부동산 정보포털에서 거래포털로!

향후 코스피지수의 상승 등 실물경제가

본격적으로 회복되면

이제는 2008년 말 이후

가격 상승을 주도해온 소형아파트보다




그동안 하락폭이 깊은 중대형아파트에

더 후한 점수를 주고 싶습니다.


실물경제 회복=중산층 부동산,


중대형아파트 부상이라는 등식때문에


더욱더 그러한 생각을 하게 됩니다.





향후, 경기 회복 기대감…

중대형 아파트 봄날은 분명 옵니다


경제가 살아 나고
국민 소득이 증가하면

대출 규제로 된서리를 맞았던
중대형 아파트 인기가
다시 살아날 가능성이 높습니다

향후 세제 부담도
크게 줄어 들 것이란 기대감과 .
.
과거 중대형 아파트는
중소형에 비해 훨씬 높은
시세 차익을 거둘 수 있는 데다

소득 수준이 높아 질수록
중대형을 선호하는 우리나라 특성에 견줘
청약 시장에서 귀하신 몸으로
대접 받는 시기가 다시 올 수 있습니다 .

또,향후 10 년간은 중대형을 선호하는
40~50 대 인구 층이 두터워질 수 밖에 없어
중대형 낙관론은 계속돼 왔습니다.

종부세는 재산세로 흡수 통합될 가능성이 높고
양도세 세금 부담이 완화될 가능성이 농후 하고,

대출 규제가 대폭 완화될 가능성이 높아

부동산 시장에서 다시금
중대형 의 인기가
되살아 날 가능성이 있습니다 ,

부동산 침체기인 지금 이야말루
38~60 평대 중대형 아파트
갈아 타기 적기 입니다.




올 가을 부터 부동산 경기가 좋아지면

2015년까지 부동산시장이

호황을 맞을 것으로 예상해 봅니다.



왜냐하면 지금은 경기연착륙 시대,

내수호경기 도래,

2013년 코스피지수 3000포인트 이상 예상,

인플레 시대이기 때문입니다.



동트기 전이 가장 어둡습니다.


중대형 지금이 바닥 이라고 강력하게 말씀드립니다









중대형 아파트 바닥론 솔솔…

강남 중심으로 거래량·경매 ‘꿈틀’



새 정부 들어 부동산 회복에 대한 기대감이 커지면서

중대형 아파트 거래량이 조금씩 늘고 있다.

사진은 용인시 성복힐스테이트 모습.


40대 직장인 최 모 씨는 요즘 주말이면

괜찮은 중대형 아파트 ( 전용면적 85㎡ 초과) 를 찾기 위해

수도권 일대를 돌아다닌다.


중·고등학생 자녀 2 명을 두고 있어

현재 아파트 ( 전용면적 82㎡ ) 가 비좁은 데다

일주일에 한 번 모이는 재테크 모임에서


중대형 아파트로 갈아타려는 사람들이 부쩍 늘어났기 때문이다.


최 씨는 예전만 못하겠지만

서울 시내 입지가 좋은 곳은

조금씩 시세가 오르고 있어

실수요 측면에서 지금이 투자 적기로 판단한다고 말했다.



2월 26일 서울중앙지방법원 경매1계.

강남구 대치동 쌍용대치아파트 162.71㎡( 49 평 )가 14 억 5000 만원에서

2 회 유찰돼 9 억 2800 만원에 경매로 나왔다.


11 명이 치열한 경합을 벌인 끝에

최초 감정가의 75 % 인 10 억 8178 만원에 팔렸다.

지난해 초였으면 상상도 못 할 분위기다.



수도권 매매 시장에서 전용 85㎡ 초과

중대형 아파트 거래가 살아나는 분위기다.


중대형 아파트 거래량이 늘어나고

부동산 경매 시장에서

중대형 낙찰가율 ( 감정가 대비 낙찰가 비율 )도 상승 추세다.




한때 40평형대 이상 대형 아파트는 부의 상징이었다.


20대 20평형, 30대 30평형, 40대 40평형,

50대 50평형이란 공식이 유행했다.




버블세븐 경매 낙찰가율 상승세



하지만 2008년 글로벌 금융위기 이후 그 공식은 산산이 깨졌다.

부동산 시장이 실거주자 위주로 재편되면서

중소형 아파트가 대세로 자리 잡았다.



지난해 분양된 아파트 가운데 중소형(전용 85㎡ 이하) 비율은

80%를 넘었다.


중소형 아파트 청약 성적이 좋아지면서

건설사에서 공급량을 꾸준히 늘렸기 때문이다.



반면 중대형은 전체 물량의 20%에도 못 미쳤다.


중대형 아파트 분양 비중은 2003년 이후 상승세를 보이다

2007년에는 50%로 정점을 찍고 이후 내리막길을 걸었다.


분양 시장에서 중대형 아파트의 인기가 한풀 꺾이자

건설사들도 중대형 공급을 줄이기 시작했고,

인구구조 변화와 부동산 경기 침체로

중소형을 선호하는 다운사이징 현상이 확산됐기 때문으로 분석된다.



침체됐던 중대형 주택 시장이

새 정부 들어 꿈틀거린다.


올해 1월 전용 85~135㎡( 33~49 평형) 수도권 아파트

거래량은 913 건 으로 지난해 1월( 805 건)에 비해 12 % 증가했다



같은 기간 전용 60~85㎡(24~33평형) 거래가

2112 건 에서 1893 건으로 11% 줄어든 것과는 대조적이다.



주택산업 연구원이 발표하는

주택 경기 실사지수 ( HBSI)도 2, 3월 두 달 연속 상승했다.



주택 시장의 바로미터인 부동산 경매 시장도 살아나는 분위기다.


수도권 아파트의 낙찰가율은 이달 76%로 12월(74%) 이후

3개월 연속 상승세다(지지옥션 자료).


평균 응찰자 수 역시 12월 5명에서 1월 5.5명, 2월 6명으로 늘어났다.


물론 경매 시장을 주도하는 건 중소형 아파트다.


하지만 중소형 경매 열기가 높아지자

중대형 아파트로 경매 온기가 이어지고 있다.



서울 중대형 아파트 낙찰가율은

지난해 11월 69 % 에서 올해 2 월에는 74 %로 상승했다.

3 월 초 서울중앙지법 2 계에서

강남구 압구정동 현대아파트(전용 196.7㎡)가 30 억원에서

10 억 8000만원 떨어진 19 억 2000 만원에 경매로 나왔다.



6 명이 참여해 최저가보다 2 억 8000 만원 더 적어낸 박 모 씨가

22 억원에 낙찰받았다.


매각가율은 73 %. 지난해 12월 초 같은 크기의

현대아파트는 2 번 유찰 끝에 19 억 5000만원(매각가율 67%)에 팔렸다.


불과 3 개월 만에 2 억 5000 만원이 더 오른 셈이다.



고가 중대형 아파트가 밀집된 버블세븐 지역(강남·서초·송파·목동·경
기 분당·평촌·용인)의 낙찰가율도 3개월 만에 반등했다.


목동 아파트 낙찰가율은 한 달 새(12월 71.3%, 1월 76.9%)

5%포인트 이상 올랐다(부동산태인 자료).



같은 기간 평촌과 용인이 각각 4.2%포인트, 3.7%포인트로

그 뒤를 이었다. 입찰 경쟁도 치열해졌다.


버블세븐 평균 입찰 경쟁률은 12월 4.3 대 1에서

1월 4.9 대 1로 0.6명 늘었다.


목동의 경우 같은 기간 1 대 1에서 5.2 대 1로 5배 이상 늘었다.



건설사들이 파격적인 할인분양에 나선 덕분에

준공 후 미분양으로 남아 있는 중대형 아파트 비율도 감소하는 추세다.



수도권 준공 후 미분양 주택 중 중대형 비율은

지난해 7월 84%에서 올해 1월 75%로

약 9%포인트(국토해양부 자료) 줄었다.


건설업계가 2009년 이후 3년 연속 수도권에서

중대형 신규 주택 공급을 줄여

기존 중대형의 재고 정리가 이뤄진 것으로 분석된다.




입지와 교육여건이 뛰어난 강남 알짜 단지는

여전히 중대형 수요가 높다.


강남구 대치동 청실아파트를 재건축한 래미안청실은

오는 6월 분양 예정인데 총 1608가구 85㎡ 이하

중소형 비중은 7%에 불과하다.


나머진 30~50평 중대형 아파트다.



1 대 1 재건축 방식으로 추진되는 이 단지는

59㎡(14가구), 84㎡(108가구) 등

중소형 아파트만 일반분양으로 나왔다.



1 대 1 재건축은 조합원의 경우

기존 면적의 10% 내에서 증축하되

용적률 중 남는 부분은 85㎡ 미만 소형으로만 공급할 수 있는 방식이다.



일반 재건축(소형, 중형, 대형 비율 2 대 4 대 4)을 할 경우

일부 조합원은 기존보다 면적을 줄여야 함에 따라

재건축조합원은 1 대 1 재건축을 택했다.




낙폭 큰 지역은 일부 반등, 바닥 왔나




최근 3 년 동안 서울 강남에 중대형 공급이 거의 없다 보니

재건축을 중심으로 중대형 평형대를

원하는 수요층이 늘어났다고 전했다.



중대형 선호도가 살아나면서

건설사들도 그동안 미뤄왔던 중대형 신규 분양에 나서는 중이다.


판교신도시에서는 롯데건설 컨소시엄이

판교 알파돔시티(주상복합)를 곧 분양할 예정이다.


전용면적 96~203㎡로 구성된 대단지로

지하철 신분당선 판교역과 맞닿은 요지다.

매경이코노미









중소형 평형이 앞으로도 대세다?

많은 분들이 이제는 중대형이 아니라

중소형 평형 시대라고 말들 많이 하십니다.

과연 그럴까요?


왜 중소형 평형 특히 외곽이나 비선호 지역이

최근들어 각광을 받는지 한번쯤 생각해보셔야합니다.


개발호재가 있는곳은 중소형이던 중대형이던

가치가 높아질 수밖에 없습니다.

하지만 최근의 중소형 선호 현상은 결국 풍선효과라 볼수있습니다.




대출규제, 종부세/양도세 강화등 6 억이상

고가주택에 집중된 규제정책은

결국 강남을 중심으로한

기존 고가주택시장은 잠시 누르는데 성공했지만




그반대로 외곽지역인

강북,남양주,의정부,시흥등 지역에 반대영향을 주고있으며

특히 중소형평형의 약진이 두드러집니다.



자기돈 다주고 사는사람이 많지않는 상황에서


결국 대출규제가 약하고 다른규제정책도 약한 상대적으로

쉽게 매수할수있는 중소형평형의 선호도가 높아진것입니다.



하지만 생활수준향상, 갈아타기 수요,

중대형평형 분양물량 급감등을 보면

당분간은 중소형의 약진이 더 지속될수있으나 영원할수는 없으며




중대형과 갭이 줄어들고 풍선이 꺼지면


다시 중대형 선호도로 돌아설 가능성이 있습니다.



집값 구성의 가장중요한 요소가 희소가치입니다.



지나치게 큰 대형평형은 항상 고정된 소수의 수요,

공급이 균형을 이루지만 30~40평형 특히


전용면적 85평방미터(25.7평)~135평방미터(40.8평)에 해당되는

37,39,40,44,48,58 평등의 선호도는 향후 더욱더 높아지리라 생각합니다.



새정부 규제완화 기대로 벌써 중대형 고가아파트가 상승세로

전환되었다는 뉴스가 계속 되고 있네요.



용산,마포,영등포,송파,판교,광교,동탄,오창, 성북역,당진,서산 등


유망지역 중대형 평형 희소가치로 급상승이 예상 됩니다








매섭던 추위도 이제 한계에 달하면서

새 봄이 오고 있습니다


향후 성장 중심 의 경기 부양으로

경제를 활성화 시켜 보자는 의미로 보여 집니다


경제를 살려 보고자 하는 박대통령의 의지가 보여집니다


사실 엠비정부 에서는 권력을 잡자마자 한 밑천 챙기자 허믄서

너도나도 정부요직에 임용된 자덜과 측근덜이

돈을 해 먹는 데만 눈이 뻘갯는 데 박근헤 정부는 교수출신덜이라

비교적 깨끗하게 정직하게 국정을 수행하며 오로지 백성덜을 위한

정책개발 대안 제시에 몰두 하리라 보여집니다


규제도 마니 풀릴 것이고

사회 간접 자본 투자도 늘릴 것 이며

각종 경기부양 정책도 쏟아 질 것 입니다


DTI는 설령 이번에 안풀려도 다음판에는 풀 수 밖에 없습니다


현재로서는 파는 쪽에서도 관망이 답이라고 보입니다.

팔아야 하는 쪽에서 매도 타이밍을 놓친것입니다.


아무튼 몇몇분들은급매로 또는 급급매로 처분해서

현금을 확보한 상태가 되라는 말씀인거 같네요.


6 개월전에 아니 1년전에 강력하게 지금처럼 강력하게

주장하셨다면 선견지명을 인정하지 않을 수 없겠습니다만...


솔직히 지금 벌어지는것이나 뉴스기사를 보고

상황을 역해석한다고 봅니다.

이것은 연구소나 언론도 마찬가지구요.

매도타이밍은 이미 오래전에 놓쳤습니다.


주식으로치면 바닥일 가능성이 있는것이죠.

물론 더 떨어질수 있습니다.

지금은 손절매를 하느냐 보유하느냐인데..

부동산은 주식과 달리 호흡이 길기때문에,

또 오를때는 다같이 단기간에 올라버리기 때문에,


또 몇몇가지 이유때문에대부분의 소유자가

지금은 팔려고 하지 않는다는 것이죠.


거래가 실종이라는 말은팔사람도 더이상 없다는 말이고

살사람은 지켜보고 있다는 말인데

팔 사람이 더 팔려고 내어 놓을 요소와살 사람이 바닥으로 보고

매수를 할 요소가팽팽하다는 말이 되겠습니다.


어느쪽으로 기울가능성이 많은지를 판단하면

답이 나올것 같습니다.


만일 상승쪽으로 기울면급매물은 순식간에 사라질테고

그때는 매수타이밍을 놓치는 결과가되겠지요.

우리나라 사람들 정서상 그렇게 되리라 봅니다



부동산이

기지개를 켜고 있다고 뉴스에 나오네요..

서울 강남 재건축은 오른지 7주 째고..


그밖에 서울은 24 개월만에

반등으로 돌라 섰다고 하네요..


수도권에서는 송파,영등포,용산,분당,용인,동탄,과천.......

판교,평택이 오르고 있다고 하네요..

일부 지방은 폭등(세종시 주변,청주 청원,천안,아산,서산)

징후 까지 감지되고 있다고 합니다.



그리고..

거래 활성화 법안이 발표되는 4월 초순이후에는

부동산 시장에도 봄이 온다고 하네요..







지방 부동산은 2017 년까지 대세상승한다



1985년 하반기~1987년 상반기까지 불어닥친 3저경기(저유가, 저금리, 저원화가치)로 실물경제가 좋아지자 1987년 하반기~1991년 상반기까지 전국 부동산 가격의 대폭등이 있었습니다.

이후 몇년동안의 조정기간을 거쳐 1994년 하반기~1997년까지 부동산 경기가 그런대로 돌아 갔습니다. 이 기간동안은 지방보다도 서울 특히 개포 주공1단지 등이 급부상하였습니다.

그러던 부동산이 1997년 12월에 IMF 국가비상사태를 맞아 1998년도에 대폭락하였습니다.

1998년에 바닥을 친 서울.수도권 부동산은 1999년도부터 꿈틀대기 시작, 2000년도에 조정을 거쳐 2001~2002년 강남권재건축, 2003~2007년까지는 강남권중대형 전성시대가 되었습니다.

이 기간동안 지방은 서울.수도권 부동산에 밀려 약간의 열기만 있었을 뿐입니다.

서울.수도권 부동산은 2007년 전후에 정점을 쳤는데 2008년 미국발 금융쇼크로 그만 풀석 주저앉고 말았습니다.

지방 부동산은 2008년 미국발 금융쇼크 이후 급부상하였는데 2012년 유럽발 재정위기 전까지 특히 지방선두주자 부산, 창원 등 소형아파트가 강세를 나타냈습니다.

이 기간에 지방 부동산이 급부상한 것은 지방산업단지의 부활, 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 건설, 2007년도에 서울.수도권 부동산이 정점을 치고 폭락하는 과정에서 상대적으로 지방이 유리한 고지에 있었기 때문입니다.

2000년대에 서울.수도권 부동산이 득세하고 있을 때 지방 부동산은 소외되어 있었는데 이때 눌려있었던 지방 부동산이 2010년대부터 대세상승하고 있습니다.

서울.수도권과 지방 부동산은 10년 시차를 두고 움직이고 있는데 서울.수도권 부동산의 진바닥은 1998년이고 지방 부동산의 진바닥은 미국발 금융쇼크가 있은 2008년이라고 할 수 있습니다.

서울.수도권 부동산의 경우 1998년도에 진바닥을 치고 2007년까지 대세상승하였는데 지방 부동산 역시 2008년도에 진바닥을 치고 2017년까지 대세상승하여야 한다는 것이 필자의 생각입니다.

서울.수도권과 지방 부동산은 10년 시차를 두고 움직이고 있으나 자장면 한그릇값이 배로 올랐듯이 즉 물가가 상승하였듯이 지방 부동산도 물가 상승과 같이 배로 올라야 합니다.

2009~2011년 3년동안 지방선두주자 소형아파트가 강세를 나타냈는데 소형에 이어 중대형도 강세를 나타내야 한다는 것이 필자의 부동산 경제관점입니다.

서울 압구정동 모 아파트의 경우 1998년 진바닥에서 2007년 정점까지 무려 6배나 대폭등하였습니다. 이 기간동안 서울 웬만한 아파트는 거의 3배 정도 올랐습니다.

진바닥 3억원에서 18억원까지 무려 6배나 오른 서울 강남구 압구정동 모 아파트의 경우 최근 몇년동안 3~4억원이 내렸다고 해봤자 진바닥 가격 3억원에 비하면 아직도 아주 높은 가격에 있습니다.



자장면 한그릇값이 배 오른 지금

2008년도에 진바닥을 찍은

지방 부동산값도 바닥에서

배 이상 올라야 한다는 것이 필자의 생각입니다.



2009~2011년 3년동안 지방선두주자 부산,창원 등 소형아파트값은 바닥에서 배 이상 올랐지만 여타지역 소형아파트값은 아직 거기까지는 미치지 못하고 있고 중대형아파트의 경우에는 이제 막 바닥을 탈피한 상태입니다.




최근 중대형아파트가 꿈틀대는 조짐이 있는데


중대형아파트가 대세상승하면


서울.수도권, 지방할 것 없이 동시다발적으로

움직일 것으로 예상되는바


그 중에서도


특히 지방 중대형 아파트가 한번 크게 갈 것으로 생각됩니다.




부동산 가격 상승에 있어서 수요공급의 원칙을 결코 무시할 수는 없는데 2007년도에 대상투를 친 서울.수도권 중대형아파트는 그동안 매물이 겹겹이 쌓여 매물벽에 부딪칠 가능성이 있지만 지방 중대형은 매물벽이 없어 가격이 상승하면 서울.수도권보다 몸집이 가벼울 것으로 사료됩니다.

작금의 지방 부동산은 지방산업단지의 부활, 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설이라는 호재로 움직이고 있지만 근본적으로는 그동안의 인플레 즉 물가상승에 의한 움직임이 아닌가 합니다.

서울.수도권 부동산은 2007년 정점 이후 몇년동안의 조정기간을 거쳐 이제 움직일 때도 됐지만 전국 부동산시장은 결국에는 지방 부동산이 선도하는 현상이 나타날 것입니다.

2009~2011년 3년동안 지방 일부 중소형아파트가 대세상승하였으나 중대형아파트는 이제 막 바닥을 탈피한 단계입니다.

2013년 올해부터 중대형아파트의 본격적인 상승이 예상되는바 서울.수도권 중대형이 2003~207년까지 내리 5년동안 상승하였듯이 지방 중대형도 그러한 전철을 밟지 않을까 합니다.

지방 부동산은 1991년도에 대상투를 친 이후 2008년도에 진바닥을 찍고 대세상승 중인데 이번 대세상승은 20여년만에 오는 대세상승이라 한풀이 장세를 펼칠 것으로 보입니다.

서울.수도권은 IMF 직후인 1998년도가 가장 힘들고 어려웠지만 지방은 제2의 IMF라고 할 수 있는 2008년 미국발 금융쇼크때가 가장 어렵고 힘든 시절이었습니다.

서울.수도권은 IMF를 어느정도 벗어났지만 지방은 이제 IMF를 벗어나는 과정에 있습니다.

이러한 맥락에서 지방 중대형아파트는 이제부터 본격적인 상승기에 진입할 것으로 예상됩니다.

향후 부산 해운대, 대구 수성구, 울산 남구 등 그리고 지방광역시 산업단지 인근인 부산 강서구, 대구 달서구, 울산 동구 등 저평가된 중대형이 각광을 받을 것으로 예견됩니다.

큰틀에서 본다면 1997년 12월 IMF 이후 경제가 안정되는 과정에서, 물가가 상승하는 과정에서 부동산 가격도 한단계 레벨업하고 있습니다.

IMF 이후 부동산은 이러한 과정에서 움직이고 있는게 아닌가 합니다.

경제도 돌고돌고, 국토도시개발도 돌고돌고, 부동산도 돌고돌고 하는가 봅니다.




수도권 과 지방에 6 억이하

중대형 아파트가 아무래두 큰일 낼 거 같다


물론 신규분양 주택이나 미분양 주택은 9 억 이하고 말입니다



그러니 수도권 판교,광교,동탄,동백,용인,

세종시 주변 오송,오창,청주,대전,당진,서산 등

개발 호재 지역 6 억 이하 ( 신규 분양은 9 억 이하)

중대형 아파트덜 완전 노낫내여...................


중대형 아파트가 향후 대세라구 허더이만

오쩌면 고로코로 정확히 맞춘당가

귀신이 곡할 노릇 이네 그랴


좌우당간 수도권하구 충청권

40-60 평대 중대형 아파트 보유 허신 분덜

너무너무 축하혀요............................



--거래세 손본지 하룻 만에 중대형'꿈틀'…


추경 예산 의 빠른 집행과 기준 금리 인하 필요


여야 정치권이 양도소득세와 생애 최초 주택 구입

취득세 면제 대상 기준을 손질하는 '

4·1부동산대책'의 보완 조치에 합의함에 따라

중대형아파트의 호가가

소폭 오르는 등 시장이 반응을 보이고 있다.


전문가들은

여야의 이번 조치에 대해 대체로 호평했다.

특히 하우스푸어 문제 해결에 도움이 될 것으로 내다봤다.


다만 4·1대책'만으론 주택경기를 살리는데

충분치 않다는 지적도 나왔다.


박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 17 일

중대형 아파트들이 문제였는데 벌써 호가가 조금씩 올랐다며

거래에 숨통이 트이면서 하우스 푸어들이

빠져 나갈 수 있는 기회가 생겼다고 말했다.


아파트 양도세 혜택이 넓어져 긍정이라며

거래량이 늘어나면서 선순환이 일어나는 효과가 있을 것이라고 내다봤다.


다만 이번 대책으로

부동산시장이 갑자기 회복되거나

집값이 급등하는 등의 현상을 보이지는

않을 것이란 게 전문가들의 시각이다.

　
김용희 서울사이버대학교 부동산학과 교수는

전반적으로 시장이 좋지 않은 상황에서

실수요의 숨통을 틔어주는 명확한 효과가 기대된다면서도


거래량이나 가격 면에서는 조금 나아지겠지만,

큰 효과를 나타내기는 어려울 것이라고 말했다.

　
박원갑 전문위원도 분위기가 좋다.

연말까지 거래가 지속될 것으로 보인다면서도


이제 군불을 때서 따뜻해지는 수준이지

갑자기 회복되기는 쉽지 않다고 예측했다.


함영진 센터장 역시 이번 대책의 효과는 1년짜리라며

활황 수준으로 고점 가격을 회복하기보다

거래 증가를 기대할 수 있을 것이라고 말했다.

　
4·1대책'이 1년 효과로 끝나지 않고

주택경기를 제대로 살리는 정책이 되려면

거시경제적으로 더욱 뒷받침이 돼야한다는 게

학계와 전문가들의 지적이다.


특히 추경예산의 빠른 집행과

기준금리 인하가 필요하다는 제안이 나왔다.

　

고철 서울벤처대학원대학교 교수는

4·1대책이 종합적으로 잘 됐지만 이것만으로는 부족하다며


추경예산을 빨리 집행해 경기가 살아나고

선진국처럼 이자율도 낮춰 집 구입시

부담을 줄여줘야 한다고 강조했다.


고 교수는 다음달 기준금리를 인하한다면

국회 통과시기와 맞아떨어져서

하우스푸어의 고통도 줄어들 것이라고 말했다.

　
정봉주 하나은행 부동산팀장도

거시경제적인 이유로 이번 정책은 한계가 있다고 지적했다.

부동산시장 회복은 정책에 의해서만 움직이는 게 아니라

경제성장율, 실업률, 물가상승, 인구구조변화,

대외환경 등 복합적인 지표들이 함께 개선돼야 한다는 게 그의 설명이다.


거래세 손본지 하룻만에 중대형'꿈틀'…

머니 투데이 2013.04.17 16:35








중대형 집 가진 것이 죄인가요?


새 정부의 첫 부동산 대책인 '

4·1 부동산대책'이 시장의 예상보다 다소 강한 수준으로 나왔다.



특히 생애최초 주택구입자 취득세 면제와 1주택자의 집을 구입할 경우

5년간 양도세 면제 이 두 가지가

가장 눈에 띄고 체감할 수 있는 효과적인 대책이다.



이 두 가지 대책에 공통으로 걸리는 조건이 있는데

바로 전용면적 85㎡다.

전용 85㎡ 이하 중소형 주택에만 혜택을 주겠다는 것인데

국민주택규모가 적용되는 서민에게 혜택을 주겠다는 취지는

이해를 하지만 전용 85㎡가 과연

서민의 기준이 될 수 있을까에 대해 생각해 볼 필요가 있다.


예전 절대적인 집의 부족 시대

지역별 가격편차가 크지 않던 시절에는

큰 면적의 집을 사는 사람들이

상대적으로 경제적 여유가 있는 사람들이 많았다.



그래서 전용 85㎡ 기준으로 중소형·중대형을 구분했지만

지금은 양의 부족이 아닌 질의 부족, 질로 평가를 받는 시대이다.



굳이 개포주공 예를 들지 않더라도

강남의 중소형 아파트의 경우

보통 6억원 이상이고 9억원을 넘는 집들도 허다하다.



6억원 이상의 고가 전세 집들도 쉽게 찾아볼 수 있다.

수도권으로 눈을 돌리면 전용 85㎡초과 중대형 아파트 가격이

강남의 85㎡ 이하 중소형에도 미치지 못하는 경우가 대다수다.


강북의 85㎡ 이하 중소형과 비슷하거나 그 이하의 집들도 많다.

심지어 3억~4억원대 전용 85㎡ 초과 집들도 쉽게 찾아볼 수 있다.


서울의 전용 85㎡ 이하 중소형 전세가격에도 못 미치는 금액이다.

이런 상황에서

전용 85㎡ 이하 강남 아파트는 서민아파트이고

전용 85㎡ 초과 경기도 아파트는 부자아파트라는 것은

말이 안 되고 전혀 현실과 맞지 않는 기준이다.


다행히 이런 문제점을 인지하고

정부나 국회에서도


이번 4·1대책에 면적기준을 배제하거나

변경하겠다는 움직임이 감지되고 있다.



하지만 여기서 한 번 더 생각해야 할 것은

현재 침체된 부동산 시장 상황에서

전용 85㎡ 초과 중대형 주택에 대해 역차별을 없애는 것을 넘어

오히려 혜택을 줄 필요성도 있다.


현재 취득세만 하더라도 전용 85㎡ 초과 중대형의 경우

전용 85㎡ 이하 중소형 대비 2배의 취득세율이 적용되고 있다.


중대형이 투자가치가 낮다면서

중대형 집 구입을 꺼리고 있고,

면적이 크다 보니 분양가격이 높아서

경제적 부담이 큰 전용 85㎡ 초과 중대형에 대해

불이익을 준다는 것은 잘못된 것이다.


이제는 중소형·중대형 기준을 없애버리거나

오히려 전용 85㎡ 초과 중대형에

혜택을 주어야 할 상황이 됐다.


아이들이 많거나 부모님 봉양 때문에

중대형이 필요한 실수요자들이 많음에도


예전 부동산 호황기 시절 형성된 기준을

그대로 적용하는 것은 현실적으로 맞지 않다.



고가주택의 기준은 주택가격으로 결정할 문제이지

주택면적이 기준이 되어서는 안 된다.


이제는 중대형에 대한 인식의 변화가 필요한 시점이 됐다.


주택면적에 대한 기준자체를 없애거나

전용 85㎡ 초과 주택에 대해

오히려 혜택을 주는 방안도 충분히 고려해볼 때다.


김인만 굿멤버스 대표





중소형 평형이 앞으로도 대세다?

많은 분들이 이제는 중대형이 아니라

중소형 평형 시대라고 말들 많이 하십니다.과연 그럴까요?


왜 중소형 평형 특히 외곽이나 비선호 지역이

최근들어 각광을 받는지 한번쯤 생각해보셔야합니다.


개발호재가 있는곳은 중소형이던 중대형이던

가치가 높아질 수밖에 없습니다.

하지만 최근의 중소형 선호 현상은 결국 풍선효과라 볼수있습니다.


대출규제, 종부세/양도세 강화등 6 억이상

고가주택에 집중된 규제정책은

결국 강남을 중심으로한

기존 고가주택시장은 잠시 누르는데 성공했지만

그반대로 외곽지역인

강북,남양주,의정부,시흥등 지역에 반대영향을 주고있으며

특히 중소형평형의 약진이 두드러집니다.

자기돈 다주고 사는사람이 많지않는 상황에서

결국 대출규제가 약하고 다른규제정책도 약한 상대적으로

쉽게 매수할수있는 중소형평형의 선호도가 높아진것입니다.


하지만 생활수준향상, 갈아타기 수요,중대형평형 분양물량 급감등을 보면

당분간은 중소형의 약진이 더 지속될수있으나 영원할수는 없으며

중대형과 갭이 줄어들고 풍선이 꺼지면

다시 중대형 선호도로 돌아설 가능성이 있습니다.

집값 구성의 가장중요한 요소가 희소가치입니다.

지나치게 큰 대형평형은 항상 고정된 소수의 수요,

공급이 균형을 이루지만 30~40평형 특히

전용면적 85평방미터(25.7평)~135평방미터(40.8평)에 해당되는

37,39,40,44,48,58 평등의 선호도는 향후 더욱더 높아지리라 생각합니다.

새정부 규제완화 기대로 벌써 중대형 고가아파트가 상승세로

전환되었다는 뉴스가 계속 되고 있네요.

용산,마포,영등포,송파,판교,광교,동탄,오창, 성북역,당진,서산 등

유망지역 중대형 평형 희소가치로 급상승이 예상 됩니다