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부동산 30 년만에 슈퍼 상승 사이클 진입.


아마 2015년까지 진행되는 부동산장은

이전에없던

강력한 상승장이될 가능성이 많습니다.



아마 우리나라 노태우대통령때의

토지공개념이나오던


시절의 강력한상승장이

도래될가능성 도 잇습니다.




지금현재의 우리나라 부동산은

정상이아닙니다.



너무나규제가 많아

도저히 부자들이 투자할수가 없습니다.

가수요가 존재치않코

실수요만존재하니

부자들이 절대 집사지 않습니다.





이런 상태가 오래 지속 될까요?


저는 힘들다 봅니다.




실수요자가 집을 살 수밖에 없는 구조



정부에서도

규제를 풀수밖에 없는 구조로 간다 보여 집니다.





서울 수도권은

더 이상 집을 건설 할 땅이 없습니다.



오죽 철도위 임대 주택이 등장 할 가요?



재건축 재개발은

결국 폭팔 할 수 박에 없는구조 입니다.




전월세 상승에 서민들이 집을 살 수 박에 업구요.



국가에서도 결국 세금 과 전월세 사회 문제로


부자들에게 임대 사업을

장려 할 수박에 없는 구조로 갑니다.


30 년만에 대상승 이유는




첫제

미국에서 돈을 무한정찍어 현금을


휴지화시킨다는데 있습니다.



이미미국주택시장은 반등을 지나

본격적인 거품단게로 가고 잇으며


골드만에서는 3배이상의상승을 이야기하고 있습니다.



금값원자재 주식이

수년간폭등하며 자산의거품을형성시키며


정부에서도 공개적으로

자산인플레이션을 장려하고 있습니다.



아마미국은 현재부동산의

2배이상 가격이상승할때가지계속


인플레이션을일으킵니다.



일본중국한국 유럽모두

동참할수밖에 없으며 여기에서

낙오되면 끝장입니다.



우리나라는 미국보다 더하면더하지

수출로 먹고사는나라이어서


환율이요동칠겁니다.






둘째


서울수도권은 눌림목이 너무길었습니다.


실제로수도권은40%이상폭락했고

물가상승률 감안하면

100%반토막난상태 입니다.




무슨전시상태도 아니고

무려5년동안 내수경제의 기본인부동산하락은

비정상입니다.



중산층이 거지가되어

나라가공멸할상황 입니다.





부동산폭등보다


더무서운 나라의존폐의문제가


생겼습니다.



10대건설사무너지고


은행하나무너지면

그냥제2아이앰프입니다
더이상은 안됩니다.





세째



선세계적으로 금리를 올릴수가 없습니다.



미국이인플레이션을일으키며


금리는2015년까지 유지한다함은



인플레이션에


저금리그러면 당연히 부동산상승입니다


지금

부동산이하락하니 부동산시대가


끝난거 처럼보이나.




실제로 로마시대부터

항상부동산은상승햇습니다.



수천년동안 상승한 부동산이 단 5 년하락 햇다


해서 부동산시대가 끝나다함은 말도안됩니다.






이번에

2012년부터 2015년까지의 부동산상승장은

선세계적인 인플레이션을

수반한 엄청난 상승장을 예상하며

우리시대에볼수없는

엄청난 장세라생각됩니다.





항상 미국을 보시면 됩니다.


거기에 중국울 보면 금상 첨화이구요.




중국은 향후 10년간 성장할거구요.



미국은 인플레이션을 일으킬수빡에업구요.



우리나라는 5년동안 부동산 하락장.

이보다안과박으로

상승할수빡에 없는여건을


만든적이 있었나요.





저는자신잇게


30 년만에 대박장이 왔다 확신합니다.



최소 2015년까지 지금시세의2배이상


그러나현금이휴지가되어


자장면이 2만원되고 라면이 5천원



목요탕이2만원등 모든요금이오르겟죠......................












서울 주택 시장 의 대장주 격인

강남구 아파트값이 반등세를 이어가는 등

부동산 업계에 때 이른 봄 바람이 불고 있다.




일각에서는 최근 2~3 년간 침체에 시달렸던

서울 주택 시장이 바닥을 치고

올라갈 때가 된 것이 아니냐는 '

바닥론도 다시 고개를 들었다.





강남권에서는

재건축 아파트가 상승세를 주도하고

강북권에서는 전세를 매매로

또는 작은 집을 큰 집으로

갈아타려는 실수요자들의 움직임이 눈에 띈다.





임대수익을 목표로

소형 아파트를 찾는

투자수요도 부쩍 늘었다는 전언이다.





강남 재건축 끌고, 강북 실수요 밀고 ..............



강남구 도곡동 지점에서 근무하는

프라이빗뱅커(PB) A씨는



최근 개포주공아파트의 처분을

상담하러 온 고객에게

좀 더 보유할 것을 권했다.




현재 이 아파트 매매가가

반짝 상승하긴 했지만


작년 하락폭이 너무 컸고,



이달 말 출범하는



새 정부의 부동산경기 부양책이 나오면



추가로 하락하기 보다는


회복할 가능성이 더 크다고 판단했기 때문이다.





재건축 단지를 위주로


서울 주택시장에 모처럼 '햇볕'이 들고 있다.






강남구 아파트값은

지난달 18일 14주만에 반등해

2주 연속 상승세를 기록했다.

작년 11월 한 주에 0.2% 이상씩 떨어졌던

강남권(강남·서초·송파구) 아파트값도


12월 대선을 기점으로

하락폭이 점차 둔화해

최근 조사에서 0.03% 반등하는 데 성공했다.





강남구는 개포주공3단지가


조합설립인가를 받자


나머지 단지들도 분위기를 타고


몸값이 동반 상승했다.





강동구 둔촌주공도 정비계획안이 확정됐다.





새 정부에 대한 기대감이 커진 상황에서


사업에 속도가 붙자


투자 수요가 일제히 움직여



개포뿐 아니라 대치동 청실·

은마아파트와 둔촌주공 등도


호가가 올랐다






강북에서는 노원구 상계동·중계동 등

전세가비율이 높은 단지에서

매매 수요가 일어나고 있다.





전세 매물이 비싸고 부족해서

매매에 관심이 있거나


값이 많이 떨어진 대형 평형으로

갈아타려는 실수요자가 제법 있다






거래가 아주 활발한 편은 아니지만



취득세 감면,


부동산 종합대책을


기다리는 잠재 수요가 상당하다는 설명이다.






부동산업계는



새 정부가 과감한 부동산 대책으로

시장의 불씨를 살려야 한다고 주장했다.




비강남권에서도 집값 낙폭이 둔화하는


추세라



제도적인 뒷받침이 있다면


분위기가 반전될 수도 있다





다만 한시적인 조치로는 부족하고


시장에 강력한 사인을 보내야 한다





주택 시장에 봄바람'‥


연합뉴스 | 2013.02.03 06:37

시장 불씨 살리려면 강력한 사인 필요









실 수요자 준비 시작 해라



주택시장 어떻게 되나

2013 년 하반기가 바닥이다.

지난해 연말만 해도 일부 연구기관은

주택 시장에 대해 이런 전망을 내놨다.


상반기에 시장이 바닥을 찍고

하반기엔 반등할 가능성이 있다고 내다본

연구기관도 적지 않았다.


설을 앞두고전문가에게 주택 시장의 향방을 물었다.


중산층의 관심과 우려가 집중된 분야이기 때문이다.


지난 연말 상저하고를 점쳤던

전문가조차경제 여건이 갈수록 나빠지고 있다며

신중한 입장으로 돌아섰다.


7 일 통과된 취득세 감면 연장안( 6 월 까지) 역시

큰 효과가 없을 것”이라는 평가가 많다.

바닥론까지 실종된 안갯속 주택 시장,

올해를 넘어선 장기 전망까지 물었다.

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송두한 농협경제연구소 금융연구실장


짧으면 1년, 길면 2년 뒤 바닥 재건축·대형 중심 가격 오를 것"



1 짧으면 1년, 길면 2년 집값이 더 하락한 뒤에 바닥이 온다. 과거 주택 가격의 거품이 빠지고 회복하는 과정의 주기를 보면 보통 6, 7년이 걸린다. 미국 역시 2006년에 최고점을 찍고 2012년까지 집값이 빠지더니 최근 반등했다. 한국은 2008년 이후 5년째 주택 가격이 정체 및 하락을 보였으니 당분간 더 조정이 진행될 것으로 보인다.
가계 디레버리징, 즉 가계 부채 축소 과정은 필연적으로 집값 하락을 수반한다. 미국은 6년 동안 가계 부채가 조금씩 줄어든 뒤에야 집값이 상승 국면에 접어들었다. 우리는 아직 가계 부채가 줄어든 적은 한 번도 없고 증가세가 둔화됐을 뿐이다.


2 반등한다. 주택 투자에 관심이 있는 사람은 지금부터 시장을 지켜보는 게 좋다고 생각한다. 다만 그동안 많이 보급된 오피스텔이나 소형 평수 아파트는 투자 시점이 늦었다. 가격 하락 폭이 컸던 대형 평수와 재건축·재개발 지역 아파트에서 투자 기회가 올 거라 생각한다.
일각에선 인구학이니 수급 등을 주장하며 다시는 집값이 오르지 않을 거라 주장하지만 그렇게 보지 않는다. 우리 국민은 집에 대해 투기적 인자를 지니고 있다. 집값이 오를 것 같다고 하면 70세 노인도 집을 산다. 일본과 다른 점은 미국과 한국은 지금의 저금리 상황이 경기순환적 저금리라는 것, 일본은 구조적 저금리라는 것이다. 일본 같은 시장 침체는 오지 않을 것이다.


3 하우스푸어라면 상당 부분 고통을 감수해야 할 거다. 2009년 이후 지금까지 집값이 하락한 것만큼 더 빠질 수 있을 거라고 본다. 가계 부채가 축소되는 과정이 상당한 고통을 수반하는데 아직 제대로 조정이 오지 않았다.
무리해서 집을 처분하고 이동할 때는 아니다. 전·월세가 너무 올라 집 팔고 빚 갚고 나면 살 곳을 구하기도 힘들다. 다만 가계 소득에 비해 주택담보대출이 많은 가구는 어려움이 커질 수밖에 없다.


4 실수요자라면 조금 더 지켜보고 집을 사도 늦지 않다. 집값 하락 사이클이 마무리 국면이긴 하지만 바닥은 오지 않았다. 주택 순환 이론상 가계 대출 전체 규모가 줄거나 정체하다가 상승세로 돌아서는 시점이 부동산 시장의 바닥이라고 보면 된다. 신도시 지역은 당분간 집값 회복이 쉽지 않을 것으로 본다. 서울에서도 도심 지역은 장기적으로 공동화 현상이 벌어질 수 있고 주택 밀집 지역인 강남 등이 계속 인기를 끌 걸로 전망한다.


5 취득세 감면으로 거래량은 다소 늘겠지만 집값에는 영향이 거의 없을 걸로 본다. 앞으로 DTI(Debt To Income·총부채상환비율)나 LTV(Loan To Value ratio·주택담보대출비율)를 완화할 수 있겠지만 주택 시장이 회복 국면에 접어들지 않는 이상 효과가 제한적일 거다. 지금은 대출 구조를 단기 구조에서 장기 구조로 전환하고, 주택 수급 불균형을 해소하는 근본적인 정책에 집중해야 한다.


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김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장


집값 등락 지역별 차이 심해질 듯 수도권은 조정 뒤 다시 오를 전망"



1 당초엔 올해 하반기께 주택 가격이 바닥을 확인한 뒤 조금 올라갈 걸로 전망했었다. 그 전제 조건은 정부가 정책적으로 공급 물량을 조정한다는 것이었다. 그런데 지난해 주택 인허가가 58만 가구를 기록했다. 2002년 이후 최대의 물량이다. 공급 조정이 되지 않는 이상 추가 하락이 있을 것으로 본다.
또 하나, 전국을 놓고 “주택 시장 바닥이 언제다”라고 답할 수가 없다. 지역별 편차가 너무 심하다. 수도권 시장은 계속 바닥을 확인하며 내려가는 중인데 일부 지역은 하락세를 멈췄다. 광역시는 지난 3년간 집값이 오르다 최근에야 정점을 찍고 내려온다. 예전엔 서울과 지방이 모두 동조화돼 움직였는데 글로벌 금융위기 이후에 수도권과 비수도권, 서울 안에서도 지역별로 다 따로 움직인다.


2 반등 역시 전국이 아니라 지역 단위로 움직일 것이다. 한국은 절대적 집 부족 상황을 벗어났다. 이제는 얼마나 필요한 지역에 집을 짓느냐가 관건이다. 그런데 우리는 집을 사람들이 원하는 곳에 짓는 게 아니라 짓기 쉬운 곳에 짓는다. 지난해에 집이 많이 늘었지만 수도권에는 안 늘었다. 2, 3인용 집은 안 늘고 도시형 생활주택 등 1, 2인용 집만 엄청 공급됐다.
앞으로 지역별 차별화 현상이 심해질 거다. 서울 등 수도권은 ‘이 정도면 살 만하다’는 수준까지 가격이 떨어지면 반등할 것으로 본다. 하지만 외곽은 공급 조정을 하지 않으면 계속 떨어질 거다.
인구학적으로 집값이 반등하지 않을 거란 주장도 있지만 중장기적으로만 맞다. 일본은 1968년에 이미 주택 보급률이 100%를 넘었지만 버블은 80년대까지 형성됐다. 꼭 수급이나 인구 구조에 따라 집값이 움직이지는 않는다는 거다.


3 집 한 채 있는 사람이라면 팔고 남는 돈이 없어서라도 팔 수 없을 거다. 다행히 금리가 아주 낮아서 다들 버틸 수 있는 여력이 있다. 또 정부도 가계부채 조정 프로그램을 하고 있다. 급격히 집값이 빠질 가능성은 많지 않을 거라고 본다. 다만 집이 여러 채 있는 사람이라면 파는 게 낫다.
분명한 건 가격이 문제가 아니라 거래 실종이 문제가 될 거라는 거다. 가격은 안 떨어지는데 도대체 팔리지 않는 상황. 한국에서 개인은 절대 집을 자기가 산 값의 절반에는 못 내놓는다. 이런 상황에서 자산을 현금화할 수 없다는 게 큰 리스크가 될 거다.

4 실수요자이고 빚이 많지 않다면 지금 사는 것이 괜찮다. 잦은 이사에서 오는 기회 비용이나 정서적 만족감을 따지면 집값이 10% 정도 떨어졌다고 큰 충격을 받을 일은 없을 거다.


5 취득세 감면을 6월까지 연장한다는 건 기간이 너무 짧다. 기존에 집을 사려고 준비하고 있던 사람이 아니라면 새로운 수요를 일으킬 수가 없다. 추가적인 세금 감면 정책은 정부의 재정 건전성 확보 노력과 상충돼 공격적으로 펼칠 수가 없을 거다. 지금처럼 미분양 주택이 많은데 집을 계속 짓는 상황이라면 어떤 정책이 나와도 심리가 반전될 수 없다. 수급 조정이 핵심이다.


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김리영 주택산업연구원 책임연구원


하반기엔 집값 하락세 완화 예상 지금 처분하느니 반등 기다려라"



1 올 하반기부터 내년 상반기 정도면 바닥을 확인할 수 있을 것 같다. 하반기 들어선 집값 하락 추세가 줄어들고 조정 폭이 완화될 것 같다. 특히 수도권은 뚜렷하게 집값 떨어지는 속도가 느려질 것이다. 이 전망의 밑바탕에는 올해 경제 성장 역시 상저하고의 움직임을 보일 것이란 전제가 깔려있다. 가계 부채와 경제 여건이 개선돼야 가계가 집을 사기 시작할 것이라는 거다.
앞으로 집값이 큰 폭으로 떨어질 거라 보지는 않는다. 주택 보급률만 보면 수도권도 100% 가까이에 왔지만 양적인 측면일 뿐이다. 사람들이 선호하는 지역에 원하는 형태의 주택이 공급된 건 아니다. 그런 면에서 선호 지역의 집값이 크게 조정 받진 않을 거다. 또 우리 경제에서 주택 시장이 차지하는 중요성을 볼 때 정부가 정책적인 측면에서 하락을 방관하고만 있진 않는다. 집값이 크게 떨어지면 내수가 악화되기 때문이다.


2 보통 투자 상품이 장기간 조정을 거치면 급등하곤 하는데 예전 고점으로까지 회복되지는 않을 것 같다. 일단 가계의 구매력이 이를 뒷받침하지 못하고 부채도 많이 남아있다. 주식 시장에선 ‘골이 깊으면 산도 높다’는 말이 있다. 가격이 많이 떨어지고 나면 다시 크게 오른다는 뜻인데, 주택 시장은 이렇게 가지 않을 것 같다. 이번에 크게 떨어진 소위 ‘거품 지역’은 이전 가격까지 회복하지는 못할 걸로 보인다. 상대적으로 값이 덜 떨어진 지역은 가격 대비 주거 여건이 좋은 곳이다. 상승 시기에 더 큰 폭으로 오를 것으로 보인다.


3 이미 집을 팔기에는 너무 늦은 시점이다. 지금 처분하기보다는 차라리 집값이 반등하기를 기다리는 게 손실을 최소화하는 길이다. 서울의 주요 지역은 어느 정도 조정이 완만해진 걸로 본다. 큰 폭으로 더 떨어질 거라 보지 않는다. 다만 서울 지역 주택 구매자 사이에서 교육 여건에 대한 선호가 줄고 교통이나 주거 환경에 대한 선호가 더 커지는 추세가 뚜렷하게 나타나고 있다. 2기 신도시의 경우 교통이나 기반 시설 등 여건이 크게 개선되지 않는다면 집값이 더 떨어질 수 있다.


4 소득이나 자산에 여유가 있다면 지금도 사기에 나쁘지 않다. 기대 차익을 원하는 분들이라면 상반기를 지나고 하반기까지 기다려봐도 괜찮을 것 같다. 전체적인 경기는 올해 1분기 정도가 바닥이라는 전망이 우세한데, 주택 경기는 전반적인 경기보다 약간 느리게 움직인다. 그렇다면 최소한 2분기는 지나야 바닥에 진입하고 그 이후에 여건이 개선된다고 봐야 할 것 같다.


5 재정 건전성이나 가계 부채 문제를 생각하면 새 정부가 공격적으로 경기부양 정책을 펴기는 쉽지 않다. 문제는 한시적이라도 부동산 대책이 나와야 그나마 시장이 제한적으로라도 거래가 일어나고, 그렇지 않으면 위축될 수 있다는 점이다. 이번 취득세 감면 연장 조치로 상반기에 올 하반기와 내년 상반기 수요까지 몰릴 가능성은 있지만 하락세를 멈출 정도는 아닐 것이다. 자칫하면 하반기 경기가 더 위축될 가능성마저 있다.


2 년 안에 바닥 가능성…

실수요자 준비 시작해라


중앙 선데이 기사전송 2013-02-09 17:43









건설(인테리어)


-신정부, 부동산 활성화 정책 기대


-기저효과 발생, 업황 회복 기대감 형성


-미국·동남아 등 해외비중 확대 추세


-정부 도시재생사업 추진에 따른 수혜 기대


-1월 중순 이후 기관 매수 집중






부동산 거래활성화를 위해서는


보금자리주택사업 전면 폐지

취득세 감면 연장


다주택자 및 비사업용 토지 양도세 중과 폐지

분양가 상한제 폐지

총부채상환비율(DTI)·(주택담보대출비율)LTV 완화

재건축 초과이익 환수제 폐지

리모델링 규제 완화(수직증축 허용) 등의 방안을 제시






부동산 시장 느낌이 좋습니다


바닥을 확인하고 곧 상승 할 것으로 판단 됩니다.

지금 낙폭이 과다하여

가치적으로 지금이 바닥이고 대세상승 출발점 입니다.

부동산이 중장기적으로 바닥인 이유


1.저금리일 경우 :부동산 상승 불가피

2.금값,주식이 하락하고 부동산이 떠 오른다

3.환율 하락은 부동산 상승 의 시그널이다

4.글로벌 유동성이 한국에 유입 될 타이밍 이다

5.전셋가 비율이 60 % 를 넘고 있다

6,박근혜 정부 의 규제 페지 와 경기부양 효과

7,지하경제 양성화, 차명거래 금지, 화페개혁 효과

8,그동안 부동산은 충분한 조정을 끝내고 바닥을 친 상태



지금은 금리가 비이성적으로 낮다.

평균기준금리는 4% ~5%정도가 정상이나,

유럽발위기로 인하여 ,

금리를 많이 낮추어 경기를 부양하고 있다.

지금은 금리 2.75% 로 저점을 다지고 상승하는 국면이기 때문에

오늘 부동산 하락으로 마음 아퍼 할 필요없고,

3~4 년 정도 금리도 하락하고, 부동산도 대세 상승하기에

중기적 관점에서 투자하면 된다



원화가 내리면 (환율상승) 부동산 약세

원화가 오르면(환율하락) 부동산 강세


달러/원 2003년 ~2007년 환율하락 파동

부동산 2003년 ~ 2007 년 대세상승...챠트를 보면

지금 부동산 지수는 2003 년 정도라고 예상합니다.



지금을 대세 상승으로 보는 이유는

부동산이 2003 년 ~ 2007 년 대상승 하듯이

지금은 대세 상승 같은 맥락으로 보고 있습니다.


부동산지수 코스피와 2007년부터 2012년 동조화가 상당히 높죠?


바닥권에서 정확도는 상당히 높은 것이 특징입니다.

지금은 장기바닥권입니다.

절대로 흔들리지 마시기 바라며,

신속히 유망 지역 매수를 서둘러야 할 싯점 입니다