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수도권 매매가가 조금씩 하락하던 것이

아주 작지만 소폭 반등한 것으로 나옵니다.



보통 거래량이 늘면

매매가가 오르는 것이 정설인데

여름이후 거래량이 늘면서도


수도권 매매가는 계속 하락하는 것으로 나옵니다.

통계적 착시때문입니다.



그동안 거래가 없어 시세변동이 없었지만

급매물위주로 거래가 서서히 되면서

거래가격에 맞쳐

시세가 하향조정해왔던 것입니다.

용인이 대표적인 사례지역입니다.



이런 현상에서 벗어나



이제는 소폭이지만 상승으로 돌아선 것은

여러분이 잘 아시듯


급매물의 거래가 완료가 되어

정상매물에서 거래가 일어난다는 것입니다.




그에 반해 전세거래는

꾸준히 상향으로 일어나면서


전세가율이 높아지고

전세시세도 꾸준히 오르고 있습니다.



현재의 상황으로 보이지만

IMF이후 2001년까지 일어난 현상과

현재는 거의 똑같습니다..............





2001년 연말에 한참 추울때

갑자기 전세가 사라지면서

폭등이 몇년간 이어졌었습니다.




당시 한 겨울에 애기 들처업고

집 구하러 울면서 다니신 분들 꽤 됩니다.



지역적 차이가 있어 미분양이나

신축주택특례도 시장이 살아난 2001년말이후에도

일부지역에서는 2003년까지도 이어졌었습니다.



현재도 강남권이나 신도시권과 북부지역이나

인천등 일부와는 괴리가 있습니다.

이것도 시차가 있기 때문입니다.



학군수요와 봄이사철 수요의 상황을 인지한

선도지역은 전세가가 갑자기 튀어오르고 있고

그 영향을 받게되는 지역들이

봄 이사철부터 과부하가 걸리게 됩니다.

폭등하는 것입니다.



언제부터요?

빠른 곳은 2월초부터

점진적으로 시차를 두고 폭발합니다.



고집으로 뒤늦게 가족들 집구하러 보내지 마시고

더 늦기전에

눈치만 보시는 분들은 시장진입 하세요.

적어도 앞으로 3년이상은 크게 오릅니다.




지난 6 년간 글로벌 금융시장에서

가장 많이 들어본 단어는 디레버리징이다.



미국의 서브프라임 사태로 시작된

주택시장 붕괴는 6년간 가계의 채무구조를 악화시켜

무리하게 주택을 구입한 투자자들에게

부채를 줄이는 디레버리징을 강요해왔다.



금융시장의 특성상 디레버리징 확산은

시중 유동성을 빠르게 수축시켜

금융위기를 초래하게 만든다.


금융위기에서 시작된 공포감은

실물경제로 전이되어

글로벌 전반의 위험자산을 회피하게 만들었다.




하지만 2013년에는


지난 2008년 이후 6년간 지속된

미국의 채무조정이 마무리되며



유동성 확대에 따른 위험자산으로


자금 이동이 진행될 가능성이 높다.





2013년에는 미국의 가계주체들이


저금리를 기반으로 점차 대출을 늘리는

사회 전체의 부채축적 과정이


재차 진행될 것으로 예상된다.





이 과정에서 유동성의 대이동에 따른


새로운 자산 버블이 기대된다.



이제부터는


더 이상 디레버리징이라는 단어보다


투자자들이 부채를 늘리는


레버리징이라는 단어를


더 많이 들을 가능성이 높기 때문에


위험자산에 대한 관심을 높일 시점이다.






사상 최저수준의 저금리로는


더 이상 충분한 수익을 창출하기 어려워진 투자자들이


안전자산인 예금과 국채투자에서 벗어나




다소 위험성이 높지만



고수익 자산인 주식과 부동산으로


이동하려는 성향이 강해지고 있다.



이 가운데 특히


자금 대부분이 상대적으로


내재가치가 높은 부동산과


주식시장으로 빠르게 유입될 가능성이 높아

2013년은 주식과 부동산에 관심이 필요하다.


향후 주식,부동산시장의 가장 큰 관건은


글로벌 전반의 디레버리징이 마무리되고


레버리징으로 전환되어


시장의 리스크 프리미엄을 낮출 수 있는가 하는 점이다.




결론적으로 향후 글로벌 전반의


레버리징 전환이 가능하다고 판단하기 때문에


국내 증시의 멀티플을


최대 10배 수준까지 높여도 부담이 없어 보인다.




최근 1주일 간 글로벌 펀드 내


자금흐름 동향을 살펴보면



그동안 안전자산으로 선호되었던


채권형 펀드에서 대규모의 순유출이 진행됐다.



이는 투자자들의 선호도가 점차


국채시장에서 이탈하고 있음을 보여준다.



반면 주식형 펀드로는 52억달러가 순유입되었는데


선진국보다 이머징으로 더욱 많은 자금이 유입되었다.



이처럼 글로벌 전반의 차입구조가


디레버리징에서 레버리징으로 전환됨에 따라


자금 흐름도 안전자산인 채권시장에서

위험자산인 주식,부동산시장으로 이동할 가능성이 높아졌다.





2013년 전세계 주식,부동산시장은



미국의 4차 양적완화 및 중국의 경기부양 정책에 따른

전세계 경기회복 기대


더 이상 저금리에 만족하지 못하고

고수익을 추고하는 위험자산 선호현상 확산 등으로

상승 가능성이 어느 때보다 높아지고 있다.


2013년 새로운 자산 붐의 대반격................












강남 재건축 시장이

오랜만에 기지개를 켜고 있다.



깊은 침체와 서울시의 '소형 30% 룰'에 막혀

이렇다 할 돌파구를 찾지 못했던

주요 단지들이

최근 잇따라 고비를 넘기면서

사업에 속도를 내고 있다.




특히 최근 부분 종상향에 성공한

강동구 둔촌주공을 비롯해

개포주공ㆍ반포주공 등

답보상태에 있던

저층 재건축 사업들이 가시화하면서

시장의 기대심리도 회복되는 분위기다.




전문가들은

거시 경기지표도 호전되고 있는 만큼

새 정부의 부동산 부양책이 더해진다면

예상보다

부동산 시장 회복시기가

앞당겨질 수 있을 것으로 기대하고 있다.





개포주공이 이끈 '반전


31일 업계에 따르면

지난해 재건축 사업계획안이 잇따라

서울시 심의를 통과한

개포지구 내 주공3단지가 최근 조합설립인가를 받았다.



이 아파트 조합의 한 관계자는


사업 관련 사안을 주민 투표에 부치면

가장 적게는 70%에서 평균 85~90%의

찬성표가 나올 만큼

주민들의 재건축 추진 의사가 강하며





조합은 오는 3월 중

서울시에 건축심의를 접수해

7~8월 중 사업시행인가를 받을 방침이다.


이후 이르면 내년 2월께

관리처분총회를 열어 4월부터 이주를 시작할 계획이다.




개포지구 내 다른 재건축 단지들도

바쁜 행보를 보이고 있다.



개포시영의 경우

조합설립동의서를 받은 지 28일 만에

법적 요건인 동의율 75%를 달성했다.


추진위 측은 3월 조합설립인가를 받고

이르면 7월께 사업시행인가를 거쳐

내년 상반기에 이주를 시작한다는 계획을 세워놓고 있다.



지난해 말 정비구역 결정고시가 난

주공4단지도 현재 조합설립 동의율이 70%에 육박했으며

주공2단지 역시 조만간 상가 주민 협의를 거쳐

3월18일 조합설립총회를 개최할 예정이다.






서초구 반포동 내 노른자위

재건축 단지로 꼽히는

주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 사업도


가속 페달을 밟고 있다.




반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 추진위원회 관계자는


"2개 동을 제외하고는 모두 75% 요건을 충족했으며


전체 동의율도 85%를 넘어섰다며



늦어도 3월 초에는

조합설립을 위한 총회를 열 계획이라고 설명했다.





맥 못 추던 가격도 오름세로


사업의 불확실성이 해소되면서

호가도 오름세를 보이는 추세다.




개포주공의 경우


아직 실거래가 활발하지는 않지만

호가는 5,000만~6,000만원씩 급등했다.





채은희 개포공인 대표는


주공3단지의 경우 연초만 해도

5억1,000만원이던 전용 36㎡가

지금은 5억6,000만원으로 호가가 뛰었다고 전했다.


1단지 43㎡ 역시 같은 기간 6,000만원 정도 올랐다.




반포주공 1단지 또한 비슷한 상황이다.


지난해 말 17억8,000만원에 거래됐던 107㎡는

현재 최저 19억원에 호가가 형성돼 있다.




주인이 매물을 거둬들이고 있다는 점은

기대심리가 높아지고 있다는 의미며



사업이 원활하게 진행되는

단지를 위주로 매수세가 따라붙을 것이라고 전망했다.







집값 무섭게 떨어졌던 강남의 대반격


겨울잠 깨어나는 강남 재건축시장


개포주공 3 단지 조합 설립 인가로 사업 가속도

반포주공도 동의율 75 % 넘어 법적요건 충족


불확실성 해소따라 호가 최대 1억 이상 올라


김상훈기자 ksh25th@sed.co.kr

입력시간 : 2013.01.31 17:08:58