

2순위 : 경매 목적물의 제3취득자가 지출한 필요비, 유익비 - 부동산의 보존, 개량을 위한 필요비, 유익비

3순위 : 최우선 변제 - 소액 임차권, 임금채권(최종 3월분의 임금, 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금) 등

4순위 : 당해세 - 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세, 지방 교육세 및 가산금 등

일반조세 - 담보채권이나 기타 채권일자보다 앞선 (국세) 법정기일, (지방세) 과세기준일 등의 소득세, 법인세, 양도소득세, 부가가치세, 취득세, 등록세 및 가산금 등

5순위 : 담보 물권(저당권, 담보가등기, 전세권등), 대항력과 확정일자 갖춘 임차권 등 일자 선후 비교 우선 순위

6순위 : 일반 임금 채권 (위 최우선 변제를 제외한 나머지 임금 채권)

7순위 : 법정기일이 담보물권보다 늦은 조세 채권

8순위 : 의료보험법, 산업재해보상보험법 및 국민연금 법에 의한 보험료 등 각종 공과금

9순위 : 일반 채권, 과태료, 변상금 채권



요사이 일반인과 실수요자들이 경매시장에 많이 유입 되면서 낙찰가가 높아져 항간에는 경매 시장도 수익성이 없어졌다고 하는 사람들도 많지만, 동전의 양면이 있듯이 NPL 투자라면 안정된 배당금을 받을 수 있는 좋을 기회이다.



(2) 담보물건을 스스로 낙찰 받는 방법으로 사용수익, 임대, 매매를 통한 수익 창출이다.

이 방법은 본인이 꼭 낙찰 받고 싶은 부동산일때나 매매 시 절세를 위한 방법으로 가장 좋은 수단이다.

채권자는 사건 당사자로써 다른 입찰자보다 유리한 입장에서 사건에 대한 정보를 더 많이 확보할 수도 있고, 다른 사람보다 높은 입찰가로 임할 수 있어 낙찰을 받을 확률이 매우 높다.

(이때 입찰가는 본인의 채권 최고액 상당 범위의 입찰가에 의하지만, 그보다 더 높은 입찰자가 있다 면 배당금 수익으로 만족하면 될 것이다)



낙찰 잔금은 본인의 채권액과 상계 처리를 할 수 있기 때문에 잔금에 대한 추가 부담이 적고, 높은 낙찰가로 낙찰이 된다면 낙찰 잔금 대출시 여유자금이 생길수도 있고, 추후 매도시 양도소득세 부담을 덜 수 있다.

최악의 경우 리스크에 대한 안전성 확보의 방법으로도 활용되는데, 객관적 물건분석을 통해 선정된 담보물이라면, 만약 배당금을 받을 목적으로 확보한 채권이 경매에 의해 반복적 유찰이 되어 채권매입가 이하로 낙찰이 될것 같다면 상기 자산 유입 방법으로 본인 채권 최고액 상당의 금액으로 스스로 낙찰을 받아 매매(급매)로 연결 한다 해도 실패한 투자는 되지 않을 것이다.



* 실제 사례를 통하여 NPL를 이해해 보자.



[사례 1]



[사례 1] 담보물은 NPL채권 인수 당시 시세가 8억 4천 상당의 경매 예정 물건으로써, 채권을 A씨가 6억 3천에 매입하였고, 그 후 1.5개월 동안 채권을 2차 3차 재매각하여 최종 C씨가 7억 7천에 인수하였으며, 본인이 입찰에 참가하여 8억 4000만원에 낙찰 받았다.

만약 A씨가 채권을 경매 완료시까지 가지고 있었다면 예상 수익은 최대였겠지만, 개인적인 사정으로 매도에 매도를 거쳐 최종 매입한 C씨의 예상 수익률을 검토해 보자.

- 인근 시세 : 8억 4000만원

- 선순위 임차인 : 없음

- 기타 권리분석 : 소유자 거주로 소액 임차인 없음, 당해서, 체당 임금 채권 없음,

- 유치권 신고, 법정 지상권 관련 없음.

- 입찰시 입찰 보증금 10%가 일시적으로 필요하기는 하지만, 잔금 납부일 이전에 채권 상계처리 신청으로 낙찰 잔금에 관한 추가 부담금 없이 소유권이 이전 가능하며, 매도시 장부상 양도차익이 없으므로 양도 소득세가 부가되지 않음.



[사례 2]



[사례 2] 건은 본인이 채권액 상당의 3억 8000만원에 낙찰을 받은 후, 낙찰 잔금 대출을 받아 유용 자금으로 활용한 사례였다.

역시 채권 상계 신청으로 추가 낙찰 잔금은 필요 없고, 보유 중 여유 운용자금 활용이 가능하고, 추후 매도시 양도 소득세에 관한 부담을 덜 수 있다.



메마른 부동산 시장에 경매가 레드오션이라면, NPL 투자는 분명 블루오션이 아닐까 생각한다. 그렇다고 모든 NPL 투자가 무조건 리스크는 적고, 안전한 투자품목은 아닐것이다.

다른 부동산 투자와 마찬가지로 철저하고 객관적인 물건분석을 꼼꼼하게 하고 투자에 임하였을때 비로소 진정한 블루오션이 될 것이다.

그동안 소수의 전문가에게만 개방되었던 NPL 바다에서 일반인들도 건승하였다는 소리가 더욱 많이 들려오기를 기대한다.



-굿옥션-


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