부동산 정보포털에서 거래포털로!

지난 8.28 부동산 대책중에 가장 관심을 끌고 있는 공유형 모기지에 대해서 일반인들의 이해가 부족한것 같아 이에 대한 세부적인 내용 및 평가,보완되어야 할 사항에 대해서 논해보고자 합니다.

(1) 공유형 모기지의 이해

전세금 등 일정 수준의 목돈을 가진 무주택 서민이 주택기금으로부터 최대 40%까지

지분성격의 대출을 받아, 사실상 빚 없이또는 빚을 최소화하면서 내 집을 마련하도록

지원하는 프로그램으로써 대출금 40%는 아파트 전세가격/매매가격 비율 약 64%(‘13.7, KB)

이므로 대출금을 40%로 제한함

□ 기본구조

  ㅇ 주택기금이 집값의 최대 40%까지 지분성격의 저리 손익 공유형모기지(Equity Loan)
     공급

 ㅇ 주택 매수인은 손익 공유형 모기지 40%,전세금 등 자부담 60%로 주택을 매입하고,

     시세차익 및 차손 발생시 기금과 공유

□ 시행방안

 ㅇ (대상자) 생애최초 주택구입자 대상 시범사업 추진

               *부부합산 연소득 7천만원 이하 / 수익 공유형 모기지와 함께 3천세대 대상 시범사업

  ㅇ (대상지역) 집값이 높아 내집 마련 부담이 큰 반면, 수요가 많아 집값 하락 위험이
     작은 수도권 및 지방광역시

  ㅇ (대상주택) 전용면적 85㎡ 이하  &  6억 이하  아파트

손익 공유형 모기지는 기존에 전세금이라는 목돈을 보유하고 있는 전세입자들을 대상으로 주택가격의 40%에 대해 정부에서 지분투자를 통해 향후 이익 또는 손실을 집주인과 공유하고자하는 제도입니다.

지원대상은 부부합산 연소득 7천만원 이하의 생애최초 주택구입자이며 수도권과 광역시의 전용면적 85㎡ 이하공동주택(아파트)이면서 주택가격 6억원 이하 기존주택과 미분양 주택이고 주택가격의 최대 40% (2억원 한도)까지 금리 1~2%로 대출되며 20년 만기에 일시상환하여야 합니다.

시세차익보다는 안정적 주거를 희망하나, 목돈이 부족한 실수요자들에게 전세보다 저렴한 비용으로 내 집마련기회 제공

 □ 기본구조

  ㅇ 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5% 금리의 모기지 공급

  ㅇ 주택 매각시, 20년 만기시, 또는 조기 상환시 매각 차익 또는 평가 차익이 발생할 경우

     차익의 일부가 주택기금으로 귀속

       * 기업금융의 전환사채, 신주인수권부사채, 이익참가형 사채와 유사한 컨셉

      * 지분형 모기지와 유사하나, 집값하락시 주택기금 원금손실 리스크 제거

□ 시행방안

 ㅇ 집값이 높아 내집 마련 부담이 큰 반면, 수요가 많아 집값 하락 위험이 작은 수도권 및

    지방광역시 대상 시범사업 추진

    * 85㎡이하 아파트 & 6억 이하 & 부부합산 연소득 7천만원이하 & 생애최초 구입자 대상

수익 공유형 모기지는 기존에 목돈이 없는 사회초년생등 월세입자들을 대상으로 주택에 대해 정부에서 70%까지 대출해주지만 향후 이익만을 공유하고 손실은 집주인에게 전가시키는 제도입니다.

지원대상은 부부합산 연소득 7천만원 이하의 생애최초 주택구입자이며 수도권과 광역시의 전용면적 85㎡ 이하공동주택(아파트)이면서 주택가격 6억원 이하 기존주택과 미분양 주택이고 금리 1,5% 고정금리로써 20년동안 원금과 이자가 동시에 상환되는 원리금 균등상환입니다.

(2) 공유형 모기지의 평가

이번에 발표된 공유형 모기지 제도는 정책의 세밀한 입안과 향후 발생할 문제점에 대한 대책들이 포함되어 있는등 정책 입안자의 신중한 고민의 흔적을 엿볼수 있고 역대 발표되었던 정책들중에서 가장 신빙성이 있어 보입니다.

이러한 공유형 모기지의 핵심은 아파트로 대표되는 국내 주택시장에서 주택이 소유의 개념보다는 이용의 개념으로 보다 확산시키는 계기가 될것으로 보여집니다.

주택을 매입할때 정부에서 대출해주고 집주인이 저리의 이자를 부담한다는것은 결국 주택시장이 매매의 시장에서 임대의 시장으로 바뀐다는것을 의미합니다.

저리의 이자라함은 결국 아주 저렴한 월세를 정부에 납입하는것이고 이는 다시 공공의 주택자금으로 유입되어 또 다시 저리대출해주는 선순환 구조가 될수 있습니다.

작금의 주택시장을 안정화시키는 가장 좋은 방법은 정부에서 저렴한 공공 임대주택을 전체 국민들에게 공급해준다면 가장 손쉽게 해결될수 있습니다.

그러나 그렇게 하기에는 막대한 주택 건설자금이 소요되기에 오히려 기존주택의 매입을 유도하여 공공자금을 이용한 이자만을 정부에서 부담한다면 그 자금은 상당히 절감될것입니다.

즉,이번의 공유형 모기지 제도는 저렴한 공공 임대주택 정책에서 저렴한 공공 금융의 정책으로의 대변환을 예고하고 있으며 이는 부동성으로 대변되는 부동산의 유동화를 더욱 활성화 시킬것입니다. 

특히 전세가격이 매매가격에 수렴해가는 현재의 상황에서 공유형 모기지 제도는 큰 호흥을 받을것으로 예상됩니다. 

전세살이는 혹시나 전세가격이 오르지는 않을지? 혹시 쫒겨나는것은 아닌지?하면서 항상 불안감에 떨어야 하지만 내집을 가지고 정부에 월세를 내는 공유형 모기지는 그런 불안감을 종식시킬수 있고 또한 향후 이익과 손실역시 정부와 공유하기에 맘편히 저렴한 월세살이를 하는것입니다.

이러한 공유형 모기지는 외국의 몇몇 나라에서는 성공적으로 정착된 정책으로써 주택이 투자재가 아닌 소비재로서의 본래의 기능을 회복시킬것으로 기대됩니다.

즉, 금번의 공유형 모기지 제도는 집은 사는것이 아닌 사는곳,빌려쓰는곳이라는 인식이 확산되는 큰 계기가 될것으로 보여집니다.

(3) 보완되어야할 공유형 모기지

1. 지원 대상의 확대

손익형 모기지나 수익형 모기지 모두 그 지원대상은 부부합산 연소득 7천만원 이하 & 생애최초 주택구입자 & 수도권과 광역시 & 전용면적 85㎡ 이하공동주택(아파트) & 주택가격 6억원 이하 기존주택과 미분양 주택 입니다.

금번의 공유형 모기지를 도입하면서 그 지원대상에 여러가지 제한을 두면서 그 형평성에 큰 문제를 드러내고 있으며 정책에 있어서 여러가지 제한을 두면 일부에게만 혜택이 돌아가게 되있습니다.

맞벌이 부부 소득합산 7천1백만원도 안되고 한번 주택구입 경험이 있어서 갈아타려는 사람도 안되고 중대형 평형도 안되고 일반 빌라나 단독주택도 안되고 6억이 넘어도 안되는등 장벽이 너무 많습니다.

사회초년생이 대부분일 생애최초 주택구입자가 과연 주택 구입을 희망하는 사람들중 얼마를 차지하고 있을지 많은 의문이 듭니다.

어떤 정책이든 제한을 많이 두는것은 올바르지 않고 모든 국민에게 혜택이 돌아가도록 지원대상의 폭을 확대하여야 합니다.

누구든지 주택 구입을 희망한다면 본 제도를 이용할수 있도록 그 문턱을 낮추어야만 합니다.

2. 손익 공유형의 보완

손익형 모기지와 수익형 모기지의 차이점을 보면 손익형은 집값의 40% 대출,금리1~2%,20년 일시상환,수익 손실 공유이며 수익형은 집값의 70% 대출,금리 1.5%,20년 원리금 균등상환,수익만 공유입니다.

가장 큰 차이점은 바로 손익형은 기존의 목돈이 있는 전세입자에게 유리하고 수익형은 기존의 목돈이 없는 월세입자에게 유리하다는 점입니다.

뒤집어 해석하면 대출자인 정부의 입장에서 손익형은 조금 빌려주니까 수익과 손실을 나누고 수익형은 많이 빌려주니까 수익만 나누고 손실은 국민이 부담하라는 아주 알팍한 정책적 속셈이 들어 있습니다.

자본주의는 이익을 먹이로 하는 경제체제입니다.

누구든지 이익을 원하지 손해를 보고 싶지 않은것은 인지상정입니다.

돈을 많이 빌려줄테니 이익은 나랑 나누고 손해는 네가 떠앉으라고 했을때 손해를 떠앉는 조건으로 동의할 사람이 과연 얼마나 될지 의심스럽습니다.

이런이유로 수익공유형 모기지는 실패할거라 보여집니다.

오히려 차주인 국민은 돈을 많이 빌려주고 이익과 손실을 같이 나누자고 대출자인 정부에게 역제안할수도 있습니다.

때문에 수익 공유형은 폐지하고 손익 공유형은 집값의 70%까지 대출해주고 고정금리 1.5%로 20년 만기 일시상환으로 보완되어야 될것입니다.

그래야만 기존의 전세입자와 월세입자 모두에게 고른 혜택이 돌아갈것입니다.

또한 이번 정책이 성공하여 막대한 공공자금이 소요된다면 이역시 국민의 주택문제를 부동산 문제로만 보지 말고 국민의 복지문제로 인식하여 복지정책의 일환으로 예산을 수립하여야 할것입니다.

무상급식,의료보험 확대도 복지정책이지만 대다수 국민들의 쾌적한 주거환경 역시 절대 무시되어서는 안되는 최고의 복지정책인것입니다.

또한 그러한 복지정책의 수혜를 일부만 받는다면 그것은 특혜이기 때문에 이번 정책의 각종 제한조건을 철폐하여 대다수의 국민들이 그 수혜를 받을수 있도록 하여야만 합니다.

헌법 제11조 제1항에 이렇게 명기되어 있습니다.

 "모든 국민은 법앞에 평등하다"