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-(bar*s*9*9) 아파트를 사야 할 때

-님의 다른글보기 등록일 2014/02/02 | 조회 1299

주식 비중 조절하고 아파트를 사야할때

1 주식이나 아파트나 영원한상승 영원한 하락은 없다.

2 싸인파 관점으로 분석할때 아파트는 바닥에서 고개들고 있다.

3 정부정책의 "포커스"가 부동산(아파트)가격 상승에 맞추어져 있다.

4 정부정책에서 주식 활성화는 눈뜨고 찾아봐도 없다.

5 아파트 매수시기를 늦춘다면 더 높은가격으로 매수해야 될 것이다.

6 전세가 폭등은 아파트가격 폭등을 예고한다.

7 전세에서 매수로 매기가 옮겨 붙으면 아파트는 상승시세를 연출 할것이다.

8 주식이나 아파트나 시장은 돈이 흘러가는 쪽으로 시세분출이 난다.

9 아파트가 더 하락하기를 기다리는자 주가지수 1000이하를 기다리는자와 다를바 없다

10 주식이든 부동산(아파트)이든 투기 보다는 투자를 권한다.

휴일명절을 뒤로하고 내일 부터는 또 달려 봅시다.

물론 일부 부동산 전문가들과 일부 대중은
여전히 비관적 또는 부정적입니다만,

박근헤 정부 들어 서면서 부터
아파트를 사야겠다는 30대 40대 50대 부쩍 증가.

2 월과 3 월 봄 이사철을 맞이하여

전국 아파트 매매값 과 전셋값 상승세가 견조하게 유지 될 겁니다.
대세가 그렇습니다.

중대형 아파트도 가격 오름세............

특히 최근 수년간 공급부족인 희소가치가 더욱 높아진
중대형 아파트를 주목해야 합니다

또한, 시장을 선도하는 서울 강남 지역 재건축 아파트와
판교-광교-동탄 아파트, 마포-영등포-종로 등 도심권 아파트
저평가 된 서울 서남권 과 강북 지역 아파트
세종시 주변 오송-오창-청주 아파트를 주목하세요. 아셨죠?

--수도권 주택시장이 이미 바닥을 찍었다는 인식이 확산되는 가운데 올해 집값 향방이 어떻게 전개될지에 관심이 쏠리고 있다. 정부가 지난해 잇따라 내놓은 주택거래 활성화 대책이 효과를 발휘하면서 비수기인데도 벌써부터 서울을 비롯한 수도권 지역에서 거래가 늘고 일부 단지는 호가도 계속 오르고 있기 때문이다. 이에 따라 일각에서는 올해 주택시장에서 지난 2007년 이후 경험하지 못한 새로운 국면이 펼쳐질 수도 있을 것이라는 다소 이른 낙관론까지 나오고 있다.

4일 관련 업계에 따르면 이처럼 올해 수도권 주택시장을 낙관적으로 보는 것은 지난해에 이어 올해도 전셋값 상승세가 계속될 가능성이 높은 데다 규제 완화로 인한 도심재정비사업 본격화, 6월 지방선거 등 주택시장을 자극할 만한 요소가 줄지어 있어서다.

특히 시장 전문가들은 전셋값 상승세가 올해 주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 것이라는 데 이견을 달지 않는다. 곽창석 ERA코리아 소장은 "수도권 전세가율이 사상 최고치에 달했던 2001년 수준까지 근접하고 있다"며 "2~3월 전세 성수기에 전셋값 상승이 계속되면 당장 봄부터 전세수요자들이 매매수요로 돌아설 가능성이 높고, 이렇게 되면 주택시장이 크게 달라질 수도 있다"고 전망했다.

도심재정비사업도 올해 주택시장을 흔들 큰 변수로 꼽히고 있다. 재건축 용적률 규제 완화, 수직증축 리모델링 허용 등 도심재정비 관련 규제 완화가 계속되는 데다 지난해 하반기부터 서울 주요 지역에서 재건축단지들이 잇따라 일반분양에 성공하면서 분위기가 달라지고 있어서다. 임달호 현도컨설팅 사장은 "서울 강남권은 일반분양분에 대한 미분양 걱정이 없어 조합들도 이제는 사업성을 확보했다고 판단하고 있는 것 같다"며 "올해는 개포주공, 가락시영, 고덕주공 등 저층단지 위주로 사업 추진이 상당히 속도를 내게 될 것"이라고 예상했다.

오는 6월 치러지는 지방선거 역시 주택시장에 영향을 줄 또 다른 변수다. 김규정 우리투자증권 차장은 "지방선거 과정에서 후보자들이 과거처럼 새로운 개발사업 추진 발표 등은 힘들어졌지만 재개발.재건축 등 도심정비사업과 관련된 조례를 완화하거나 건축 관련 규제를 풀겠다는 공약을 할 경우 주택시장에 영향을 미칠 수도 있다"며 "주택시장이 이미 바닥을 찍은 만큼 실수요자라면 올 상반기 주택시장을 관심 있게 지켜보는 게 좋다"고 말했다

주택시장 3대 관전포인트 꿈틀대는 집값.. ‘낙관론’ 힘 실어줄 이슈는?

1. 전셋값 상승세 2. 재건축 완화 3. 6월 지방선거

오히려 양적완화를 하는데........

이유는 기축 통화인 달러 떄문이지...... 엄청 많거든.............

그걸 우리나라에 대입해 보면,
금리 인상론자는 금리를 인상해야 한다고 주장하지.....자본 유출 때문에.....

근데, 지금 우리나라 외채 규모를 보면,
장단기 외채가 장기 외채는 늘어난 반면, 단기 외채는 줄었다던군....

혹자는 말하지....그래도 팔고 나가지 않겠냐고.......

우리나라의 외환 보유고가 충분한 상황에서 팔아봤자
채권 수익률에만 악영향이 있을걸....
채권펀드 수익률은 원래 낮잖아.....물론 IMF 같은 상황이라면 모르지만......

그리고 한가지 더 얘기하자면
지난 여름에 보다시피

--양적완화 축소가 오히려 한국에는 기회더군....달러가 들어오니.....

그래서 지금 미국금리가 오른다고 하더라도
한국금리는 영향이 없는 것처럼,
향후 금리 인상률도 그리 크지 않을 것이라고 생각되요......

부동산은 계속 상승 할 여지가 있는거지.......ㅎㅎㅎ

매물 하나에 벌떼처럼"…'묻지마' 전세계약 속출

어쩌다 전세가 하나 나오면 손님들이 '벌떼'처럼 달라붙어요. 계약이 이뤄지는 게 순식간이라니까요.
(서울 성북구 돈암동 현대공인중개사 관계자)

새해 들어서도 전셋값 고공행진이 이어지면서
이른바 묻지마 계약이 속출하고 있어 전세 수요자들의 주의가 요구된다.

9일 부동산업계에 따르면 현재 전세시장은 전세 물건 공백에 따른 절대적인 물량 부족 탓에 공급자 위주로 운영되고 있다.

세입자들은 웬만하면 집주인이 요구하는 전세금을 일부 올려줘서라도 재계약을 하는 경우가 많고, 저금리 기조 탓에 상당수 집주인이 전세를 월세로 돌리기 때문에 새로운 전세를 구하기란 보물찾기처럼 돼버린 지 오래다.

이런 상황 속에서 가물에 콩 나듯 전세 물건이 나오면 수요자들이 한꺼번에 우르르 달려들어 쟁탈전을 벌이기 일쑤.

돈암동 현대공인중개사 관계자는 "최근에 인근 소형아파트가 전세로 나오자마자 전세를 구하는 신혼부부를 데리고 보러 갔는데 현장에 다른 부동산에서 세 팀이나 나와 있더라"며 고개를 절레절레 저었다. 결국 이 집은 전세로 나온 지 반나절도 지나지 않아 순식간에 다른 부동산 중개업소에 의해 계약이 돼버렸다.

이처럼 전세 물건을 둘러싼 경쟁이 치열하다 보니 수요자들이 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성 등을 면밀히 따져보지도 않고 덜컥 계약부터 하는 사례가 빈번한 것으로 전해졌다.

현대공인 관계자는 "얼마 전 융자금 3천만원을 안고 있는 시가 2억8천만∼2억9천만원대 중소형아파트가 2억3천만원에 전세로 나왔는데 수요자가 개의치 않고 계약을 하는 걸 보고 깜짝 놀랐다"며 "불과 몇 달 전까지만 하더라도 융자가 있는 집은 거들떠보지도 않는 게 보통이었는데 전세 물건이 워낙 귀하긴 귀한 모양"이라고 말했다.

지난 주말사이에 흥미로운 뉴스기사를 접할 수 있었습니다.

국내 아파트가격 지수주에 하나인

KB아파트50 지수가 5개월 연속 상승했다는 소식이었습니다.

근자에 전세가격 급등으로 부동산 시장에서의 변화 가능성이
계속 제기되어오던 중에 흥미로운 통계치라 할 수 있겠습니다.

갑자기 주식이야기를 하는 곳에서
부동산 이야기가 앞서나오니 이상하게 보이실 수 있겠습니다만,

부동산시장과 주식시장이 서로 남남으로 지내고 싶지만,

자본시장이라는 부모앞에서 얽혀
서로 영향을 주는 관계이기에 생각하지 않을 수 없습니다.

모든 흥망성쇠 부동산에서 시작되고 저물었는데..(2000년 중후반)

글로벌 금융시장이 호황과 불황을 겪게되는 결정적인 이유가 바로 부동산시장에서 있었습니다.

2000년대 초중반 한국 뿐만 아니라, 미국,중국,유럽 등 전세계가 부동산 광풍이 불었고, 그 결과 자산가치 상승으로 "부의 효과"가 경제를 부양하는 뜨거운 에너지를 방출하였던 시기가 바로 10여년전 2000년대 중반의 모습이었습니다. 급기야, 꺼질지 모르는 부동산 호황과 함께 이를 기반으로한 다양한 파생상품 MBS,ABS 등이 전 세계적으로 만들어졌고, 미국에서는 돈도 없는 이들에게 집을 살 수 있게 서브프라임모기지 상품이 각광을 받았었습니다.

결국 2007년부터 미국발 서브프라임모기지 부실이 수면으로 부상하였고, 이로 인한 부동산관련 파생상품들의 연쇄도산이 2008년 금융위기를 일으키면서 리먼브러더스파산에서 그 하이라이트를 만들게 됩니다.

미국발 위기는 잘 마무리되는 듯 하다가 2010년초반에는 유럽쪽에서 무리하게 부동산광풍을 일으켰던 PIGS국가들과 아이슬란드발 위기가 커지면서 유럽재정위기를 만들게 됩니다.

미국은 위기를 잊고 다시 달구어지며 경기와 선순환을 이루다.

<<미국 케이스 쉴러 주택가격지수의 흐름>>

미국의 주택가격은 2011년까지는 바닥을 찾지 못했다가 2012년부터 양적완화의 효과가 나타나면서 증시상승과 함께 확연히 상승추세를 만들어가게 됩니다.

케이스쉴러 주택가격지수를 보더라도, 그 상승각도는 2000년대 중반에 상승속도와 매우 유사하게 흘러가면서, 경기회복에 따른 효과가 부의 효과를 만들고 그에 따른 경기회복속도 증가라는 선순환의 과정을 만들게 됩니다.

미국에서는 위기를 잊고 서서히 살아나는 흐름이 2년전부터 나타나면서 경기를 회복하는 모습이 나타나다보니, 한국에서는 혹시 이런 분위기가 언제 나타날까 기대하는 심리가 커지기도 하였습니다.

한국 아파트가격 서서히 꿈틀하는가?

한국의 부동산가격 중 대표적인 가격지수는 아파트가격추이 일 것입니다.

우리나라의 경우 고령사회의 진입에 따라 주택가격의 상승이 임계치에 다다른 것이 아니냐는 심리가 팽배한 가운데 주택매수자의 부족, 주택매도자는 헐값에 못판다는 심리가 상충하면서 기이하게 전세가격만 급등하는 현상이 나타났습니다.

결국 명목상으로는 아파트가격대비 전세가격의 비율이 60~70%라고는 하지만, 실질적으로는 서울과 경기 일부 지역에서는 전세가격비율이 90%수준에 이르는 아파트 단지들도 심심치 않게 목격되게 됩니다.

이런 이유로 잠재적인 주택수요자가 늘어날 것이라는 전망도 크게 늘었었고, 전세수요가 주택수요로 조금씩 전이되는 현상이 나타나기도 하였습니다.

<<아파트 실거래가 지수 , 자료 한국감정원>>

그결과 한국의 부동산가격 추이는 2011~2012년 후반까지 주춤하다가 2013년부터 반등세가 나오기 시작합니다.

한국감정원의 자료 뿐만 아니라, KB국민은행의 KB아파트가격50지수에서도 5개월연속 상승세가 나오면서 여러가지 분위기는 냉탕에서 훈풍으로 바뀌어가고 있습니다.

여러가지 정부의 정책적인 부분의 영향도 받고, 일정부분 미국의 주택가격 회복도 일정부분 한국부동산 시장에 영향을 미치게 됩니다.

만일 부동산가격 추이가 살아나는 것이라면?

만일 현재의 흐름이 미국의 부동산시장과 같은 상승세로 확인이 계속 되어갈 경우,

부동산시장에 묶여있던 자금들이 풀리기 시작하면서 경기 회복과 유동성의 회복속도가 그 이전보다 빨라지는 효과를 만들게 될 것입니다. 이런 유동성의 증가는 일정부분 증시에도 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 높아지게 됩니다.

특히 부동산시장이 살아나게 되면, 다양한 산업이 수혜를 입을 가능성을 시나리오로 구상해봐야하겠습니다.

임대로 이사하게 될 때는 "도배"정도만 하고 이사를 하게 되지만, 매매를 통하여 이사를 하게 될 경우에는 집을 새로 리모델링하면서 샤시교체, 다양한 전기기구의 교체, 인테리어관련 자제 수요증가, 백색가전교체(냉장고,세탁기 등등), 가구교체 증가 등 다양한 업종이 주택거래가 활성화 되면 수혜를 입게 됩니다.

따라서, 아무리 부동산에 대하여 비관론을 가지신 분이더라도 현재의 부동산 매매시장(특히 아파트)에 대한 현장조사를 주식시장의 시야확대를 위하여 꼭 병행하셔야하겠습니다. 단순히 업종 뿐만 아니라 자본시장 그리고 주식시장 전체에도 영향을 주는 재료이기 때문입니다.

2014년 2월 10일 월요일

냉골에서 온기가 조금씩 느껴지기 시작하는 요즘입니다.

lovefund이성수 올림

주식시장 흐름 부동산 시장에서 변화의 조짐을 보다

중대형 아파트 거래가 늘어 난다구 하네요

희소가치로 가격이 오를 것이란 기대감이죠..............

재건축시장 이나 일반 아파트나 중대형 거래가 부쩍 늘어나구 있다구 합니다

중대형 갈아타기 이제는 신경 좀 쓰셔야 할 거 같아여

그동안 공급이 없었쟈나여.........................

중대형, 찬밥 신세서 갈아 타기 본격화하나

올 들어 주택경기 동향을 나타내는 주요 지표가
개선 조짐을 보이면서
부동산시장 회복 기대가 커지고 있다.

주택 거래가 눈에 띄게 늘고
누적됐던 미분양 아파트도 빠르게 감소하고 있다.

다주택자 양도세 중과 폐지 등
부동산 규제 해소와 73주째 상승한 전셋값 여파로
무주택자들이 주택 마련에 가세하면서
시장 바닥론에 힘이 실리고 있다.

12일 부동산업계에 따르면

주택 거래, 미분양, 주택담보대출(모기지),
경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 등
부동산시장 동향 4대 지표가 호조세를 보이고 있다.

주택 4 대 지표 꿈틀…6 년 침체 벗어난다