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지금이 저가 매수의 최적깁니다.





1.부자들은 공포의 시기 투자를 즐깁니다.



거시적인 경제지표들이 좋아지고 있다는 점,

단기적으로 금리가 인상될 것이라는

정도를 고려하여

투자경험을 되살려 보면

가령 꼭지를 100으로 보면 모든 사람들이

사자 사자 할때가 88-94 정도 의 과열,

80에서 일시적 하락 멈추고 있다가

다시 호재가 발생하면 이후 반등 반등하게 됩니다.

결론적으로 이야기하면

모든 사람들이 사자고 할때가 좋은 매도시기였던 것이었고

모든 사람들이 팔자고 할때가

좋은 매수시기였던 것이다.


바로 이러한 것을 우리가 경험칙이라고 한다


특별한 악재가 없는 이상

지금부터라도 서서히 매수 타이밍을

고려해보기를 강력히 권하고 싶습니다.



특히 경매시장에서 지금처럼

매수하기가 수월한 시기가 자주 오지 않음을 말하고 싶습니다.



지금의 싸게 사두고 2-3 년 정도 기다리면

최소 20-30 % 의 수익을 올릴 수 있을 것이라는 감이 팍팍 옵니다.



막연히 매수 또는 매도하라고 권하여


혼란을 주고자 하는 마음이 추호도 없습니다.


경험칙으로는

지금이 매수 타이밍 이라는 것 입니다.




특히 박근헤 대통령 취임후


정부여당 의 규제완화 가 본격화되고

경기 부양책이 쏟아져 나오면서


부동산 경기가 반등 할 것이라는

전문가들의 견해가 많습니다.



그러나 중요한 것은

이미 장이 반등하는 시점에 매수할려고 한다면


이미 타이밍으로는 늦은 것 입니다.



선취매가 필요한 시점이라는 겁니다.




특히 아파트로 치면

중소형 아파트에 대해서 낙찰가율 85% 밑으로,


대형아파트에 대해서는

낙찰가율 80 % 밑으로만 살수 있다면


역시 이보다 좋을 순 없다고 생각 합니다.



이미 수익형 부동산의 낙찰가율은


아무런 의미가 없어졌습니다.


오히려 시세보다 높게

낙찰을 받는 케이스가 많아졌습니다.






2. 지금은 사야만 하는 천재일우의 기회입니다.




강남3구의 거래가 전혀없다고 주장합니다.


그러나 부동산 업자의 입장에서 보면


실상은 전혀 다릅니다.



수요가 없는 것이 아니라 관망하고 있는 것 입니다.



여전히 수요가 대기하고 있다고

보는 것이 가장 정확 합니다.



막연히 불안해하거나 자신이 없다는 얘기입니다.



그러나 대기 수요자들이


서서히 하나둘씩 이러한 이야기를 시작 합니다.

이제 서서히 사야하는 것 아닌가?


미래를 정학히 예측하기란 어렵습니다.

그 누구도 정확히 예측할 수 없습니다.



다만 여러 가지 경제적 지표 내지는

스펙을 보고 어떻게 될것이라는

큰 가능성을 두고 투자를 하게 마련 입니다.


주위에 많은 투자자들을 보자.


과연 어떠한 기폭제가 언급되어


부동산 경기가 터닝 포인트를 가질까 궁금 합니다.


그러나 중요한 것은

이시점이 분명 매도 시점이 아니라

매수 시점이라는 것에 강한 느낌을 가지게 됩니다.



현재 한국의 부동산 시장은

언론의 보도처럼 모두 비극적이며 비관적이지 않습니다.


지방은 가격도 상승하고 청약 열품도 붑니다.


세종시 주변 노은,오송,오창,청주 지역은

지금 급등세입니다.




현재 부동산의 공급이 금년부터는


몇년간 대폭적으로 감소할것으로 보여집니다.



이런 상황에서 공급을 할 건설사는 적습니다.



게다가 최근들어 PF 대출 연체율이 급등하고 있습니다.



부동산에 자금을 대는 금융권이 자금을 공급하지 않을것입니다.



한국의 부동산 건설은

남의 자금을 빌리지 않고서는

공급을 하기가 힘든 구조입니다.





3. 부동산 시장에 행운이 들기 시작했습니다.




한국은 고용이 증가하고

일자리가 증가하고 있습니다.


개인소득이 증가하고 있다는 것입니다.



비관론과는 다른 현상입니다.



한국의 GDP 가 증가하고 있습니다.


수출이 늘고 있습니다.


부동산의 가격은 GDP의 다른 표현입니다.



최근 들어 돈들이 최하층으로도


퍼진다는 통계도 나오기 시작하였습니다.



인구가 증가하고 고용이 늘고


소득이 늘고 GDP가 증가하고

돈이 하층으로 퍼지면


실물자산의 수요는 증가하기 마련입니다.





물론 유럽이 무너지고 미국이 무너지고

중국이 무너진다면 나중에 그럴수도 있을지 모릅니다.



하지만 이것은 너무나 극단적인 비관론입니다.



이 비관론이 가능성이 있으려면


경기에 선행하는 주식시장이 무너져야합니다.


게다가 한국의 주식시장은

외국인이 마음대로 하는 시장입니다.


2006 년 하반기에

부동산 시장이 상투를 친후 4 년이 경과하였습니다.



어느정도 기간 조정이 끝나가고 있다고 생각합니다.



실거래가로 따지면 가격조정도 어느정도 된것같습니다.




이번 겨울방학 까지를

최고 의 매수 타이밍으로 봅니다.



계속 하락할 줄 알았던 부동산 시장이


상승하기 시작하고


그 기간이 길어지자 그때서야 매수를 한다면


그것은 인생관이 아니라 부하뇌동입니다.




만약 부동산 시장이 상승하고


상승이 어느정도 지난 다음에


매수를 한다면 매도자들의 매물받이가 될뿐입니다.



중대형으로 어서 갈아타세요.


부동산 시장에 행운이 다가 오고 있습니다









중대형 아파트 전성 시대 곧 도래한다



최근 몇년동안 소형아파트가

우리나라 분양시장,

매매시장을 주도하였습니다.


소형아파트가 분양시장을 주도하니

즉 인기가 있으니 인기와 비례하여

시행사, 건설사에서는

그동안 소형아파트를 많이 분양(공급)했습니다.



공급 물량이 많으면

결국에는 수요보다 공급 초과로

물량 압박을 받곤하는데

곧 이러한 단계에 들어서지 않을까 합니다.




소형아파트가 그동안 인기를 끈건

전반적으로 경제가 좋지않아

관리비 등 부담이 적은 소형아파트로 몰렸기 때문이고


앞으로 1~2인 가구가 대다수를 차지할 것으로 보여

중대형 아파트가 투자처로

다시 떠오르기는 쉽지 않을 것이라는 측면도 있습니다.





그러나


최근 인기를 끌고있는 소형아파트에 대한 우려는

몇년동안 공급이 충분히 이루어져


향후 수요보다

공급이 넘칠 수 있다는 점입니다.




통상적으로 경제가 좋지 않을때엔

소형아파트, 경제가 잘 돌아갈때엔 중대형아파트가

주도하는 경향이 있는데



1987년 하반기~1988년 그리고

2001~2002년에는 소형아파트가 주도를 하고


1989~1991년 그리고 2003~2005년에는

중대형아파트가 부동산시장을

주도한 것이 그러한 경우입니다.





2008년 미국발 금융쇼크 이후 2009~2011년까지

경제가 썩 좋지않은 때에도

소형아파트가 전국 부동산시장을 주도하였습니다.



분양시장에서는 이 기간동안 중대형보다

소형아파트가 많이 분양(공급)되었으니

최근 공급 과잉이라는 말이 대두되고 있습니다.






최근 실물경제의 바로메타 코스피시장이

살아날 조짐을 보이는 등


향후 실물경제 여건이 좋아지면


수요가

중대형아파트로 몰릴 공산이 큽니다.





경매시장에서는 아직 중대형아파트의 가격이

반등하지는 못했지만


경매시장 낙찰가율은 3개월째

상승하는 등 좋은 조짐을 보이고 있습니다.





사실 2009~2011년 소형아파트가


전국 부동산시장을 주도했으니


이제 중대형아파트가 주도할 때도 되었습니다.




부동산 투자에 있어서 수요공급의 원칙이

무엇보다도 중요한데 소형아파트가


앞으로 1~2인 가구의 증가로


계속 인기를 끌 것이라는 전망이 나오고 있으나



한편으론 공급 초과라는


우려섞인 말도 대두되고 있습니다.

그러나 세상의 이치는 한쪽만의 영원한 승자는 없습니다.




세상의 이치는


어떤 계기가 주어질 경우


끊임없이 순환한다는 점입니다.




양극화가 발생하면 또 양극화가 해소되곤 하는데


소형아파트와 중대형아파트 부동산시장에서도

이러한 논리가 통하지 않을까 합니다.




중대형아파트가 인기를 끌 경우


수도권, 지방할 것 없이


인기가 있을 것으로 전망하고 있는데






2010년대는 지방 전성시대라


이제 지방의 중대형아파트에도

눈을 돌릴 시기가 된 것 같습니다.





모 지방광역시 중대형아파트의 경우


30평대 아파트와 50평내외 아파트 시세가

불과 2500~3000만원 밖에 차이가 나지않아

중대형아파트가 너무나 저평가되어 있습니다.

중대형아파트가 대세 상승할려면 실물경제가 살아나야 하고 수요공급의 원칙상 중대형아파트로 수요가 몰려야 합니다.





지금 비록 소형아파트가 인기를 끌고 있지만


앞으로 소형아파트에 대한 우려는


그동안 가격이 상승하여

가격 상승에 대한 부담과 공급 초과라는 점입니다.






세상에 한쪽만의 영원한 독주는 없습니다.

중대형아파트가 부상할려고

호시탐탐 기회를 노리고 있습니다.




세상일이란게 기회만 노린다고 되는게 아니고

여건이 무르익어야 합니다.





중대형아파트가 부상할려면

먼저 경제가 좋아져야 하고 수요가 유발되어야 합니다.





소형아파트에 대한 우려는


그동안 가격 상승이 있어

가격 상승에 대한 부담감과 공급 초과라는 점입니다.





한쪽 소형아파트의 인기가 수그러지면


매기는 자연스럽게 중대형아파트로 옮아갈 것입니다.



중대형아파트로의 수요가 이어지면


우선 그동안 공급이 없었던지라


향후 공급 초과가 될때까지 그 인기를 누릴 수가 있습니다.




중대형아파트가 꿈틀대면


향후 실물경제가 3~5년 정도 좋아질 것으로 예상되어


거기에 맞춰 중대형아파트도


향후 3~5년 정도 인기를 누릴 것으로 보입니다.





부동산 투자는 때론 허를 찌르고


대중들의 생각과는 반대로 가는 경우가 허다합니다.




그동안 인기를 누려온 소형아파트가 수그러지고


중대형아파트가 부상하는 등



또 한번 대중들의 허를 찌르는 일이


발생하는건 아닌지 모르겠습니다.






참고로 2003~2007년 참여정부 시절때에는


서울, 수도권 중대형아파트가 득세하였는데



2010년대 지방이 대세인 시대엔

2013~2017년까지

지방 중대형아파트가 득세할 가능성도 큽니다.






당분간 소형아파트가 인기를 누리겠지만


앞으로는 이제 막 바닥을 바닥을 탈피하는


중대형아파트를 주목하라는 말씀을 드립니다.





때마침 정부에서도 149제곱미터 이상 주택이라도

수도권 6억, 지방 3억 이하 주택은

주택임대사업자로 등록하면

종부세를 면제해 주겠다고 발표하였습니다.




이 발표가 중대형아파트의 수요를

유발할 가능성이 클 것으로 사료됩니다.




부동산 가격 상승에는 다 때가 있습니다.



이러한 정부의 정책에 따라


투자하면 반드시 좋은 성과를 거둘 것입니다.




이상 여러가지 이유로


중대형 아파트 전성시대가


곧 도래한다고 자신있게 말씀드립니다.


재테크맨 이주호






중소형 평형이 앞으로도 대세다?

많은 분들이 이제는 중대형이 아니라

중소형 평형 시대라고 말들 많이 하십니다.

과연 그럴까요?


왜 중소형 평형 특히 외곽이나 비선호 지역이

최근들어 각광을 받는지 한번쯤 생각해보셔야합니다.


개발호재가 있는곳은 중소형이던 중대형이던

가치가 높아질 수밖에 없습니다.

하지만 최근의 중소형 선호 현상은 결국 풍선효과라 볼수있습니다.




대출규제, 종부세/양도세 강화등 6 억이상

고가주택에 집중된 규제정책은

결국 강남을 중심으로한

기존 고가주택시장은 잠시 누르는데 성공했지만




그반대로 외곽지역인

강북,남양주,의정부,시흥등 지역에 반대영향을 주고있으며

특히 중소형평형의 약진이 두드러집니다.



자기돈 다주고 사는사람이 많지않는 상황에서


결국 대출규제가 약하고 다른규제정책도 약한 상대적으로

쉽게 매수할수있는 중소형평형의 선호도가 높아진것입니다.



하지만 생활수준향상, 갈아타기 수요,

중대형평형 분양물량 급감등을 보면

당분간은 중소형의 약진이 더 지속될수있으나 영원할수는 없으며




중대형과 갭이 줄어들고 풍선이 꺼지면


다시 중대형 선호도로 돌아설 가능성이 있습니다.



집값 구성의 가장중요한 요소가 희소가치입니다.



지나치게 큰 대형평형은 항상 고정된 소수의 수요,

공급이 균형을 이루지만 30~40평형 특히


전용면적 85평방미터(25.7평)~135평방미터(40.8평)에 해당되는

37,39,40,44,48,58 평등의 선호도는 향후 더욱더 높아지리라 생각합니다.



새정부 규제완화 기대로 벌써 중대형 고가아파트가 상승세로

전환되었다는 뉴스가 계속 되고 있네요.



용산,마포,영등포,송파,판교,광교,동탄,오창, 성북역,당진,서산 등


유망지역 중대형 평형 희소가치로 급상승이 예상 됩니다







수도권 중대형 주민들 ‘뿔’ 났다




이번 4.1 부동산 종합대책에는

사상 처음으로 기존 주택에 대해서도

양도세 감면 혜택을 주는 내용이 포함됐다.

하지만 혜택 대상은 9억원 이하의 신축주택·미분양주택이거나, 1가구 1주택자(일시적 2주택자 포함)로부터 취득하는 전용면적 85㎡ 이하, 9억원 이하의 주택으로 한정했다.

신축주택·미분양주택은 면적 제한을 받지 않기 때문에 지역에 관계없이 동일하게 혜택을 받을 수 있지만, 기존 주택을 매매할 경우 양도세 면제 대상 주택 면적을 85㎡ 이하로 하고 있어 혜택을 받을 수 없다.

상황이 이렇다 보니 정부가 발표한 이번 대책에 대한 ‘실망의 곡소리’가 곳곳에서 터져 나오고 있다. 하우스푸어를 구제한다고 발표한 대책인데, 내용을 들여다보면 볼수록 서울 강남에만 혜택이 집중됐다는 것이다.

이에 따라 향후 주택 구입을 희망하는 매수자들은 전용면적 85㎡를 초과하는 기존 주택을 외면할 가능성이 높다. 상대적으로 저렴한 중대형 아파트를 소유한 진짜 ‘하우스푸어’들은 집을 파는 게 더욱 어려워질 것이라는 전망이다.




전문가들은


양도세 감면 대상의 면적제한으로

수도권과 지방의 중대형 단지들이

상대적으로 불이익을 받을 것으로 예상된다면서


수도권 외곽 중대형 단지들의 가격 하락과

거래 공백이 심각하기 때문에

보완책을 모색할 필요가 있다고 입을 모으고 있다.



즉, 미분양 물량을 해소하고

하우스푸어의 부담을 줄여 시장을 활성화 하려면,

양도세 감면 혜택이 주어지는

주택의 면적·금액 기준을 아예 없애거나,

최소한 면적 기준을 완화해야 한다는 주장이다.





상황이 이런 가운데 야당과 관련업계로부터 외곽지역 중대형 주택 보유자들에 대한 역차별이라는 비판이 강력히 제기되자, 원안 고수 입장을 보이던 여당의 태도가 조금씩 바뀌고 있다.

지난 3일 새누리당이 “야당이 정식으로 문제를 제기하면 검토해 보겠다”고 밝히면서 당초의 양도세 면제 기준이 완화될지에 귀추가 주목되고 있다.

부동산 전문가들 사이에선 “이번 대책의 본래 목적이 거래활성화라면, 수혜 대상이 많아지도록 하는 게 합리적일 것”이란 의견이 우세하다.

용인·김포 등 수도권에서도 집의 크기는 전용면적 100㎡를 웃돌지만, 가격은 서울의 중소형 시세인 4억~5억원대인 아파트가 적지 않다.

이와 관련해 부동산업계 한 관계자는 “강남구 개포동 재건축 단지의 전용면적 60㎡ 소형아파트가 10억원을 웃도는 반면, 수도권의 경우 전용면적 120㎡ 대형아파트가 4억원도 안 되는 게 수두룩하다”면서 “단순하게 면적 기준만을 잣대로 9억원에 훨씬 못 미치는 대형 주택에 불이익을 주는 것은 전형적인 탁상행정”이라고 꼬집었다.


수도권 중대형 주민들 ‘뿔’ 났다

세계일보 | 2013.04.04 11:48