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 여러분들은 버블세븐과 함께 집값이 폭락한 지역을 꼽으라고 단연 과천일 것입니다. 과천시는 지난 2007년 1월 고점 대비 약 20% 가까이 하락한 지역입니다. 이렇게 많이 하락한데에는 그 동안 집값이 폭등한 영향도 있겠지만 재건축 단지로 이뤄져 있는 것도 가격하락의 낙폭을 더욱 키웠습니다.

과천에 대해 살짝 언급해드리면 과천시는 북쪽으로는 서울 서초구가, 남쪽으로는 경기 안양, 의왕 사이에 위치해 있는 인구 7만 2,000명의 위성도시입니다. 강남권이 불과 4㎞거리로 사실상 서울의 행정과 주거기능을 분담하고 있고, 공원 등의 녹지공간이 풍부해 전원도시로도 각광받고 있죠.

80년대 초 지어질 당시만해도 총 12개단지 1만 3,500여 가구였지만 현재는 11단지와 3단지가 재건축 사업을 마친 상태에 있습니다. 과천은 전 지역이 재건축 단지로 묶여 있기 때문에 보기 드물게 재건축총량제를 시행하고 있습니다. 따라서 재건축을 할 수 있는 순번이 정해져 있습니다. 2단지, 6단지, 7단지, 1단지, 9단지, 8단지, 4단지, 5단지 등의 순으로 재건축이 진행됩니다.

과천 지구단위계획을 보면 공동주택의 허용 용적률은 기존 3층 이하(12단지) 아파트는 120% 에 5층 이하로 규정하고 있고, 5층 이하 (1,2,3,6,7,9,10,11단지) 아파트는 용적률을 190%에 25층 이하로 제한하고 있습니다.

또 15층 이하에 해당되는 4단지, 5단지, 8단지는 최고 250% 용적률에 25층 이하로 규정했습니다. 다만 5층 이하 아파트 중 주공 11단지, 10단지 67번지 일대, 1단지 37번지 일대는 용적률 160%에 15층 이하로 짓도록 했습니다.

이렇듯 재건축과 관련해 허용 용적률이 낮아 과천시 일대 대부분의 아파트는 ‘1대 1’ 재건축을 추진할 수밖에 없는 상황입니다. 하지만 접근성 및 쾌적성 등이 좋다 보니 실수요로는 제격이죠. 과천에 대한 전반적인 상황은 여기까지 하고요. 시세에 대해 언급을 해보겠습니다.

과천은 현재 평당가가 3,230만 원 입니다. 고점보다 20% 가량 빠졌다고 했는데요. 과천이 이처럼 가격이 하락한 적은 IMF이후로 없습니다. 물론 몇 차례의 하락은 있었지만 하락폭도 작았고, 기간도 짧았습니다.

과천이 외화위기 이후 다시 원래가격으로 돌아오는데 까지 기간은 2년 이었습니다. 즉 97년 12월 평당 900만 원선이었던 과천 평당가가 700만 원선에서 바닥을 찍고 99년 12월 다시 900만 원선으로 올라선 것이죠.

요즘의 경기를 외환위기때와 비교를 많이 하시는데요. 단순히 과천 집값을 놓고 본다면 외환위기때와 맞먹을 정도의 가격이 빠졌습니다. 하지만 외환위기 직전 3년간 과천 집값은 49%가 올랐습니다. 그러나 2007년 1월 최고점 직전 3년 간의 과천 집값은 98%가 올랐습니다. 특히 2006년 1년 동안에는 57% 폭등했습니다.

1년간 57%의(평당 2,489만 원→3,907만 원) 폭등과 1년 6개월간 20%(평당 3,907→3,231만 원)하락. 여러분들은 어떻게 보십니까?

외환위기시절과 지금은 생활환경이나 화폐가치 등의 분명 차이가 납니다. 하지만 분명 많이 올랐습니다. 재건축 규제완화되고 용적률이 늘어난다면 상황은 달라지겠지만 현재의 상황이 지속된다면 과천재건축 평당가의 1차 지지선은 평당 2,955만 원(2006년 7월 평당가)으로 보여집니다. 진짜 최악의 상황으로 치닫는다면 평당 2,497만 원까지 보여집니다. 1년 동안 57%의 상승을 그대로 반납할 수도 있다는 것이죠.

제가 전부터 외치는 구호가 있습니다. “산이 높으면 골도 깊다”

따라서 시세 추이를 살펴보시고 투자에 임하세요. 당장의 집값 뛰고 내리는 것에 일희일비하지 마시고 3년 후를 내다보시고 투자하는 안목을 기르시기 바랍니다.