부동산 정보포털에서 거래포털로!

하늘에서 박근혜 당선인을

축복 의 통로로 사용 하시믄서


부동산 시장에 축복이 가득 할 것 입니다




그동안 노무현 이명박 추종 세력들의

똥고집 과 잔머리 굴리기로

너머덜 고상이 많으셨습니다


이제 더러운 영덜은 도망가고

이 세상에 찬란한 햋빛이 비출 것입니다



부동산 시장에 웃음 꽃 이 만발하고

길을 열어 주고


기적이 일어날 것 입니다



2013년 한국 부동산 시장에

더러운 마귀들이 떠나고 기쁨이 넘칠 것입니다



어차피 세상은 성숙기 와 침체기,

회복기를 거치면서

다시 성숙기로 돌아 가는


돌고 도는 게 세상 현상 입니다.............


주택시장도 노무현,이명박을 거치면서

디티아이 전면적 규제로

어렵고 힘든 시기를 자알 견뎌 왓습니다만


이제 휘바람 불면서

표정 관리 허는 시대가 다가 옵니다


좋은 기운이 왕성한 기운이

부동산 시장에 다가 오고 잇는 것 입니다




위기와 폭락만 외칠것인가!



경매 입찰에 들어갈 때 의뢰인에게


가장 많이 언급하는 이야기중의 하나가




누구나가 생각하는 금액으로

입찰에 참여해서는

낙찰을 받기가 어렵다는 것이었다




이는 금액을 무조건 높게 써서

낙찰을 받으라는 이야기는 아니다



본인이 생각하는 수익률을 감안할 때

아 이정도의 금액이라면

남들과 생각하는 금액보다 좀 더 높이 써서

낙찰을 받는것도 하나의 방법이라는 것이다




재테크에서의 패턴 중의 두가지 경험칙을 느낀 바가 있다




첫째, 대세에 순응하여 따라 투자하기다

주식이나 부동산이나 이러한

투자패턴이 성공하는 예가 있었다

바로 대세상승기다




전문가 내지는 일반인 등 누구나가 매수해도

그 상승에 편승해서 대체적으로 수익을 올리는 시기다



너무 단순한 패턴이지만 거스리기는 넘 복잡하다




둘째, 남들과 다른 생각을 가져야 한다는 것이다



누구나가 생각하는 패턴을 가지고

성공하기는 어렵다는 것이다


특히 하락기 내지는 보합세를 유지하고 있을때

그러했던 것 같다



누구나가 하락을 예상할 때 나도 하락에 편승해서

무작정 매수하지 않는다면....


또는 누구나가 상승을 예상할 때 나도 상승에

편승해서 무작정 매도하지 않는다면....


주식이나 부동산이나 보유하고

가격의 상승 하락을 반전한다면

괜시리 기분만 좋다 나빴다와 무엇이 다를것인가




반드시 실전매매를 통해 이익을 실현시켜야만 하고

그렇지 않다면 적절한 타이밍에 손절매 등을 하여

손실을 최소화하는 전략을 실행하여야 할 것이다




그러한 관점에서 본다면 지금의 이시점은


과연 위기와 폭락만을 외치고


구경만 하고 있어야 하는 시기인가




그렇게 생각하지 않는다


2006년말과 2008년도 초반에 일정한 수익을

실현하시는 분들에게 매도를 권고한 바 있다



과거 어렸을때부터 몸담았던 주식시장에서도

매수해서 수익이 30 %이상이 나기 시작하면

단계별 매도를 권고한 바 있다




늘 매도의 권고와 매수의 권고가 나도 신이 아닌이상

제대로 맞지 않을때도 있었다

그러나 대부분 맞았던 기억이 난다




다만 매수는 발바닥에 사기에는

나도 신이 아닌이상 어려워 오히려 발목에서 매수하는 타이밍

그리고 매도는 머리에서 팔기에는

나도 신이 아닌이상 어려워 오히려 어깨에서 매도하는 타이밍


바로 이것이 신이 아닌 인간이 할 수 있는 최상의 방법은 아닐까....




주식시장에서 매도를 권고하였다가

단기적으로 낭패를 그리고

장기적으로 성공을 본 사례를 하나 들어본다




언제인지는 정확히 모르겠다(아마도 10여년정도 전이라고 생각한다)




동서형님이 사돈어른이 당시

데이콤 주식을 4만원에 3000주 가량을 매수하였다가

어느 시점에 20만원을 넘기고 있을때 나에게 전화가 왔다



아마도 평소 주식이야기를 많이 했던

나에게 과연 지금이 매도시점인지에 대한 느낌을 물어보았다




나는 느낌상 너무 과열인 일봉차트를 보면서

그리고 끊임없이 쏟아지는 거래량을 보면서 매도를 권했다



다만 너무 큰 탄력이라 한번에

매도하기 보다는 1000주씩 3단계에 매도할 것을 권했었다




당시에 아마도

26만원대에 1000주를,

28만원대에 1000주를,

그리고 마직막으로 30만원대에 1000주를 매도한 것으로 기억이 난다


그런데 웬일,,,,

이 주식이 탄력을 받아서 당시에 단기적으로

60만원을 넘었던 기억이 난다

3000주에 30만원의 갭

와우 과연 얼마의 갭인가? 무려 9억원




9억원이라면 당시 아파트 몇채는 사고 남았을 것이다




이후에 난 동서형님 앞에서

주식이야기를 꺼내기 조차 민망했다

아마도 당시에 동서형님은

나에게 굉장히 서운했을수도 있다




그러나 그후 1-2년 후 데이콤 주식은

주당 5000원 아래로 떨어졌던 걸로 기억한다




주식이나 부동산이나

매도 매수타이밍이

얼마나 중요한 것인가를 잘 알아야 할 것이다



지금 이순간 위기와 폭락만을 앞세워

아무런 대안을 갖지 못하는 것은

참으로 슬픈 현실이 아닐수 없다


투자에서 기회는 오고 또 오는 것이다

혹시 지금이 그 기회는 아닐런지.....

여러분의 성투를 기대해본다^^



아파트 갈아타기 한창 ..................................






아파트 값은 오를 수 밖에 없는 환경 입니다


--봉급,인건비가 매년 상승하고 있다.


--생필품 밀가루, 라면,소주 값이 최근에도 엄청 올랐다.

--서민의 대중 교통 수단인 버스비도 올랐다.

--전기, 수도, 가스요금,기름값도 매년 올린다.


--서울에 아파트 분양 할 땅이 없다,부족하다

--땅값,건자재,시멘트,모래,자갈,철근 값이 계속 상승한다.

--건설사 기부 체납 땅 면적이 늘어 채산성이 악화 되고 있다.

--소형 보유자들 큰 평수, 럭셔리 아파트로 늘려 갈려고 야단 법석이다.

--우리나라 역사를 보면 옛날이나 지금이나 땅많고

아파트 많은사람이 부자로 인식.

--자본주의 와 우리나라 사회 분위기는 학벌주의가 아니다

돈, 부동산, 경제 능력이다.



--공무원 부터,동네 아줌마,대학생,고등학생은 물론

3 사람만 모이면 아빠뚜 이야기한다.


--신문,언론,방송사,인터넷 부동산 정보회사

부동산 관련 기사 톱 관심 기사다.


--1등 사위감은 재산,경제능력이다

즉 부동산,아파트를 어느 정도 갖고 있나가 관건


--자식이 없는 놈은 약간 불편하지만

땅,아파트 없는 놈은 3 대가 가난하다.


--외국인도 한국 부동산에 투자 매력 있다고 평가 투자 한다.



--분양가 상한제 와 비상한제 아파트는 차별화 된다.

-- 아파트 없는놈 담보 능력 없는놈은

은행에서 사람 취급을 하지 않는다.


--내집 자녀도 부모가 집 없으면 부모 취급도 안한다.


--시골에 가도 동창을 만나도

여자를 만나도 아파트가 몇평이요, 몇채요 묻는다.

--부동산은 아파트 평수는 그사람의 얼굴이며 간판으로 취급한다






양지가 그리워 질 때와 음지가 그리워 질 때

요즘 금융기관의 연구소들이 아파트의 전망이 어둡다는 결과를 내놓는 바람에 매수심리는 더욱 위축되고 있음이 눈에 들어옵니다. 버블이 끼었다고도 하고, 55년생부터 63년생까지 은퇴를 앞두고 있기 때문에 주택수요가 줄어들 것이라는 내용도 있더군요.

나름대로 견해가 있고 충분한 연구를 거듭해서 발표했을 것이기에 일리는 있다고 봅니다만, 언제나 그렇듯이 부동산 시장이 한두 가지 악재로 무너지고, 한두 가지 호재로 살아난다고는 볼 수 없을 겁니다. 여러 가지 복합적인 문제가 중첩돼야 폭락하거나 상승하는 일이 있게 되는 것이지요.

믿고 아니 믿고는 자신이 알아서 판단할 일이지만 우리나라가 미국이나 일본이 아닌 이상 다른 나라의 전철을 밟는 일은 없을 것이오니 너무 걱정 마시라는 당부를 드리고 싶군요. 집 한 채 달랑 가지고 있는 서민들 재산이 무너지는 걸 그냥 보고만 있을 정부는 어디에도 없을 것입니다. 곧 거래가 활성화 될 만한 합당한 대책이 나오리라 믿습니다.

부동산 정책은 물이 흐르듯 수급이 원활하게 움직여야 하는데 그 일이 그렇게 어려운 일인가 봅니다. 어떤 때는 한 곳에 퍼부어 미분양이 나오게 만들고, 또 어떤 곳은 공급이 딸려 값이 오르게 만드니까 말입니다. 우리나라의 부동산 시장은 대책이 너무 잦아 오히려 역효과를 내고 있다는 생각도 듭니다.

그러나 이 세상 어디에도 영원한 것은 없다고 볼진대 그렇다면 부동산이라고 영원할리 있겠는지요. 서울 일부지역과 수도권 미분양시장에 버블이 끼어있고, 부동산으로 돈을 버는 시대는 지났다. 라는 말에는 필자도 동감입니다마는 이런 한두 가지 이유만으로는 대세 하락기에 접어들었다고 단정할 수는 없을 것입니다.

문제는 2008년 하반기 금융위기 이후에도 단 하루도 쉴 날이 없이 두바이, 그리스를 비롯한 세계 이곳저곳에서 국가 부도 등의 악재가 터져 나오고 국내 경제사정도 4대강이나 세종시나 순조롭게 가는 일이 없고 보니 더딘 걸음을 하고 있다고 볼 수밖에요.

익어가는 속도가 느리다 보니 소득은 없게 되고 갈수록 심리는 위축이 되고 있기 때문에 고가인 부동산 시장이 맥을 못 추고 있다는 표현이 옳을 겁니다. 설사 부동산을 사고 싶어도 심리가 위축되면 다음으로 미루게 되지요. 그 다음이라는 기회가 한꺼번에 일어나게 되면 또 상승의 장이 오게 될 것이고요.

-부동산 시장의 주기-

부동산 시장은 침체기를 거치면서 하락기가 오게 되지요. 그 하락기가 가시게 되면 회복기를 거치면서 상승기를 맞게 됩니다. 물론 시장이 흐르다가 악재가 쌓이거나 호재가 있게 되면 주기를 바꾸는 수도 있지만 대개 그렇게 흘러간다는 뜻입니다.

회복기나 상승기에 이르게 되면 사람들은 서로 부동산을 사려고 안달을 하게 되더군요. 몹쓸 물건이나 좋은 물건이나 일단 사놓고 봐야 직성이 풀리는 게 부동산일 겁니다. 그 물건 좋지 않은 물건이니 사지 말라고 도시락 싸들고 따라 다니면서 말려도 사놓고 보지 않던가요.

그러나 침체기나 하락기에는 좋은 물건이니 사두라고 아무리 사정해도 사지를 않게 되지요. 요즘이 그럴 때가 아닌가 합니다. 좋은 물건들이 시장에 널려 있어도 마치 사면 안 된다는 식으로 외면을 해 버리는 게 부동산 시장의 특성이라고 봐야 하지 않을는지요.

지금은 침체기와 하락기가 중첩되어 6개월째 접어들고 있다고 봅니다. 이런 주기는 약 1년이 소요되기에 앞으로 6개월 정도 더 있으면 어느 정도 해소 되고 가을쯤 되면 거래는 있게 되겠지요. 그러나 현재 남아있는 일부지역의 고가미분양은 앞으로 2-3년 두고두고 고생의 터널을 빠져 나오기 어려울 것입니다.

지금 주택시장이 어려운 것은 자업자득이라는 표현이 오히려 어울릴 것 같군요. 2007년 하반기 분양가 상한제를 피하기 위하여 고가분양으로 밀어내기 분양을 했었는데 그 후유증이 이제 가슴앓이로 다가오고 말았습니다. 입주는 해야 하나 살던 집이 팔려야지요. 입주할 아파트 가격은 좀 높은가요? 기존주택과 고가미분양간에는 가격상 갭이 너무 벌어져 있음이 문제라는 것입니다.

또 2009년 하반기 양도세감면혜택을 핑계 삼아 밀어내기 분양을 했을 때도 당연히 미분양을 예견했을 것입니다. 지난 1.18. 필자가 올려드린 “주택시장은 곧 물 반, 고기 반”이라는 칼럼의 말미부분을 잠시 다시 올려 볼까 합니다.

“그러나 요즘 밀어내기식의 신규분양이 너무 많습니다. 또 쏟아질 미분양이 눈에 훤히 보인다면 기다려 보시는 일도 지혜로운 일이 아닐는지요. 4 - 6개월 후 아파트 시장은 물 반, 고기 반이 될 테니까요”

이래 놓고도 건설회사들이 어렵다고 하겠는지요. 일단 분양해 놓고 보자는 이익만을 추구하는 무덤에 스스로 발목을 담그는 처지에 이르렀다는 말씀을 드리고 싶습니다.

-어려운 시장을 대처하는 법-

조선시대 시골에서 떠도는 부동산에 관한 얘기 한 토막을 올려볼까 합니다. 청빈하기로 소문난 김생원은 거주의 목적으로 산 좋고, 물 좋은 곳을 찾아 스무 냥을 주고 아담한 초가삼간을 마련한 후 2년을 살았다고 합니다.

2년 후 또 이사를 가야 할 일이 생겨 그 집을 박초시 영감에게 스물다섯 냥을 받고 팔게 되었다는군요. 다섯 냥의 프리미엄이 생긴 셈이로군요. 잔금을 치루는 날 김생원은 박초시 영감에게 다섯 냥을 돌려주더랍니다.

“아니 왜 다섯 냥을 돌려주시오?”
“내가 집을 살 때 스무 냥에 샀고, 나는 2년 동안 수리를 한 사실도 없이 잘 살다 나가는데 내가 돈을 다섯 냥이나 더 받으면 되겠소?”
“말씀에 이해는 하겠습니다마는 지금은 시세가 그러하오니 받아 두시구려, 저로서는 돌려받을 수 없소이다”
“시세가 그렇다! 그렇담 이 다섯 냥을 기부금으로 쓰면 어떻겠소?”
“그건 김생원 알아서 하시구려~”

청빈한 사람들의 얘기입니다마는 옛날에도 부동산은 세월과 물가에 따라 오름폭이 있었다는 말씀을 드리고 싶어 올린 내용으로 이해하시기 바랍니다. 회복기나 상승기에는 “어디에 어떤 것을 살까요?”라는 질문이 쇄도하지만 요즘 같은 침체 하강기에는 “어떻게 팔아야 할까요?”라는 질문이 주류를 이룹니다.

거래가 끊어지게 되면 우선 갈아타기를 하실 분들께서는 애로가 있으시겠지요. 그러나 부동산이나 사람은 임자가 있더라는 것입니다. 찾아오는 시기도 있고 찾아올 사람도 있더라는 뜻이지요. 그런 기회가 오기 전에는 괜한 헛수고가 될 수밖에요.

부동산은 잿불에 고구마를 묻어놓듯 잘 익을 때까지 기다리라는 뜻도 되겠네요. 급하다고 장작불에 고구마 넣어놓게 되면 다 타버리고 먹을 게 없게 될 테니까요. 임자가 오는 시기는 언제일까요. 세상은 돌고 돕니다. 부동산도 돌고 돕니다. 이 세상에 만고불변도 있던가요? 기다림 외에 다른 도리는 없을 것입니다.

요즘 부동산 시장은 국지적으로 이루어지고 있기 때문에 1년 중에도 잠깐 거래가 이루어질 때가 있고, 2년 터울로 시세가 상승하기도 하더군요. 파실 분들께서는 조금만 더 기다리심이 옳다고 봅니다. 사실 분들께서는 지금의 기회를 잘 이용해 보시기를 권유 드립니다. 늘 양지와 음지는 바뀌는 것이기 때문에 햇볕이 내려 쬐는 한 여름에는 지금 같은 음지가 그리워 질 수도 있지 않을는지요. 그게 바로 세상사 이치이기도 하니까요.


수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)