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중대형 수요 확대 대책 나와야................



시장이 침체의 늪에 다시 빠지지 않기위해서는

수요가 부진한 중대형에 대한

특단의 조치가 나와야 한다는 지적이다.


4·1 대책에 포함된 다주택자 양도세 중과폐지는 기본이고


취득세, 양도소득세 등

중소형과의 세제 편차를 개선해야 한다는 목소리가 높다.





공급과잉을 해소하기 위해서는 유효 수요를 늘리거나,공급을 줄여야한다.

이를 위해서는 소화불량에 걸린 중대형에 대한

메리트를 높이는 정책이 나와야하며


4·1대책은 대부분 중소형에 맞춰져

오히려 중대형의 시장 소화를 더 어렵게 만들었다






본격적인 시장 회복을 위해서는 중대형을 차별했던 규제들을

걷어내는 게 시급하다.


취득세, 양도 소득세 감면도 전용면적 85㎡를 기준으로 나눠서 하다보니

중대형에 대한 소비 억제책이 되버렸다


중대형 고가 주택에 대한 세율을

중소형 수준에 맞춰 인하해

고가주택의 세율 형평성을 개선해야한다




신도시 교통 여건 등 수도권 인프라를 확충해

수도권의 경쟁력을 높이면서 건설 경기를 부양하고,

주택 수요를 확대하는 일석 삼조 의 조치도 필요하다



미분양 해소는 내국인 만으로는 부족하기때문에

외국인 수요를 끌어들일 수 있는

외국인 투자 이민 제도를 부동산 시장에 확대도입하는 것을 검토해야한다




면적에 따른 세제편차는

수요 쏠림을 심화시킬 수 있다


대형은 호황기에 가격상승폭이 상대적으로 커

세금을 더 많이 내는게 맞으나


지금은 그 반대의 상황이다.



주거의 다양성을 저해하는 측면도 있어


취득세, 양도 소득세 등 거래세와 소득세 세율을

중소형 수준으로 낮춰야 시장 회복을 기대할 수 있다








중대형 전세난은 답도 없다

2013.09.13 07:02 이데일리


집값 하락·매매 부진·물량 부족 '3중고'

분당 중대형 전셋값 보름새 5000만원 뛰어

매매 전환 수요 적어 전세난 당분간 지속될 것


서울 송파구 잠실동 레이크팰리스 아파트. 이 단지 전용면적 116㎡(평균 시세 11억원)은 지난 4일 7억5000만원에 전세 계약됐다.

전세시장에서 선호도가 떨어진다는 전용 85㎡ 초과 중대형이지만,

전셋값은 지난 7월 6억원에서 두 달새 무려 1억5000만원이나 뛰었다.

잠실동 L부동산 관계자는 “중대형 아파트 세입자가 비슷한 규모의 집을 사려면 최소 3억~4억원이 더 필요하고 저리 대출도 불가능해 매매로 갈아타기가 쉽지 않다”며 “

중대형 아파트 전세 수요는 늘고 있지만

물건이 많지 않아 전셋값 상승세가 당분간 이어질 것 같다”고 말했다.

서울·수도권 전세난이 중소형에서 중대형 아파트로 옮겨가고 있다. 8·28 전월세 대책 발표로 중소형 아파트 매매시장은 조금씩 살아나고 있지만

중대형은 집값 하락, 매매 부진, 전세 물량 부족 등의 ‘3중고’가 맞물려 전세난이 심화되는 양상이다.


8·28전월세 대책 이후 서울·수도권 전세난이

중대형으로 옮겨가고 있다.

중대형 아파트가 많이 몰려 있는

서울 송파구 잠실동 일대. <제공:국토지리정보원>



중대형 전세난의 가장 큰 원인은 집값 하락과 매매 부진에 있다.

집값이 떨어질 것이라는 불안감에 매매를 기피하고

전세를 찾는 현상이 확산되고 있는 것이다.

12일 국민은행 KB부동산알리지에 따르면

이달 첫째 주 서울·수도권의 중소형 아파트 매매가는

8·28대책의 영향으로 전주보다 0.02% 올랐지만,

85㎡ 초과 중대형은 전주 대비 0.14%가 떨어져

최대 하락 폭을 나타냈다.


반면 전셋값은 중소형(0.42%)보다 중대형(0.48%)의 상승 폭이 더 컸다.

경기지역도 중대형 아파트 매매가는

전주보다 0.22% 내렸지만 전셋값은 0.5% 올랐다.

거래도 얼어붙고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 중대형 비중이 높은

강남3구(강남·서초·송파구)에서 이달 들어

지난 11일까지 거래된 전용 85㎡ 초과 아파트는


신천동 파크리오 전용 144㎡형 등 단 5건에 불과하다.


강남3구의 아파트 매매는 지난달 하루 평균 11.3건에서

이달 17.5건으로 55% 늘었지만,

중대형은 거래가 거의 이뤄지지 않고 있다.

반면 전셋값은 초강세다.

중대형 아파트가 밀집한 서울 강남권과 목동,

경기도 분당·일산신도시, 용인시 등은

가을 이사 수요와 맞물려 중대형 아파트 전세시장이 들썩이고 있다.



서울 강남구 개포동 우성3차 전용 161㎡는

지난달 6억원에 전세 거래됐지만,

지난 4일에는 전셋값이 6억3000만원으로

보름 새 3000만원 가량 올랐다.

양천구 목동 금호어울림2단지 전용 102㎡ 전셋값도

최근 한달 새 2000만원 정도 올라 3억8000만원 선이다.



성남시 분당구 서현동 시범한양아파트 전용 135㎡는

지난달 말 3억8000만원에 전세가 나갔지만

지금은 4억3000만원 선으로 보름 새 5000만원이 올랐다.


인근 유명공인 박종기 대표는 “

가족 구성원이 많아 어쩔수 없이 중대형에 거주하는

중산층 세입자이 많은 분당에서

중대형 아파트 전세를 얻기는 하늘의 별따기만큼 어렵다”며 “


수요에 비해 전세 물건이 워낙 없다보니 가격도 강세”라고 전했다.


용인시 수지구 성복동 버들치마을 경남아너스빌 102㎡는

이달 들어 5000만원 가량 올라 2억8000만원 선에 시세를 형성하고 있다.



박합수 국민은행 부동산팀장은 “

8·28 전월세 대책에서 취득세율 1%가 적용된

집값 6억원 이하 주택은 저리 대출을 받을 수 있어

매매 전환의 기준이 되고 있다”며 “


6억원을 초과하는 중대형 아파트의 경우

연말까지도 전세난이 계속될 수 있다”고 말했다.


▲이달 초 기준 주간 서울·수도권 아파트

면적별 매매·전세가 변동률. <자료:국민은행·단위:%



***미친전셋값에 서울 떠났는데…” 수도권 전역 전세난 확산

기사입력 2013-09-12 17:26

서울 전셋값이 천정부지로 치솟자 세입자들이

상대적으로 싼 곳을 찾아 이동하는 현상이

가속화 하면서 전셋값 강세가 수도권 주변부 지역까지 확산했다.

KB부동산 알리지는 이번 주 전국 아파트를 대상으로 전셋값 상승률 상위 10개 지역을 조사한 결과 경기와 인천 등의 지역이 상승률 10위 권에 모두 포진했다고 12일 밝혔다.

용인 수지 아파트 전셋값이 1.35% 올라 상승률이 가장 높았다. 안양 동안구와 군포가 1.22%로 용인 수지의 뒤를 이었다.

김포 1.04%, 용인 기흥구 0.90%, 수원 영통구 0.89%, 파주 0.82%, 부천 원미구 0.76%, 남양주 0.75%, 인천 남구 0.69% 등의 순이었다. 서울 25개 구는 10위권에 한 곳도 진입하지 않았다.

전세 수요자들 상당수가 서울의 전셋값을 감당하지 못해 상대적으로 저렴한 지역으로 빠져나갔기 때문으로 분석된다.

용인 수지의 아파트 전세는 판교 수요에다가 분당이나 강남권 거주자들이 전입하면서 급등했다. 미분양 아파트 적체 지역으로 꼽히는 김포·파주·용인 기흥 등도 인근에서 몰려든 세입자들이 몰렸다.

올해 들어 현재까지 전국에서 아파트 전셋값이 가장 많이 오른 지역은 용인 수지구로 11.67% 올랐다. 성남 분당구와 과천 아파트 전셋값도 올해 각각 8.53%, 8.49% 상승했다.

인천 연수구(8.39%), 부천 원미구(8.20%), 서울 강서구(8.17%), 안양 동안구(8.08%) 등도 올해 아파트 전셋값이 8% 넘게 올랐다.

장재현 부동산뱅크 팀장은 많은 세입자가 재계약이나 이사를 마무리해 추석 이후부터 전세 수요 증가폭은 점차 둔화하 겠으나 수도권 전역에서 나타난 전셋값 상승세는 당분간 이어질 것”이라고 말했다.



***전세난 8년지속? 비관적 전망 여전

급속히 확산되고 있는 전세 상황에 대한 기획 시리즈 2번째입니다. 현재 상황은 이미 전해 드렸는데요, 그렇다면 지금의 '매맷값 하락과 전셋값 상승' 현상은 언제까지 지속되는 건지, 또한 무엇이 우려되는 지, 김주영 기자가 정리했습니다.

< 리포트 >
서울의 매맷값 대비 전셋값의 비율, 곧 '전세가율'은 58%로 지난 2002년 이후 최고 수준입니다.

이미 자치구 25개구 중 11곳의 전세가율이 60%를 넘어섰는데, 지난 4월 3개구 보다 8개구가 늘었습니다.

전세가율이 60%를 넘으면 집을 산다는 이른바 '60%룰'은 통하지 않은 지 오래입니다.

[인터뷰] 박원갑/ KB국민은행 부동산전문위원
"전세를 들 때 집값의 70~80%를 맡기고 들어간다는 것은 나중에 경매로 부쳐졌을 때 그 만큼 되찾지 못할 가능성이 높다는 것을 의미하고 있습니다."

전세 보증금을 떼이는 '깡통전세'의 위험 속에서도 전세만을 고집하는 수요자들.

문제는 앞으로도 이런 추세가 상당 기간 이어질 우려가 크다는 겁니다.

최근에는 전세가 해마다 7% 이상 올라 오는 2021년이면 전세가율이 100%를 넘어설 거라는 관측도 나왔습니다.

인구감소와 저금리 등 임차시장의 구조적 변화와 매매거래 위축이 동시에 진행되면서 전세수급의 불안이 길어질 거라는 분석입니다.

[인터뷰] 노희순 / 주택산업연구원 책임연구원
"7~8년동안 지속될 가능성이 높거든요. 그렇게 지속되면 결국 매매에 대한 신규 공급 없어진다는, 즉 전세에 대한 신규공급이 없어진다는 것과 연결이 돼 버립니다."

올해 들어 수도권에서 아파트 전셋값이 경매 최저가를 웃도는 '가격역전'은 4년 전보다 약 40배 늘었습니다.

이 같은 추월 현상이 확대되면 결국 대규모 개발이 있거나 가격 상승에 대한 기대가 있는 지역을 제외하고는 전세가 사라질 것이란 비관적 전망도 나오고 있습니다.

머니투데이방송






주택금융 세미나 신규 주택수요, 꾸준히 나온다


향후 주택시장의 점진적인 월세화,

인구구조의 변화 등으로

신규 주택수요가 꾸준히 발생할 것이란 전망이 나왔다.



23일 한국주택금융공사가 서울 남대문로 대한상공회의소에서 ‘

패러다임 변화와 주택금융시장 안정화 방안’이라는 주제로


연 세미나에서 이창무 한양대 교수는 주제 발표를 통해


~2인 가구 증가, 외국인 가구 유입 등으로

2035년 가구 수는 2010년 대비 1.3배 증가할 것으로

추정됨에 따라 지속적 신규 주택수요가 발생할 것이라고 내다봤다.



이 교수는 프랑스, 이탈리아, 벨기에, 덴마크 등은

생산가능인구 비율이 감소함에도 불구하고

주택가격이 상승한 사례가 있다면서


저출산 및 인구고령화 등 인구구조의 변화가

장기적으로 주택시장의 침체를 야기하지는 않는다고 말했다.



그는 국내 구택가격 수준이 외국에 비해 낮아

향후 주택가격의 하락이

필연적이라는 생각을 바꿔야 한다는 분석도 내놨다.



이 교수는 연소득 대비 주택가격비율(PIR)을 보면

한국의 수도권은 5.2배로 시드니(8.3), 런던(7.8),

뉴욕(6.2), 토론토(5.9) 보다 낮았다면서


가계 소득 증가에 부응하는 다양한 형태의

주택 수요를 고려해

주택규모 기준 폐지 등 검토해야 한다고 강조했다.



또한 그는 점진적인 월세화가

자가 구매 욕구를 높이고

장기 모지기 상품의 선택을 늘릴 가능성이 크다고 전망했다.



통계청 등의 가계금융조사 자료에 따르면

전세 비중은 2010년 55%에서 지난해 53%로 감소했다.



같은 기간 보증금이 전세금의 20% 미만(2.5년치 월세)인

보증부 월세는 4.11%에서 12.72%까지 급증했다.



이와 관련해 그는

월세화와 개인 민간임대사업자에 대한

맞춤형 대출상품을 도입하는 한편,


준공공임대사업자와 같은 공공보조주택 임대사업자에 대한

금리인센티브 혜택 제공 등 고려해야 할 것이라고 제안했다.



김덕례 주택금융공사 주택금융연구소 연구위원은

서민 주택금융 지원을 위한 관리체계를 재정비하고

일원화하기 위해 지원주체 간 협의체를 구성해야 한다고 주장했다.



김 연구위원은 이제는 주택공급의 질적 수준 제고 등

수요 친화적 변화를 도모하고 민간임대시장 활성화를

유도하는 등 정책금융도 역할을 재정립할 필요가 있다면서



매매·전세·월세의 균형적 지원체계를 구축해

전세에서 매매, 전세에서 보증부월세로의

원활한 주거이동 지원을 위한 복합금융상품을 개발해야 한다고 말했다.




이밖에도 조 만 KDI 국제정책대학원 교수는

한국의 가계부채 대비 주택담보대출 비중은 48.7%로

미국(76.6%), 일본(64.8%), 캐나다(63.6%), 호주(82.0%) 등

주요 국가보다 낮은 수준이라면서도


MBS 등 장기채를 통한 조달 비중을 늘려

고정금리 주택담보대출 비중을 확대해야 한다고 말했다.



이어 그는 가계자산 중 부동산 비중이

미국(40%), 일본(60%)에 비해 한국은 90% 이상이라며


부동산 간접 투자상품(리츠, MBS 펀드 등)을

활성화할 필요가 있다고 지적했다.


주택금융 세미나 신규 주택수요, 꾸준히 나온다







최근 수도권 주택시장을 살펴보면

주택가격의 지속적인 하락과

주택거래의 실종 등 장기적인 침체국면을 벗어나지 못하고 있다.

그 원인에 대하여 여러 가지 논란이 있을 수 있으나,

인구고령화 및 인구증가추세 둔화 등

장래인구구조 변화로 인해 향후 주택수요가 감소할 것이며,


현 수도권 주택가격 수준이 지나치게 높아

가격하락이 필연적이라는 인식이

적지 않은 심리적 걸림돌로 작용하고 있다.


이러한 상황 속에서 대외적인 경제위기와 함께
가계부채문제의 심화는 주택시장의 붕괴 가능성에 대한
우려를 키우고 있다.


이와 같이 복합적인 요인으로

침체된 시장상황에 대하여

적절한 정책적 대응 또한 선택이 힘든 상황이다.

다만 의문스러운 점은 우리가 쉽게 수용하고 있는
현 주택시장 및 장기적인 주택시장 상황에 대한
부정적인 인식이 과연 합리적인 근거가 있는가이다.

따라서 본고에서는 현재 및 장래 주택시장에 대한
판단에 있어 논란이 되는 두 가지 이슈를 심층적으로 살펴보고자 한다.

그 하나는 국내 주택가격 수준에 대한 재평가이며,

두 번째는 합리적인 장기주택수요에 대한 전망이다.

이를 바탕으로 하여 주택시장
안정을 위한 주택정책의 방향성을 논의하고자 한다.

국내 주택가격 수준 평가

국내 주택시장의 가격이 지나치게 높다는 인식은
대다수의 시장참여자들에게 비판없이 받아들여진 듯하다.

이러한 인식을 형성하는데 다양한 연구기관에서 제공된
국내 주택가격 수준에 대한 평가가 적지 않은 영향을 주었으나

사실 각 연구기관의 분석결과는
혼돈스러울 정도로 편차가 심하다.

이러한 주택가격의 수준을 평가하기 위해

주로 사용되는 지표가 소득대비
주택가격 비율(Price to Income Ratio, PIR)이다.

PIR은 개념적으로는 단순하나 실질적인 계산시 사용되는 자료나
방법론에 따라 산정되는 수치의 차이가
상당히 크게 발생하는 까다로운 지표이다.

그러나 PIR 산정을 위해 어떤 자료와
어떤 산정방식을 사용해야 하는가에 대한
국제적으로 공인된 방법론은 없다.


다만 한 주택시장의 상대적인 시계열적 변화 추세를 보는 것이 아닌,
국제비교를 통해 한 국가 혹은 한 도시권의
절대적인 가격수준을 평가하기 위해서는
동일한 성격의 자료와 방법론을 이용하여야 한다.

국제비교를 위해 이용될 수 있는 PIR 자료 중
Performance Urban Planning 의
Demographia International Housing Affordability Survey는

산정방식 및 자료의 일관성을 유지하며
국가별 그리고 행정구역이 아닌
실질적인 (대)도시권별 PIR 지표를 지속적으로 제공하고 있다.

산정방식은 국내에서 흔히 이용되는 시세가 아닌
실거래가격의 중위값을 세전가구소득의 중위값으로 나누어
산정하고 있다.

본고에서는 동일한 방식으로
국내 비교지표를 산정하기 위해
국토해양부의 실거래가 자료를 이용하여

연도별 거래가격의 중위값을 도출하고
취득가능한 세전가구소득으로 나누어 PIR을 산정하였다.

국가별 PIR 산정결과를 2010년 자료를 바탕으로 살펴보면
한국의 PIR은 4.4로 미국과 캐나다보다는 높으나,
호주와 영국에 비해서는 낮은 수준을 유지하고 있다.

도시권별 PIR 조사결과를 보면
수도권의 PIR은 5.9로 로스엔젤레스 대도시권와 같고,

토론토, 버밍험보다 높은 수준을 보이고 있다.

반면 뉴욕 대도시권, 샌프란시스코,
시드니, 멜버른, 밴쿠버, 런던보다는 낮은 수준을 보이고 있다.

요약하면

국내 전체 및 서울대도시권의 PIR 수준은 국가별 및
대표 대도시권별 PIR의 중위권을 벗어나지 않는 수준을
유지하고 있는 것으로 판단된다.

이러한 결과는 그동안 국내주택가격 수준이 높아서
주택가격의 지속적인 하락이
필연적이라는 인식의 재고가 필요함을 말해준다.

장기 총주택수요 및 주택규모별 전망

장래 주택시장에 대한 비관적 전망은
향후 노령화 및 인구증가추세의 둔화 등
인구구조의 변화가 그리 낙관적이지 않다는 인식에 기초한다.

특히 이전 세대에 비해 자산의 축적이 적고
은퇴시기에 접어든 베이비붐세대가
노령화과정에서 주거소비를 줄이는 경우

주택가격의 지속적인 하락은 필연적이라는 인식이 강하다.

그러나 이러한 막연한 장래 주택수요에 대한
불안감은 여러 가지로 면밀히 검토할 측면이 많다.

2012년 통계청에서 발표된 장래 가구추계를 보면

총가구수가 2010년 1,736만 가구에서
2035년 2,226만 가구로 지속적으로 증가(약 1.3배)하고 있다.

즉 가구수의 증가에 따른
추가적인 주택 수만으로도 30%의 추가 공급이 필요한 것으로 판단된다.


또한 각 연령대별 주거수요가 유지된다는 가정 하에

장래주택수요를 추정한 많은 연구들이

향후 30년간 적지 않은 주택수요의 증가가 예상된다는

결과를 제시하고 있다.


그러나 앞에서 언급한 것처럼 베이비붐세대와 같이
특정 세대의 주거수요가 이전세대보다 적은 경우

이들이 은퇴하고 노령화될 때 총 주택수요는 예상했던 것보다
적을 수 있다.

따라서 좀 더 정밀하게 장래주택수요를 추정하기 위해서는
기존 연구에서처럼 연령대간 주거수요의 편차만을
고려한 방식이 아닌 세대(탄생 코호트)간
주거수요의 편차도 추가적으로 감안하여야 한다.

이러한 효과를 측정하기 위해 1995년, 2000년, 2005년 및 2010년의
인구주택총조사 1% 표본자료를 활용하여

세대별 주거수요의 편차를 측정하였다.

흥미롭게도 2010년의 베이비붐세대(1955-1964년생)의
주거소비면적이 10년 전인 2000년 같은 연령대였던
직전 세대(1945-1954년생)보다 작은 것으로 분석되었다.

이러한 추정결과는 상대적으로 자산축적이 적은
베이비붐 세대의 주거수요가 다른 세대에 비해 적을 것이라는
논의를 뒷받침하는 결과이다.


이와 같이 추정된 각 세대별 주거소비 편차를 이용하면
장래 각 세대가 일정 연령대에 진입했을 때
선택할 주거소비면적의 추정이 가능하다.

이러한 세대별 주거소비 편차를 고려하지 않은 경우

총주택수요는 정점인 2042년까지

2010년 대비 55%의 증가가 예상된다.


그러나 세대별 주거소비 편차를 고려한 경우는
상당히 증가추세가 둔화되어 2040년까지 약 44%의
지속적인 증가가 예상된다.


비교를 위해 다른 자료를 이용한 추정결과를 함께 제시하였다.

이러한 결과는 멸실물량을 고려할 때
여전히 상당히 꾸준한 신규주택의 공급이 필요하다는 점을 보여준다.


현재와 같은 주택매매시장 침체기에 사람들이
주택을 구매하지 않는다고 주택에 대한
거주수요가 줄어드는 것은 아니다.


매매가는 하락하는데 전세가가 계속적으로 오르고
있는 것으로 판단할 때 현 시장상황 역시
거주수요가 감소한다고는 볼 수 없다.


장래 주택(거주)수요 역시 구매수요를 부분적으로
포함하는 총거주수요의 관점에서 판단되어야 한다.


결국 자본차익에 대한 기대가 형성되지 않아
구매수요가 충분히 증가하지 않는다면
거주수요의 많은 부분은 민간임대시장에서
충족되어야 시장이 안정될 수 있을 것이다.

정책적 함의

현 주택시장에 대한 비관적 기대에 중요한 역할을 하고 있는
국내 주택가격수준의 비합리성에 대하여는

국제비교가 가능한 동일한 성격의 지표로 비교할 때
버블이 붕괴된 영미권 국가들과 비교하여 높은 수준이 아니다.

따라서 국내의 높은 가격 수준을
주택가격의 지속적인 하락의 근거로 삼는 논리에 문제점이 존재한다.

장기주택수요의 측면에서는
인구구조의 변화, 특히 베이비붐세대의 주거수요 감소에 따른
영향을 감안하더라도
.
다만 증가율은 지속적으로 감소할 것이다.
이러한 예측은 향후 주택시장에서 과거에 경험했던
가격의 급등은 어려우나
수급상황에 반응하는 임대료 변화가
장기적인 가격변화에 영향을 줄 것으로 예상해볼 수 있다.

종합적으로
향후 주택시장 붕괴의 위험성은 높지 않은 것으로 판단되며,


주택구매수요의 확대가 어려운 시점이기는 하나
주택가격수준이 지나치게 높다고도 할 수 없으며,

장기적인 주택(거주)수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상된다.


결국 지나치게 위축된 주택에 대한 투자의욕을
회복시킬 수 있는 정책적 대안이 필요하며,


이는 결국 거래활성화로 귀결되어야 할 것이다.


거래활성화는 결과적으로 자산 가치를 유지함으로써

하우스푸어 문제의 악화를 방지하고

하우스푸어의 자산 처분 혹은 주거소비의 조절을 통한

부채 해소할 수 있는 길을 여는 효과도 발생시킬 것이다.

이를 위해서는 구매여력 가구의 구매력을
충분히 활용할 수 있는 대안이 요구된다.


정책적 대안으로는 민간임대사업자인
다주택자의 투자자로서의 긍적적 기능 확대가
이루어질 수 있도록 다주택자에 대한 양도세중과를 폐지하고,

과거 성장기 무주택자 우선의 편중된

신규주택 공급제도 개선이 중요한
정책적 변화를 위한 방향성이 될 것이다.

이 창 무 한양대학교 도시공학과 교수