부동산 정보포털에서 거래포털로!

서브프라임 사태가 터지자, 연준이 미친듯한 금리인하와 어마 어마한 유동성을 공급했으나, 이러한 응급 처방도 잠시 반짝.. 곪을대로 곪아 있는 미국 경제가 유동성 공급만으로 해결될 일이 아니라는건 삼척동자도 다 아는 사실입니다. 지난주 금요일에 드디어 미국 주가가 추세 이탈하여 깊은 수렁속에 빠져들어가는 모양새가 나왔지요. 전형적인 장기불황의 서곡으로 해석되고 있는 대목입니다. 이런 패턴의 하락장에는 앞으로 어떤 부양책도 소용없으며, 세계의 거품 경제가 쓰라린 구조조정을 겪고 나서야 새살이 돋게 될 수밖에 없지요. 더이상의 금리인하 카드도 쓸수 없음을 말하고 있습니다. 유일한 길은 부실을 털어내야 하는 고통을 겪어야 한다는 것이죠. 그래야 새살이 돋고 실물경제가 살아납니다. 그동안은 이런 고통때문에 언제나 유동성을 공급해서 덮어 왔지만, 그것도 한계를 드러낸 것이죠.

미국경제의 부실은 자연스럽게 아시아 국가들의 부실을 들춰내는 촉매제 역활을 합니다. 베트남, 인도네시아, 인도, 중국, 한국등이 1차 구조조정 대상국들인데요, 이중에서 한국은 물가 상승율이 이들 나라에 비해서 상대적으로 낮지만, 가계 빚은 미국과 더블어 최고수위에 도달해 있는 나라랍니다. 지난 10년간 글로벌 경제에 있어서 생산과 부가가치를 초과하는 신용팽창이 일어났습니다. 우리는 이런 현상을 버블이라 칭하며, 버블경제는 반드시 경착륙으로 이어지게 되어있다는 사실을 깨달아야 합니다.

IMF이후 DJ정권부터 이어지기 시작한 거품경제의 한계점이 이제서야 드러나기 시작하고 있다는게 정설입니다. 맨 먼저 베트남과 인도네시아, 인도부터 심한 구조 조정을 받을 것이며, 뒤 이어 중국과 한국도 몸살을 앓을 것입니다. 늘 말하지만, 부동산은 장기적으로는 정책에 의해서 움직이지 않는다- 거시경제의 흐름에 따라간다-이거죠. 지난 10여년간, 한국에서는 소위 빚에 의한 아파트 재테크가 유행병처럼 번졌었지요. 인터넷의 대중화와 함께 보통의 가정주부들까지도 부업삼아 시작한게 빚얻어 아파트 투기대열에 합류하는 것이었지요. 물론 명칭은 '내집마련'혹은 '재테크'이었지만, 분수에 맞지 않게 빚을 얻어 내집마련하는것은 투기죠. 숫치로도 나오는군요. 수도권 유주택 가계의 평균 빚이 2억원이라고요. 이것을 가처분 소득으로 나눠보면 투기가 틀림없습니다.

노무현 정권때에 온갖 억제책으로도 잡을 수 없었던 집값이 이제와서 한쪽부터 무너지기 시작하는 이유는 무엇때문일까를 생각해 보기로 하죠. 부동산 전문가들은 혹은 인터넷에서 순진한 가정주부들을 현혹하는 일부의 선동꾼들은 정부에서 대출규제를 완화하면 억눌렸던 부동산 시장이 살아 날거라고 말하고 있습니다. 하지만 이는 현실을 외면하는 희망사항 입니다. 투기꾼들의 관점은 늘 정부의 정책범주 내에서 부동산 시장을 바라보고 있다는 점입니다. 이들의 사고는 정책이라는 범주에 갖혀 있기때문에, 정책이 강화되면 집값은 내리고 완화되면 오른다고 믿는 도다리들이죠.

현재의 부동산과 주가 흐름은 지난 10년간 급등에 따른 거품을 해소하는 차원을 넘어서고 있다는 조짐을 보이고 있습니다. 장기적 측면에서, 주식이던 부동산이던 오르락 내리락 하면서 추세선을 따라 우상향으로 이동해 나간다는 점을 볼때, 앞날을 쉽게 예측할 수 있겠습니다. 1970년대 전세계의 경제를 공포의 도가니로 몰아 넣었던 스테그플레이션이 재현된다고 확신할 수는 없지만, 혹은 추세적으로 봤을때는 앞으로 10여년간 장기침체쪽으로 갈수밖에 없습니다. 전세계에서 미국과 우리만 제외하고 모든 나라들이 물가잡기에 총력으로 나서고 있는데요, 특히, 아시아 국가들은 성장을 포기하고 금리인상을 통한 물가잡기에 발동을 걸어 놓고 있는 형국이죠. 강력한 성장론자인 이명박 대통령과 강만수 장관이지만 우리도 어쩔 수 없이 긴축 대열에 합류할 것으로 보입니다. 그만큼 위기임을 방증하고 있습니다. 오늘 아침의 신문에는 '한은이 금리인상폭과, 대출규제및 지준율 인상을 고민중'이라는 기사가 올라 온것을 보니 우리도 때가 된듯 하군요.

전세계의 모든 나라들의 자산에 끼어있던 거품이 꺼져가고 있는데 우리만 예외일 수가 없겠지요. 폐쇠경제인 쿠바와 북한조차도 영향을 받고 있는데, 70%가 대외 무역의존 국가인 대한민국의 자산 거품붕괴 현상은 피할 수 없습니다. 분당이나 용인의 아파트 가격이 한달 사이에 수억씩 하락하는 이유가, 단지 대출규제때문일 것이라고 위안 삼는 사람은 어리석은 사람입니다. 강북의 소형이 오르고 있는 것을 봐도 한국만큼은 부동산 거품 붕괴는 없을 것이라고 위안 삼는 것 역시 바보스런 생각입니다. 강북 집값 강세는 주식에서 대장주가 내릴때, 코스닥 잡주들이 오르는 것과 비슷한 이치이지요.

현-실은 현실이며-냉정해질 시기입니다. 그래야 실패한 인생이 되지 않겠지요. 과거 부동산 불패신화의 타-성에 젖어서 몇년후면 오르겠지 하는 생각은 순진한 발상이지요.부동산 전문가들의 말은 사탕발림입니다. 저들은 여러분들의 재산을 책임져 주지 않습니다. 저들은 단지 거래가 활성화되어 자신들의 수입이 늘어나면 그만인 사람들입니다. 지난 10년간의 거품 형성기에, 가정주부든 투기꾼이든 누구나 빚얻어 아파트를 사놓으면 돈을 벌수 있었지만 앞으로는 극히 일부의 공장형 아파트나, 목좋은 상가외에는 부동산은 끝났다고 보는게 정확합니다. 부동산은 정부에서 부양책을 내놓는다고 해서 부양되는게 아니고, 억제시킨다고 해서 억제되는게 아님을 명심해야 합니다. 부동산이나 주식이 경기의 호불에 따라서 오르고 내리지만, 장기적으로는 오른다는 주장 역시 옳지 못한 관점입니다.

왜냐면, 투자란 효용성과 기간을 고려해야 하기때문이죠.인간 수명을 80년이라고 봤을때, 30대 중반에 빚을 얻어 3억짜리 내집마련 했다고 치면, 그것이 10년후에 혹은 20년 후에, 30년 후에 얼마만큼 올라 있느냐에 따라 투자의 효용성은 결정됩니다. 10년 안에는 팔아야할 사람은 10년 안에 만족할 만한 가격까지 올라줘야 투자가치의 효용성을 갖기 때문이죠. 하지만, 20년 후에나 원하는 가격으로 올라간다면 투자의 효용가치는 없겠죠.극단적으로 말해서, 죽을때쯤에 가서 10배 오른들 무슨 소용일까요? 그래서 부동산을 투자할때는 10년 혹은 20년 가격 이동 평균선이 물가상승율+금리 이상은 되어야 합니다. 지금 투자하면 10년 혹은 20년 후에 얼마까지 오를까? 일본과 독일은 20년이 넘어가고 있지만 아직까지 폭락한 가격에서 움직지이 않고 있습니다. 우리도 이들 나라처럼 갈 수 있다고 보는게 필자의 견해랍니다.

왜냐?
우리 경제는 미국.일본의 기술과 중국의 가격을 결코 넘어 설수 없기 때문이죠. 따라서 현재의 부동산 가격이 우리 경제능력에 과도하게 벗어나 있다는 분석과, 인구증가율및 공급을 볼때 아파트에 대한 투자가치는 없다고 보는게 합리적입니다. 부동산은 미래가치를 보고 투자하는 자산이 아니던가요? 투자가치가 없다는 말은 곧, 가격이 떨어진다는 뜻이며, 이런 상태에서 내집마련은 의미가 없습니다. 정말로 내집을 갖고 싶다면, 앞으로 몇년간 지켜본후에도 늦지 않습니다. 상식적으로 봤을때, 몇년 후에까지 가더라도 금리+물가 상승율 이상으로 갈 가능성은 현재로서는 없기 때문입니다. 지금은 보수적으로 갈때입니다. 금리 상승하는것 좀 보세요. 자칫하면 한방에 갑니다. 과거 일본의 가정 주부들처럼...