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 도시형 주택의 증가로 인하여 수익률이 4% 수준까지 내려앉으며 투자가들이
망연자실하는 분위기입니다.금융 위기 이후에 금리 헤지를 위하여 오피스텔과
원룸형 도시형 주택에 투자한 사람들은 공급 증가에 따른 가격 하락과 수익률
감소의 이중고를 겪으며 힘들어 하고 있습니다.
 이번 뉴스 후에서는 쏠림 현상이 수익을 주지 않는다는 교훈을 재점검합니다.
시장이 탄력을 받고 상승세를 시현할 때 쏠림 현상은 추가적인 상승세를 시현하는
힘이되지만 경기 하락 국면에서 시장 탄력이 사라진 가운데 쏠림 현상은 매물받이로
전락합니다.도시형 원룸 주택과 경쟁자인 오피스텔이 개인과 건설사의 대량 공급이
발생하며 7-8% 수익률을 올리던 원룸과 오피스텔의 수익률을 완전히 갉아 먹고
있습니다.투자 수익이 문제가 아니라 수익률 하락으로 인하여 매매조차도 부진하므로
현금화에도 어려움을 겪고 있습니다.쏠리면 수익이 나지 않는다는 격언이 시장에서
입증이 되는 셈입니다.군중심리 투자가 가져오는 질적 악화입니다.
 미래애셋의 펀드 쏠림,도시형 주택,오피스텔의 쏠림,금 투자 쏠림 현상의 시기는
경기 하강 국면에 과거 수익을 보고 달려든 자금들의 결과물이 드러나고 있습니다.
대중이 가는 길에 수익이 없으므로 철저히 대중과 반대되는 투자만이 수익을 얻을 수
있다는 시장 격언이 진리화 되는 과정입니다.
그렇다면 지금 정부의 부동산 정책이 대중에게 미분양을 해소하라는 유인 정책임은
누구나 알고 있습니다.미분양을 사시겠습니까?
이미 대책 발표로 요지의 부동산들인 강남,과천,목동,송파 지역의 재건축 아파트가
5천만원 정도 반등을 했습니다.저가 매물이 사라지고 오른 호가에도 일부 거래가
되었지만 추가 상승을 하려면 오른 호가의 매물도 처리가 되야 하지만 시장은
다시 매매 잠복기로 들어간 상태입니다.국회에서 이번 대책이 통과되더라도 실제
대책이 주는 효과가 시장에 선반영된 상태입니다.부담스러운 시기입니다.
 부동산 시장의 쏠림 현상은 대책 전후하여 발생합니다.
이미 대책 효과가 끝난 상태에서 이제는 경기 흐름을 살펴야 하는데 대책의 약발에
기대는 매수는 단순 쏠림 현상에 불과합니다,
특정 호재도 한계에 이를 수밖에 없는 것이 경기 흐름이 받쳐주지 못하면 연속성을
얻기 어렵기 때문입니다.
재건축 시장의 무상 비율이 점점 낮아집니다.대부분의 재건축 시장이 과거와는 달리
자금 자금으로 건축비를 충당할 정도로 메리트가 떨어졌습니다.
현재 상태의 구입비에 건축비까지 부담한다면 기존 주택 대비 차익이 없습니다.
오히려 비싼 상태인데 재건축 기간과 이주에 따른 금융 비용을 고려하면 최소 기존
주택 대비 20% 이상 비싸다는 결론이 나옵니다.거기에 5년 이상 기다림을 보상할
미래 희망이 암울하다는 것입니다.최근 시공사 선정과 시공사가 제안하는 무상 비율을
보면 과거 200%에서 150% 그리고 최근에는 120% 수준까지 내려온 상태입니다.
결국 자기 건축비를 내는 1대1 재건축 수준입니다.
시장이 추가 상승의 동력을 얻을 수 없는 이유입니다.
 
성경 공부,재테크 학습,독서 토론 시작합니다.
-2013,5.1일부터
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