부동산 정보포털에서 거래포털로!

한국경제를 둘러싼 대내외 환경이 최악의 상황으로 치달으면서, 심지어는 제 2의 IMF때와 비슷한 국가 신용도 하락이 일어나면서 국내 기업들의 위기감도 커지고 있습니다. 이명박 정권의 지지율도 집권 100일만에 한자리수(7.4%)로 떨어지면서 얼리 레임덕에 빠져 들고 있습니다. 왜 그랬을까요? 바로 시대 흐름을 읽지 못했기 때문입니다. 이명박 정권을 구성하고 있는 관료들및 보좌진들, 그리고 그의 지지계층은 자신들 스스로 고백했듯이 빠르게 변화하는 사회흐름을 읽지 못하고 예전의 아나로그 사고 방식으로 대처했기 때문이지요. 촛불집회를 보면, 전처럼 조직에 의한 참여가 아니라 자발적인 참여자들이라는 겁니다. 이들은 집회에 대한 긴장감없이 여유롭고 가벼운 마음으로 참가하고 있음을 알수있지요. 참여자들의 구성원도 어린 초중고생들및 주부들이 절반 이상을 차지하며, 이들의 소통 채널은 인터넷과 모바일폰입니다. 이렇게 세상은 우리가 모르는 모르는 사이에 확 바뀌어 있습니다.

이명박 정부가 계속 과거의 60~70년대식 개발시대의 경제적 관념을 갖고 현 시국을 대처 하려다가는 아마도 더큰 혼란을 겪겠지요. 저 아래 어떤 분이, 조중동이 집값 하락한다고 떠드는 것을 보고, 정부당국자들로 하여금 하락을 방지할 수 있는 정책을 내놓으라는 신호니, 알아서들 대처하라는 글을 보니 한심하더군요. 이를 두고 견강부회[牽强附會]라고나 할까요? 정부 정책이 그렇게 시중의 꾼들 사이에서 회자되는 말처럼 그렇게 움직일까요? 그렇게 움직인다면 그건 국가가 아닙니다. 종부세 완화나 양도세율 완화는 선거공약과는 달리 실현 가능성이 점점 멀어져가고 있습니다. 정치적 환경이 그렇게 만들고 있기 때문이지요. 상승론자들의 희망대로 규제가 완화되려면 2MB의 지지율이 40%이상을 상회해야 가능하다는데, 이런 지지율 회복은 현실성이 없다는 분석이 나오고 있습니다.

여기에 오는 네티즌들 말이죠, 패러다임이 바뀌면 선험에 의한 미래 예측도 당연히 틀리는건 자명합니다. 집값은 오른다라고 못질해 놓고 모든 현상을 상승논리에 합리화 시키는 논리 전개는 위험합니다. 그런 방식은 상승에 대한 기대감에 대한 자기확인 행위일 뿐이며, 정신적 자위 행위일 뿐입니다. 현실을 냉정하게 살펴보고 이에 대처해야 실패가 없겠지요. 경험법칙은 언제나 일정한 동일한 양상으로 적용된는 것이 아니랍니다. 중요한 것은 Factor를 분석하고 이것이 어떤 조합을 이뤄나가면서 어떤 쪽으로 갈 수 있는지를 예측하느냐입니다. 부동산은 언제나 오른다, 고로 부동산은 사두면 손해는 아니다라는 논리는 얼핏 그럴듯 해보이나, 경제 논리상으로 봤을때는 말이 안되는 주장이겠죠. 가격과 가치를 구별 해야하며, 기준 가격에 대한 상대적 상승율도 따져야 하는게 부동산에 대한 투자죠. 40년전에 자동차 한대 값이 3백만원 이었는데 지금은 2천만원이 되었다고 해서 자동차 값이 올랐다고 말할 수 없듯이 말입니다. 절대적인 가격 측면에 있어서도 부동산은 20년 이동 평균선 가격이 제자리거나 반토막이 나는 현상도 발생한답니다. 일본과 독일의 예에서 볼수 있듯이, 집값은 상대적 가격뿐만 아니라 절대가격에 있어서도 언제나 오르기만 하는게 아니랍니다.

지금은 금리가 상승세고 자산거품이 꺼져가는 긴축 초입기 입니다.생산과 소비는 제자리인데 상품가격만 오르는 현상이 지속되고 있으며, 이런 현상은 우리나라뿐 아니라 전세계적인 현상이랍니다. 무슨 말이냐면, 우리 나라 혼자서 정책을 통해서 현재의 흐름 자체를 바꿀 수 없다는 이야기이며, 쉽게 말하면 부동산은 투자 자산으로서의 지위를 상실했다는 뜻입니다. 현재의 Factor는 무엇입니까? 무역적자확대, 대외신인도 추락, 원자재가격 상승, 소비위축, 금리 상승 초입기, 미분양 적체, 늘어나는 가계빚, 과다 유동성, 수도권에 대규모 공급, 정부의 긴축 선회, 일자리 축소, 정치문제및 국외의 영향 등등 수많은 요인들이 있습니다. 그런데, 조중동에서 집값 내리고 있다고 말하는 것이, 정부로 하여금 부동산을 띄우라는 말로 해석되며, 정부에서도 곧 부동산 시장을 활성화시킬 것이다라는 가설은 자기 편의주의적 해석일 뿐입니다. 설령 규제 완화해도 반짝 상승은 있을수 있어도 대세 상승은 안나오는 모양새죠. 이런 조합들이 유기적으로 상호작용함에 있어서 어느쪽으로 갈거라고 보느냐는 사람에 따라 다르겠지만, 보편 타당한 상식선에서 보면 부동산은 무조건 털고 나와야 할때가 분명해 보입니다.

원재료 물가가 20년만에 사상 최대인 80% 폭등했다고 합니다. 소비자 물가 상승도 요즘 장난 아니지요. 자 그렇다면 상품가격이 오르고 있으니 주택가격도 오를까요? 얼마전까지만 하더라도 부동산 카페의 시샵들이나 전문가들이 물가폭등=집값 폭등 이라고 말했었지요. 경기확장때 나타나는 이른바 '수요견인'형 물가상승시에는 '물가상승=부동산상승'이란 등식이 성립되지만, 지금은 '경기 수축형' 물가상승이지요. 경기기 위축되면 미래가치 투자대상인 부동산은 가격이 떨어진다는 것은 기본 상식이지요. 그들은 부동산만 좀 알지 경제의 속성과 본질을 잘 모르는 사람들입니다. MB가 당선되고-규제도 완화되고, 성장정책으로 돈도 풀리고, 건설도 부양되고, 따라서 집값 상승은 불을 보듯 뻔하다, 노무현 정권 시절에 억눌렸던 것이 튀어 오를것이니 빨리 내집마련 하라고 떠들었지요. 정말 속보이는 소리들이었지요. 이런 류의 글들이 대선전이나 총선이후까지도 대세를 이뤘습니다. MB효과 어쩌구 저쩌구 하면서요. 대표적인 바람 잽이들의 주장이었습니다. 그들 말에 현혹되어 빚얻어 덜컥 들어 간 분들, 지금 어떻습니까? 불안에 잠못 이룹니다. 부동산은 큰 흐름을 봐야 하지요.

지금은 첨단 고도 산업 경제 구조입니다. 금리 낮추고 재정적자를 늘려 부양한다고 해서 경기가 살아나는 시대가 아니지요. 삽질경제 시대에 있어서는 경기가 침체되면 돈을 풀어 경기를 자극할 수 있었는데, 지금은 되레 물가 상승만 부추겨 소비를 위축시키는 부작용만 발생시키고 있어요. 통화량 증가와 실물경제와의 부조화는 곧, 국민 고통지수만 높이고 말았습니다. 스테그플레이션이 오면, 통상적인 경기침체보다 국민들이 느끼는 고통지수는 더 높으며, 부동산에도 더 심한 타격을 주게된다는 것은 1970년~1981년대의 스테그플레이션기에 입증된 사실입니다. 비록, 금리인상 속도가 물가상승 속도에는 못미치더라도 가처분소득 감소폭과 일자리 감소폭이 명목소득 상승보다 앞서기 때문에 고통지수는 배가 되지요. 가처분 소득이 계속 줄어듦에 따라 부동산 수요층은 얇아집니다. 반면에 매도세력은 증가하지요. 덮친격으로 금리까지 오르고 있잖습니까?

제가 토론게시판에, 우리나라 집값은 적어도 5년이상 하락한다고 적었습니다. 그 이유는 지금의 경기둔화가 우리나라만의 문제가 아닌 전세계적인 흐름이기 때문이지요. 한국경제는 완전히 글로벌 경제체계에 편입되어 있기 때문에 우리 혼자만 잘 한다고 해서 해결되지 않습니다. 유가와 곡물및 광물같은 원자재가격의 안정이 와야 글로벌 경제가 회복되기 시작할텐데 그럴 가능성은 없어 보입니다. 안정된다 하더라도 그 시기는 거시경제 사이클상 10년은 지나야 가능할 것입니다. 즉, 거품경제가 구조조정의 회오리를 겪고 난뒤에나 가능할 것이라는 뜻이지요. 미래 예측은 과거의 경험에 의해서 할수 있는 것이 아니라, 현재 놓여있는 Factor가 어떻게 조합되어 어떤 방향으로 갈것인가의 확률문제라는 것입니다. 지금은 삽질 경제 시대가 아니기때문에 과거의 모델로 미래를 예측하는건 어리석은 일입니다. 강남과 경부라인 집값 하락이 대출규제 혹은 강남권의 공급때문만이라고 보시나요? 근본적인 하락 이유는 따로 있습니다. 그것을 보면 미래가 보입니다.