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 인천 송도의 오피스텔 분양가가 평당 500만원을 넘어 섰다.
송도는 국제 금융 허브 도시를 기치에 걸고 개발이 시작되었으나 외국인 자금 유입 실패로
주거 단지 개념으로 바뀐 상태이다.
연대를 위시해서 대학가가 형성되므로 기본적인 거주 수요의 증가가 오피스텔 수요를 확대하고
있으며 향후 오피스텔의 증가가 예상되는 지역이다.
 오늘 뉴스 후에서는 저금리 시대에 각광을 받는 오피스텔 투자에 대하여 집중 조명한다.
오피스텔이 각광을 받기 시작한 것은 2008년 서브 프라임 사태 이후로 저금리에 투자 수익
가능성이 예상되며 투자가들의 수요를 이끌어 냈다.금리 이상의 수익 보장 관점이다.
오피스텔에 자금이 몰리자 건설사들의 대량 공급과 평당 가격 급등으로 현재 수익률은 금리를
약간 웃도는 수준이다.
공급 증가로 인하여 수익률 하락과 가격 상승이 멈춘 시점이다.
이 시장 역시 레드 오션으로 변하고 있는 가운데 문제는 오피스텔의 전용 면적이다.
분양가는 평당 500만원이지만 실제 전용 면적은 분양 면적의 50% 수준으로 아파트 대비하여
30% 이상 가격을 올려야 한다.그렇게 보면 평당 700 만원 수준이 되므로 인천 송도에서
싼 가격은 아니다.토지 소유분까지 검토하면 평당 천만원이 넘어갈 수도 있다.
다만 월세 수익만 높다면 그나마 다행이지만 대학생 수요를 통한 월세 가치는
내려갈 수밖에 없다.이런 점이 송도 오피스텔의 단점이다.
외국인 대상의 레지던트 오피스텔이라면 적정한 가격이겠지만 단순 대학생 수요를 위한 오피스텔로는
향후 수익 구조가 좋지 않을 것으로 예상된다.
 비단 송도뿐만 아니라 오피스텔에 대한 투자를 구상하는 사람들은 분양 평수,전용 면적 대비
가격을 충분히 고려해야 하며 임대 대상에 대하서도 고민할 필요가 있다.
단순하게 건설사가 말하는 수익률을 근거로 은행 이자와 비교하는 것은 오피스텔 투자의 맹점이
될 수 있으며 장기적으로 오피스텔의 약점인 감가 상각 역시 고려해야 할 대상이라고 보면 쉽게
투자할 상품은 아니다.
일반 주택과  달리 오피스텔은 전용 면적뿐만 아니라 등기되는 토지 평수도 역시 적은 편이다.
토지 평수x 토지 가격+건축비를 하면 오피스텔의 일반적인 가격이 나온다는 것을 기본 상식으로
참조했으면 한다.(토지 가격은 지역 가격 비교,건축비는 평당 400만원 수준)
주택보다 저렴하다는 이유로 투자를 쉽게 하는 경향이 있으나 작은 자산부터 관리하는 습관과
시장과 상품을 보는 시각을 키우는 것이 중요하다.
오피스텔 투자의 어려움이 여기에 있다.
개인적으로 오피스텔 투자는 부동산 투자에 있어서 가장 하위 투자라는 것도 말하고 싶다.

성경 공부,재테크 학습,독서 토론 시작합니다.
-2013,5.1일부터
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