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말복이 지났는데, 예년과 다르게 아주 덥군요.

오늘은 올 가을의 시장예측에 대하여 제 개인적인 생각을 몇자 적어볼까 합니다.

상승/하락론자 분들의 많은 논쟁에도 불구하고, 여전히 시장은 안개속에 있는 것이 사실입니다.
솔찍히 올 가을 보다는 제 개인적으로도 내년 봄이 더욱더 궁금합니다.
올 가을이야 시장의 상황에 따른 예측이 가능하지만, 변수는 내년봄에 대선이 끝난후 어떤 정책이 나올거냐에 따라서 굉장한 소용돌이가 올수 있기 때문입니다.

많은 분들이 대선주자가 이런이야기,저런정책을 가지고 있다며 예측은 하지만 살아오면서 가장힘든 것이 사람마음을 예측하는 것이라고 생각이 듭니다. 하루사이에도 12번도 바뀔수 있는 것이 사람의 속성이기 때문에 아마도 대선주자들의 본인이외에...어쩌면 그들 자신들도 확신을 가지고 Landmark를 세우지 못했을 수도 있습니다.

올 가을에 부동산의 향배에 대해서 많은 이야기들을 하십니다.
저는 그냥 시장상황에 대하여서만 그리고 거기까지만 국한시켜서 이야기를 해볼까 합니다.
조금더 범위를 좁히자면 수도권의 아파트값 변화에 대하여 이야기를 하지요.

먹거리와 교육,교통이 가능한 수도권은 아마도 많은 분들이 살고싶어하는 곳입니다.

"가을에는 폭등할 것이다!", "아니다 미분양이 남아돌고 곧 폭락할 것이다!"

이 두개의 단어들은 올 가을에는 다 거짓이 될 가능성이 크다고 생각됩니다.

"가을에는 폭등할 것이다!"라는 말이 맞으려면
1. 매도자의 심리적인 강세장이 뒷받침 되어야 하는데, 많은 분들이 과도한 세금 혹은, 심리적 지지선, 많은 부채 및 이자등으로 어려움을 겪고 있기 때문에 이것이 쉽지 않다는 이야기입니다.

2. 그에 맞추어 시장의 측면에서 바라본다면, 매수세가 뒷받침 되어야 합니다. 제말은 매수세가 없다는 것이 아니라 매수를 할수 있는 금융환경이 만들어져야 하는데 LTV대신에 DTI가 적용되다보니, 사고싶어도 사지 못하는 현상이 지리하게 이어질 것으로 보입니다.

즉, 심리와 돈의 문제에서 작년가을과 같은 대폭등이 다시 일어나기에는 여려가지 Blockade가 있다는 말이죠.


"아니다 미분양이 남아돌고 곧 폭락할 것이다!" 라는 말이 맞으려면,
1. 수도권의 미분양이 이루어져야 합니다. 사람들이 선호하는 강남이하 경부라인의 경우, 지금 그 분양가가 상당하게 높음에도 불구하고 속속들이 1순위 마감이 일어나고 있습니다.

2. 강남이하 경부라인을 제외하더라도 강북의 분양가도 24평기준 4억에 가까운 분양가에도 1순위 마감이 진행되는 것은 폭락의 주장을 약하게 하지요.

경제문제나 여러가지 정치문제 다른국가의 문제가 아닌 단순히 시장상황만을 보았을때 생각할 수 있는 것들입니다.

올가을의 부동산의 향배는 위의 문제가 중요한 것이 아닙니다.

중요한 문제는 바로 전세가의 급등입니다.

전세에서 매수로 이어지고, 그 매수가 비운자리를 새로운 전세가 입주되어야 하는데...

국가에서 전세를 권장하고 집사면 손해를 보게 만들고 안좋은 분위기를 조장하니, 새로운 전세가 나타나지 않게됩니다.

다주택으로 인하여 집값의 교란을 시키는 것은 옳은 방향은 아니지만, 돈이 있는 사람이 1채 혹은 2채를 구입하여 적정한 전세공급이 이루어져야 하는데 돈 있는 사람들이 더이상 구입을 못하게하니 공급이 될 리가 없죠.
수요는 많은데 공급이 적으니, 돈없는 사람은 계속해서 서울지역과 멀어질 수 밖에 없죠.

요즘 모두가 청약을 눈 꼽아 기다리고 있습니다. 신규청약의 경우에, 실수요를 뒷받침하는 매수가 많기 때문에 그곳에서 신규전세가 창출된다는 것은 쉽지 않죠.
혹, 동탄쪽은 전세 많다고 이야기 하시는 분이 계실수 있겠으나, 제가 말씀드리는 것은 출퇴근이 가능한 수도권에 대해서만 이야기를 드리는 것이니 오해없으시기 바랍니다.

또 하나의 문제가 보여지는 것이 버블세븐의 확장입니다. 그간 저평가되었다고 판단이 된 강북지역의 현재 시세상승 Momentum은 놀랄만큼 큼니다. 현 상태에서 정부는 쉬쉬하지만 일부 강북의 집값이 분당을 능가하고 있음을 주시해야 할 것같네요.

올가을은 최소 강보합에서 최대 작년가을 시세의 회복이 이루어 질 수 있을거라고 판단이 되는군요. 이는 여러요소를 제외하고 시장의 심리와 돈의 문제에서만 바라보았을때 그 정도 선에서 안착하지 않을까 합니다. 작년가을의 호가를 기준으로 그 이상의 폭등은 어렵지 않을하는 저의 개인적 생각입니다.

하지만 내년봄에 비버블로 분류되던 서울강북과 이 외 지역이 버블세븐과의 가격격차가 줄어들게 되면, 정책의 변경에 따라서 다시 버블이 크게 뛸 가능성이 더 커져버릴수도 있습니다.

결국 정부정책의 혼선 및 규제로 인하여, 약자들만 피해를 보는 꼴이 되고 있는것 같습니다.
전세가 의 상승은 전반적인 경제의 부하작용으로 서민경제의 먹구름을 드리우게 할 것입니다.

내년 봄이 관건인것 같군요.