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지금의 금리 상승은 집값거품에 결정타가 되고 있다고 말한다.

그 이유는 2001년부터 불어닥친 저금리에 의한 유동성 확대로

6년간의 집값 상승 랠리가 이어져 왔고, 이제는 그것이 막을 내렸기 때문이다.

2007년 12월 12일 부로, CD 금리가 2001년 6월 12일의 5.7%을 뛰어 넘었다.

그런데, 금융전문가들의 분석에 따르면 내년 상반기까지는

2001년의 고점보다 무려 0.3%가 더 높은 6%까지 치솟을 것이라고 한다.

IMF후에 1998년 4월의 13.11%에 비해서 절반에도 못미치지만

금리상승 추세는 치솟는 물가와 더블어 계속 이어질 것임에는 모두가 동의하는 분위기다.

IMF당시에는 주택담보대출 비율이 지금의 절반에도 못미쳤고 거품이 끼어 있지 않았을 때였다.

이 당시의 전국의 집값 하락율은 평균 14%였다고 한다.

과거 일본이나 독일보다는 적고 지금의 미국 수준이라 생각된다.

CD 금리가 6%대로 올라서면 어떤 일이 일어날까?

일부 신문이 이명박효과에 의해서 강남 재건축의 매물이 회수되고,

강남권 집값도 하락세에서 1억씩 상승 했다고 바람을 잡고 있지만,

그런 조짐은 한시적 반짝랠리가 될것이라는 예상이 있어 온것들이다.

금리가 예전처럼 4~5%대였더라면 뒤에서 적극적으로 받혀줄 매수세가

생겨나게 되므로, 그러한 상승기대감은 계속 유효할 것이지만 지금은 그렇지 못하다.

금리상승의 위력은 억제 정책에 비해서 덜 충격적나 그 영향력은 훨씬 지속적이고 근원적이다.

금리가 0.5% 상승하면 산술적으로는 보유세 0.25% 높이는 결과를 가져 오지만

부수적 효과를 감안하면 실제적으로는 1% 이상의 보유세 인상효과와 맞먹을 것이다.

바람잡이용으로 나왔던 위장매물들이 회수될때, 매수세가 적극적으로 붙어 줘야

반등세로 돌아설텐데 금리가 지금같은 추세로 오르게 되면 섣불리 대들 사람은 몇명 없다.

왜 바람잽이용 위장 매물들이라고 말할까?

강남권에 나온 매물들중 회수 되는것은 적극적 매물로 나온 것이 아니라

호가를 높여 내놓은 소극적 매도 의사를 갖는 매물들이기 때문이다.

이런 매물들은 대선이 끝나고 재반등의 확신이 없게 되면,

적극적 매물로 둔갑할 가능성이 큰것 들이다.

지금의 대출 금리는 최소 7%에서 최대 9%라고 한다.

이수준은 지금의 미국 모기지 이자인 6.07%보다 훨씬 높다.

그럼에도 불구하고, 우리가 미국보다 연체율이 낮다고 말하는 이유는

미국에 비해서 담보 인정비율이 낮고 만기에 일시상환식이므로

매월 원리금 부담이 덜하기 때문이라고 한다.

하지만, 우리는 미국의 모기지 금리보다 더 높고, 가계 재산비중이 주택에 쏠려 있다.

중요한 사실은 미국의 서브프라임 모기지 비율이 전체 주택담보대출 비율에서 14%였으며,

우리도 미국의 서브프라임과 같은 저신용 대출 비율이 전체 주택담보대출중에서 12%인 34조원이다.

이 돈은 주로 저축은행이나 파이낸스같은 2금융권에서 나간 것이라고 한다.

이런곳의 대출중 무려 48%가 저신용-고위험 대출이라서 미국과 다를바 없다.

미국의 주택버블 붕괴의 촉발제는 바로 14%의 서브프라임 대출이었기 때문이다.

우리는 저축은행에서 나간 34조원이 미국같은 주택급락을 유발하는 방아쇠 역활을 할수 있다.

이돈의 성격은 금리가 조금만 더 오르면 본격적으로 매물로 둔갑할 고위험군 대출물건들이다.

수도권에서는 웬만하면 보통 1억5천에서 3억을 대출받은 사람들이 태반이다.

내년초면 이런 사람들은 중간금리인 8.5% 이상을 적용받기 시작할 것이다.

저축은행에서 대출받은 고위험군 대출자들의 매물이 시장에 나오기 시작하면

일반 서민들이라 자처하는 1억5천~3억 대출자들도 무너지기 시작할 것이다.

그 이유는 저축은행에 저장잡힌 물건들이 이들 보통 사람들의 집값도 끌어 내리며,

이렇게 되면 보통 사람들의 집에 대한 담보인정 비율이 높아지기 때문이다.

오늘 뉴스에 따르면 1금융권에 이어서 제2금융권도 "대출 축소" 로 돌아섰으며,

저축은행·캐피탈 등 금리 오르자 심사기준 강화하기 시작하고 있다고 한다.

거듭 말하지만, 지금의 주택 버블은 심각한 수준이다.

다만, 우리들은 이런 것이 계속 누적되어 왔기때문에 못느끼고 있을 뿐이다.

대출받고, 전세끼고 아파트를 마련해서 그것이 올라주어 재산을 불리던 시대는 완전히 갔다.

요약하면,

금리가 지금같은 추세로 이어져 내년초에 6%까지 진입하여 몇개월 이상 지속되고,

저축은행에서 대출받은 고위험군 대출자들의 매물이 경매로 나오거나 매물로 나오기 시작하면

시차를 두고 뒤를 이어서, 1은행권에서 2~3억씩 대출받고 전세끼고 집을 산사람들부터

나가 떨어질 것이며, 연쇄적으로 그 뒤를 이어서 담보 비율이 ？

대출자의 매물도 줄줄이 나오게 될것이다.

특히 강남 재건축이나 버블세븐 지역의 집값이 51%나 과평가되었다는

삼성경제연구소의 보고서를 볼때, 이지역의 집값부터~전면적 하락세로 진입할 것이다.

이것이 지금의 금리상승세가 버블해소에 결정타가 될것이라는 분석이 나오는 이유다.

분명한 사실은 무리한 대출 받아서, 전세끼고 아파트를 산 계층부터 무너진다는 것이다.

금리가 낮아 유동성이 증가하던 시기에는 이런 재테크 방법이 유효했으나 지금은 독이 되고 있음이다.

이것이 한국판 서브프라임 사태의 시발이 될것이다.

결론은, 현금을 중시하고 내집마련은 거품이 말끔히 걷힐때까지 미루는게

최고의 재테크가 될것이며, 내집마련의 네비게이션이라는 것이다.

* 오늘도 CD금리는 급상승하고 있다*

* 마침내 주택담보대출 중단과 원금상환조치까지 나오고 있다*

* 금리상승과 은행들의 대출원금 회수조치는 규제완화까지 무력화시킨다*