부동산 정보포털에서 거래포털로!

지금이 집을 구입 할 때이다..



70년대 압구정 현대 아파트 분양시 미달 이었다고 한다..


당시에 현대 아파트 가 분양이 다 안된 이유는 당시 일반인 들의 생각이 현재 종토방 게시판에서 아파트에 대해 폭락론을 주장하는 분들의 논지와 큰차이가 없다..


아니 오히려 지금보다 아파트에 대해서 인식이 더 안좋을수도 있다..

특히 70년대 당시에 연세가 지긋이 드신분 들은 그동안 살아왔던 것과 상이한 아파트 에 대해 더욱더 부정적 이었을것이다..



대치동 은마 아파트도 마찬 가지이다...


현재 집값을 바라보는 시각은 10년전이나,20년전이나,30년전이나 바뀐것은 없는것 같다..


가격의 절대 가치는 참으로 애매하다..

과거에 비해서 가격이 많이 오른 품목도 있지만 많이 내린 품목도 많다..

많이 내린 품목은 컴퓨터와 핸드폰을 들수있다..

초창기 컴퓨터나 핸드폰은 가격이 아주 비쌌다..


그런데 사람 심리가 가격이 많이 내렸어도 매장에가서 살때는 좀더 낮은 가격에 사기를 원한다..


현재 아파트 가격도 고점 대비 많이 내렸다..

그래도 더 내려가기를 바라는 것은 갖은 심리인것같다..


20년 전에는 아파트 가격이 쌌다고 말하는 분들이 계시나 당시 생각에 싸다고 생각해 본적은 없는것 같다..

은행 대출문턱도 낮지는 않았던것 같다..


국민은행에서 내집마련 적금을 부면 집을 구입할때 2000만원 대출을 해주었고 주택은행에서 700만원 정도 대출을 해준것같다..금리도 12%는 넘은것같다..

20년전에 처음 집을 구입했었고 직장과 거리가 있어서 전세로 주고 나도 전세 살다가 바로 팔았다...

처음 집 구입은 이익도 손해도 없었던것 같다..

물론 집을 살때 집값이 올라서 돈을 벌겠다는 생각은 안한것 같고 전세 보다는 내집을 갖는것이 좋다고 생각했기 때문이다..

팔때도 내가 살집이 아닌데 구태여 갖고 있고 싶지 않아서이다..


두번째 집구입은 IMF 벗어난 직후 이다..당시 내가 집을 구입할때도 이미 집값은 최저가 대비 30-40% 올라 있었다...

집을 구입한 후에도 집값은 2배이상 올랐다..


집이라는 것이 희안한게 오르면 사람들이 더 오를것을 생각해서 살려고 모이고 내리면 더 떨어질까 걱정되서 더 안사는것같다..


지금은 관망하는 분들이 많으나 오른다는 느낌이 들면 시장은 순식간에 돌변한다..


가격이 하락할때는 하락을 급매물이 유도한다..

그러나 급매물은 사실 별로없다..

집을 가진 사람도 집값이 오르건 떨어지건 개의치 않고 특별한 사유가 발생하지 않는한 소중한 재산을 팔려고 하지 않는다..


급매물이 몇건 처리되면 집값은 매물이 없어서 바로 반등하게 된다..

집값이 오르면 집을 사려는 사람들이 오히려 많아진다..

잠실 5단지가 대표적인 경우다..최근 일억이상 오르니 문의가 오히려 더 많아진다고한다..


현재 수도권 전세가격이 대략 집값의 60%선이라고 한다..

집값대비 전세가 율이 사상 최고치로 보인다..


문제는 사람들의 집단 심리인데..집값이 오른다는 메세지를 파악하면 언제든지 집을 구입할수 있는 대기자가 포화상태인 것이다...


주택 시장의 흐름을 파악하는것은 현재 유주택자가 무주택자 보다는 한수 위 이다..

집을 사보고 팔아본 사람이 시장의 흐름과 구매자의 심리 매수자의 심리를 더 잘아는 법이다...







왜!! 지금 집을 사야 하는가?


어느 누구와 논쟁하자고 하는 것이 아닙니다.

개인적인 생각을 말씀드리고자 두서없이 적어봅니다.


사람이라는 동물은 참 신기합니다.

언론매체등에서 올라간다올라간다 하면,그때 시장에 뛰어들기시작합니다.

뒤따라가자니 무섭고, 그렇다고 하늘만 쳐다보자니 답답하기만 하고,

자신의 미래를 보자니 두렵기만 하고, 세상사는 것이 다 이런 것같습니다.


땅 덩어리는 좁고, 인구의 절반 정도는 서울 및수도권에 거주하고있으며,

도심권에 개발 가능한 땅은 거의 사라져

도시 인근의 개발제한구역을 풀어

주택을 공급해야 하는 악순환이 계속되고 있습니다.


보통 엄마 뱃속에서 태어나, 초등부터~대학졸업까지

특히, 남자의 경우는 군대 제대후 졸업하면, 20대중후반이 됩니다.

돈많고, 빽많은 부모님 만나면,편안하게 세상을 살아갈 수 있으나,

거의 대부분의 사람들은 이러한 부류에는 속하지 않으며,

미래에 자신이 이러한 부류가 되기를 간절히 바라는 것 같습니다.


물론, 어떤이는 아니다라고 할 수도 있으나,

경제적인 여유가 해결되지 않으면,

어느 것도 할 수가 없는 것이 세상이치인 것 같습니다.


대한민국의 자살율을 한번 보시기 바랍니다.

사회의 중추적인 역할을 담당하고 있는 40대비율이 매우높게 나타납니다.


40대는 참 불행한 시기이기도 합니다.

한번 잘못되면, 자신 뿐만 아니라 가정이라는 큰 나무가 한꺼번에 뽑혀

버릴수도 있는 매우 위험한 시기라고 생각을 해봅니다.


20대중후반부터 사회에 진출하여

첫봉급을 받던날을 여러분은 기억을 하십니까?

저는 지금도 첫봉급을 받던날과 금액을 잊을 수가 없습니다.


부모님 잘 만나서 돈이 많다면 세상 걱정없이 살아가면 그만이지만,

오로지 젊음과 몸둥아리 하나로 지탱한다면, 첫봉급을 받을때부터

월급의 70%이상은 무조건 적금을 들어야 합니다.


젊은 기분에 멋부린다고 다량의 카드 만들고,

폼잡는다고 좋은차 구입하고, 분위기 잡는다고 술이나 퍼먹으면서

세상을 즐겁게 산다면, 세월은 금방 가버립니다.


매달 월급 나오면, 만져보지도 못하고

어떤놈이 결재한다고 은행계좌에서 말도 없이,

순식간에 빼가 버리는 강도짓을 많이 당합니다.


이런 것을 미연에 방지하기 위해서는

최소한 것만 마련하고, 자금이 모일때까지

저축의 저축을 하는 방법이외에는 어느 것도 없다고 봅니다.


젊은이가 사회에 나와서 일을 해서

돈을 벌수 있는 시기는 그리 많지가 않습니다.

예전에는 자리만 지키고 앉아만 있어도 매달 월급이 나오는데,

요즘에는30대후반부터 40대초반만 되어도 퇴출의 1순위가 될 수도있으며,

고작해야 일을할수있는 시간은 10년에서15년정도밖에 안된다고생각합니다.


이 시기에 이성을 만나 결혼도 해야 하고,

자녀가 생기면 교육에 신경써야 되고, 세월은 후딱 지나가 버립니다.


이성을 만났는데 돈도 없고,

빽도없는 사람한테 시집이나 장가를 올까라는 생각을 하는데…

이런 것은 걱정할 필요가 없습니다.


돈없고 빽은 없어도, 월급 받아서 땡땡이 치지않고,

매달 일정액을 저금하는 통장을 보여주시면,

상대방이 당신을 어떻게 생각을 할까요???



좋은 차나 몰고 다니고, 카드나 긁고,

술이나 쳐먹고 다니는 모습과 성실하게 저금을 하는 통장을 제시했을 때,

반려자가 되실분은 바로 전자를 택하리라고 봅니다.



가랑비에 옷이 젖는다라는 말이 있습니다.

이것이 바로 재테크의 가장 기본적인 것입니다.


저축을 시작한지 빠르면 3년, 늦으면 5년정도 시간이 흐르면,

어느정도의 종자돈이 생깁니다.

그러면,이때부터는끊임없이공부하며,자기만의 투자법을익혀나가야 합니다.



IMF시대에는 금리가 20%이상,현재는 3%전후, 금리가

올라봐야 얼마나 오를까요???

대출을 받을때는 매매가의 30%이상은 되지 않게끔

자금관리계획을 세워서 진행하시면 큰 부담은 안될 것으로 보입니다.

즉, 너무 욕심을 부리 말라는 것입니다.


실수요자가 집을구매할 때는 교육환경,교통 및 역세권,500세대 이상지역,

단일평수가 아닌 2~3가지 평형대 단지,

3~5년후에 갈아타기가 좋은 지역 등을 반드시 참고해야 합니다.



어떤이들은 집값이 폭락해야 한다고들 마이크 잡고

떠들어대지만, 경제의 가장 기본적인 중추적 역할을 하는

부동산이 폭락을 하면, 대한민국은 거덜이 납니다.

개인 뿐만 아니라 기업,

크게는 나라전체가 침몰되는 상황이 벌어집니다.


따라서,이번 대책이 효과가 떨어지면

정부는 다주택 양도세 중과, 분양가 상한제,종부세,DTI등도

페지 수순으로 갈 것 입니다.............



요즘들어 일본계 모 증권사에서 한국은 일본의 전례를 따라 가고 있다고

연신 발표를 하고 있지만, 그 꿍꿍이 속을 모르는 사람은

다시한번 공부를 해야 하지 않을까하는 생각을 해봅니다.



지금, 부동산에 관심이 계신분들은 시장에 한번 나가보시기 바랍니다.

기존의 아파트는 하락도 없고, 급매도 안나오고,

약간씩 조정만 됐을뿐, 큰 요동은 없습니다.

오히려 슬슬 호가를 올리고 집주인들이 튕기는 상황 입니다


실수요자 입장이라면, 관심 지역의 시장에 나가서

계속적으로 체크를 해야 합니다.


서울지역은 앞으로 대규모 입주 물량이 없습니다.

다시 공급하기 위해서는 3 년 이상 이라는 시간이 필요하죠.



정부에서 내놓은 보금자리주택은 강남권 이외의 지역은 별볼일 없습니다.

보금자리주택지역에서 서울까지 출퇴근을 한다고

생각해보시면, 머리가 아플겁니다.

결국 새정부들어 보금자리 공급은 중단 되었고,

부동산 시장의 변동성은 막을 수가 없을 것으로 보여집니다.


또한 히든카드인 지하 경제 양성화 차원에서

화페개혁 이야기가 게속 끊이지 않고 나오고 있습니다

화페 개혁하면 부동산이 상승 하는 것은 당연한 이치 입니다


부동산을 사고 파는 데 양도세 와 취득세가 없는 세상이 온 것입니다

양도세 와 취득세를 내지 않는 첫 주택 구입자덜

그야말루 완전 로또 잡는 것입니다



여러분의 가정에 평안이 있기를 기원합니다.







4·1 花信'에…주택시장 봄날 오나


4·1 부동산대책이 발표된 지도 어느덧 한달이 훌쩍 지났다. 그동안 전국 주택거래량이 회복세를 보이고 수도권 주택가격 하락세가 진정되는 등 부동산대책 효과가 가시화되는 모습을 보였다. '춘래불사춘'을 외치던 업계 관계자들도 이제는 서서히 온기가 돌 때가 된 것 같다는 반응이다.

부동산대책의 핵심인 양도·취득세 면제혜택의 시행일자가 4월1일로 확정되고 임대주택법 등 주요 법률안이 지난 7일 국회를 통과함에 따라 주택시장 회복속도는 5월을 기점으로 더욱 가속화될 전망이다. 정부의 강력한 부양정책에 힘입어 주택시장에 모처럼만에 훈풍이 불면서 분양을 준비하는 업체들의 발걸음도 빨라지고 있다. 특히 취득세 감면혜택이 6월 말 종료를 앞두고 있어 이달 중 거래시장의 움직임이 많아질 조짐이다.


다시 북적이는 경매시장

우선 경기지표 변화를 가장 빠르게 반영한다는 경매시장에 청신호가 들어왔다. 지지옥션에 따르면 4월 수도권 주거시설 낙찰금액은 4887억9987만원으로 사상 최대치를 기록했다. 지난해 4월(3205억9312만원) 대비 53% 증가한 수치이며, 부동산대책 발표 전인 3월과 비교해서는 21% 늘어난 것이다.

부동산대책으로 저렴하게 주택을 구입할 수 있는 경매시장에 실수요자들의 관심이 많아지고 적극적인 응찰을 통해 경매물건이 많이 소진되면서 거래금액이 늘어난 것으로 풀이된다.

실제 지난달 15일 북부지방법원에서는 서울 도봉구 쌍문동 삼익세라믹아파트 43㎡ 경매에 31명이 몰리면서 감정가 1억7000만원의 86%인 1억4580만원에 낙찰됐다. 고양시 일산서구 일산동 동문굿모닝힐 아파트 84.9㎡에는 45명이 몰려 감정가 3억원의 75%인 2억2415만원에 낙찰됐다. 동일면적의 아파트가 올해 1월 1억9119만원에 낙찰됐던 것과 비교하면 낙찰가가 3296만원 높아진 것이다.

지난달 수도권 주거시설 평균응찰자수는 5.9명으로 2011년 2월 6.3명 이후 최고치를 기록했다. 지난해 4월과 비교해 1.3명 늘었고 지난해 12월 이후 4개월 연속 상승했다. 아파트에는 사람들이 더 몰렸다. 평균응찰자수는 6.9명으로 2년 만에 최고치다.

낙찰률과 낙찰가율도 모두 오름세다. 4월 수도권 주거시설 낙찰률은 37.8%로 부동산대책 발표 전인 3월 36.3%보다 소폭 상승했다. 아파트의 경우에는 44%를 기록하며 3월 39%에 비해 5%포인트나 증가했다. 낙찰가율 역시 76.5%로 지난해 12월 72.5% 이후 4개월 연속 상승세다. 서울의 경우에도 낙찰률과 낙찰가율이 모두 6개월 전과 비교해 3%포인트 이상 올랐다. 지난해 10월 31%이던 낙찰률은 35%로, 낙찰가율은 74%에서 77%로 상승했다.

강은 지지옥션 팀장은 "부동산대책으로 호가가 상승하고 있는데 경매 감정가는 6개월 전에 가격을 책정해 현재의 시세가 반영되지 않았다. 여기에 세금혜택까지 받을 수 있는 지금이 매수자들에겐 경매에 참여할 호기"라고 진단했다.



서서히 집 보러 나온다


거래시장도 사람들의 발길이 늘었다. 집값이 오르고 거래량도 증가했다. 국토교통부에 따르면 지난달 전국 주택거래신고 물량은 6만9529가구로 3월(6만6618가구) 대비 4.4% 증가했다. 올해 들어 처음으로 작년 동월대비 증가세로 돌아선 것이다. 수도권의 주택거래량도 4월에 2만9092건으로 작년 동월대비 12.4% 증가했다. 서울의 경우 5862건으로 '거래절벽'이라 불리던 1월(1182건)보다 5배가량 늘었다. 강남 3구(강남·서초·송파)의 거래량은 지난해 같은 기간보다 무려 70%나 증가했다.

부동산대책 발표 이전 한달간 0.09% 하락했던 전국 아파트 매매가는 발표 이후 한달간 0.02% 소폭 상승했다. 5월 첫째주에는 또다시 전주 대비 0.10% 올랐다. 이로써 전국 아파트값은 전년 말 수준을 회복하게 됐다.

특히 이번 부동산대책의 최대 수혜지 중 하나로 꼽히는 강남 재건축 아파트 가격이 큰 폭으로 올랐다. 강남구는 6일 기준 전주 대비 0.51%의 급등세를 기록했다. 강남구 개포동에 위치한 주공 1단지 59㎡의 경우 지난달 초 10억원 초반이던 매매가가 8000만원 가까이 올라 10억9500만원까지 치솟았다.

부동산써브에 따르면 부동산대책 발표 이후 한달간(4월1주~5월1주) 매매가가 상승한 14만3247가구 중 97.59%가 양도세 감면혜택 대상인 것으로 조사됐다. 김미선 부동산써브 선임연구원은 "부동산대책 발표 이후 매매가가 상승한 가구는 아직 전국의 2% 수준에 불과하지만 확정안이 발표된 지 얼마 지나지 않은 시점임을 고려하면 주목할 만하다"고 말했다.



대책 맞춤형 미분양 노려라


부동산대책 발표 이후 시장지표가 긍정적으로 집계되고 있는 가운데 업계 전문가들은 일단 주택 거래시장에 숨통이 트이기 시작했다고 입을 모은다. 부동산대책의 불확실성이 사라지면서 5월 이후 거래량과 가격이 본격적으로 오름세를 보일 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

특히 5월부터는 신규 분양시장을 중심으로 본격적인 반전 분위기가 형성될 전망이다. 양도세 감면대상이 '전용면적 85㎡ 또는 6억원 이하'로 확정됨에 따라 이에 맞춘 분양단지들의 공급이 늘어날 것으로 예상되기 때문이다.

업계에 따르면 5월 전국에서 분양되는 아파트는 24개 단지 1만5701가구 규모로 이 중 1만2875가구가 일반 분양된다. 전월 대비 24% 증가한 규모다. 부동산대책 확정을 기다리느라 숨고르기를 했던 분양업체들도 이달부터 신규 아파트 수요자가 늘 것에 대비해 대거 물량을 푼 것으로 예상된다. 벌써부터 분양시기를 조정하거나 미분양 물량에 대해 파격적인 가격 할인 등을 내세우는 움직임도 대거 포착되고 있다.

수원시 영통구에 위치한 '래미안 영통 마크원'의 경우 분양가를 최대 36% 할인 중이다. 전용 132㎡는 4억4000만~4억7000만원에 매입이 가능하다. 현대산업개발, 삼성물산, 대림산업, GS건설 등 대형건설사들이 성동구 왕십리뉴타운 2구역을 재개발해 공동으로 시공한 '왕십리뉴타운2구역 텐즈힐'도 분양가를 할인 중이다. 전용 127㎡와 157㎡의 분양가 할인율을 최대 20%로 확대했다. 이밖에도 건설사들이 '통큰 할인'에 앞다퉈 나서면서 수요자들의 발길을 유혹하고 있다.

업계 관계자는 "5월부터 부동산대책 효과가 본격적으로 나올 것으로 예상되면서 분양 일정이 새롭게 조정되는 곳이 많다"면서 "특히 취득세 감면혜택과 가격할인혜택을 동시에 누릴 수 있는 미분양 물량에 대한 수요자들의 관심이 늘고 있다"고 말했다.

본 기사는 머니위크 제 280 호에 실린 기사입니다.









이미 바닥 찍고 상승 추세 전환



집값 오름폭과 시장 회복 속도에는 제약이 있을 수 있으나

4·1 대책 과 초저금리 등으로


부동산 시장이 이미 바닥확인 후

상승 추세에 진입했다는 낙관론이 고개를 들고 있다.



한국자산관리연구원 고 원장은

4월 서울 아파트 거래량이 전월 대비 13%,

전년 동월 대비 44%, 5년 평균 대비 33% 증가하는 등

거래량 중장기추세에 변화가 나타나고 있다며


여기에 강남권 재건축 아파트 시세가

실거래가 기준으로 10% 이상 오르고,


분양과 경매시장에 사람들이 몰리는 등

시장 선행지표들이 모두 개선되고 있다고 말했다.




이어 1986년 이후 이어지고 있는 10년주기설로 보면

서울은 지금 회복 초기 국면에 진입했다고 분석했다.


파이낸셜뉴스 2013,05.14



**아파트 지금 사라..집값 반등시점 임박"

＜고종완 원장＞



고종완 한국자산관리연구원장은

하반기 서울 아파트값이 반등할 것으로 보인다며

구매시기는 지금이라고 주장했다.



국내 부동산 컨설팅의 대표주자인 고종완 원장은 1일

연합인포맥스와의 인터뷰에서

가격지표에 선행하는 거래량이 상반기에 늘 것이라며


하반기까지 기다릴 필요가 없다고 설명했다.



새정부가 중점 추진중인 취득세 감면 연장과 양도세 중과 폐지,

분양가 상한제 폐지 등이 거래량을 늘리는게

크게 기여할 것이라고 판단하고 있기 때문이다.



고 원장은 실수요자는 급매물을 노리는 게 현명한데,

현재 급매물이 많이 줄었다며

이는 발빠른 수요자들이 선점한 결과라고 덧붙였다.



그는 현재 아파트 시장이 관망세를 보이며 호가차이가 벌어져 있지만

거래량이 갑자기 늘면 가격이 10% 반등할 수 있다며

부동산 지표는 눈으로 확인하는데 6개월이상 걸리기 때문에

실수요자는 지금 나서야 한다고 조언했다.



아울러 고 원장은 일본 사례를 들며

국내 주택값의 반등시점이 임박했음을 설명했다.

그는 일본은 과거 20년간 59%나 주택값이 떨어졌다며

우리는 현재 40%수준까지 내렸지만 물가상승률 20%를 고려하면

60%까지 빠져 비슷한 수준에 이르렀다고 말했다.


그는 지난 2006년 11억6천만원까지 갔던

대치은마 아파트(구 31평)가 현재 6억9천만원으로 41% 내렸다며


그외 타워팰리스와 개포주공,

둔총주공 등이 35~40% 하락했다고 설명했다.



이어 주택경기 순환주기를 보여주는 벌집모형에서

현재 서울은 바닥기'와 회복기 사이에 정확히 위치하고 주장했다.




최근 주택값 하락현상은 박원순 서울시장이 추진하고 있는

뉴타운 출구전략과 한강변 35층 층수 제한 등의

정책적 리스크 일뿐이라고 강도높게 비판하기도 했다.



한편, 고종완 한국자산관리연구원장은

현재 건국부동산경제연구소 소장과

한국자산관리공사(캠코) 자문위원,

서울디지털대학교 특임교수 등을 맡고 있다.


지난 2008년에는 이명박 대통령직 인수위원회에서

인수위원에 위촉된바 있다.





**실수요자 주택마련은 6 월말까지가 적기

실수요자라면 6 월 말까지가 주택 매입 적기입니다


서울 머니쇼 마지막 날 진행된 `창조경제 시대,

부동산도 창조적으로 관리하라` 강연에서

고종완 한국자산관리연구원 원장은 이같이 밝혔다.


지난달 서울과 강남 3구의 주택거래량이

전달 대비 각각 41.3% 70.5% 증가하고

가격도 13~15% 이상 오른 것 등을 감안하면

주택시장 침체가 이제 저점을 찍었다는 것이 고 원장의 판단이다.




미국.유럽 등의 주택경기가 살아나는 등

대외 정세가 호전되고 있는 것도

우리 주택시장의 회복을 내다볼 수 있는 단초라고 그는 설명했다.




특히 한국은행이 지난 9일 기준 금리를 0.25% 인하하면서

자금 조달이 수월해진 실수요자들이

주택을 매입하는 경우가 늘 것이라고 그는 말했다.



따라서 절세 효과를 극대화하며

가장 저렴한 가격에 집을 살 수 있는

물실호기의 시기는 지금이라고 고 원장은 강조했다.


그는 연말까지 취득세를 면제받는

생애최초주택구입자를 제외하면

6월 말로 올 초 연장된 취득세 50% 감면 혜택이 끝난다며



취득세 및 4.1 대책의 양도세 감면 혜택을 동시에 받으면서

전용 60~85㎡ 중소형 주택을 산다면

저점에서 창조적으로 내 집 마련을 할 수 있을 것이라고 강조했다.



고 원장은 이제 부동산도

창조적 접근 방식이 필요하다고 밝혔다.


그는 부동산은 이제 투기재가 아니라

시장원리에 따라 움직이는 경제재이자 건전한 자산이라며


입지가 좋아지는 지역을 찾아

사람들의 라이프 사이클, 해당 부동산의 가치 등을 고려해 투자하면

안정적인 자산관리가 가능하다고 말했다.



유망한 투자지역으로 강남구 삼성동, KTX수서역이 생기는 수서동,

제2롯데월드 등 개발 계획이 풍부한 송파구 잠실동 일대 등을 꼽았다.


인구가 증가하고 서울의 도시구조와

강남의 개발축 자체를 바꿀 만한 대형 호재가 많다는 이유에서다.


매일경제 2013.05.13 14:40:57





4·1 대책 효과 있지만 추가 대안 필요…

주택 구입은 내달 까지가 적기



정부의 4·1 부동산 대책이 나온 지 한 달 반이 지나고 있다. 외관상 주택 시장은 회복세가 나타날 조짐을 보이고 있다. 거래량이 늘고, 아파트 가격 하락세도 멎고 있다. 하지만 주택 시장에서는 수요자들이 향후 부동산 시장을 확신하지 못하는 모습이다.

부동산 전문가들은 4·1 대책이 현재 시장에서 효과를 내는 것은 분명하다고 봤다. 다만 집값이 과거처럼 급등하지는 않을 것이란 의견이 많았다.


4·1 대책, 효과 있어


전문가들은 4·1 대책이 효과가 나타나고 있다고 입을 모았지만 아직 기대에는 다소 못 미친다는 반응이 많았다. 추가 대책이 더 필요하다는 뜻이다.

김지은 주택산업연구원 책임연구원은 "부동산 관련 지표들이 양호하게 나오고 있다"며 "새 정부 출범 기대감이 대책과 맞물려 효과가 나타나는 모습"이라고 평가했다.

김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은 "그간 시장 침체로 수요자들이 심리적으로 위축돼 있었지만, 부동산 대책으로 변화가 생겼다"고 말했다.

하지만 4·1 대책의 효과가 얼마나 지속할지는 의문을 제기했다. 박재룡 삼성경제연구소 연구전문위원은 "대책 효과가 앞으로 더 확산해 시장이 완전히 정상화될 수 있을 정도의 수준은 아니다"며 "경제력을 가진 다주택자에 대한 혜택이 전혀 없는 것이 문제"라고 설명했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "급매물 등 저가 매물 위주 거래만 이뤄지고 있어 상승 동력이 생각만큼 크지 않다"면서 "금리가 낮아졌고 6월까지는 취득세 혜택도 있지만, 거래가 늘면서 호가가 오르다 보니 취득세 감면 효과가 사실상 반감되는 상황"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "시장의 호황과 불황을 판단하는 지표인 '가격'이 수도권 중대형 주택은 오히려 하락하는 상황"이라며 "반쪽짜리 효과"라고 지적했다.



실수요자라면 지금 싸게 집 사야



전문가들은 실수요자라면 취득세 감면 혜택이 끝나는 6월까지 주택을 사는 것이 좋다고 조언했다. 특히 예전처럼 집값이 크게 오르는 상황은 아니기 때문에 급매물 등을 싸게 사는 것이 중요하다고 말했다.

김지은 책임연구원은 "바닥인지 아닌지를 고민했던 수요자라면 지금 사는 게 좋다"며 "자금 사정에 무리가 없다면 지금이 기회"라고 평가했다. 함영진 센터장도 "경매나 기존 아파트 급매물 등 저가 위주로 공략하는 것이 좋다"고 말했다. 김현아 건설경제연구실장은 "대출을 많이 낀 전세를 사는 사람들에게는 이번이 기회"라고 대답했다.

실수요자와 달리 투자자는 보수적으로 시장에 접근해야 한다는 분석이 많았다. 부동산 시장이 과거 2002년 호황기처럼 호가가 급등하고 추격 매수가 나타나는 상황은 아니기 때문이다.

박원갑 전문위원은 "과거와 달리 집이 환금성이 떨어지고 집값이 크게 오르지 않는다는 점을 특히 고려해야 한다"고 말했다.




실물 경기 회복이 관건


전문가들은 향후 부동산 시장이 우리 거시 경제 상황이 얼마나 개선되는지에 큰 영향을 받을 것으로 분석했다.

김현아 건설경제연구실장은 "주택 경기가 하락하더라도 주기에 따라 움직이는 경우가 많기 때문에 전반적인 거시 경제 회복이 제일 중요한 요소"라고 말했다. 박원갑 전문위원과 김지은 책임연구원은 "가계부채 문제 해결 등 실물 경기 개선이 뒷받침되어야 한다"고 말했다.

취득세 감면이 6월 말 끝나면 거래 절벽 현상이 다시 나타날 수 있다는 지적도 나왔다. 김현아 건설경제연구실장은 "4·1 대책이나 취득세 감면 등으로 없던 수요를 새로 만들어 낸 게 아니라 내년 수요를 당겨오는 상황이기 때문에 내년 거래 절벽이 생길 수도 있다"고 말했다.

박재룡 연구전문위원은 "지금 가장 중요한 지표는 거래량"이라며 "서울·강남 3구·전국 거래량을 균형 있게 바라보면서 상황이 어떻게 달라지는지를 판단해야 한다"고 말했다.


4.1 대책 효과 있지만 추가 대안 필요…

주택 구입은 내달까지가 적기


조선비즈 기자 입력 2013.05.23 03:05









은행고객 1천명에 '하반기 부동산' 물어보니..



4ㆍ1 부동산 대책이 나온 지 두 달이 지났다.

4월 이후 서울 강남권 재건축단지를 중심으로

온기가 돌면서 거래가 늘고 호가가 올랐다는 얘기가 심심찮게 들렸다.


그러나 5월 말을 전후해 재건축 급매물이 소진된 후

거래가 다시 얼어붙고 호가도 하락 추세를 나타내고 있다.


특히 6월 말 이후 취득세 감면 시효 만료가 임박하면서


다시 '거래절벽' 우려감도 커지는 등

부동산 시장은 다시 예측불허 상황으로 치닫고 있다.



하반기 부동산 시장은 어디로 갈까.


집값은 내릴까 오를까. 내집 마련 적기는 언제일까.



부동산 투자에 관심이 큰 은행고객 10명 중 3명은

불투명한 부동산 경기에도



향후 주택매입 등 부동산에

추가 투자할 계획이 있는 것으로 나타났다.



가장 유망한 상품으로는 '토지'를 꼽았다.


주택 매입의 적정시기는 올 하반기로 내다본 반면에

보유주택 처분시기는

2015년 하반기 이후가 적정할 것으로 내다봤다.




수도권 집값 회복 기대감 커져


신한은행과 매일경제가 서울 거주자 406명,

경기도 351명, 영남 148명 등

총 전국 1051명을 대상으로


하반기 이후 부동산 시장 전망을 설문 조사한 결과,




응답자의 70%가


현재 수준에서 안정되거나 상승한다고 응답했다.




수도권 주택가격과 관련해

응답자의 49.4%가 상승할 것이라고 전망했고

상승폭은 3% 내외라는 의견이 가장 많았다.



지난해 12월 신한은행은 동일 방식으로

2013년 부동산 시장 전망을 조사했는데

당시에는 응답자의 56.5%가 하락을 예상한 바 있다.



새 정부 출범 이후

주택시장 회복에 대한 기대감은 눈에 띄게 증가한 셈이다.




수도권 부동산에 대한 기대감은 높아진 반면,


지난해까지 대세를 탔던


지방부동산에 대한 기대감은 눈에 띄게 식었다.



응답자의 37%가 지방대도시 집값에 대해 '

현 수준에서 안정될 것'이라고 응답했고 '

3% 내외 하락'을 예상한 응답자도 19.1%에 달했다.



이남수 신한은행 부동산팀장은 "


최근 부산 등에서 공급과잉에 따른

미분양 발생과 집값 하락 조짐이 번지면서

지방 부동산 인기가 예전만 못하다"고 말했다.




다시 떠오른 강남, 세종시 기대감 식어


이 같은 분위기는 가격 상승이 기대되는 지역을

묻는 문항에서도 그대로 반영됐다.

가격 상승이 기대되는 지역으로는

재건축아파트가 모여 있는 강남지역(36.3%)이 1순위로 선택됐다.

지난해 12월 설문에서 1위를 차지했던

세종시는 26.7%로 2위로 밀렸다.


이 팀장은 "강남 지역 재건축아파트 가격이

최근 급매물 소진 후 숨고르기를 하고 있지만

최근 서울시가 반포, 송파 일대 재건축 인허가를

속속 내주고 있는 데다

가격 회복 시 가장 빠르게 반응하는

투자상품으로서 입지는 여전하다"고 말했다.

'

부동산에 신규 또는 추가로 투자를 한다면

어느 상품에 투자하겠느냐'는 질문에

응답자 31.2%가 '토지'를 선택했다.



이는 상가(18.6%) 오피스텔(13.8%) 등 수익형 부동산보다

월등히 높은 수준이다.



과거 재테크 대표 상품이었던 주택(아파트 포함)은


상가와 비슷한 수준인 18.2%에 머물렀다.



최근 정부가 토지거래허가구역을 대규모로 해제하고


집값 회복에 대한 기대심리가 커지면서


토지 투자에 대한 관심도 다시 커지고 있는 것으로 보인다.



신규로 주택을 구입할 의사가 있는 고객의 경우 "

어떤 크기의 주택을 구입하겠느냐"는 질문에 대해


절반 이상(54.6%)이 30평형(99.1㎡)대의

중소형을 구입하겠다고 답했다.


이어 20평형(66.1㎡)대 규모(25.3%),

40평형(132.2㎡)대(12.7%), 20평형 이하(4%),

50평형(165.2㎡) 이상(3.3%) 순으로 조사됐다.




최근 정부가 4ㆍ1 부동산 종합대책에서

양도세 감면 대상을 '전용 85㎡ 이하 또는

6억원 이하'로 규정함에 따라 전용 85㎡ 이상의

중대형 아파트 인기가 급속도로 떨어지고 있는

세태를 고스란히 반영한 것으로 보인다.



다주택 양도세 중과 폐지'대책 절실



응답자의 93.6%는 전세가 점점 사라지고

월세 또는 반전세(보증부 월세)가 보편화될 것으로 예상했다.



반전세는 전세 보증금 규모를 줄이는 대신

일부를 월세로 받는 형태를 말한다.



유형별로는 '보증금이 낮고 월세가 높은 반전세'가

일반화될 것이란 응답이 62.1%, '


보증금이 높고 월세가 낮은 반전세'가 보편화될 것이란

대답이 17.0%를 차지했다.


현재의 전세 방식이 계속 주류를 이룰 것이라는 응답은 6.4%에 그쳤다.



정부의 4ㆍ1 부동산 종합대책에 대해서는 '

효율적이다'(46.2%)는 의견보다 '

비효율적'(53.8%)이라는 의견이 더 많았다.




주택시장 회복을 가속화하기 위한


추가 정책에 대해서는 응답자의 35.2%가



정부의 다주택자 양도세 중과 폐지정책을 꼽았다.



전월세 상한제 적용(24.0%)을 꼽은 응답자도 많았는데

이는 시장회복보다는


최근 치솟은 전세금에 대한 정부대책을 요구하는

목소리가 컸던 것으로 분석된다.




하우스푸어 및 렌트푸어에게

가장 효과적인 대책으로는 '

임대주택리츠에 주택매각 후 재임대하는 방안'(48.7%)과 '


주택기금의 전세자금 지원 확대방안'(46.4%)이 각각 높게 조사됐다.




은행고객 1천명에 '하반기 부동산' 물어보니..


매일경제 입력 2013.06.07 07:07









집 사려는 사람 향한 돌직구…언제 사야 하나?


집값은 한없이 떨어져 왔고

전셋값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다.

이러한 상황이 언제까지 계속될까.

부동산시장의 현황과 미래를 들어봤다. ‘

오윤섭의 부자노트에 실린 집 사려는 사람들을 위한

즉문즉설을 통해 부동산시장의 맥을 짚어본다.

집을 언제 사야하나?

-집 사려는 사람들을 위한 즉문즉설이니까

늦어도 내년까지 집을 사겠다는 사람을 대상으로 답변을 꾸며본다.

지금 전셋값은 폭등하고 월세는 부담스러운 상황임에도

집을 사고싶은 사람들이 매수를 주저하는 이유는 단 하나.

내가 산 다음에 집이 떨어지지 않을까 하는 걱정이다.



물론 집을 사고 집값이 떨어질 수도 있지만

지금 주택시장은 바닥을 다지고 있는 단계다.


바닥을 다지는 시간이 좀 길어질 뿐.


아무리 보수적으로 잡아도 지금 집값은 무릎 이하다.


지금 사야 한다.



전셋값 폭등, 전세대란이 이미 시작됐기 때문에 지금 사야 한다.


정말 보수적으로 잡더라도 2013년 11월 이전에 사는 게 좋다.

최근 수도권 외곽 역세권 소형아파트단지에서

왜 전세입자가 매매수요자로 돌아서고 있는지를 곱씹어볼 필요가 있다.


수도권 기준 중가전세((2억~4억원) 아파트 세입자의

움직임을 주시해야 한다.


중가전세입자부터 전세수요에서 매매수요로 전환되고 있다.



산다면 어떤 집을 사야하나?

-당연히 아파트를 사야 한다. 그럼 어떤 아파트를 사야 할까. 수요와 공급이 우선한다는 기본원칙에 따라 아파트를 사야 한다. 주택공급보다 주택수요가 많은 지역의 아파트를 사야 한다. 지역 경제력면에서 상주인구가 늘고 소득이 증가하는 곳, 용인 아파트값이 왜 지난 2007년 이후 폭락했는지를 알면 금방 이해가 될 것이다.

2014년 하반기 또는 2015년 상반기 입주예정 단지를 최우선적으로 보라. 새 아파트가 최고다. 수도권의 경우 지난 2011년부터 입주물량이 감소하고 있다. 입주물량이 급감하는 지역의 새 아파트를 사면 된다.

새 아파트는 2014년 이후 입주물량 급감에 따른 희소가치로 가격이 급등할 것이다. 입주예정 단지에서 사고 싶은 아파트가 없다면 입주한지(또는 보유기간이) 2년 또는 3년이 지난 새 아파트를 구입하는 것도 방법이다. 평형은 중소형만 고집할 필요가 없다. 구매력만 있다면 40평형대도 충분히 투자가치가 있다. 물론 최소한 3년 이상 보유해야 한다.

빚지고 집을 사고자 한다면?

-지금 주택시장은 침체기다. 단기적으로 보면 침체기가 6년 이상 지속되고 있으니 장기침체가 맞다. 하지만 20년 이상 장기추이로 보면 그 침체는 단기적일 뿐이다. 대세하락기가 아니다. 국내 주택시장은 일본 처럼 장기침체로 가지 않고 미국을 뒤좇아 2013년 바닥을 치고 2014년에 회복세가 시작될 것이다. 이를 위해선 박근혜정부의 선제적인 주택정책이 관건이다.

현실적으로 빚을 지고 집을 살 수 밖에 없다. 일률적으로 말할 수는 없겠지만 무주택자라면 대출에 따른 매달 원금상환액 및 이자(원금균등상환 기준)가 월평균 소득의 40%를 넘지 않는 선에서 아파트를 구입하는게 좋다. 이자만 내다 만기시 원금을 일시 상환하는 거치식 보다는 매달 원금을 균등하게 나눠 내고 이에 따른 이자를 납입하는 원금균등산환(체감식) 대출을 권장한다. ‘무리해서 집 사지 말라’가 아니라 ‘매입할 가치가 있는 아파트라면 대출받아 사라’고 조언하고 싶다.

폭등하는 전셋값, 당신의 선택은?

-상류층을 제외하고 중산층 이하 세입자를 대상으로 한다면 전셋값 폭등이라는 고통을 감수하며 전세난민이 될 것인가, 또는 반전세난민이 될 것인가는 전적으로 자신의 선택에 달려있다.

하지만 그 고통의 근본원인이 무엇인가를 아는 게, 즉 현실을 직시하는 게 중요하다. 집값이 하락세이니 남들 처럼 나도 전세로 살겠다는 심리라면 바로 전셋값 고통의 원인은 당신 자신에게 있는 것이다. 구매력이 있는 전세입자라면 지금 바로 집을 사야 한다.

만약 다가오는 2014년 1월 집값 반등이 시작된다면 전세난민으로서, 반전세난민으로서 고통은 두배, 세배가 될 것이다.

부동산 알짜정보 얻으려면?

-부동산 알짜정보는 바로 현장에 있다. 통계와 수치에 의존하는 사람치고 부동산으로 부자된 사람을 나는 지금껏 한번도 본적이 없다. 자칭 경제전문가라고 하는 사람들이 왜 부자가 되지 못할까. 부자되고 싶지 않아서일까. 아니면 바빠서일까. 투기를 하지 않아서도 아니다. 바로 데이터라는 ‘사소한 것’ 때문에 정말 ‘중요한 것’을 놓치고 있기 때문이다.

실거래가 조회(http://rt.molit.go.kr)를 통해 아파트를 실거래가를 알 수 있지만 문제는 이게 바로 한 달 이상 묵은 정보라는 사실도 알아야 한다. 정말 실시간 알짜정보는 현장에 있다. 집값이 올라가 거래량이 늘어나는 것이 아니다. 거래량이 늘어나 집값이 오르는 것도 아니다.

집값은 철저히 수급에 따라 움직인다. 공급보다 수요가 많으면 오른다. 지금 집값이 오르지 않는 이유는 공급이 많아서가 아니라 공급에 비해 수요가 없기 때문이다. 또 전셋값이 폭등하는 것은 전세물건은 갈수록 줄어드는 반면 전세수요는 갈수록 늘어나 수요초과가 심해지고 있기 때문이다.

공급보다 수요가 많은 아파트에 관련된 알짜정보는 현장에 있다. 절대로 데이터에 있지 않다. 때문에 백면서생(白面書生)은 결코 부자가 될 수 없다.

부동산 선동·낚시기사 구별법은?

-현실적 낙관주의자로서 주택시장을 바라보고 미래가치가 높은 아파트를 고를 수 있는 ‘자신만의 눈’을 키우는 게 가장 중요하다. 자신만의 눈이 있다면 부동산 기사에 선동될 이유가 전혀 없다.

자신만의 눈을 키우는 방법은 현장중심으로 공부하는 것. 얼마나 발품, 다리품을 팔았느냐에 따라 자신만의 눈을 제대로 키울 수 있다. 또 ‘부자노트’에서 수 차례 언급했지만 멘토를 만나는 것도 중요하다. 존경할 수 있는 투자자를 멘토로 삼는 것. 하지만 멘토의 말, 책에 의존하기보다는 ‘참고서’로 활용하면 된다.

전문가의 글, 부동산 기사는 읽되 마음에 담아두지 않으면 된다. 왜냐하면 99%는 여러분에게 가치가 없으니까. 부동산으로 부자가 된 사람이 쓴 책을 읽고 그대로 따라한다고 부자가 될 수 없는 것과 같은 이치다.

아파트 등 부동산으로 정말 부자가 되고 싶다면, 내집마련에 성공하고 싶다면 남이 가지 않은 길을 뚜벅뚜벅 걸어가야 한다. 걷는 속도는 중요하지 않다. 단 멈추지는 말아야 한다.