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1. 수혜 대상과 기간이 제한적인 한시적 대책

이번 대책의 핵심중 하나이고 가장 큰 관심을 받고 있는것이 금년말까지 주택 구입자에 한해 5년간 양도세 면제 정책과 생애최초 주택 구입자에 대한 취득세 면제이다.
양도세 면제 주택을 6억이하 또는 85㎡이하의 미분양 주택과 신축주택 및 1세대 1주택자의 기존 주택까지로 그 폭을 확대하였고 나아가 생애최초 구입자에 한하여 취득세 면제 및 관련된 LTV,DTI 의 규제까지도 금융권에 일임하였다.
양도세와 취득세의 이중 혜택을 받는 생애최초 주택구입자는 주택시장의 진입이 어려운 신혼부부등 젊은 세대를 그 대상으로 진입장벽을 낮춘다는것이 근본 취지이다.
그러면 이번 기회에 매도한 1세대 1주택자는 무주택자가 되는데 이들이 다시 주택을 구입하면 생애최초 주택 구입자가 아니기 때문에 이번 혜택에서 제외되는 형평성에 많은 문제점이 노출되고 있다.
1세대 1주택자의 기존주택 물건을 구입한 사람에 한하여 5년간 양도세를 면제해 준다는것은 단편적인 하우스 푸어 구제책밖에는 되지 않고 결코 부동산 시장의 활력소가 될수는 없다.

이번 조치의 혜택을 1세대 1주택자와 생애 최초 구입자에 한하지 말고 큰 주택에서 작은 주택으로 갈아 타려는 노년 세대와 작은 집에서 큰집으로 갈아 타려는 청년 세대등 무주택자,1세대 1주택자 및 다주택자등을 모두 거래 시장에 동참시키는 좀 더 포괄적인 정책이 필요하다.
또한 매도자의 조건 역시 미분양,신축주택,1세대 1주택자가 보유한 주택으로만 제한시키지 말고 다주택자가 보유한 주택등도 포함하고 9억이상 85㎡이상까지 포함시켜 좀더 시장참여의 폭을 넓게하여야 한다.
주택의 매도나 매수 의도가 있는 사람이라면 누구나 참여할수 있도록 그 진입장벽을 완전히 없애야 한다.즉, 풀려면 확 풀어야 한다는것이다.
모든 부동산 거래에 있어서 조건과 제한이 있어서는 안된다는 말이다.
작금의 부동산 시장은 동맥주사가 필요한 위급상황이 아니고 이미 사망했기에 제세동기같은 충격요법만이 시장을 되살릴수 있을것이다.

또한 큰 문제점중 하나가 금년에 구입하는 주택에 한한다는것이다.
수년에 걸친 부동산 침체기를 동맥주사 하나로 확 살아날것이라는 허황된 망상의 결과이며 이번 조치에도 살아나지 않으면 그 기간을 연장할것이며 너무 과열되면 언제든지 백지화 시키고 또 다시 중과세 정책이 부활될수도 있다.
과거 정권들의 수많은 부동산 대책을 통해서 냉온탕의 부동산 정책은 이미 시장의 신뢰를 잃었다.
이번 정책역시 순간적인 면피를 통해 위기돌파를 위한 근시안적인 정책이고 또 어느순간 바뀔지 아무도 알수가 없기에 정부의 사기에 속아 수많은 국민들이 피눈물을 흘릴수도 있다.
100 년을 내다보는 부동산 정책/교육 정책이 필요함에도 부동산과 교육분야는 1,2년만에 수많은 정책들이 발표되고 폐지되기에 너무나도 혼란스럽다.

결국 금번의 4.1 부동산 대책은 그 기간이 한시적이기 때문에  단기적인 반짝효과에 그칠것이고 금년이 지나면 또 다시 빙하기로 진입할 확률이 높다.
또한 양도세/취득세등 세금으로 시장을 조정한다면 특혜라고 보여지는 1주택자의 양도세 비과세 폐지 및 규제라고 보여지는 다주택자의 양도세 중과세 역시 폐지하여 모든 부동산(주택,상가,토지)을 단일세율로 동일화시켜 더이상의 부동산 시장의 혼란을 부추키지 말아야 한다.
즉, 세금에 있어서도 어느쪽에는 이익을 주고 어느쪽에는 불이익을 주는 세제 형평성에 문제가 있어서는 안된다는 말이다. 
이번 조치가 시장의 꺼져가는 불씨를 약간 살리는 효과에 그치고 결국은 금년이 지나면 다시 꺼지고 말것이다.

냉탕/온탕을 오가는 혼란스런 정책보다는 일관되고 꾸준한 100 년의 부동산 정책이 필요한 싯점이다.

2. 양도차익 살현이 어렵기 때문에 실패할 양도세 면제 정책
양도세는 소득세의 일종으로 정확히 표현하면 양도소득세이다.
즉,양도할때 차익이 있으면 그 차익을 소득으로 보고 국가가 환수하는 세금이다.
문제는 금년에 집을 사면 5년동안 집값이 올라서 차익을 볼수 있을것이냐라는것이다.

서울에서 30평대 아파트를 6억이라고 가정했을때 가구당 월평균 약400만원을 12년 동안 저축해야 마련할수 있다.
물론 한푼도 쓰지말고 매월 400만원을 꼬박 12년을 모아야 한다.
과연 월 400만원을 12년동안 꼬박 모을수 있는 가구는 얼마나 될까?
그러면 10억짜리 아파트를 살려면 얼마를 모아야 할까?
연봉 1억짜리가 한푼도 안쓰고 10년을 모아야 하는데 연봉 1억을 받는 사람은 과연 몇명이나 될까?
그렇기 때문에 강남이 거품이라는것이고 LTV,DTI 가 있는것이다.
이런 부동산 문제가 부부 맞벌이를 강요하고 아이 낳기를 포기하게 만드는 이유가 되고 있다.
아무리 허리띠를 졸라매도 어렵기 때문에 어쩔수 없이 빚을 낼수밖에는 없다.
그래서 나라는 국민에게 빚을 강요하고 있다.
그런 이유로 생애최초 주택 구입자 취득세 면제 혜택이 아니고 생애최초 주택 구입자 하우스푸어 양산 함정이라는 비아냥이 쏟아지고있다.
물론 그동안 많은 가격 조정이 되었음에도 불구하고 아직도 가처분 소득대비 집값은 너무 높다.

그럼 집값을 떨어 트려야 하는가? 아니면 유효 소득을 높여하 하는가?
일반적으로 가격이라는것은 하방경직성으로 인해 오르기는 쉽지만 떨어지기는 상당히 어려우며 유동성과 깊은 관계가 있다.
가장 중요한 문제는 인위적인 가격하락 정책보다는 - 시도한다고 되지도 않겠지만 - 실 구매자의 유효소득을 높이는 정책,즉 경기 부양 정책이 절대적으로 필요한것이다.
부동산 활성화를 통한 경기 부양을 시도할것이 아니고 절대적인 경기 부양을 통한 부동산 활성화를 시도하여야 한다.
경기부양을 통해 실 구매자의 유효소득이 높아지면 사지 말라고 빌어도 살것이다.
경기부양의 가장 확실한 팩터는 무엇보다도 금리밖에는 없다.
즉, 이제 우리도 그 유명한 제로금리 시대로 진입해야 한다는 말이다. 

세계경제의 침체와 거시경제의 불확실성/청년실업등 불황의 골이 깊어지는 싯점에서 부동산이 오르는것을 기대하기는 쉽지않다.
경기침체로 인한 부동산의 가격상승 여력이 미진한 상황에서 양도차익을 기대하기 힘들기 때문에 양도세 면제 정책은 실패하게 될것이다.

부동산 가지고 경기를 살리려고 하지말고 저금리를 통해서 경기부터 살리라는 말이다.

그렇게되면 당연히 부동산 경기도 살아나게 될것이다.