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최근 집값 하락으로 인해 가장 고통 받는 지역을 꼽으라면 이구동성으로 용인이라고 답할 것입니다. 특히 용인에서도 경부라인을 끼고 있는 수지구(신봉동, 성복동, 죽전동, 보정동 등)는 용인지역에서도 집값 하락이 큰 지역으로 지난 고점대비 평균 10% 이상 떨어졌습니다. 그렇다면 과연 용인지역(신봉동, 성복동, 죽전동, 보정동 일대)의 집값이 얼마까지 떨어질지 또 얼마에 사야할찌에 대해 수지의 대표평형인 33평형 아파트를 기준으로 제 생각을 정리해 보겠습니다.

그 동안 경기외곽지역으로 촌동네에 불과했던 용인이 사람들의 주목을 받기 시작한 것은 지난 2000년대 초반 신봉동, 성봉동, 죽전동, 보정동 일대 민간택지지구(죽전지구, 신봉성복지구, 수지지구 등)가 들어서면서부터입니다. 보통 택지지구의 경우 공영개발을 하는 경우가 많지만 이 일대는 민간에서 땅을 매입해 중대형 고층아파트를 마구 지었습니다. 따라서 난 개발이라는 오명을 쓰기도 했고요.

하지만 강남접근성을 비롯해 인근 판교신도시 개발, 광교신도시개발, 신분당선 개통, 영덕~양재간 고속도로 개통 등의 개발호재가 부각되면서 지난 2005년 1월부터 2007년 2월까지 2년 2개월 동안 75%가 상승하는 기염을 토했습니다. 즉 2005년 1월 33평형을 기준으로 2억 9,500만 원 선이었던 아파트가 2007년 2월에는 5억 1,800만 원까지 뛰었으니깐요. 1년에 1억 1천만원씩 오른 셈입니다.

이때 사람들은 너나 할 것 없이 수지일대로 매입을 하기 시작했습니다. 개발호재 풍부하겠다 강남접근성 좋겠다 거기다 분당보다 집값도 싸겠다 등등등…
현재의 상황보다는 미래가치를 내다보고 산것이죠.


부동산시장은 실물경기의 영향을 많이 받는 다고 전에도 말했던 것 같습니다. 경기가 좋으면 신도시 개발 등의 호재가 약으로 작용을 하겠지만 경기가 침체돼 있는 상황에서는 신도시 개발은 독으로 작용할 수 있습니다. 경기가 호황기일때는 주변신도시 개발로 주거환경이 좋아진다는 이유로 집값이 오르지만 경기가 불황일때는 주변 신도시 개발은 공급물량 확대로 인해 가격 하락으로 이어지게 합니다. 더군다나 요즘에는 분양가 상한제 적용으로 인해 값싼 새아파트가 대량으로 나오다 보니 주변단지에는 더 타격을 입을 수 밖에 없는 것이고요.

아무튼, 현재 용인이 이렇게 집값이 떨어지는 것은 이전의 판교, 광교, 동탄2 등의 개발호재들이 실물경기침체로 인해 독으로 작용을 하고 있는 것입니다. 더군다나 용인의 경우 위에서도 잠깐 언급했듯이 분당이나 다른 지역에 비해 난개발로 조성된 터라 학교, 도로망, 공원 등의 기반시설들이 부족해 요즘 같은 침체기에 더 타격을 받을 수 밖에 없는 것입니다.

또 과거의 시세를 보더라도 수지구 일대의 아파트는 IMF기간 동안 4달간 30% 이상 하락한 것 이외에는 집값이 하락하지 않았습니다.(참고로 IMF때 집값 하락이 원래 가격으로 돌아오는데까지 걸린 기간은 4년이었음) 더욱 놀라운 것은 2003년 정부에서 10.29대책을 발표했을 때 강남, 분당, 목동 등 서울 및 수도권의 웬만한 지역들이 1년 동안 아파트 값이 하락했지만 수지구 아파트들은 이때도 1년 간 10%가 넘는 상승률을 기록했던 곳입니다. 분당과 마찬가지로 그 동안 하락을 모르고 지내왔던 터라 이번 하락이 심리적으로 더 크게 작용했던 것이죠.

집값은 오르고 내리고를 반복합니다. 용인 그 동안 많이 올랐기에 이번 조정기에 하락도 큰 것입니다. 고점에서 잡으신 분들은 마음이 아프겠지만 가격은 다시 오릅니다.

용인이 이처럼 가격이 많이 떨어진 결정적인 이유가 무엇입니까? 주변 개발호재를 바탕으로 가격 폭등상황에서 경부축라인 가격 하락과 함께 명품신도시로 개발되는 광교신도시가 평당 900만~1,000만 원선(동동탄 평당 1,000만 원선)에 분양을 한다고 하니 매수자들은 매수를 꺼리는 것입니다. 현재는 원자재값의 영향으로 평당 1,300만 원선에 분양 계획이지만요. 설상가상으로 금리까지 인상되면서 막대한 대출을 안고 집을 매입한 사람들은 초초해 질 수 밖에 없고, 시세 보다 저렴한 가격으로 매물을 내놓게 되는 것입니다. 이런 상황이 이어지다보니 급매물이 시세가 되고 매수자들은 급매물만 원하게 되는 것이고….

제 사견으로는 용인 지역 아파트 값은 광교신도시 분양가를 지지선으로 삼을 것 같습니다. 7월 2주 수지일대 33평형 아파트 값은 4억 6,000만 원선으로 광교신도시 33평형 분양가 4억 2,900만 원선까지도 밀리 수 있다는 것이죠. 현 상황에서 7% 가량 더 빠질 가능성도 있는 것입니다.

우선은 광교신도시의 분양상황을 지켜보면서 대응을 하셔야 할 것입니다. 판교신도시 때문에 용인이 후광효과를 제대로 봤습니다. 용인은 현재 광교신도시에 희망을 거는 수 밖에 없습니다. 광교가 대박이 나야 용인은 그나마 반등의 불씨를 찾을 수 있으니깐요.