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지방 부동산은 2017 년까지 대세상승한다



1985년 하반기~1987년 상반기까지 불어닥친 3저경기(저유가, 저금리, 저원화가치)로 실물경제가 좋아지자 1987년 하반기~1991년 상반기까지 전국 부동산 가격의 대폭등이 있었습니다.

이후 몇년동안의 조정기간을 거쳐 1994년 하반기~1997년까지 부동산 경기가 그런대로 돌아 갔습니다. 이 기간동안은 지방보다도 서울 특히 개포 주공1단지 등이 급부상하였습니다.

그러던 부동산이 1997년 12월에 IMF 국가비상사태를 맞아 1998년도에 대폭락하였습니다.

1998년에 바닥을 친 서울.수도권 부동산은 1999년도부터 꿈틀대기 시작, 2000년도에 조정을 거쳐 2001~2002년 강남권재건축, 2003~2007년까지는 강남권중대형 전성시대가 되었습니다.

이 기간동안 지방은 서울.수도권 부동산에 밀려 약간의 열기만 있었을 뿐입니다.

서울.수도권 부동산은 2007년 전후에 정점을 쳤는데 2008년 미국발 금융쇼크로 그만 풀석 주저앉고 말았습니다.

지방 부동산은 2008년 미국발 금융쇼크 이후 급부상하였는데 2012년 유럽발 재정위기 전까지 특히 지방선두주자 부산, 창원 등 소형아파트가 강세를 나타냈습니다.

이 기간에 지방 부동산이 급부상한 것은 지방산업단지의 부활, 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 건설, 2007년도에 서울.수도권 부동산이 정점을 치고 폭락하는 과정에서 상대적으로 지방이 유리한 고지에 있었기 때문입니다.

2000년대에 서울.수도권 부동산이 득세하고 있을 때 지방 부동산은 소외되어 있었는데 이때 눌려있었던 지방 부동산이 2010년대부터 대세상승하고 있습니다.

서울.수도권과 지방 부동산은 10년 시차를 두고 움직이고 있는데 서울.수도권 부동산의 진바닥은 1998년이고 지방 부동산의 진바닥은 미국발 금융쇼크가 있은 2008년이라고 할 수 있습니다.

서울.수도권 부동산의 경우 1998년도에 진바닥을 치고 2007년까지 대세상승하였는데 지방 부동산 역시 2008년도에 진바닥을 치고 2017년까지 대세상승하여야 한다는 것이 필자의 생각입니다.

서울.수도권과 지방 부동산은 10년 시차를 두고 움직이고 있으나 자장면 한그릇값이 배로 올랐듯이 즉 물가가 상승하였듯이 지방 부동산도 물가 상승과 같이 배로 올라야 합니다.

2009~2011년 3년동안 지방선두주자 소형아파트가 강세를 나타냈는데 소형에 이어 중대형도 강세를 나타내야 한다는 것이 필자의 부동산 경제관점입니다.

서울 압구정동 모 아파트의 경우 1998년 진바닥에서 2007년 정점까지 무려 6배나 대폭등하였습니다. 이 기간동안 서울 웬만한 아파트는 거의 3배 정도 올랐습니다.

진바닥 3억원에서 18억원까지 무려 6배나 오른 서울 강남구 압구정동 모 아파트의 경우 최근 몇년동안 3~4억원이 내렸다고 해봤자 진바닥 가격 3억원에 비하면 아직도 아주 높은 가격에 있습니다.



자장면 한그릇값이 배 오른 지금

2008년도에 진바닥을 찍은

지방 부동산값도 바닥에서

배 이상 올라야 한다는 것이 필자의 생각입니다.



2009~2011년 3년동안 지방선두주자 부산,창원 등 소형아파트값은 바닥에서 배 이상 올랐지만 여타지역 소형아파트값은 아직 거기까지는 미치지 못하고 있고 중대형아파트의 경우에는 이제 막 바닥을 탈피한 상태입니다.




최근 중대형아파트가 꿈틀대는 조짐이 있는데


중대형아파트가 대세상승하면


서울.수도권, 지방할 것 없이 동시다발적으로

움직일 것으로 예상되는바


그 중에서도


특히 지방 중대형 아파트가 한번 크게 갈 것으로 생각됩니다.




부동산 가격 상승에 있어서 수요공급의 원칙을 결코 무시할 수는 없는데 2007년도에 대상투를 친 서울.수도권 중대형아파트는 그동안 매물이 겹겹이 쌓여 매물벽에 부딪칠 가능성이 있지만 지방 중대형은 매물벽이 없어 가격이 상승하면 서울.수도권보다 몸집이 가벼울 것으로 사료됩니다.

작금의 지방 부동산은 지방산업단지의 부활, 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설이라는 호재로 움직이고 있지만 근본적으로는 그동안의 인플레 즉 물가상승에 의한 움직임이 아닌가 합니다.

서울.수도권 부동산은 2007년 정점 이후 몇년동안의 조정기간을 거쳐 이제 움직일 때도 됐지만 전국 부동산시장은 결국에는 지방 부동산이 선도하는 현상이 나타날 것입니다.

2009~2011년 3년동안 지방 일부 중소형아파트가 대세상승하였으나 중대형아파트는 이제 막 바닥을 탈피한 단계입니다.

2013년 올해부터 중대형아파트의 본격적인 상승이 예상되는바 서울.수도권 중대형이 2003~207년까지 내리 5년동안 상승하였듯이 지방 중대형도 그러한 전철을 밟지 않을까 합니다.

지방 부동산은 1991년도에 대상투를 친 이후 2008년도에 진바닥을 찍고 대세상승 중인데 이번 대세상승은 20여년만에 오는 대세상승이라 한풀이 장세를 펼칠 것으로 보입니다.

서울.수도권은 IMF 직후인 1998년도가 가장 힘들고 어려웠지만 지방은 제2의 IMF라고 할 수 있는 2008년 미국발 금융쇼크때가 가장 어렵고 힘든 시절이었습니다.

서울.수도권은 IMF를 어느정도 벗어났지만 지방은 이제 IMF를 벗어나는 과정에 있습니다.

이러한 맥락에서 지방 중대형아파트는 이제부터 본격적인 상승기에 진입할 것으로 예상됩니다.

향후 부산 해운대, 대구 수성구, 울산 남구 등 그리고 지방광역시 산업단지 인근인 부산 강서구, 대구 달서구, 울산 동구 등 저평가된 중대형이 각광을 받을 것으로 예견됩니다.

큰틀에서 본다면 1997년 12월 IMF 이후 경제가 안정되는 과정에서, 물가가 상승하는 과정에서 부동산 가격도 한단계 레벨업하고 있습니다.

IMF 이후 부동산은 이러한 과정에서 움직이고 있는게 아닌가 합니다.

경제도 돌고돌고, 국토도시개발도 돌고돌고, 부동산도 돌고돌고 하는가 봅니다.




부동산 투자, 주도 부동산에 올라타라



우리나라는 산업의 발달과 함께 주택 건설도 발전하면서

새로운 주거지가 탄생하였고

새로운 주거지는 또 새로운 부촌을 탄생하게 하였습니다.



과거만 하더라도

주택은 거주의 개념이였으나 1980년대 중반부터

증시가 대세상승하면서

주택시장도 증권시장과 함께 투자의 개념으로 바뀌게 되었습니다.



1987년 하반기부터 1991년 상반기까지

전국 집값이 폭등하는 과정에서

주택은 투자의 개념으로 바뀌게 되었고

아파트 투자 한번 잘하면 평생 팔자고치는 세상이 되었습니다.



1987년 하반기~1991년 상반기까지

전국 집값이 폭등하는 과정에서

압구정동 현대아파트 80평은 급기야 평당 2000만원까지 상승하게 됩니다.



김대중정부때 분양가가 자율화되었지만

과거에는 아파트 평당 분양가가 국민주택규모는

평당 105만원, 국민주택규모 이상은

평당 134만원으로 제한되어 있었습니다.



그러던 아파트 분양가가 평당 시세 2000만원 아파트가 등장하니

즉 아파트 계약 하나로 인생이 확 바뀌니

아파트 투자는 전 국민의 관심사가 아닐 수 없습니다.



1988년 88서울올림픽 이후 전국 집값이 폭등하니

즉 주택 수요가 폭발하니 노태우정권에서는

주택공급의 일환책으로 1989년 4월에 분당ㆍ일산 등

수도권1기 신도시 건설계획을 발표하였습니다.




이때 분당신도시 등

수도권1기 신도시 아파트를 분양받은 사람들은

그후 상당한 부를 축적하게 됩니다.




수도권1기 신도시 입주 20여년이 지난

오늘날 이들 분당ㆍ일산 등 수도권1기 신도시 아파트의

리모델링 수직 증축 허용이 발표되니

참으로 세월의 변화를 느끼게 됩니다.




이제는 분당ㆍ일산 등

수도권1기 신도시도 리모델링을 통하여

새로운 아파트로 변모할 때가 되었습니다.




리모델링 수직 증축 허용이 본격화되면

분당ㆍ일산 등 수도권1기 신도시는

리모델링이라는 호재로 1990년대 이후

또 한번 아파트 가격 상승을 맞게 될 것입니다.



그 시기는 1990년대 이후

강산이 2번이나 바뀌는 2010년대부터 시작하여


강산이 3번이나 바뀌는 2020년대에는 꽃을 피울 것으로 사료됩니다.




1990년대에 분당 등 수도권1기 신도시 아파트의 입주가 본격화되니

수도권1기 신도시 아파트는 서울에서 너무나도 먼거리라

다시 대부분 사람들은 서울에서 새롭게 짓는 아파트를


갈망하게 되어 1994년 하반기 즉 김영삼정권에서는

강남 개포 주공1단지 5층 재건축대상 아파트에

관심이 집중되어 1996년까지

강남권 재건축대상 아파트가 급상승하였습니다.



김양삼정권에서의 주도 부동산은

개포 주공1단지 등 강남권 5층 재건축대상 아파트였습니다.



김대중정부에서는 1997년 12월 IMF 국가비상사태로

전반적으로 실물경제, 주택경기가 침체되었으나

김대중정부의 주택부양책에 힘입어


2001~2002년에는 강남권 재건축대상 아파트가

전국 부동산시장을 주도하였습니다.




이들 강남권 재건축대상 아파트가 불씨가 되어

2003년 노무현정부 출범때 부터는

강남권 중대형아파트로 매기가 확산되기도 했습니다.




2003~2007년 노무현정부에서는

특히 버블세븐지역(강남구ㆍ서초구ㆍ송파구ㆍ양천구 목동ㆍ

분당ㆍ평촌ㆍ용인)의 폭등이 있었습니다.




이때 강남권에서는

평당 시세 5000만원 이상의 아파트가 등장하기도 하였습니다.



1987 년 하반기 이후 2007 년까지 20 년 동안

서울 특히 강남권 아파트 가격 상승은 광란 그 자체였습니다.

일례로 잠실 주공1단지 13평 5층 재건축대상 아파트는

평당 시세 100만원에서 5000만원까지 올랐으니

무려 50배나 폭등했군요.




서울이 20 년 동안 50 배나 폭등하는 동안

지방은 그야말로 정체 그 자체였습니다.




소외된 지방 부동산 특히 지방선두주자

부산ㆍ창원 등은 2008년 이명박정부 출범 이후

미국발 금융쇼크를 거친뒤 2009년부터 폭등하기 시작하여

2011년까지 부산시내 웬만한 아파트는

거의 2배 이상 가격이 폭등하였습니다.



이명박 정부 5 년 동안은

한마디로 서울 버블 세븐 지역의 추락과

부산ㆍ창원 등 지방 선두 주자, 세종시 의 폭등입니다.


1990~2000 년대가 서울, 수도권 부동산 전성 시대라면

2010 년대는 지방 부동산 전성 시대입니다.




이명박 정부에서의 부산ㆍ창원 등

지방 선두 주자 그리고 국토 균형 발전을 위한

세종시 주도에 이어 박근혜 대통령 당선 이후 부터는


대구ㆍ구미ㆍ울산ㆍ광주 등

지방후발주자와 혁신도시의 약진이 두드러집니다.

4.1 부동산대책이 발표되어도

서울ㆍ수도권 부동산의 경우 강남권재건축 등을 제외하고는

아직 별다른 움직임을 보이지 않고 있는데


엎친데덮친격 즉 설상가상이라는 속담이 있듯이

서울 강남권 부동산은 2007년 정점 이후

박원순 서울시장의 서울 도시개발 위축 정책,

용산 국제업무지구, 한강변 초고층아파트 건설계획 무산 등

연이은 악재로 사경을 헤메고 있습니다.



서울, 수도권 부동산시장은

박원순 서울시장 체제하에서는 서울시내가 아닌

분당, 일산 등 수도권1기 신도시

리모델링 수직 증축이란 호재로

이들 지역이 서울ㆍ수도권 부동산시장을 주도할 공산이 큽니다.



박근혜정부 주도 부동산은

이미 박근혜 대통령 당선 이후


가장 높은 상승률을 보인 대구ㆍ구미ㆍ울산ㆍ광주 등

지방후발주자와 세종시ㆍ혁신도시가 주도할 가능성이 큽니다.



요약하자면


김영삼정권에서는 개포 주공1단지,

김대중정부에서는 강남권 재건축대상 아파트,

노무현정부에서는 버블세븐지역,

이명박정부에서는 부산ㆍ창원 등

지방선두주자가 전국 부동산시장을 주도하였군요.





금반 4.1 부동산대책으로

전국 부동산시장이 살아나면




박근혜정부에서의 주도 부동산은

대구ㆍ구미ㆍ울산ㆍ광주 등 지방후발주자와

세종시, 혁신도시 그리고

수도권 산업단지 인근인 천안ㆍ아산 등이 될 것으로 확신합니다.




2000년대를 서울ㆍ수도권 부동산이 주도했으니

형평의 원칙상 2010년대는 지방 부동산이

전국 부동산시장을 주도하는 것은

어찌보면 당연한 일인지도 모릅니다.




이처럼 시대의 흐름에 따라

새로운 주도 부동산이 탄생하고

주도 부동산이 달라지기도 합니다.




박근혜정부 이후에는

또 어떤 지역이 전국 부동산시장을 주도할지

지금부터 사뭇 궁금해 집니다.




박근혜정부 이후의 주도 부동산은


2018년 평창동계올림픽, 남북 대치, 일본 경제 성장,

미래창조과학 등 신성장 동력,

정책, 개발, 베이비부머 세대,

1990~2000대의 침체된 일본 경제의 답습 등

참으로 여러가지 문제를 생각하게 됩니다.



부동산은 부동산 자체로만 움직이는게 아니라

부동산은 여러가지 문제와 복합적으로 돌아가기 때문에

부동산 전망은 참으로 어려운 분야가 아닌가 합니다



재테크맨 이주호




*천안,아산,오송,오창,당진,서산등 충청권 산업단지 주변

중대형 아파트를 주목 하세요







양도세·생애 첫 주택 취득세 면제


올 연말까지 아파트 매입 혜택 듬뿍


4·1 부동산대책에 따른

양도소득세 및 생애 최초 주택 구입자 취득세 면제가 시작됐다.


특히 이번 세제 감면 혜택을 볼 수 있는 주택 기준이 면적 기준으로

전용 면적 85㎡이하, 가격 기준 6억원이하로 결정되면서


지방에서는 대부분의 주택이 해당됨에 따라 실수요자들은

상당한 세제 혜택을 볼 수 있을 것으로 기대된다.


아울러 신규분양을 준비중인 건설사들도

실수요자는 물론 투자심리까지 보태질 것으로 보고 분양을 서두르고 있다.


양도세 및 취득세 면제 어떻게 볼까


국회 기획재정위원회와 안전행정위원회는 잇따라

4·1 부동산대책의 핵심인 양도세와 취득세 면제 기준과

시행일자를 확정했다.기재위 결정안에 따르면

앞으로 1가구 1주택자 ( 일시적 2 주택자)가 보유하고 있거나

신규·미분양 주택 중 전용면적 85㎡이하 또는 6 억원이하의

주택을 구입하기로하고계약을 맺으면앞으로 5 년간 양도세가 면제된다.


22 일부터 연말까지 계약을 체결( 계약금 납부 )한 주택이 그 대상이다.

내 집 마련을 하려는 사람들은 올해말까지

시간이 주어진 만큼 지금부터 찬찬히 살펴볼 필요가 있다.


일단 취득세와 양도세 면제 혜택을 모두 보려면

1가구 1주택자 ( 일시적 2 주택자) 가 보유하고 있거나

늦어도 연내 입주가 가능한 신규 및 미분양 주택 중

전용 면적 85㎡ 이하 나 6 억원이하의

기존 주택을 매입하는 것이 가장 확실하다.



5 년간 양도 소득세를 면제 받기 위해서는

올해 내 계약을 치러야 하고, 취득세까지 면제 받으려면

역시 연말까지 소유권 이전 등기를 마치거나 잔금을 치러야 한다.


미분양 주택 가운데는 이미 완공됐거나

연내 완공 예정으로 준공 승인을 얻은 아파트만

소유권 이전 등기를 할 수 있기 때문이다.



양도세만 면제 받으려면 계약만 체결하면 되기 때문에

22 일 이후에 분양하는 신규 아파트도 해당된다.


즉, 올해 신규 분양하는 아파트의 경우

분양시기는 22 일 이전 이더라도 계약 시점이 22 일 이후면

양도세 면제를 모두 받을 수 있다.



지역 미분양 아파트 대거 해소 기대


생애 최초 주택 구입자에 대한 취득세 면제 대상은

6 억원 이하 모든 주택’이 해당된다.

단, 부부 합산 연소득이 7 천만원 이하인 가구가

생애 처음으로 6 억원 이하 주택을 사는 경우에만

취득세를 면제 받을 수 있다.


다만 연말까지 잔금 납부를 끝내거나

소유권 이전 등기를 마쳐야 취득세를 면제받을 수 있다.

시행 시기는 당초 대책 발표일인 1일에서 22 일로 변경되는 듯했으나

이미 1일 부터 21 일까지 잔금을 치른

생애 최초 주택 구입자로부터 거센 항의가 쏟아지면서

최초 기재위 와 안행위 합의대로

1일부터 소급 적용하는 것으로 최종 결정했다.



양도세와 달리 생애 최초 주택 구입자에 대한 취득세는

준공 승인이 난 주택에 한해 적용되기 때문에

기존 아파트는 물론 준공 후 미분양으로

눈을 돌려보는 것도 한 방법이다.


준공 후 미분양 지방 대형 아파트는 건설사들의 할인 혜택 폭이

크기 때문에 이후에 분양 가격 정도만 회복 되어도

상당한 수익은 물론 양도세 면제 혜택까지 받게 된다


절세하기 위해선 꼼꼼한 확인 필요

4·1 부동산 대책의 절세 혜택을 받기 위해선

매도자와 매수자가 매매 계약을 체결하기 전에

세금 면제를 받을 수 있는지 여부를 꼼꼼하게 따져봐야 한다.


특히 1가구 1주택자 양도세 면제 대상 여부를 확인하려면

매도자가 매매 계약서를 작성한 후

시장·군수·구청장으로부터

1가구 1주택 양도세 면제 확인 날인을 받아

매수자에게 교부해야 한다.


때문에 매수자는 계약서를 작성할 때

1가구 1주택자가 아니면 계약을 취소할 수 있다는

특약사항을 넣는 것이 중요하다.


생애 최초 취득세 면제를 받으려는 실수요자는

부부 합산한 소득 수준 기준이 맞는지 확인해야 한다.


또 과거에 상속주택이나 공유지분 주택을 소유했다가

처분한 사실이 주택 소유에서 제외되는지

해당 지방자치단체에 알아보는 것이 필요하다.


매도자 본인이 주택 매매 계약을 체결하기 전에

1가구 1주택자 확인증명서를 받을 방법이 없다며


주택 매수자는 매도자만 믿고 거래에 나설 수밖에 없다고 조언했다.


한편 4·1 부동산대책은 세제·금융제도 개선을 통한

유효수요 창출이외에도 정부는 공공과 민간의 공급 물량을 조정하고


민간 임대주택 시장의 활성화와 더불어

수직 증축 리모델링을 허용키로 했다.


또 하우스푸어와 렌트푸어에 대한 지원방안을 제시하고

공공주택 공급 방식의 다각화와 함께

주택바우처 제도도 도입하겠다고 밝혔다.



이번 부동산 대책으로 먼저 거래 활성화 효과를 생각해 볼 수 있다.

종합대책 발표 이후 취득세·양도소득세 혜택에 따라

지역 주택시장 움직임에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다



세제감면을 통한 지방세수의 감소가 예상되며

총부채상환비율(DTI)·담보인정비율(LTV) 완화로 인한

가계대출 증가 및 하우스푸어 양산 가능성 또한 배제할 수 없다


수직증축 리모델링과 주택정비사업의

기존주택 2주택 분할 공급은 지역의 리모델링·

재건축에 새로운 활력 요소로 작용할 수 있을 것으로 예상된다.


또 임대주택 공급 다각화 방안은 지역의 저소득층 주거안정과 더불어

도심재생 정책에도 탄력을 줄 것으로 보인다.


하우스푸어, 렌트푸어 대책은

지역 서민 가계 대출 연체 해소에 도움이 될 수 있으나

일부 모럴해저드의 위험이 있고,


렌트푸어대책의일환으로시행되는주택담보 대출을통한 전세금 조달의 경우

집주인의 이해와 동의를 얻어야 한다는 점에서

시행의 어려움이 상존할 수 있다.








지방 부동산은 2017 년까지 대세상승한다



1985년 하반기~1987년 상반기까지 불어닥친 3저경기(저유가, 저금리, 저원화가치)로 실물경제가 좋아지자 1987년 하반기~1991년 상반기까지 전국 부동산 가격의 대폭등이 있었습니다.

이후 몇년동안의 조정기간을 거쳐 1994년 하반기~1997년까지 부동산 경기가 그런대로 돌아 갔습니다. 이 기간동안은 지방보다도 서울 특히 개포 주공1단지 등이 급부상하였습니다.

그러던 부동산이 1997년 12월에 IMF 국가비상사태를 맞아 1998년도에 대폭락하였습니다.

1998년에 바닥을 친 서울.수도권 부동산은 1999년도부터 꿈틀대기 시작, 2000년도에 조정을 거쳐 2001~2002년 강남권재건축, 2003~2007년까지는 강남권중대형 전성시대가 되었습니다.

이 기간동안 지방은 서울.수도권 부동산에 밀려 약간의 열기만 있었을 뿐입니다.

서울.수도권 부동산은 2007년 전후에 정점을 쳤는데 2008년 미국발 금융쇼크로 그만 풀석 주저앉고 말았습니다.

지방 부동산은 2008년 미국발 금융쇼크 이후 급부상하였는데 2012년 유럽발 재정위기 전까지 특히 지방선두주자 부산, 창원 등 소형아파트가 강세를 나타냈습니다.

이 기간에 지방 부동산이 급부상한 것은 지방산업단지의 부활, 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 건설, 2007년도에 서울.수도권 부동산이 정점을 치고 폭락하는 과정에서 상대적으로 지방이 유리한 고지에 있었기 때문입니다.

2000년대에 서울.수도권 부동산이 득세하고 있을 때 지방 부동산은 소외되어 있었는데 이때 눌려있었던 지방 부동산이 2010년대부터 대세상승하고 있습니다.

서울.수도권과 지방 부동산은 10년 시차를 두고 움직이고 있는데 서울.수도권 부동산의 진바닥은 1998년이고 지방 부동산의 진바닥은 미국발 금융쇼크가 있은 2008년이라고 할 수 있습니다.

서울.수도권 부동산의 경우 1998년도에 진바닥을 치고 2007년까지 대세상승하였는데 지방 부동산 역시 2008년도에 진바닥을 치고 2017년까지 대세상승하여야 한다는 것이 필자의 생각입니다.

서울.수도권과 지방 부동산은 10년 시차를 두고 움직이고 있으나 자장면 한그릇값이 배로 올랐듯이 즉 물가가 상승하였듯이 지방 부동산도 물가 상승과 같이 배로 올라야 합니다.

2009~2011년 3년동안 지방선두주자 소형아파트가 강세를 나타냈는데 소형에 이어 중대형도 강세를 나타내야 한다는 것이 필자의 부동산 경제관점입니다.

서울 압구정동 모 아파트의 경우 1998년 진바닥에서 2007년 정점까지 무려 6배나 대폭등하였습니다. 이 기간동안 서울 웬만한 아파트는 거의 3배 정도 올랐습니다.

진바닥 3억원에서 18억원까지 무려 6배나 오른 서울 강남구 압구정동 모 아파트의 경우 최근 몇년동안 3~4억원이 내렸다고 해봤자 진바닥 가격 3억원에 비하면 아직도 아주 높은 가격에 있습니다.



자장면 한그릇값이 배 오른 지금

2008년도에 진바닥을 찍은

지방 부동산값도 바닥에서

배 이상 올라야 한다는 것이 필자의 생각입니다.



2009~2011년 3년동안 지방선두주자 부산,창원 등 소형아파트값은 바닥에서 배 이상 올랐지만 여타지역 소형아파트값은 아직 거기까지는 미치지 못하고 있고 중대형아파트의 경우에는 이제 막 바닥을 탈피한 상태입니다.




최근 중대형아파트가 꿈틀대는 조짐이 있는데


중대형아파트가 대세상승하면


서울.수도권, 지방할 것 없이 동시다발적으로

움직일 것으로 예상되는바


그 중에서도


특히 지방 중대형 아파트가 한번 크게 갈 것으로 생각됩니다.




부동산 가격 상승에 있어서 수요공급의 원칙을 결코 무시할 수는 없는데 2007년도에 대상투를 친 서울.수도권 중대형아파트는 그동안 매물이 겹겹이 쌓여 매물벽에 부딪칠 가능성이 있지만 지방 중대형은 매물벽이 없어 가격이 상승하면 서울.수도권보다 몸집이 가벼울 것으로 사료됩니다.

작금의 지방 부동산은 지방산업단지의 부활, 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설이라는 호재로 움직이고 있지만 근본적으로는 그동안의 인플레 즉 물가상승에 의한 움직임이 아닌가 합니다.

서울.수도권 부동산은 2007년 정점 이후 몇년동안의 조정기간을 거쳐 이제 움직일 때도 됐지만 전국 부동산시장은 결국에는 지방 부동산이 선도하는 현상이 나타날 것입니다.

2009~2011년 3년동안 지방 일부 중소형아파트가 대세상승하였으나 중대형아파트는 이제 막 바닥을 탈피한 단계입니다.

2013년 올해부터 중대형아파트의 본격적인 상승이 예상되는바 서울.수도권 중대형이 2003~207년까지 내리 5년동안 상승하였듯이 지방 중대형도 그러한 전철을 밟지 않을까 합니다.

지방 부동산은 1991년도에 대상투를 친 이후 2008년도에 진바닥을 찍고 대세상승 중인데 이번 대세상승은 20여년만에 오는 대세상승이라 한풀이 장세를 펼칠 것으로 보입니다.

서울.수도권은 IMF 직후인 1998년도가 가장 힘들고 어려웠지만 지방은 제2의 IMF라고 할 수 있는 2008년 미국발 금융쇼크때가 가장 어렵고 힘든 시절이었습니다.

서울.수도권은 IMF를 어느정도 벗어났지만 지방은 이제 IMF를 벗어나는 과정에 있습니다.

이러한 맥락에서 지방 중대형아파트는 이제부터 본격적인 상승기에 진입할 것으로 예상됩니다.

향후 부산 해운대, 대구 수성구, 울산 남구 등 그리고 지방광역시 산업단지 인근인 부산 강서구, 대구 달서구, 울산 동구 등 저평가된 중대형이 각광을 받을 것으로 예견됩니다.

큰틀에서 본다면 1997년 12월 IMF 이후 경제가 안정되는 과정에서, 물가가 상승하는 과정에서 부동산 가격도 한단계 레벨업하고 있습니다.

IMF 이후 부동산은 이러한 과정에서 움직이고 있는게 아닌가 합니다.

경제도 돌고돌고, 국토도시개발도 돌고돌고, 부동산도 돌고돌고 하는가 봅니다.




부동산 투자, 주도 부동산에 올라타라


우리나라는 산업의 발달과 함께 주택 건설도 발전하면서

새로운 주거지가 탄생하였고

새로운 주거지는 또 새로운 부촌을 탄생하게 하였습니다.


과거만 하더라도 주택은 거주의 개념이였으나 1980년대 중반부터

증시가 대세상승하면서

주택시장도 증권시장과 함께 투자의 개념으로 바뀌게 되었습니다.


1987년 하반기부터 1991년 상반기까지 전국 집값이 폭등하는 과정에서

주택은 투자의 개념으로 바뀌게 되었고

아파트 투자 한번 잘하면 평생 팔자고치는 세상이 되었습니다.


1987년 하반기~1991년 상반기까지 전국 집값이 폭등하는 과정에서

압구정동 현대아파트 80평은 급기야 평당 2000만원까지 상승하게 됩니다.


김대중정부때 분양가가 자율화되었지만

과거에는 아파트 평당분양가가 국민주택규모는평당 105만원,

국민주택규모 이상은 평당 134만원으로 제한되어 있었습니다.


그러던 아파트 분양가가 평당 시세 2000만원 아파트가 등장하니

즉 아파트 계약 하나로 인생이 확 바뀌니

아파트 투자는 전 국민의 관심사가 아닐 수 없습니다.


1988년 88서울올림픽 이후 전국 집값이 폭등하니

즉 주택 수요가 폭발하니 노태우정권에서는

주택공급의 일환책으로 1989년 4월에 분당ㆍ일산 등

수도권1기 신도시 건설계획을 발표하였습니다.


이때 분당신도시 등 수도권1기 신도시 아파트를 분양받은 사람들은

그후 상당한 부를 축적하게 됩니다.


수도권1기 신도시 입주 20여년이 지난

오늘날 이들 분당ㆍ일산 등 수도권1기 신도시 아파트의

리모델링 수직증축 허용이 발표되니참으로 세월의 변화를 느끼게 됩니다.


이제는 분당ㆍ일산 등 수도권1기 신도시도 리모델링을 통하여

새로운 아파트로 변모할 때가 되었습니다.


리모델링 수직증축허용이 본격화되면 분당ㆍ일산 등 수도권1기 신도시는

리모델링이라는 호재로 1990년대 이후

또 한번 아파트 가격 상승을 맞게 될 것입니다.

그 시기는 1990년대 이후 강산이 2번이나 바뀌는 2010년대부터 시작하여

강산이 3번이나 바뀌는 2020년대에는 꽃을 피울 것으로 사료됩니다.


1990년대에 분당 등 수도권1기 신도시 아파트의 입주가 본격화되니

수도권1기 신도시 아파트는 서울에서 너무나도 먼거리라

다시 대부분 사람들은 서울에서 새롭게 짓는 아파트를


갈망하게 되어 1994년 하반기 즉 김영삼정권에서는

강남 개포주공1단지 5층 재건축대상아파트에 관심이 집중되어 1996년까지

강남권 재건축대상 아파트가 급상승하였습니다.


김양삼정권에서의 주도 부동산은

개포 주공1단지 등 강남권 5층 재건축대상 아파트였습니다.


김대중정부에서는 1997년 12월 IMF 국가비상사태로

전반적으로실물경제,주택경기가침체되었으나김대중정부의

주택부양책에 힘입어 2001~2002년에는 강남권 재건축대상 아파트가

전국 부동산시장을 주도하였습니다.


이들 강남권 재건축대상아파트가불씨가 되어2003년 노무현정부

출범때 부터는 강남권 중대형아파트로 매기가 확산되기도 했습니다.


2003~2007년 노무현정부에서는

특히 버블세븐지역(강남구ㆍ서초구ㆍ송파구ㆍ양천구 목동ㆍ

분당ㆍ평촌ㆍ용인)의 폭등이 있었습니다.


이때 강남권에서는

평당 시세 5000만원 이상의 아파트가 등장하기도 하였습니다.


1987 년 하반기 이후 2007 년까지 20 년 동안

서울 특히 강남권 아파트 가격 상승은 광란 그 자체였습니다.

일례로 잠실 주공1단지 13평 5층 재건축대상 아파트는

평당 시세 100만원에서 5000만원까지 올랐으니 무려 50배나 폭등했군요.


서울이 20 년 동안 50 배나 폭등하는 동안

지방은 그야말로 정체 그 자체였습니다.


소외된 지방 부동산 특히 지방선두주자 부산ㆍ창원 등은 2008년

이명박정부 출범 이후 미국발 금융쇼크를 거친뒤 2009년부터 폭등하기

시작하여 2011년까지 부산시내 웬만한 아파트는

거의 2배 이상 가격이 폭등하였습니다.

이명박 정부 5 년 동안은 한마디로 서울 버블 세븐 지역의 추락과

부산ㆍ창원 등 지방 선두 주자, 세종시 의 폭등입니다.


1990~2000 년대가 서울, 수도권 부동산 전성 시대라면

2010 년대는 지방 부동산 전성 시대입니다.

이명박 정부에서의 부산ㆍ창원 등

지방 선두 주자 그리고 국토 균형 발전을 위한

세종시 주도에 이어 박근혜 대통령 당선 이후 부터는


대구구미울산광주 등 지방후발주자와 혁신도시의 약진이 두드러집니다.

4.1 부동산대책이 발표되어도

서울ㆍ수도권 부동산의 경우 강남권재건축 등을 제외하고는

아직 별다른 움직임을 보이지 않고 있는데


엎친데덮친격 즉 설상가상이라는 속담이 있듯이

서울 강남권 부동산은 2007년 정점 이후

박원순 서울시장의 서울 도시개발 위축 정책,

용산 국제업무지구, 한강변 초고층아파트 건설계획 무산 등

연이은 악재로 사경을 헤메고 있습니다.


서울,수도권 부동산시장은 박원순 서울시장 체제하에서는 서울시내가 아닌 분당, 일산 등 수도권1기 신도시 리모델링 수직 증축이란 호재로

이들 지역이 서울ㆍ수도권 부동산시장을 주도할 공산이 큽니다.

박근혜정부 주도 부동산은 이미 박근혜 대통령 당선 이후


가장 높은 상승률을 보인 대구ㆍ구미ㆍ울산ㆍ광주 등

지방후발주자와 세종시ㆍ혁신도시가 주도할 가능성이 큽니다.



요약하자면 김영삼정권에서는 개포 주공1단지,

김대중정부에서는 강남권 재건축대상 아파트,

노무현정부에서는 버블세븐지역,

이명박정부에서는 부산ㆍ창원 등

지방선두주자가 전국 부동산시장을 주도하였군요.


금반 4.1 부동산대책으로 전국 부동산시장이 살아나면


박근혜정부에서의 주도 부동산은

대구ㆍ구미ㆍ울산ㆍ광주 등 지방후발주자와 세종시, 혁신도시 그리고

수도권 산업단지 인근인 천안ㆍ아산 등이 될 것으로 확신합니다.

2000년대를 서울ㆍ수도권 부동산이 주도했으니

형평의 원칙상 2010년대는 지방 부동산이

전국 부동산시장을 주도하는 것은 어찌보면 당연한 일인지도 모릅니다.


이처럼 시대의 흐름에 따라 새로운 주도 부동산이 탄생하고

주도 부동산이 달라지기도 합니다.


박근혜정부 이후에는

또 어떤지역이 전국 부동산시장을 주도할지 지금부터 사뭇궁금해 집니다.


박근혜정부 이후의 주도 부동산은

2018년 평창동계올림픽, 남북 대치, 일본 경제 성장,

미래창조과학 등 신성장 동력, 정책, 개발, 베이비부머 세대,

1990~2000대의 침체된 일본 경제의 답습 등

참으로 여러가지 문제를 생각하게 됩니다.


부동산은 부동산 자체로만 움직이는게 아니라

부동산은 여러가지 문제와 복합적으로 돌아가기 때문에

부동산 전망은 참으로 어려운 분야가 아닌가 합니다

재테크맨 이주호


*천안,아산,오송,오창,당진,서산등 충청권 산업단지 주변

중대형 아파트를 주목 하세요





박근혜 정부가 1일 지역 공약을 모두 이행하기로 함에따라

물론 타당성 조사후 수정이야 되겟지마는

박근헤 대선공약 최대 수헤 지역인


세종시,청주시,오송,오창,대전,당진,서산,등

충청권 아파트가 향후 끝내 줄 거 같습니다.............


박근혜 당선인 주요공약

인천광역시

아시안게임 성공 개최 지원
경인고속도로 통행료 폐지 및 지하화
경제자유구역 활성화 및 접근성 제고
아라뱃길 활성화, 물류 거점조성
도시철도2호선 조기개통

부산광역시

해양수산부 부활 – 동북아 해양수도
국제영상콘텐츠밸리조성
선박금융공사 설립
남해안 철도고속화사업 추진
신발산업 명품화
도시재생사업 시행, 사상스마트밸리 조성


대구광역시


국가첨단의료허브 구축
대구권 광역교통망 구축
88고속도로 확장
K2공항이전
경북도청 이전터 개발
로봇, 차세대 SW융합산업클러스터 조성


광주광역시


자동차 100만대 생산기지 구축
남해안 철도고속화사업 단계적 추진
민주,인권, 평화도시 구축사업 지원
외곽순환고속도로 건설 추진
탄소중립 친환경도시 조성 추진
도심하천 생태복원사업 추진


울산광역시

동북아 오일허브 구축, 석유화학 사업 지원
공공병원 건립
국립산업기술박물관 유치 전기자동차 기술개발 및 실용화 추진 지원
벤처기업육성 촉진지구 확대
반구대 암각화 세계문화유산 등재 추진


대전광역시

국제과학비즈니스벨트 조성 지원
충남도청 이전부지 개발 지원
충청권 광역철도망 대전구간 전철화 조기 착공
원도심 주거환경개선사업 조기 착공
도시철도2호선 조기 착공
회덕 IC 건설지원

경기도

한류지원 기반 조성
GTX 추진
유니버설 스튜디오 코리아 리조트 조성 지원
수서발 KTX 노선 의정부 연장
DMZ 한반도 생태평화벨트조성
경기북부 특정지역 지정 : 중첨규제로 인한 낙후 환경 개선


경상남도

우주항공산업 클러스터 조성
해양플랜트 생산단지 조성지원
경제자유구역 활성화, 마산자유무역지대 확대
창원 첨단복합국가산업단지 조성 추진
남해안 철도 고속화 사업 추진
동남권 로봇비즈니스벨트 구축


경상북도

IT융복합 신산업벨트 조성 추진
첨단과학, 그린에너지 비즈니스 거점 조성
도청신도시 명품화
삼척~포항 고속도로망, 보련~울진 고속도로 추진
김천~거제간 남부내륙철도 사업 조기 추진
한반도 역사문화산업 네트워크 구축

전라북도

새만금사업 안정지원
미생물 융복합 과학기술단지 건립
부창대교(부안~고창간) 건설 추진
지리산, 덕유산권 힐링 거점 조성
고도(古都) 익산 르네상스 위한 관련 사업 지원
새만금~정읍~남원 국도 건설
국가식품 클러스터 조성

전라남도

호남 KTX(송정~목포) 건설사업 추진
남해안 철도고속화사업 단계적 추진
우주항공 체험 관광명소 구축 추진
광주~완도간 고속도로 건설 추진
동북아 해양특구 조성, 서남해안 관광레저도시 지원


세종특별자치시

시 발전을 위한 법령개정 검토
광역교통망 확충
민간기업 이전 촉진위한 투자유치 등

충청북도

청주,청원 통합시 적극 지원
국제과학비즈니스벨트 기능지구 활성화
중부내륙선 철도 복선, 고속화 추진
청주국제공항 경쟁력 강화 지원
보령~울진 고속도로 건설 추진
명품바이오 산림 휴양밸리 조성

충청남도

충남도청 이전 내포신도시 지원
충청내륙고속도로(제2서해안선) 건설 추진
공주,부여 백제역사문화도시 조성
국제과학비즈니스벨트 구축 및 지역연계
충청권 광역철도(논산~대전~세종~청주) 건설

강원도

춘천~속초 동서고속화철도 조기착공 추진
동계올림픽지역 복합관광중심지대 육성
춘천 캠프페이지 부지 시민에 환원
여주~원주, 원주~강릉간 복선전철 추진
첨단의료기기 생산단지 구축
동해안권 경제자유구역 지정

제주특별자치도

제주공항 인프라 확충
관광허브 육성, 민군복합 관광미항 건설사업지원
말 산업 특화 단지 조성
액화천연가스 공급망 구축
제주 4.3문제 해결 적극 지원
제주감귤산업 세계적 명품산업으로 육성



박근혜 관련 부동산이 부상하는가


대선전에 박근혜 관련 부동산은 어디일까?'라는

칼럼을 올린적이 있습니다.

그때 박근혜 관련 부동산으로 대구.구미.포항.울산.광주.충청권.

부산.서울 강남권재건축 등을 꼽았습니다.


지금 전국 부동산시장은 전반적으로 침체되었지만

박근혜 대통령 당선 이후 박근혜 관련 대표 부동산이라고 할 수 있는

대구, 구미 집값은 지난달 높은 상승률을 보였습니다.


향후 부동산시장이 살아나면 이 대구, 구미 부동산이

주도 부동산이 될 것으로 예상됩니다.


2007년 하반기부터 불어닥친 지방 대세에 힘입어2007년하반기~2011년까지

지방선두주자 부산, 창원 등의 집값이 급등하였지만

박근혜 대통령 당선 이후 지방후발주자의 선두주자인

대구.구미 등이 급부상하고 있습니다.

2011년도에 지방선두주자 부산.창원 집값이 정점을 친 후

2012년도에 유럽발 재정위기로 경제가 전반적으로 침체되어

지방 부동산도 별다른 움직임을 보이지 않았지만


박근혜 대통령 당선 이후 지방후발주자

대구.구미.울산.광주 등과

세종시 인근 천안.아산.청주.대전.논산.공주 등


부동산이 지방 대세의 바톤을 이어 받을려고 하고 있습니다.


부동산시장의 흐름으로 보아 지방후발주자 부동산이 막 꿈틀댈 시점에

지방후발주자 대구.구미 등 부동산이 박근혜 대통령 당선 이후

급부상하니 박근혜 대통령 당선은 지방후발주자 부상에 있어서

절묘한 타이밍이 아닌가 합니다.


세간에서는 지방선두주자

부산.창원 등 부동산이 2011년도에 정점을 치니


이제 수도권 부동산이 바톤을 이어받을 것이라고 하는데


지난달 부동산시장 동향을 보면 지방선두주자 부산.창원 등의 뒤를 이어

지방후발주자 대구.구미 등 집값이 높은 상승률을 보여

주도 부동산으로 부상할려고 합니다.


지방선두주자에서 지방후발주자가 바톤을 이어받고 혁신도시 아파트의

분양 열기가 고조되니 향후 3~5년동안은

전국 부동산시장을 이들

지방후발주자와 혁신도시가 주도할 가능성이 큽니다.


이로써 2010년대는 누가뭐래도 지방이 대세인 시대가

서서히 윤곽을 드러내고 있습니다.


물론 2009년 이후 2010~2012년까지 조정을 받아온

서울.수도권 부동산시장도 살아날 때도 되었지만



지난달 전국 부동산시장에서 두각을 나타낸 지방후발주자

대구.구미 등의 동향을 보아 향후 부동산시장이 살아나면

이들 지방후발주자가 전국 부동산시장을 주도할 것으로 보입니다.


개인적으로 향후 유망 부동산으로

지방후발주자 대구.구미.울산.광주와 혁신도시

그리고 세종시와 세종시 인근 천안.아산.청주.조치원.대전.공주.논산등과

서울 강남권재건축, 서울.수도권 낙폭이심한중대형아파트를 꼽고싶습니다.


향후 부동산시장의 1등주는 지방후발주자와

세종시와 주변 청주,대전,, 혁신도시가 아닌가 합니다.


특히 박근혜 관련 부동산인 대구.구미.울산.광주.


충청권 부동산과 세종시.혁신도시는 박근혜 대통령 임기기간 동안

상당한 인기를 누릴 것으로 예상됩니다.