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1. 두바이 사실 돈 안 갚았다.
2009년 두바이 사태 당시 총 부채가 800억불
2013년 갚아야 할 채무규모가 1,400억 불
상환한게 아니라 이연 시켜왔고 되려 600억 불을 더 빌렸다.
2014년에 당장 만기도래하는 채무가 305억 불
2015년에는 127억불(두바이월드, 낙힐)
2016년에는 209억불 -> 2017년에는 133억불 -> 2018년에는 356억불
부채규모는 2020까지 계속 이연시키며 늘어날 전망.


2. 두바이 토후국의 국가부채는 세계 10대 채무국 수준이다.
두바이의 채무는 GDP 대비 102%
세계 10위 권 채무국 중 하나인 영국이 103%
하지만 UAE의 채무는 아부다비 덕에 GDP 대비 20%까지 내려간다.
참고로 한국은 30% 중반대이고 일본이 세계 1위로 200% 이상이다.
두바이의 채무는 개별적으로 보면 꽤 위험한 수준이며
여전히 국제금융자본의 비중이 커 글로벌위기 발생 시 직격탄이 날아오게 됨.


3. 아부다비와 두바이
아부다비 국부펀드는 1조 달러에 달하고 국부펀드 중 세계 1위
아부다비 원유 매장량 6위, 천연가스 매장량 7위 등 설명은 생략
UAE 연방법율에 한 토후국이 어려우면 다른 토후국이 도와야 한다고 명시되 있음.
두바이는 누울 자리가 있기에 한번 더 휘청할 때까지 과감하게 돈 지랄할 것.



4. 휘청하면 두바이는 망하지 않지만 개인은 망할 수 있다.
2009년 채무상환유예 선언 후 아부다비로부터 250억 불을 긴급지원 받음.
런던증시에 국가채 발행, SALIK수익권, 주차료수익 담보로 채권 발행하여 채무를 ROLL OVER
그러면서 두바이는 위기를 넘겨옴.
그런데 1년 만에 주택 매매가가 100 -> 50로 하락.
장미빛 미래를 꿈꾸고 용기내어 Finance 받아 집 산 Expat 들은
2배 값에 이자까지 더하여 매월 모기지론 상환을 하게됨.
다행히 2013년 지금은 2008년의 80% ~ 90%까지 시세를 회복.
상투에 샀어도 임대수익을 더하면 원금 챙긴 case도 있으나
체력 약한 개인 Expat 들은 기다리지 못하고 처분하여 원금도 못 챙기고 막대한 손해를 입음.
아부다비는 내가 아니라 두바이만 도와준다.
개인은 휘청할 때 견딜 수 있는 체력이 필요하다.


5. 지금 오르고 있는 두바이 부동산은?
2012년 한 해동안 GCC사람 2,953명이 48억불, 기타아랍국 2,109명이 13억불, 인도영국등 제 3국에서 13,573명이 98억불 총 18,635명이 160억불 상당을 두바이 부동산에 투자함.
결과 두바이 아파트, 빌라 임대료는 지역에 따라 25% ~ 40% 상승

1) 실수요에 기초한 요인도 있고
두바이 인구 증가율은 평균 연 5%, 지난 1년 간은 10% 가까운 20만명이 증가하면서 수요가 급상승.

2) 여전히 투기에 의한 요인도 있다.
최근 투기 사례 / Emmar Properties가 선착순으로 분양한 188동의 타운하우스는 당일 분양완료 후 동일한 날 프리미엄을 더하여 부동산 시장에서 전매됨.


6. 홍콩싱가폴처럼 꺼지지 않는 거품이 될지? 2009년 사태가 또 한번 재연될지?
부정적 전망과 긍정적 전망이 팽팽히 공존하고 있다.
1) 부정적 전망
2014년 ~ 2015년 만기도래하는 채무가 430억 불이다.
동 기간 중 글로벌 금융위기가 재부각될 시 외국계 은행들은 지난번과 같은 정부의 채무 조정을 거부할 수 있다. 채무만기 연장이 어렵게 되고 국제금융 시장으로부터 차입비용이 증가한다.
경제 전반의 투자 심리가 위축되면서 부동산 시장이 침체되고 거품이 꺼져 급락할 수 있다.
한편 2013 ~ 2015년, 3년 간 36,000세대의 아파트와 빌라가 신규 공급될 예정이며 이후에도 수요가 불확실한 부동산 공급이 계속된다. IMF 에서도 "두바이 부동산 시장의 회복속도와 2012년말 이후 새로운 대형 프로젝트들에 대한 신중한 정책 접근이 요구된다"고 권고했다. 이에따라 두바이 중앙은행이 시중은행에 모기지론의 LTV(주택담보비율)를 50% 제한하도록 지침을 내렸으나 시중은행에서 지침을 따르지 않고 LTV는 70% ~ 85% 으로 모기지 정책을 유지하고 있다. LTV가 85%면 10억짜리 아파트를 1억 5천에 살 수 있다는 얘기이다.

두바이는 비전은 있으나 빚쟁이 국가라 글로벌 금융위기에 취약하고 은행은 expat들의 투기심리를 부채질하여 부동산 값을 올리고 있다. 글로벌 경기의 호황과 침체의 주기가 짧아지고 있는 추세에서 롤러코스트 같은 두바이 부동산 시장에 투자를 한다는 것은 매우 위험한 짓이다!



2) 긍정적 전망
3T(TRADE, TOURISM, TRANSPORT)의 활황을 기초로한 실수요에 의해 부동산 값이 올랐고 이는 장기적인 대세가 될 전망이다. 특히 관광의 경우 2004년 500만명이었던 관광객이 2012년 1,016만명으로 8년만에 두배로 늘면서 성장을 주도 해왔고 또 8년 후인 2020년에 EXPO를 유치하고 2,000만명의 관광객을 유치하겠다는 구체적인 계획 Dubai`s grand tourism vision 2020을 발표했다. 이는 연 300억 디람(9조원)의 수익을 창출하며 두바이 시장규모를 지속적으로 유지 및 확대하는 원동력이 될 것이다. 실제 현재 투기를 목적으로 한 부동산 매매도 있어 UAE 중앙은행의 규제로 일시적으로 주춤하거나 하락할 수도 있으나 기본적으로 성장에 따른 수요와 공급에 기초하여 대세상승에 지장은 없다. 2009년과 다른 점은 3T 특히 관광의 호황으로 국가수지가 개선되었고 2009년 이후 아부다비에서 두바이의 DEPT MANAGEMENT 조직을 만들어 관리하므로 RISK가 줄었다. 모라토리엄 전에는 주로 일하러 오는 곳이었으나 지금은 개발이 진척되어 관광, 거주를 위한 곳으로 당초 비전이었던 중동의 safety heaven이 실현되며 인구가 지속적으로 유입되고 부동산도 성장할 것이다.



7. 개미 Expat도 모기지론으로 질러볼만 한가? 아니한가?

국제도시의 노른자 1,000스퀘어피트(28.5평) 레지던스 가격인데 단순 비교는 불가하지만 어떤가요?
일본 도쿄 5억 4900만원
대만 타이페이 7억 2559만원
싱가폴 8억 7988만원~10억 5585만원
홍콩 27억 4333억원 (정말 끝을 알 수 없는 버블)
두바이는 최근 급상승한 Executive tower 1,000 sqft 1Bed flat이 4억 5천만원.

기사나 네이버나 애당초 참조할만하지 않고 두바이에 살면서 발로 뛰어 공부하는 게 제일 정확하겠죠.
2012년 1월 두바이 부동산에 대한 매경 기사
"주택시장도 여전히 공급 과잉이 심한 편이다. xxx 주재 국토해양관은 "두바이에서 올해만 1만가구가 넘는 아파트가 쏟아질 예정"이라며 "두바이 집값은 지금보다 10~20%는 더 떨어질 가능성이 있다"고 말했다." http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2012&no=61366
-> 결과는 집 값이 10~20% 떨어진 게 아니라 30% ~ 40% 올랐다.

10억짜리 집을 시중은행을 통해 1억 5천 ~ 3억으로 살 수 있고 10년 ~ 20년 상환으로 걸고 중간에 outstanding의 1%를 지불하면 주택을 팔고 early payment가 가능한 구조입니다.
주택실비를 지원받는 주재원은 렌트수입과 시세차익 투자용으로
한국 근로자들은 주택 Budget을 아끼고 시세차익 투자용으로
공부하고 고민해 볼 가치는 있다고 봅니다. :)