부동산 정보포털에서 거래포털로!

오늘 ‘미래이야기’ 마지막 글을 아침에 쓰다가 잘 못해서인지 컴퓨터가 먹통이 되어버렸네요. 다시 자판을 쳐야 할 듯 합니다.
오늘 저녁이나 글 올릴 수 있을 것 같네요. 대신 쉬어가기 세번째 ‘쉬어가기’를 잠시하게습니다.

‘미래이야기’도 마지막이니 우리나라 ‘정치와 부동산’에 대한 간략한 정리를 해 보겠습니다.
어찌 보면 큰 그림을 그릴 수 있는 내용이니 잘 읽어보시면 내가 투자해야 할 방향도 잡을 수 있을 것입니다.

그 이야기에 가장 기본이 될 수 있는 것!
바로 ‘토공 과 주공’ 에 대하여 이야기 해야 될 듯 하네요. 그리고 왜 ‘판교’가 그렇게 밖에 될 수 없었는지도요.

박정희 대통령이 탄생한 이듬해인 1962년 서민생활의 주거안정을 위해서 ‘주택공사’가 태어났습니다. 서민들에게 값싼 주거를 제공하는 것이 바로 주공의 역할이었죠.
그리고 13년 뒤인 1975년에 새마을 운동과 더불어 공공택지의 조성의 필요성을 느낀 정부가 ‘토지공사’를 세웠습니다.
두 개의 ‘토공, 주공’은 서로가 그 목적과 역할이 다른 가운데, 처음에는 본연의 위치에서 그 임무를 수행하였죠.

제가 ‘주공,토공’을 모를까봐 이렇게 이야기 한 것은 아니죠. 바로 현재의 ‘주공과 토공’의 모습을 제대로 보아야 투자처가 보인다는 것입니다.

참여정부시절 수장이었던 노대통령은 있는자의 입장에서보다는 분명 없는자의 입장에서 생각을 많이 한 사람입니다. 그런데, 왜 그토록 많은 사람들이 말하듯, 정부는 ‘주공,토공’을 통한 땅장사를 통하여 돈을 벌고, ‘채권입찰제’등을 통하여 돈에 집착한 것일까요?

‘장사논리에 맞지 않는다.’라는 말까지 하면서 왜 ‘분양원가 공개’에 소극적인 모습을 가졌을까요?

그것은 바로 자신의 정책을 뒷받침하기 위해서 ‘돈’이 필요했기 때문이죠.

‘참여정부’시절 수많은 행복도시와 혁신도시를 만들면서 수십 조원의 보상비가 풀렸습니다. 대부분이 ‘주공과 토공’이 그 선두에 섰죠.
기업이전과 개발을 통하여 혁신도시를 만드는데 충당을 한다하지만, 수십조에 이르는 부채를 가지고 있는 토공과 주공이 무너져 버린다면 정책을 진행하는데 있어서 상당한 문제가 있는 것은 자명한 일이겠죠.

또한 수십조원에 달하는 주공의 부채또한 정부로써 큰 부담이 아닐 수 없었죠. 토공이 있음에도 불구하고 정부정책상 필요한 경우에 한한다며 2003년에는 주공에 100만㎡ 이상의 택지에 대하여서도 개발을 허용했습니다.
돈을 위해서라면 주공이건 토공이건간에 그 경계가 없어졌다는 것입니다.

서민생활의 주거안정을 위해 생겨난 주공이 오늘의 현실에서는 10억가까이 되는 아파트를 판교에 공급하고 있는 것이 현실입니다.
만일 원가공개를 통하여 가격에 문제가 있다고 한다면, 민간뿐 아닌 국가공기업인 주공이 그동안 분양하고 지은 아파트에 대하여 어떤 문제가 생길지는 제가 설명하지 않아도 모두 아시리라 생각되네요.

이점을 정부가 아마 모르지 않았을것이고, 노무현 대통령 또한 그 파급되는 문제를 직시하지 않을 수 없었던 것입니다.
말로는 아파트 값에 거품이 있다고 말하였지만, 그 거품이라는 것을 지속하게하고 받쳐준 주체가 바로 정부라는 것이지요.

민간이건 국가건간에 모두 ‘돈’이라는 기반이 없다면, 어떤일도 진행할 수 없죠.
개인만이 돈을 사랑하는 것이 아니라는 이야기 입니다.

요즘 새 정부들어 혁신도시건 행복도시건간에 사업이 지지부진하죠.
주공이나 토공또한 이런 상황하게서 더 이상의 택지개발진행이 힘들다는 것을 알겁니다. 현재 진행중인 것도 이런데, 더 이상 크게 사업을 벌리기 힘들다는 말입니다.

그렇다고, 수십조원에 이르는 부채를 그냥 바라보고만 있을 순 없죠. 그들도 직장인이고 소속된 조직원이다보니 부실화의 진행은 구조조정이라는 결과를 낳게 될 것을 뻔히 알고있기 때문입니다.

아마 현 정부도 머리가 아플것입니다. 공기업의 부채는 곧 세금인데, 세금을 더 거두어 그 빚을 갚던지, 아니면 그들나름대로 수익을 내서 계속해서 부채비율을 줄이는 방법이외에는 없죠.
하지만, 세금을 더 거두는 것은 무리죠.
두 공기업의 부채가 한 50조는 될 것입니다. 얼마전 신문에서 본듯 하네요.

그렇다면, 현실상 지방의 경기침체속에서 택지개발도 힘들고 신규로 수도권에 아파트를 공급하는 것도 이해타산이 안 맞는다면 그들의 선택은 어느쪽으로 기울어 질까요?

남은 것이 바로 ‘도시의 재 개발화’를 생각하겠죠.
정부도 공기업의 부실화를 막기위해서 그들이 돈을 벌 수 있는 환경을 만들어 줄 수 밖에는 없다는 것입니다. 그러기 위해서는 국민을 상대로 장사를 해야되지요. 순수한 의도의 서민생활 주거안정의 목적은 사라진지 오래죠. 그 주체(정부,주공)이 부실화 되어 있는데, 순수성만 강조하다 보면 바로 무너져 버릴테니까요.

자 그럼 이제 언제 하느냐와 어디서부터 시작하느냐 이 두개가 남아있네요.

현재의 민심과 경기에 따라서 하는 시기는 달라질 수 있으나, 노후화된 도시와 송파는 분명 간과할 수 없는 그들의 먹거리겠죠.

지난번에도 말씀드렸지만, 송파가 1,000만원 초반대니..하는 이런말은 절대 믿지 마세요.
평당 5~600을 이야기하였던 판교가 2,000이 되었었죠.

정부도 그들이 말할대로, ‘장사논리’에 맞지 않게는 진행하지 않을 것을 것입니다.

평당 2,000에 분양해도 날개 돗친듯 팔려나갈 곳에, 서울시가 시행하면 혼자서만 이익을 다 취할 수 있는데 주공,토공까지 군침을 흘리고 달려드니 서울시가 송파개발을 반대할 수 밖에요.

이것이 바로 장사논리 입니다.