부동산 정보포털에서 거래포털로!

미국이 양적완화 축소허면 일본 경제가 결국 골로 가내여.....


한국 주식시장도 먹구름이 잔뜩 몰려오고 있습니다


어서덜 손절허고 아파트 사세여


박근혜 시대에는 무조건대구 아파트가 최곱니다


*일본 주식 하락은 의미가 큽니다


이것은 일본의 엔화 안전자산 가치로써

강세로 인정받아 주식이 하락을 했는데요



그 보다 중요한 의미가 있지요



첫째는 미국의 양적완화 축소는 일본의 양적완화 명분이 그만큼 줄어듭니다

둘째는 미국 양적 완화 축소는 일본 국채 시장에 타격을 줄 것입니다

셋째 그렇게 되면 국채금리 상승으로 일본 정부는 국채 발행에 심각한 초래하게 됩니다

일본은 지금 현재상태로

부채를 갚을 수 없는 나라입니다

이건 디폴트를 각오해야 하는 것이지요

넷째 그럼 1997년IMF 때

일본의 유동성 자국으로 회수하면서

우리나라 자금 경색으로 IMF맞이한 것이지요



미국 자체 경제를 놓고 보면

자연스러운 현상이고 바람직하지만

각국의 상황을 놓고 보면

계산은 엄청 복잡한 것이

미국 양적완화 축소 입니다



지금 우리가 가늠이 어렵기 때문에 시장은 몸을 움크리는 것이지요

우리나라 증시도 예외는 아니지요





***

하이에나


턱이 강해서 뼈까지 씹어 먹는 야생의 강자,

그들은 사냥도 하지만 숫적 우세를 무기로

사자나 표범이 사냥한 먹이를 갈취하는 능력을 가지고 있다.


호랑이가 멸종 단계에 있고 표범,사자도 마찬가지이다.

강한자가 살아 남는 것이 아니라 살아 남는 자가 강한자의 표본이다.

숫적 우위의 하이에나를 자산 시장에서는

자본 규모 우위의 헤지 펀드를 연상할 수 있을 것이다.

세계 어떤 국가든 틈새만 생기면 자산 시장을 휘젓어 놓는

이들의 수익률 게임은 국가 기근을 흔들어 놓는다.

국가 운영에 인어서 최근 문제가 되는 필리핀,인도네시아는 제조업 기반이 거의 없는 나라이다.

태국 역시 외국 현지 기업을 제외하고는 자체 제조업이 전문한 나라이다.

브라질,터키는 또 어떤가?

국가 제조업 시스템이 허약한 나라들이 겪는 경제 불안 요인은 어쩔 수가 없다.

인도는 그나마 인재풀,IT 산업의 강자로 일시적 불안 요인이 존재하는 정도이다.

최근 양적 완화 축소로 내부적 문제가 있는 국가들의 불안 요인이 확대되고 있다.

하이에나,헤지 펀드의 좋은 먹이감이다.

변동성이 생겨야지 헤지 펀드는 수익률을 극대화한다.

물론 최근 일련의 이슈들이 충분히 변동성을 야기할 가능성이 있는 것들이다.
그 변동성을 확대하는 많은 발언들이 변동성을 더욱 불안하게 만든다.

짐 로저스,조지 소로스,마크 파버와 같은 부정적 시각을 표출하는 이들은 지금 미국 증시의 지수가 약 40-50% 정도 하락하는 폭락 장세를 예견하고 있다.

일반 투자가들로서는 이런 분위기에서 투자가 불가능하다.

매수를 중단하고 보유 비중을 대거 줄이게 된다.

시장이 조정에 들어가는 역순환이 발생하는 것이다.

최근 양적 완화 축소 논쟁에서 급격하게 전쟁 이슈로 유로,미국 시장이 전환 국면에 있다.

시리아 사태의 본질은 무엇인가?

화학 무기인가? 이스라엘의 영구 안정을 위한 중동 수순책인가?

석유 패권인가?

자산 시장의 패권을 쥐고 있는 자본가들의 이슈 만들기인가?

시장이 불안한 시기에 무엇이 핵심인지를 찾는 노력이 필요하다.

뇌동매매로 불안감에 쉽게 매도할 시기가 아닌 것처럼 쉽게 달려들 시장도 아니다.

그러나 매도를 하든,매수를 하든 시장 흐름이 잡히는 시기까지 주의 깊게 지켜볼 필요가 있다.

시장은 항상 불안한 시기에 움직이다.

그것이 긍정이든 부정이든 어떤 방향성은 나온다.

수익이 극대화되는 과정은 항상 불안감에서 잉태되기 때문이다.


자산 시장의 메카니즘을 이해해야 하는 이유이다.







한국 주택시장 저평가 상태, 상승여력 충분


금융 위기 이후 충분한 가격조정 거쳐.............



우리나라 주택가격의 적정성을 따질때

흔히 나라별 '소득 대비 주택 가격'을 비교한다.


우리나라 중위(中位) 주택 가격,

즉 주택 가격이 가장 높은 것부터 낮은 순으로 줄을 세울 때

가장 중간에 해당하는 주택의 가격은 소득의 4배 정도다.



서울 지역만 따지면 6~8배다.


중국의 경우 중위 주택 가격이 소득의 8~10배,

베이징은 16~20배 이상으로 추정되고 있다.


홍콩과 싱가포르도 서울보다 높은 것으로 추정된다.



1990년 이후 한국의 주택 가격 상승률을 추적해 보면

소득과 물가 상승률에 비해

주택 가격의 상승이 훨씬 완만했음을 볼 수 있다.


주택보급율 측면에서도 일본은 보급률 100%가 된 것이

전국 기준으로 1968년, 대도시권은 1972년이었고


한국은 30여년 뒤인 2002년에 전국 주택보급률이 100%가 됐다.

일본은 2005년 이후 인구가 감소하고 있고

한국은 25년의 시차를 두고 2030년부터 인구가 줄어든다.


일본 부동산 시장은 1991년 이후 장기 침체를 겪고 있지만

그 직전까지도 과열 양상이었다.


저금리로 값싸진 돈이 부동산과 주식 시장으로 흘러들어가

가격을 올렸다.

일본 안팎에서 자산가치에 거품이 끼었다는 우려가 커지면서

자산가치가 한순간에 꺼졌다.

1992~95년까지 4년간 일본 주택가격은

연 평균 10% 하락했다.

여기에 일본 사회가 1994년 고령사회(65세 이상 노인 인구 비율이 14% 이상인 사회)에 진입하면서 경제의 활력이 급격히 떨어졌다.

처음 '잃어버린 10년'이라고 불렀던 것이

지금은 '잃어버린 20년'이 됐다.



지난 20여년의 기간을 놓고 볼 때

전국 주택가격 지수는 4.2% 올라 물가상승율(4.61%)보다 낮았다.


즉 우리나라 주택가격은 장기간 하락했다.

2006년까지 서울의 아파트만 보면 연평균 8.18% 올랐고

물가상승율을 초과했지만 근로자

가계소득 증가율(10.27%)에는 미치지 못했다.



하지만 2008년 금융위기 이후

수도권 아파트 가격이 물가상승율과 임금상승율보다 더 하락하면서

충분한 조정을 받았다.



일본과 다른 한국 부동산



일본과 달리 우리나라는 국토가 좁다.


주택보급율이 100% 근접할지라도 경제가 지속적으로 성장하면

인플레이션 효과로 주택 가격도 상승하고

신규교체수요 일어나 주택 문제는 자연스레 해결된다.

홍콩이나 싱가포르, 호주 등이 대표적인 사례다.


얼마 전 필자가 방문했던 홍콩과 싱가포르, 호주 등은

경제가 고속 성장하면서 부동산시장도 해마다

높은 상승세를 유지하고 있었다.


1인당 국민소득이 4만달러를 웃도는

싱가포르의 도심 강변의 고급주택은

한채 가격이 20억~100억 정도를 호가하고 있다.



아시아 각국의 부자들도 싱가포르 부동산의 주요 수요자다.

홍콩의 주택도 비슷하다.

리펄스 베이 일대 중형 아파트 가운데

50억~60억원이나 하는 곳도 흔했다.


이곳은 임대료만 월 1500만~2000만원에 달할 정도다.


내국인은 물론 영국 등 각국 부호들도 주요 수요자였다.


주택 시장의 공급 과잉 여부에 대한 판단은 간단하다.

가구와 주택의 개수를 단순 비교하는

주택 보급률(housing penetration ratio)을 보면,


2011년 말 기준으로 전국 평균이 102.3%에 불과하다.


즉 100가구당 주택 수가 102.3개란 의미다.


특히 최근 주택 가격 하락이 집중된 서울의 경우는

100가구당 주택 수가 97개여서 주택 공급 과잉과는 거리가 있다.


반면 1990년도에 거품 붕괴를 경험했던 일본의 경우는

주택 보급률이 115% 이상을 달리고 있는 상황이다.



자가 주택 소유 비중(home owne rship)은 일본과 더욱 차이가 난다.

앞에서 이미 언급한 것처럼 한국의 자가 주거 비중은

전국 평균 54%, 서울지역 41% 정도밖에 되지 않아서


2008년 미국이나 1990년 일본이 65~70% 수준이었던 것과는

상당한 거리가 있다.


고령화와 산업구조의 고도화에 따른 공장의 해외이전,

농지규제완화, 지방 균형발전 등도

박근혜정부의 화두로 급부상하고 있다.



제조업 공장이 해외로 빠져나간 공장의 터는

지식산업단지나 부가가치 높은 산업으로

탈바꿈해 지가를 끌어올리고 있다.


점진적인 토지거래허가제의 해제도 농지규제완화의

촉진제가 돼 땅값 상승의 원인을 제공해주고 있다.



주택시장 버블론을 주장하는 일부 의견은

선진국의 전국 주택가격과 한국의 강남3구 아파트만

상승률을 비교하는 경우가 흔하다.


또 소득수준도 비교 아파트가 위치해 있는

지역별로 세밀하게 분석하지 않는다.

한마디로 '통계 마사지'라 할수 있다.






자산 시장 즉 부동산 시장 과 주식시장이

일시적으로는 디커플링이 일어나도


장기적으로는 동행한다는 전제하에서

주식시장이 박스권을 돌파하고 상승추세로 올라섬으로 인해


부동산 시장도 곧 본격적인 상승 추세로 돌아 설것으로 예측 합니다.


부동산 시장은 주식시장에 6 개월 후행한다고 말을 합니다.

하지만 최근에는 동행하거나 때때로 선행하는 경우도 있습니다.

시대가 변하니 별일이 다 생깁니다.


후행할지 동행할지는 모르지만
주식시장이 상승으로 박스권을 돌파한 이상

부동산 시장도 상승으로 전고점을 돌파 할 것 입니다.

이에따라 올 하반기가 상승 의 분수령이 될 것입니다.


문제는 부동산 시장이 상승으로 방향을 틀어도

전고점 즉 2006 년 하반기의 고점을 돌파할 수 있냐는 것입니다.

2016 년에 생산 활동 인구가 정점을 치므로서


아직 일본식 장기 하락세가 오지 않았고

마지막 불꽃놀이(최고점)가 남아 있다는 주장 입니다.


물론 2016 년이 지나도 계속 부동산 경기가

상승할 것이란 주장도 있습니다


첫째 지금이 일본식 장기하락기라면

매매가뿐만이 아니라 전세가도 같이 하락해야합니다.


물론 조금 더 전세가의 추이를 살펴 보아야겠지만

전세가가 하락할 것으로는 보이지 않습니다.


전세가는 수요 공급을 정확히 반영합니다.

투기 세력이 붙을 가능성이 없습니다.


따라서 전세가가 지속 상승한다면

아직 실 부동산 수요가 살아 있다는 것입니다.



둘째, 일본식 장기하락세라면

지방이고 수도권이고 모두 하락세를 보여야합니다.


하지만 현재 저평가 되어 있는 지방 및

세종시 주변은 상승하고 고평가 되어 있는

서울과 수도권은 보합세 일부지역은 상승세에있습니다.

따라서 지방의 매매가가 하락하지 않는한

일본식 장기 하락세는 아닙니다.


세째, 일본식 장기하락세라면

주식시장도 끊임없는 하락세를 보여야합니다.


일본이나 미국도 버블붕괴가 일어나자 부동산 시장뿐만이 아니고

주식시장도 동시에 급격히 하락하였습니다.

따라서 한국이 일본식 하락세에 있다면

박스권을 돌파하여 상승추세로 돌아서기는 힘듭니다.


네째, 소득대비 통계로 보나 주택구매력지수등으로 보면

서울과 특히 강남이 버블이 가장 심합니다.

만약 일본식 장기하락세가 온것이라면


수도권이 아니라 서울 그중에서도 투자수요가 많은

강남이 가장 많이 하락해야 하는 것이 맞습니다.


하지만 현재의 상황으로 보면

강남보다는 오히려 수도권이 더 하락하였었습니다.


다섯째, 한국은 2015 년까지는

실질 경제성장율이 4-5% 대에 이를것이고

2016 년 이후는 2 % 대로 급락할것으로

예측한 보도가 있었습니다.


만약 이것이 가능성이 높은 예측이라면

2015 년까지 경제성장율이 높은데

부동산 가격이 하락한다고 주장하기에는 모순이 발생합니다.

부동산 시장도 경제성장율의 다른 표현이기 때문입니다.



여섯째, 일본이나 미국은 생산활동인구가 정점을 치고 하락하였습니다.

물론 일보 양보하여 경제활동인구나 주택구입연령이 정점을 치고

하락하였다고 하여도 한국과는 다릅니다.

따라서 경제활동인구나 주택구입연령에 따라

하락한다는 주장은 약간 설득력이 떨어집니다.

하지만 일본과 미국의 판박이인 한국경제가 일본과 미국과는 다르게

선행하여 하락했다고는 주장하기가 쉽지 않습니다.


게다가 한국은 금융규제로 인해

미국이나 일본보다 버블이 심하다고 주장할수는 없습니다.


결론적으로 한국은 2012 년 하반기나

2013년 상반기에 바닥을 친것입니다.



또한 일본식 장기 하락세가 아직 오지 않았으므로

2006 년 하반기 의 전고점을 돌파하여 신고가를 기록 할 것 입니다.

그때가 대략 2015 년이나 2016 년이 될것으로 예측합니다.


그때 최고점의 가격은 현재

실거래 바닥 가격의 2-3 배가 되지 않을까 추측합니다.

바닥이 오면 매수를 해야 하는것이 정답입니다.



(정부에서 부양책을 발표하든 말든, 한은이 금리인상을 하든말든)


다만 실수요 무주택자나 큰평수 갈아타기를 하실 분들 적극 추천합니다.




미국 유럽 일본

이들은 국민들이 신바람이 나고있다

소비가 늘고 투자가 늘고 일자리가 늘고

국민들이 신바람니다

특히 쪽빨이는 더 난리다

미친아베노무세끼는 노골적으로

한국을 죽이려고 대담한

양적완화로 수출경쟁력이 살아나고있다

한국은 죽을맛이고

기업들은 휘청거리고

(몇몇대기업빼고 그러나 환율이 이모양으로 계속되면 수출도 불안

쪽빨이 애들에게 당할날이 멀지 않았당)

국민들은 기가 죽어있고

자영업자들은 말해 뭐하리..

즉 수출도 불안하고

내수도 기대난망 이것도 저것도 희망이 안보인다





미친아베는

금융시장 활황으로 국내소비가 늘어나고

투자가 살아나고있다

일자리도 늘어나고

부동산도 서서히 살아나고 있단다



우리는 1년 내내 뭔짓을 했는지묻고싶다

생각나는것 뉴스에 도배되는 국정원 싸이버 종북놀이

미친정은 행동에 이놈저놈 악쓰고 달려드는 행동외엔

경제를위해 행동은 보이지 않는다

방송이라년놈들보도는 마치 한국이

정은이나라인든 일거수 일투족 아주 지겹게도

하루 종일 몇날 몇일을 지겹게도 보도한다

소설을 쓰는넘 자기생각을 여과없이 남발하는넘

ㅠㅠ



경제는 실종되고 맨날 미친 북한넘들 짓거리에

대응하느라 어수선하다



오늘도 또 보수단체라는 자들의 짓거리

보면서 정말로 기운이 쪽빠진다

할일이 저리도 없을까

미친 정은와 똑같이 행동하고있다

경제논의는 없고 저런 북한애들과 장난하는 짓거리로

나라가 계속 어수선하다

개나소나 저짓거리하면

애국자라 정부에서 보조금지급하니

그돈있으면 나라 빚이나 줄여라

뉴스보도를보면 한국이 얼마나 넋나갔는지 알수있다

전세계가 경제가 화두인데

우리는 북한놀이 대선놀이 종북놀이 로 허송세월