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오늘은 지난번에 이어서 4.1 부동산 대책중 수직증축 리모델링과 뉴타운 정책에 대해서 논해보기로 한다.

1. 15년이상 아파트 수직증축 리모델링 허용

국내에 아파트라는 괴물이 도입되기 시작한지 벌써 4,50년의 시간이 지났으며 그당시 미개발지 였으며 계획도시였던 강남을 중심으로 시작되었다.

한옥이 주된 주거형태였던 그때 당시로는 욕실등이 딸려 있는 아파트는 획기적인 선풍을 일으켰으며 격자형의 도로구조를 가지고 있는 강남은 복부인들의 치마바람에 부동산 불패의 상징으로 떠올랐다.

그런데 4,50년의 시간속에 건물의 노후화가 극심해 지면서 90년대 후반부터 강남의 몇개 재건축 단지가 대박을 터트리면서 재건축이 또따른 투기의 장으로 변질되었다.

그러나 재건축의 개발이익 환수제등이 도입되면서 재건축시장은 안정되었고 최근에 들어서는 불확실한 사업성때문에 건설업체들이 참여을 꺼리면서 극심한 침체를 겪고 있다.

이러한 상황에서 일부 재건축 단지가 정치적 로비를 통해서 용도지역 변경등을 통한 용적율 상향등을 꾀하는데 이는 명백한 불법행위이므로 엄정한 법집행이 필요하고 만약 이러한것들이 현실화되면 이는 일부 주민에 재산적 특혜를 주는것이므로 절대로 용납되어서는 안된다.

15년 이상 아파트라함은 다분히 1기 신도시인 분당/일산등의 노후 아파트를 그 대상으로 본다.

건물의 노후도가 15년 정도되면 구조물의 노후도보다는 수도관등 배관의 노후도가 가장 큰 문제가 된다.

특히 1기 신도시가 90년대 지어졌음을 감안하면 그때 당시의 수도 배관은 동파이프나 스틸파이프로써 이런 자재가 노후되면 부식으로 인한 누수와 관내의 스케일등으로 인한 오염되는것이 큰 문제가 된다.

즉,궂이 재건축하지 않아도 이러한 배관교체와 구조변경들로 보다 나은 주거여건을 갖출수 있다.

재건축의 가장 심각한 문제는 사업에 소요되는 사회적 비용이 막대하다는것이다.

1기 신도시의 15년 정도의 아파트를 재건축한다면 천문학적인 사회적 비용이 들어갈것이며 이는 곧바로 주택가격을 자극하게 될것이다.

이번 정책의 핵심은 재건축은 계속 규제하되 리모델링은 활성화시켜 사회적 비용을 절감하고 주택가격을 안정화 시킨다는 차원에서 상당히 긍정적으로 보여진다.

리모델링 비용역시 용적율 한도내에서 증축비용으로 감당한다면 소유자의 자금부담도 줄어들면서 좀더 쾌적한 주거환경을 갖출수 있다.

중요한것은 앞으로 정책이 재건축보다는 리모델링쪽으로 집중되고 지속되어야 한다는것이다.

리모델링 추진 아파트는 적극적인 세재지원과 저리융자등을 통하여 적극적으로 지원해 주어야 하며 반드시 단지별 리모델링이 아닌 동별 리모델링이 가능하도록 확대 시행되어야 한다.

아울러 최근에 시도되고 있는 가변식 벽체,이동가능한 배관등 100년 주택의 모델인 모듈러 주택과 최고의 에너지 절감을 목적으로 하는 패시브 주택역시 세제혜택과 저리융자등으로 다양한 주거형태를 활성화시켜야 한다.

2. 대규모 재개발,뉴타운의 해제

금번의 리모델링 활성화 대책과 관련되어 전면적인 재개발 정책의 전환이 필요한 싯점이다.

강남 아파트의 노후도와 맞물려 강북의 주택 노후도도 점점 그 깊이가 깊어지게 되자 정부는 "도시 및 주거환경 정비법"을 제정하면서 본격적인 도심 재개발 정책을 펼치기 시작했다.

그러나 기대와 달리 소규모의 재개발등이 남발하면서 난개발을 부추키고 이와 관련된 교통체증과 인구과밀이라는 부작용이 발생하자 광역재개발이라는 미명아래 뉴타운이라는 신조어를 만들어 내면서 대규모 재개발로 선회하게 되었다.

그러나 그러한 뉴타운등 대규모 재개발 역시 현재 파행을 겪고 있는곳이 거의 대부분이기 때문에 철저히 실패했다고 볼수 있다.

뉴타운정책이 실패한 결정적인 이유는 주민 반대와 불확실한 사업성때문이다. 

뉴타운의 심각한 폐해는 내 땅을 내놓음에도 불구하고 건축 분담금까지 부담해야 하기 때문에 원주민에게 지나친 비용부담이 있어 원주민의 재정착율이 낮고 개발이익이 전부 건설업체의 이익으로 남아 건설업체만 배불리기 때문이다.

즉,뉴타운 정책은 거대자본과 야합한 공권력이 돈없고 힘없는 서민을 길거리로 내모는 정책인것이다.

먹을것이 많아 배가 터질것 같던 대기업 건설업체들 역시 현재 극심한 부동산 침체로 인하여 재개발사업에 참여조차 주저하고 있기 때문에 뉴타운 사업은 계속 늘어지고 지지부지해 지고 있다.

뉴타운 정책은 철저한 대기업 위주의 건설정책이다.

뉴타운이 대규모 건설공사이기에 대기업만 참여할수 있는데 이나라 건설사들의 대부분이 건설로 대기업이 된것이 아니고 대기업의 계열로서의 건설사가 대부분이라는것이다.

아파트가 돈이 되는 시절에 국내 대기업들은 너도 나도 건설사를 설립하여 건설 기술개발보다는 막대한 돈벌이에만 급급했고 우량 중소기업들은 전부 대기업의 하청업체로 전락하여 대기업이 몰락하면 동반 몰락하는 심각한 부작용을 양산하였다.

건설정책 역시 대기업 위주의 정책에서 중소기업 위주의 정책으로 변환되어야 한다.

당장 뉴타운을 해제하여 주민들의 건축허가 제한등 재산권 침해를 중지하고 중소건설사등을 통한 단위 재건축 활성화를 유도하여 대규모 도심 재개발이 아닌 소규모 도심 재생사업을 통한 경기부양을 시도해야 한다.

그것이 진정한 중소기업 육성정책인것이다.

실제 뉴타운 현장을 다녀보면 건물의 노후도만 심각하지 도로사정은 상당히 양호한곳을 많이 보았는데 왜 이렇게 멀쩡한것들을 다 때려부셔야 하는지 가슴이 많이 답답했다.

건물이 노후됐다면 단위별 재건축이나 리모델링하면 되는것이기에 재개발 지정의 기준을 노후도 보다는 접도율에 그 기준을 엄격히 적용하고 소방차조차 다니기 힘들 정도의 도로조건이 열악한 지역에 한해 주거환경 개선사업을 통해서 공공자금을 동원한 공공 재개발로 바뀌어야 한다.

또한 도로가의 중소건물들의 고층화와 대형화를 유도하는 지구단위 계획 역시 전면 해제하여야 한다. 

이제는 제발 공권력이 용산참사처럼 가진것 없는 서민들을 뉴타운,재개발이라는 미명아래 죽음으로 몰지말고 길거리로 내쫒지 말아야 한다는 말이다.