부동산 정보포털에서 거래포털로!

전세가격 해법은


2008년 이후 지속된 수도권 주택가격의 침체 국면이

2011년 하반기 이후 더욱 심화되고

전세가격은 매매가격의 60%를 넘을 정도로

고공행진을 함으로써 중산층 및 서민들의 고통은 날로 더해가고 있다.



박근혜정부 들어서도 부동산매매 가격은 하락세를 이어갔고

전세가의 고공행진은 계속됐다.

깡통주택·하우스푸어 등의 말이 나올 정도로 침체가 지속되자

지난 4월 1일 정부는 '서민주거 안정을 위한 주택시장 종합대책'을 발표했다.

그런데 중요한 것은 정책을 발표하는 것이 아니고 발표한 정책을 실천에 옮기는 것이며 아울러 주택시장을 정상화하기 위해서는 4·1대책 중 어떤 항목이 가장 중요한 것인지 그것에 중점을 둬야 한다.

4·1대책 중에서 가장 중요한 항목을 살펴보면

크게 두 가지로 요약될 수 있다.



그 하나는 보금자리주택제도요, 두번째는 분양가상한제다.

보금자리주택은 4·1대책으로 공공분양주택의 공급을 줄일 수 있어 대책의 임무를 다할 수 있다고 본다.

문제는 분양가상한제다. 분양가상한제는 주택법을 개정해야 하기 때문에 국회의 손에 있다고 봐야 하는데 국회에서 발이 묶여 그대로 시간만 흘러가고 있다.

그럼 왜 국회에서 분양가상한제를 탄력적으로 운영하기 위한 주택법 개정을 반대하고 있는가? 그것은 바로 외환위기 때 분양가 자율화로 인해 주택가격이 너무 많이 올랐다는 학습효과 때문이다.

여기서 국회의원들이 반드시 인식해야 할 것은 그 당시와 현재의 경제상황은 너무나 다르다는 것이다.

외환위기 이후 경제변화 속도는 현재의 1년이 지난 10년과 맞먹을 정도로 빠르게 변화하고 있다.

그러므로 분양가상한제를 풀면 주택가격이 폭등할 것으로 생각하는 것은 너무나 현 경제상황 및 주택수요층의 주택에 대한 인식과 주택시장을 잘 모르고 하는 것이다.

현 주택시장의 상황을 살펴보면

주택보급률이 100%를 넘어섰고 저출산 고령화로 인해 1~2인 가구가 50%에 달하며 베이붐세대의 은퇴, 생산활동 인구의 감소 등과 함께 주택의 핵심 수요층인 젊은이들의 소비성향 및 사고의 전환으로 주택에 대한 인식이 예전과 사뭇 다르다는 점이다.


그러므로 분양가상한제를 푼다고 해 주택가격이 폭등할 것이란 생각은 과도한 염려다. 다만 폭등은 아니더라도 어느 정도 주택가격이 오를 수는 있을 것이란 생각은 할 수 있다.




바로 이 점이


매매시장을 활성화하고

전세시장을 안정화해 주택시장을 정상화할 수 있는 것이다.


공산주의가 아닌 자본주의 국가에서 주택가격을 전혀 올리지 않으면서

주택시장을 활성화한다는 것은 이론적으로는 가능하나

현실적으로는 불가능한 일이다.



예를 들면 어느 사람이 가격이 오를 것이란 기대감이 없는데

취득세를 줄여주고 주택담보인정비율(LTV)이나

총부채상환비율(DTI)을 완화해 준다고 해 주택을 매입하겠는가.



그러므로 분양가상한제를 하루속히 풀어

매매시장을 활성화하는 것이 전세가격도 하향 안정화돼

중산층과 서민들의 고충을 함께 덜 수 있는 유일한 방법이다.


나아가 가계부채 문제, 건설사 문제,

대출은행 문제, 세수 문제도 단계적으로 해결될 것으로 사료된다.



결론적으로

정부와 여야 국회의원들은 분양가상한제를 풀지 않는 것이

오히려 중산층과 서민들에게 고충을 가중시킨다는 점을 깊이 인식하고

주택시장 왜곡 현상을 해소해 국가경제 발전에 도움이 될 수 있도록


분양가상한제를 풀어야 한다.


이를 통해 전세가격 상승을 막고 주택시장 활성화로

중산층과 서민들의 고통을 덜어주기를 간절히 바란다.


윤영식 아주대학교 공공정책대학원 교수










전 정부의 집값 하락 정책이 전셋값 상승을 초래해


직접 투자를 해보며 겪은 경험을 바탕으로

연구와 분석 결과를 내고 있다.



이명박 정부 때 많은 투자를 해본 결과

지금 경제적으로 힘든 시기를 겪고 있다.



하지만 결국은 당시 정부의 집값하락 정책의

피해자가 지금의 무주택자가 될거라는 결과가 될 전망이다.




내 경우 지난해 8~9월 당시에

현재 가격에선 집값 하락이 없을것이라 자신있게 주장했다.



현재 각종 지표상에서는 지난해 대비 하락으로 나오고 있지만

내가 운영하는 이원용부동산연구소의 연구자료에 의한

가격동향은 보합 혹은 소폭 상승으로 판단된다.




이에 대한 내 생각은 좀 다르다.

현재 은행권의 전세자금 대출은 3억원까지 가능하도록 확대됐다.


은행 입장에서 불안감을 없애기위해 서울보증이 부실이 생기면

전액 100%보증을 해주는 조건으로



집값이 다시 상승할수 있는 상황을 차단하기 위해

전세대출을 무차별 해주고 있는실정이다.



아마 전세자금 대출이 없었다면 현재 집값은 많이 상승했을 것이다.



만약 집값하락정책으로 전세값마저 상승이 없었다면

나는 과감히 부동산시장을 떠났을 것이다.



내 판단은 전세값 상승으로

주택보유자는 여유가생기고

이는 곧 급매물를 막는 효과로 이어질 거라는 생각이다.


또한 수년간 집값하락의 진원지인

일시적 1가구2주택자가 많이 없어졌다.



일시적 1가구2주택자 현상은

우리 부동산시장에선 변수나 마찬가지다.



이들의 방향에 의해 부동산가격이 좌우되기 때문이다.

현재 1주택자가 2.3년 후 입주할 아파트를

미리 분양받는다는 자체가 집값이 상승한다는 전제가

깔려야 분양이 되는 것이다.


이는 곧 공급확대로 전세값 안정을 주는 것인데

지난 수년 간 집값하락정책으로 1주택자가

신규분양을 안 받아 현재 전세값 상승이 오는 것이라 판단된다.


그나마 준공 후 미분양 물량이 팔려나가

전세값 상승이 덜오는 것이지 이마저도 없어지면

지금보다 전세값 상승은 더욱 높아질 것이다.


히 지방의 전세값 상승과 수도권의 전세값 상승의 의미는 좀 다르다.


지방은 인구가 크게 늘지 않아

아파트 공급이 전혀 안됐을때 발생하는데.

수도권은 지난 수년간 엄청난 공급이 있었음에도 불구하고




전세값이 상승하는 이유는 결국 집값하락정책으로

기존 아파트가격이 하락하면 신규 분양가격이

거품이 있는 것으로 보여지기 때문이다.

그로 인해 신규분양이 안되고 이는 곧 공급부족현상이 오기에

전세값상승을 초래하는 것이다.


이명박정부가 실패한 정책이 수도권가구수 증가 이유로

1인가구로 초점을 맞춰 원룸ㆍ도시형은 확대정책을,

4인가족이 사는 아파트정책는 가격하락에 집중했다.


그 결과 공급이 부족해지는 현상이 대두되고 있는 현실이다.

필자의 판단은 현재 부동산상황에서

정부는 부동산부양책을 쓰지는 못할 것이다.



현재 전세값 상승 상황에서

자칫 잘 못해 매매로 선회하면 정말집값상승은 걷잡을수 없게 된다.


그러나 전세값 상승은 무조건 주택을 매도해야하는

일시적 1가구2주택자에게 여유를 주고

이는 곧 가격하락을 멈출것이다.


현재 판단으로는 거주목적을 두고 있는 수요자는

전세를 대출받아 계속 전세를 거주하는것 보다,

좀 더 금리가 저렴한 담보대출을 받아 거주하는것이

앞으로 집값상승에 대비하는 나름의 전략으로 판단된다.

이원용부동산연구소







건설업계 규제 확 풀고 SOC투자 늘려 달라



건설·주택관련 단체들이 다주택자 양도세 중과 폐지 등 주택관련 법안을 조속히 처리해줄 것과 건설경기 활성화를 위해 사회간접자본(SOC) 투자를 늘려달라고 목소리를 높였다.

건설단체총연합회 소속 18개 단체와 전기·정보통신공사협회, 한국공인중개사협회, 주거환경연합, 가구산업협회, 인테리어경영자협회 등 시민단체와 건설·부동산업 중소 자영업자 단체는 12일 오전 서울 강남 논현동 건설회관에서 국회와 정부에 이런 내용의 호소문을 발표했다.

단체들은 국회 계류 중인 다주택자 양도세 중과폐지·분양가 상한제 탄력 운영 등 4·1 부동산 종합대책 관련 법안을 조속히 처리해야 하며 최근 정부가 발표한 취득세율 영구 인하 방안도 하루빨리 구체화해야 한다고 주장했다.

정부가 취득세, 양도세 등 세법과 총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV), 재개발·재건축 등 규제를 시장 상황에 맞게 풀어주고 시장 기능에 맡기면 투자 심리가 풀려 주택시장이 회복할 것이라고 강조했다.

단체들은 또 건설사의 공공 수주 물량을 늘리면서 내수 경기 회복과 지역 경제 활성화, 일자리 창출 효과를 낼 수 있도록 SOC 투자를 확대해달라고 촉구했다.

건설단체들은 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산시장 침체가 장기화해 업계 어려움이 가중되고 있다며 이같이 호소했다.

2008년부터 시작된 시장침체로 산업생산액 78조2천억원, 연평균 국내총생산(GDP) 성장률 0.3%포인트가 각각 감소했고 연간 약 13만명의 건설근로자 일자리도 줄어들었다는 것이다.

작년에 중개업소가 1만6천500여곳 폐업했고 10만명이 종사하던 이사업체는 40%나 문을 닫는 등 중개업·이사·인테리어업 등 중소 자영업자와 서민 가계까지 위협을 받고 있다고 지적했다.

아울러 규제와 거래 급감으로 10만명이 집을 팔아도 빚을 못 갚는 하우스푸어(주택담보대출을 갚는데 어려움을 겪는 사람)로 전락했고 소득의 30% 이상을 집세로 내는 렌트푸어(보증금·월세 등 주택 임차비용으로 어려움을 겪는 사람)가 240만명에 육박한다고 설명했다.

이런 상황에도 국회와 정부가 4·1 부동산 대책 관련 민생 법안 처리를 미루고 SOC 예산을 줄여 주택·건설시장이 더 침체에 빠질 것이라고 경고했다.

최삼규 대한건설단체총연합회장은 "건설산업시장이 10년 전 수준으로 후퇴하는 등 최대 위기에 직면해 서민 산업과 지역 경제에 악영향을 미치고 있다"며 "사회 저소득계층의 삶터인 건설 현장이 활력을 되찾아 민생 안정에도 이바지할 수 있도록 관심을 두고 지원해달라"고 요구했다.

김진수 건국대 행정대학원 교수는 "아직 주택보급률이 낮고 최근 전세가격이 급등하는 것만 보면 수요는 여전히 많다"며 "정부가 폭등을 우려해 옥죄고 있는 규제를 시장에 맞게 풀어주면 주택가격 상승은 반드시 올 것"이라고 강조했다.

건설업계는 자금줄이 막혀 있는 건설사에 금융지원을 늘려달라고 요구하면서 방대한 건설관련 업계 구조조정도 병행 추진할 것이라고 밝혔다.


건설업계 규제 확 풀고 SOC투자 늘려 달라

연합뉴스 2013.08.12 12:08








전셋값 폭폭등 영향으로 집을 팔려는

급매물이 쑥 들어 갔다는 서울 경제 소식이네요 .................


2 주택을 소유하고 있지만 담보 대출 때문에

매월 수백만원의 이자 납부에 허덕이는 전형적인 하우스 푸어인 L씨.


그는 전세를 놓고 있었던 서울 서초동의 전용면적 85㎡ 아파트를

지난달 초 전세계약 갱신을 앞두고

급매로 중개업소에 내놓았다가 지난주 다시 거둬들였다.

세입자가 계약을 갱신하면서 L씨의 요구대로

전셋값을 7,000만원 올려줬기 때문.

그는 이 돈으로 담보대출 일부를 조기상환했다.

L씨는 혹시나 했지만 예상한 것 이상으로

전세금을 올려 이자부담을 줄일 수 있었다며


집을 급매로 팔아 손해를 보느니 당분간 보유하면서

시장 추이를 지켜 볼 생각이라고 전했다.

아파트 급매물이 사라지고 있다.

최근까지만 해도 하우스푸어의 주택 등 적지 않던 급매물이

눈에 띄게 줄었다.


15일 만난 개포주공5단지 인근 B공인중개소의 한 관계자는

통상적으로 시세보다 4,000만~5,000만원이 낮게 나오는

급매 물건은 금세 거래가 되지만 물건이 거의 없다고 전했다.

이 같은 현상의 원인을 놓고 전문가들은 식을 줄 모르는

전셋값 급등세를 주목하고 있다.

전셋값이 폭등 추세를 거듭하자 전세를 놓던

집을 이자부담 등으로 급매로 처분하려던 집주인이

이를 다시 거둬들이고 있다는 설명이다.


특히 재계약을 할 때 수천만원에서 많게는

1억원까지 올려 받을 수 있는 전세보증금으로

대출까지 갚아버리면서 집을 급매로 팔 이유가

사라지고 있다는 전언이다.


B공인 관계자는 85㎡ 평형의 경우

많게는 전셋값이 6,000만~7,000만원까지 올려 받아


이 돈으로 대출 일부를 갚은 집주인들이

매매 의사를 접는 경우가 적잖다고 말했다.


이 때문에 사실상 거래가 가능한 가격의 중소형 아파트 물건들이

종적을 감추면서 '거래절벽'이 더욱 심각해지고 있다는 관측이다.

또 일각에서는 급등한 전셋값이

매매가의 추가하락을 막고 있다는 분석도 나온다.

집값의 마지노선을 전세가격과의 적정한 차이로 보는

집주인들이 많기 때문에 전셋값 상승이

집값 하락폭을 둔화시키고 있다는 얘기다.

지난 9일 현재 서울지역 매매가는 지난해 말보다 1.77% 떨어졌다.

2012년 1년 동안 집값이 5.79% 떨어진 것에 비하면

하락폭이 줄어든 것이다.

전셋값이 급등하면서 집값 하락폭을 둔화시키는 한편

보증금 인상분으로 대출을 갚으며 매매시기를

늦추는 묘한 현상까지 일어나고 있다며

전세가격 급등에 따른 임대차시장의 불안정성이

매매시장으로까지 번지는 모양새라고 말했다.





전셋값 폭등으로 고생하는니

차라리 집값 상승이 더 낳다 라는 표현을
옛날 버스 차장 시절에 청량리 중량교 가요를
차라리 죽는게 나요 라고 하였든 것으로 비교 되내여............


박근헤 정부는 노무현,이명박 추종 세력들이
즈그덜은 뒷구녕으로 돈 엄청 해 먹으면서 백성덜은
똥고집 부리며 부동산 규제를 맹글어 고통을 준 것을 빨리 폐지 해야
지지율이 유지 된다는 사실을 명심 혀야 헌다............


박근헤 측근 참모덜 분발 혀라
김대중 시절 처럼 과감하게 속 시원히 모든 부동산 규제를 풀어라


지금의 하우스푸어들은 참여정부의 희생양들인 것이다

야당은 정권을 잡았을 때에는 집값을 폭등시켜서 서민들을 울리고
지금은 전세보증금과 월세를 올려서 서민들을 울리고 있다고 본다

서민들이 높은 전세보증금 때문에 대출이자를 부담하거나 높은 월세에 시달리는 것은 야당의 지나친 집값하락유도정책 때문이라고 보아야 한다

집을 살 여력과 구매의사가 있는 사람들 조차도, 집값하락 공포심에 아무도 집을 사려하지 않고 전세집만 찾는 이런 현상 때문에

집을 살 여력도 구매의사도 없는 저소득층이

비싼 전세보증금과 비싼 월세에 고통을 받는 이런 현상을 뭐라고 설명해야 하나?

부동산거래침체 때문에 이사짐쎈터 도배장판업체 부동산증개업체 등등이 받는 고통은어떻게 설명할 수 있나?

이들이 상위1%에 속한 사람들인가?

정부의 잘못된 정책때문에 그들이 받아야 하는 고통은 누가 보살펴 주어야 하나?

규제를 완화해서 집값이 약간 오르더라도 내버려 두어야 한다

대신에 대출규제는 철저히 해서 가계부채는 늘어나지 않도록 해야 한다
여유자금이 들어와서 하우스푸어들의 집을 사도록 해야 한다

하우스푸어들은 집소유에서 탈출하게 되고 탈출즉시 대출은 자동으로 상환하게 된다가계부채가 줄어드는 것이다

이렇게 하면 전세가율이 내려가게 되어
낮은 전세보증금과 낮은 월세로 서민들이 혜택을 받게 되는 것이다

이미 젊은 계층을 중심으로 집소유에 대한 욕망이 사라져 버렸다

인구감소 베이비부머 은퇴 등 여러가지 이유로 집값은 장기적으로 하락하게 되어 있다

현명한 사람들은 전세를 유지할 것이고 집을 절대로 사지 않을 것이다


진보적 입장을 가진 전문가분들도
집값이 장기적으로 하락할 수 밖에 없다고 논리를 주장하고 있으면서도
부동산규제완화에는 반대하고 있다

장기적으로 집값하락에 대한 확신이 있으면
단기적으로 중기적으로 집값이 상승하더라도 내버려두고

그 가운데에서 서민들이 낮은 전세보증금과 낮은 월세 혜택을 받을 수 있도록 해야 하는 것 아닌가?

그리고 여유계층에서, 투기심리가 있는 계층에서, 집을 구매하도록 내버려 두어야 하는 것 아닌가?

집값이 떨어져도 폭락해도 그들은 여유있는 계층이므로 사회적 문제가 되지 않는다

집값이 떨어져도 문제, 올라도문제는 맞습니다.
그렇다면, 올르는편이 훨씬 났죠.
물론, 특정지역만 올른다면, 문제가 심각해질수있지만

현재, 전반적으로 다 올라가고있기에, 나쁠건없읍니다.

왜? 나라경제가 그만큼 업그레이드 된다는 역설적 설명이 가능해진다.

들튀(들고 튀어)하면 되니까? 실제로 많은 사람들이 외국으로

많이들 가고있는것이 사실이다.

만약 집값이 떨어진다고 했을때, 집주인입장에서 과연 어떻게

받아들일수있을까? 더군다나, 울나라는 절대적으로

집을 사야한다는 생각이 압도적인상황에서...

소위 나라경제 수준을 GDP 로 생각한다면, 비슷한수준의 뉴질랜드

를 생각해보면, 약 3배는 높여져있다고 봐야하고...

물론, 한국의비싼동네를 중간치로 예를 들어서 그렇단 얘기로,
사실, 비싼동네는 거기도 비싸다....

하지만, 질적인 차원에서는조금, 빗대기가 미안스럽다. 요즘은 환경이 대세니까.집값이 뛴다는 의미가 과연 어떤 백그라운드에서인가,

다시말해거품인가 아니가의 문제인데...

현상황을 거품론으로 설명하기에는

그동안의 정보, 예로, 주택보급율등... 가 정확치않았단뜻의 증거라고
밖에 설명할길이없다.

결국은, 집값의 상승은 전반적인 경제의 업그레이드로 설명할 수 있을 것이다.

부동산 규제를 획기적으로 풀지 않는 한전셋값은 계속 폭등한다.....................
시중에 전세집 공급은 안되고 기존의 전세집 갖고
신규 수요를 감당할려고 하니 가격 상승은 필연이다.

대못을 뽑아야 할 시기에 오히려 대못을 때려 박았다.
그러니 전세집이 월세주택으로 변하여 서민들이 고통을 당하도록 한것이다.

신규 수요는 시중에 공급도 안되는 전세집을 찿고 있으니
전셋값이 상승 안하면 이상한 나라이고

아주 열약한 빈민층이 되면 정부가 제공하는 영구임대.
도시내 다가구주택 의 임대등을 저렴하게 얻을수 있는 행운이 제공되는 나라이다.집값이 상승하지 않을것이라는 예측과 내집을 소유하면 엄청난 세금폭탄이 기다리니 모두가 전세살이를 원하는 시대가 된것이다,


충분히 내집마련을 할수있는 님이라도 그냥 전세살아야
서민 취급받아 각종 복지제공에 우대받는 세상이 된것이다.

이런 실정이니 실지 전세살아야 할 어중간한 진짜 서민들이
전세집 구하기가 힘든다고 한다. 누굴위한 주택정책인가?

전셋값은 이사철마다 폭등한다고 봐야 한다.

그리고 지방은 아예 전세집이 없어 모두가 소형 주택을 매입하여야 한다고 한다. 문제는 , 부자들에 대한 적개심을 가슴속에서 빼내어야

정상적인 시장경제 공부가 되고 실천에 옮겨질수 있다
전셋집 공급자가 줄어들고 있어니 당연히 임대시장에서는 전셋값이
폭등하는 것은 상식이 되어 버렸다.

전셋집 공급자를 없앤 결과 참담한 결과를 가져왔다,
무주택 서민들의 엄청난 고통은 감내해야 한다.

분명한 것은 이런 세금폭탄 하에서는
시세를 추월한 전셋집이 반드시 등장한다는것이다


노무현이 이명박이 추종 세력덜이
DTI로 규제를 허다 보이 전셋값만 허벌나게 오르는 구랴...

박근헤 정부는 DTI 얼릉 풀어라
DTI 얼릉 안풀면 내년지방선거에서 새누리 전패이다
공연히 안철수만 좋은 일 시키지 마라.............

확산되는 '미친 전셋값'…경기 남부도 '아우성'