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당신이 부동산으로 돈을 벌지 못하는 몇 가지 이유


장인석-착한부동산투자연구소 대표




부동산에 종사하게 된 후 수많은 사람들을 상담하고 가르쳐 오면서 한 가지 분명한 사실을 알게 됐다. 그들 모두 부동산으로 돈을 벌기를 바라고 있었지만 신기하게도 왜 돈을 벌지 못하고 있는지 그 이유를 정확히 알지 못하고 있는 것이었다. ‘운이 없어서’ 혹은 ‘시기를 잘못 만나서’, ‘돈이 없어서’ 등이 그들이 내세우는 이유였다.

병은 정확한 원인을 찾아내야 치유할 수 있다. ‘돈 되는’ 부동산을 찾기 위해 삼천리 방방곡곡을 찾아 헤매고, 매일 인터넷과 신문, 방송 등을 뒤져봐야 원인을 알아서 고치지 않으면 헛일이다. 부자는 부자가 될 수 있는 마인드를 가지고 있는데 당신은 그 마인드를 들은 적도 본 적도 없고 또 알려고도 하지 않는다. 설사 안다 해도 이해할 수 없다. 당신이 돈을 벌지 못하는 진짜 이유가 궁금하지 않은가.

돈이 돈을 번다는 생각만...
당신은 돈을 벌려면 돈이 어느 정도 있어야 한다고 생각한다. 누군가 큰돈을 벌었다고 하면 ‘돈이 있으니 가능하지 나처럼 땡전 한 푼 없는 사람이 어떻게 돈을 벌 수 있어?’ 하고 자책한다. 그래서 악착같이 돈을 모으려고 허리띠를 졸라매고 돈을 아끼려고 한다. 지금 당신은 그렇게 힘들게 아껴서 얼마나 모았는가? 오히려 당신의 삶은 더 괴로워지지 않았는가?

친구들과의 모처럼 회식 자리에서 돈을 내지 않으려고 화장실에 가거나 구두끈을 졸라매는 짓을 할 때마다 당신은 정말 치사스러웠을 것이다. 당신의 아내는 아직도 시장에서 콩나물 값을 깎느라 억척을 부리지만 돌아서서는 ‘내가 이렇게 살아야 하나’ 하고 한숨을 쉴 수밖에 없을 것이다.

돈을 아끼고 모아서는 부자가 될 수 없다. 인플레이션에 의한 화폐가치 추락 속도가 돈을 모으는 속도보다 더 빠르기 때문이다. 부자가 되려면 레버리지를 이용해서 현금흐름을 창출해야 한다. 현금흐름을 창출하는 일은 일종의 사업이다. 사업은 자신의 종자돈보다 빌린 돈으로 하는 것이다. 진정한 부동산 투자란 최대한 적은 돈으로, 아니 가능하면 남의 돈으로 투자하는 것이다.

돈을 빌릴 수 있는 한 빌려라. 당신은 충분히 돈을 빌릴 수 있다. 은행은 돈을 빌려주기 위해 혈안이고 당신의 회사도 당신의 퇴직금 때문에 저리로 돈을 빌려 줄 수 있다. 이자를 내고도 남는 수입을 올리면 당신은 부의 길로 접어들기 시작한 것이다. 대출을 받으면 머리가 아프다구? 밤에 잠을 잘 수 없다구? 당신이 빚을 져봐야 얼마나 지겠는가. 대기업이나 은행, 정부 같은 빚쟁이들은 어떻게 지금까지 떵떵거리며 살고 있는가. 그들은 대대손손 지나도 갚지 못할 빚을 지고 있는데...

싼 것 찾아 삼만 리
당신은 부동산 투자란 싸게 사서 비싸게 파는 것이라 믿고 있다. 그래서 항상 싼 것을 찾아 온 시내를 헤매거나 눈과 귀를 열어놓고 정보를 얻기만을 고대하고 있다. 지금은 정보가 거의 노출되는 세상이다. 싼 물건이 어디 숨어 있을 여유가 없다. 만약 진짜 싼 물건이라면 그것은 뜨내기인 당신보다 중개업자나 부동산 전문가들의 손에 먼저 걸릴 수밖에 없다. 싼 물건은 오히려 하자가 있는 물건이거나 당신을 사기 칠 미끼일 확률이 더 높다.

필자가 존경하는 미국의 부동산 재벌 월터 쇼렌스타인은 “비쌀 때 사서 더 비싸게 팔라‘는 지론으로 엄청난 부를 축적했다. 그는 ‘싼 게 비지떡’이라는 사실을 항상 고객들에게 주지시켰다. 부자들은 절대 싸구려를 찾지 않는다. 비싼 것을 찾아서 싸게 살 방법을 연구한다. 하지만 당신은 비싼 것을 찾지 않는다. 그저 싼 것만을 찾을 뿐이다.

우리는 끼리끼리 놀아요
대기업에 다니는 L씨는 필자의 책을 읽고는 공감을 느꼈다며 필자에게 상담을 요청해서 매물을 의뢰했다. 대출을 많이 받아야 하는 아파트를 구입하는 것보다는 대출을 적게 받고도 마련할 수 있는 다세대주택이 낫다고 판단했다는 것이다. 그는 이 투 룸에서 신혼살림을 시작해서 어느 정도 돈이 모여 아파트로 이사 갈 때가 되면 이 투 룸을 월세 주어서 현금흐름을 창출할 계획이라고 했다.

젊은이들 중 상당수가 비싼 전세로 신혼생활을 시작하거나 무리하게 대출을 받아 아파트를 구입하고 있다. 비싼 전세는 종자돈을 엉덩이에 깔고 앉아 썩히는 것이기 때문에 절대 부자가 될 수 없다. 오히려 전세 난민이 되어 변두리로 쫒기는 신세가 될 확률이 높다. 무리한 대출로 아파트를 구입하면 아파트 값이 올라가면 다행이나 그렇지 않으면 하우스 푸어로 전락할 가능성이 높다.

하지만 요즘은 L씨처럼 현금흐름을 중시하는 젊은이들도 늘어나고 있다. 필자는 어렵게 양재동의 투 룸을 구해줬고 L씨는 보자마자 마음에 든다며 일단 계약하고 계약금은 다음날 아침 보내기로 했다. 그런데 L씨는 다음날 계약금을 보낼 수 없다며 계약을 없던 것으로 하자고 했다. 알고 보니 집안 어른들의 반대가 심해 견딜 수가 없다는 것이었다.

부자가 되려면 강을 건너야 한다. 강을 건너려면 지금까지 가졌던 생각을 버려야 하고 가족이나 친지의 말을 듣지 말아야 한다. 그들이 걱정해주는 마음은 이해하지만 그들은 부자가 될 수 없는 사람들이다. 그들의 얘기를 듣고 당신이 부자가 되겠는가. 부자는 당신이 지금까지 전혀 몰랐던 생각을 가지고 있는 사람들이다. 당신이 주위 사람들의 말을 듣는 한 당신은 당신의 주위 사람처럼 살 수밖에 없다.

귀가 얇거나 두껍거나
부자는 신중하지만 결정은 의외로 빠르다. 이미 준비가 돼 있고 사전지식이 충분하기 때문에 오래 생각할 필요가 없다. 3초에 승부가 갈리는 치열한 경쟁사회에서는 돌다리를 두들겨서는 건널 수가 없다. 두들기는 순간 돌다리가 없어지기 때문이다. 기회는 기다리는 사람에게는 절대 오지 않는다. 잡는 사람에게 오는 법이다. 잡으려면 준비가 돼 있어야 한다.

당신도 신중하지만 결정도 의외로 신중하다. 신중하다 못해 우유부단해서 결정을 내릴 수 없다. 당신은 두렵다. 당신의 선택이 옳은지 확신하지 못하기 때문이다. 신뢰할 수 있는 전문가가 추천해도 당신은 주저할 수밖에 없다. 전 재산이 걸려 있으니 말이다.

결정을 내리지 못해 주저하는 당신은 시간이 지날수록 초조해진다. 이러다 나만 부동산으로 돈을 벌지 못하는 것이 아닌가. 지금이 바닥이라고 구입할 찬스라고 하는데 어떡하나. 고민하던 당신에게 당신의 가족이나 친구, 친척이 “좋은 물건 있는데 한 번 볼래” 하는 소리가 들린다. 순간 당신은 ‘바로 이거야’ 하고 넙죽 잡는다. 그런 사람 대부분이 지금 후회하고 있다.

발품은 노, 손가락만 까딱
서울대를 가기 위해서는 남보다 훨씬 많은 시간을 책과 씨름해야 한다. 바둑을 잘 두려면 수많은 정석을 암기하고 실전훈련을 해야 하고, 골프 싱글이 되려면 강남아파트 한 채는 날려야 할 만큼 그린피를 써야 한다고 한다. 그럼 부동산에 대한 안목을 높이려면?

현장을 찾아다니고 세미나나 강의를 듣기 위해 발품 정도는 팔아야 기본이지만 당신은 어떠한가? 아직도 손가락만 까닥해서 인터넷을 뒤지고 있지는 않은지. 고작해야 신문이나 방송을 열심히 듣고 부동산을 좀 안다는 친지들의 얘기를 듣는 정도다.

당신이 부자가 되고 싶다면 부자가 아닌 사람들의 얘기에 귀 기울이는 시간에 하나의 현장이라도 다니는 것이 현명하다. 현장이 당신의 스승이고 그곳에 답이 있다. 당신은 바쁘고 주말에는 가족을 위해 봉사해야 한다. 현장에 갈 시간이 당신에게는 없다. 그럼 당신은 부동산으로 돈을 벌 생각을 하지 말아야 한다.

이제 부동산은 끝났다구?
이제 부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다고 한다. 아파트 값은 떨어지고 매물 천지인데 팔리지도 않는다. 당신은 부동산이 지금 바닥이라고 해도 선뜻 사고 싶지 않다. 앞으로 오를 확률도 희박한데다 더 떨어질 수도 있다고 생각하기 때문이다. 당신이 만나는 사람도 ‘부동산은 이제 끝났어’ 하며 당신의 생각에 확신을 심어준다.

하지만 자본주의 사회가 존속하는 한 부동산으로 돈 버는 행위는 계속된다. 오히려 지금처럼 시장이 죽어 있을 때가 찬스가 있는 법이다. 세상의 모든 부동산 재벌은 부동산이 위기일 때 돈을 벌었다. 그래서 붙은 별명이 ‘묘지 위의 댄서’다. 부자가 되기는 어렵지만 그렇다고 기회가 없는 것은 아니다. 기회는 항상 있다. 남들이 모두 부동산이 끝났다고 하는 이때가 진짜 기회이다.









부동산 시장, 곧 터질날이 멀지 않았다




세계의 부동산 시장은 현재 살아나고

특히 미국은 장기간 침체를 벗어나

꾸준히 상승하고 있습니다.


그래서 경제가 살아나고

가계 부채가 해결되고 있습니다.




그런데 대한민국의 부동산 현 주소는 암울하고

가계 부채는 폭발 직전에 있습니다.





왜 그럴까요..

부동산 규제와 징벌적 세금 폭탄으로

사지도..팔지도 못하게 막아 놓고 있습니다.





그 결과..

가계 부채는 폭발 직전이고...대출금 연체는 늘어나고

중산층이 무너지고...전세금 폭등으로 서민들도

길거리로 내 몰리고 있는것이 대한민국 현실입니다.





그런데...다행인것은..

박근혜 후보가 대통령에 당선되서

차기 정권의 최우선 정책은 가계 부채 해결과

주택 거래 활성화를 공약으로 발표 했습니다.



미국,영국,독일,중국 집값 폭등 중 입니다



외국 돈이 유입 되면서

우리나라 집값도 곧 폭등 합니다


해외 선진국 신흥국 다 오르는 데

한국만 안 오르겠어요 ...빤한 통박 아닙니까


너머 잔머리덜 굴리지 마시구


빨리 집장만들 하세요.........



잔뜩 오르고 나서 후회 하게 됩니다



2 천 마넌 넘는 금융소득(이자,배당)에

종합소득세를 내게 하므로서

부동산으로 돈이 몰리게 됩니다...........



최근 주식 허다가 수천에서 수억씩 터지고

그지된 사람들이 많다 보니

주식에 학을 띠고

다시는 주식 안하겠다고 하면서

부동산 시장을 기웃 거리는 사람들이 늘고 있습니다



환율 땜시 저금리를 지속 할 수밖에 없고


새정부는 경기부양해서

뭔가 경제를 살렸다고 허는

작품을 남기려 할 수 밖에 없습니다


박근헤 인수위는 노무현,이명박 하고는

근본적으로 차별화 하면서

백성덜 사랑 과 칭송을 받고 싶어 합니다



부동산 거래 활성화를 통한 경제 활성화가

정답 이라는 것을 박근혜 캠프 경제 측근 인물인

김광두 나 유일호,진영,나성린 의원등이

누구 보다 잘 알고 있습니다



대한민국 부동산 시장 엄청난 수익성이 보입니다








느껴 지지 않나요?



한류...작은 흐름에서 아이들 장난 같은 흐름이...

한류가 이제 아시아를 휘감고



유럽으로 미국으로 퍼져 나가고 있습니다



불과 10 년 전, 5 년전 상상도 못햇던 일이

실제 벌어 지구 있습니다



이제 코리아는

더 이상 아시아 의 작은 용이 아닙니다


용이 되어 승천할 준비를 하는

세계를 명실 상부 호령 할 수도 있는

힘 있는 이무기 의 존재가 된 듯 합니다




10 년전 한국 과 지금을 비교해 보시면

느껴 지시는 게 없나요



전산업을 막론하여 호락 호락한 산업이 없으며

독창적인 경쟁력을 갗추어 가고 있습니다



아시아에선 이미 코리아는

코리아 드림으로 불려 지고 있구요



바이오 산업 또한 미래 100년을 책임 질 산업군에서

선진강국 과 대등한 수준 의 경쟁력을 갗추어 가고 있습니다



자동차 잘 나갑니다

조선 잘 나갑니다

IT 잘 나갑니다

김치가...비빔밥이...초코파이가...신라면이..

소녀 시대가...




세게로 나아가고 잇으며

글로벌 스탠다드가 되고 있습니다



2013 년 3 만불 시대 진입..2018 년 4 만불 시대 진입을

전망하는 기사도 나오구 있네요





우리 부동산 과 주식 시장 갈 길이 멀었습니다



주식시장은 궁극적으로 1만 포인트에 도전하는 장도에 있으며


부동산시장 또한 소득수준 증가에 따라

한번 불이 붙으면 엄청난 기세로 상승 할 것입니다



선택은 언제 어디서나 여러분 의 것이고,


코리아는 항상 기회 의 땅 이었습니다











지금이 저가 매수의 최적깁니다.





1.부자들은 공포의 시기 투자를 즐깁니다.



거시적인 경제지표들이 좋아지고 있다는 점,

단기적으로 금리가 인상될 것이라는

정도를 고려하여

투자경험을 되살려 보면

가령 꼭지를 100으로 보면 모든 사람들이

사자 사자 할때가 88-94 정도 의 과열,

80에서 일시적 하락 멈추고 있다가

다시 호재가 발생하면 이후 반등 반등하게 됩니다.

결론적으로 이야기하면

모든 사람들이 사자고 할때가 좋은 매도시기였던 것이었고

모든 사람들이 팔자고 할때가

좋은 매수시기였던 것이다.


바로 이러한 것을 우리가 경험칙이라고 한다


특별한 악재가 없는 이상

지금부터라도 서서히 매수 타이밍을

고려해보기를 강력히 권하고 싶습니다.



특히 경매시장에서 지금처럼

매수하기가 수월한 시기가 자주 오지 않음을 말하고 싶습니다.



지금의 싸게 사두고 2-3 년 정도 기다리면

최소 20-30 % 의 수익을 올릴 수 있을 것이라는 감이 팍팍 옵니다.



막연히 매수 또는 매도하라고 권하여


혼란을 주고자 하는 마음이 추호도 없습니다.


경험칙으로는

지금이 매수 타이밍 이라는 것 입니다.




특히 박근헤 대통령 취임후


정부여당 의 규제완화 가 본격화되고

경기 부양책이 쏟아져 나오면서


부동산 경기가 반등 할 것이라는

전문가들의 견해가 많습니다.



그러나 중요한 것은

이미 장이 반등하는 시점에 매수할려고 한다면


이미 타이밍으로는 늦은 것 입니다.



선취매가 필요한 시점이라는 겁니다.




특히 아파트로 치면

중소형 아파트에 대해서 낙찰가율 85% 밑으로,


대형아파트에 대해서는

낙찰가율 80 % 밑으로만 살수 있다면


역시 이보다 좋을 순 없다고 생각 합니다.



이미 수익형 부동산의 낙찰가율은


아무런 의미가 없어졌습니다.


오히려 시세보다 높게

낙찰을 받는 케이스가 많아졌습니다.






2. 지금은 사야만 하는 천재일우의 기회입니다.




강남3구의 거래가 전혀없다고 주장합니다.


그러나 부동산 업자의 입장에서 보면


실상은 전혀 다릅니다.



수요가 없는 것이 아니라 관망하고 있는 것 입니다.



여전히 수요가 대기하고 있다고

보는 것이 가장 정확 합니다.



막연히 불안해하거나 자신이 없다는 얘기입니다.



그러나 대기 수요자들이


서서히 하나둘씩 이러한 이야기를 시작 합니다.

이제 서서히 사야하는 것 아닌가?


미래를 정학히 예측하기란 어렵습니다.

그 누구도 정확히 예측할 수 없습니다.



다만 여러 가지 경제적 지표 내지는

스펙을 보고 어떻게 될것이라는

큰 가능성을 두고 투자를 하게 마련 입니다.


주위에 많은 투자자들을 보자.


과연 어떠한 기폭제가 언급되어


부동산 경기가 터닝 포인트를 가질까 궁금 합니다.


그러나 중요한 것은

이시점이 분명 매도 시점이 아니라

매수 시점이라는 것에 강한 느낌을 가지게 됩니다.



현재 한국의 부동산 시장은

언론의 보도처럼 모두 비극적이며 비관적이지 않습니다.


지방은 가격도 상승하고 청약 열품도 붑니다.


세종시 주변 노은,오송,오창,청주 지역은

지금 급등세입니다.




현재 부동산의 공급이 금년부터는


몇년간 대폭적으로 감소할것으로 보여집니다.



이런 상황에서 공급을 할 건설사는 적습니다.



게다가 최근들어 PF 대출 연체율이 급등하고 있습니다.



부동산에 자금을 대는 금융권이 자금을 공급하지 않을것입니다.



한국의 부동산 건설은

남의 자금을 빌리지 않고서는

공급을 하기가 힘든 구조입니다.





3. 부동산 시장에 행운이 들기 시작했습니다.




한국은 고용이 증가하고

일자리가 증가하고 있습니다.


개인소득이 증가하고 있다는 것입니다.



비관론과는 다른 현상입니다.



한국의 GDP 가 증가하고 있습니다.


수출이 늘고 있습니다.


부동산의 가격은 GDP의 다른 표현입니다.



최근 들어 돈들이 최하층으로도


퍼진다는 통계도 나오기 시작하였습니다.



인구가 증가하고 고용이 늘고


소득이 늘고 GDP가 증가하고

돈이 하층으로 퍼지면


실물자산의 수요는 증가하기 마련입니다.





물론 유럽이 무너지고 미국이 무너지고

중국이 무너진다면 나중에 그럴수도 있을지 모릅니다.



하지만 이것은 너무나 극단적인 비관론입니다.



이 비관론이 가능성이 있으려면


경기에 선행하는 주식시장이 무너져야합니다.


게다가 한국의 주식시장은

외국인이 마음대로 하는 시장입니다.


2006 년 하반기에

부동산 시장이 상투를 친후 4 년이 경과하였습니다.



어느정도 기간 조정이 끝나가고 있다고 생각합니다.



실거래가로 따지면 가격조정도 어느정도 된것같습니다.




이번 겨울방학 까지를

최고 의 매수 타이밍으로 봅니다.



계속 하락할 줄 알았던 부동산 시장이


상승하기 시작하고


그 기간이 길어지자 그때서야 매수를 한다면


그것은 인생관이 아니라 부하뇌동입니다.




만약 부동산 시장이 상승하고


상승이 어느정도 지난 다음에


매수를 한다면 매도자들의 매물받이가 될뿐입니다.



중대형으로 어서 갈아타세요.


부동산 시장에 행운이 다가 오고 있습니다









박근혜 정부 출범 과 함께

벌써 따스한 봄이 가까이 와 있는 느낌 입니다


어제 복잡한 곳에 약속이 있어 택시를 탓습니다..


택시 기사 분에게 요즘 경기 어떠냐고 했더니...

자신도 많이 어렵고..

손님 분들도 많이들 어렵다고 한다고..그러시더군요..



그래서...빨리 일반 국민 체감 경기도 좋아졌으면

좋겠다고 말씀 드렸더니..


MB가 2013년부터는..

일반 체감 경기도 좋아질거라고..말씀 했는데..

전혀..그러지 않은것 같다고..그러시더군요..



그러면서..그 기사 분이 이러시더군요..

옛날에는..수출이 잘 된다고 하면..

기분도 좋고..조금 있음..

나아질거라는 희망도 가지고 했는데..


요즘은..수출 잘 되는거하고..

경기 좋은거랑은..

상관이 없는것 같다고 하시더군요..




저도..그 말씀 듣고..돌이켜 생각해 보니..

참여 정부 시절...세계 경기 좋아..

수출 잘 된다고 했지만..

국민들 체감 경기는 별로 였었던 같아요..



그래서..기사 분께 여쭤 보았습니다..

왜?..수출도 잘 되고..

돈도 많이 풀렸다고 하고..

경제 지표도 좋다고 하는데..

실제 체감 경기는 나쁜것 같냐고요?..





그랬더니..그 기사 분께서..그러시더군요..


참여 정부에서...부동산 규제 강화하고..

이것..저것..세금 강화 해서...



돈이 돌지를 않고..


돈있는 사람들이..


돈을..잘 쓰지 않아서라고 하시더군요..





그러면서..요즘..여기..저기..주로 서민 거주단지..

운전 다녀보면..조금 활력있는 곳은 별로없고...



전부들..예전 보다 어렵다고들만 한다고 하시며..



부동산 규제 좀 대폭 풀고..


세금 좀..많이 낯추면..좋겠다..


그리고..MB 언능 떠나고

새정부가 제대로 좀 했으면 좋겠다고..

불만을 표시 하더군요..




제가..택시 기사님을 낮출려고 하는것은 아니지만..


기사님이면..서민이신데..MB께서..


그동안..친서민..친서민..하셨으면..


지금쯤은..서민층은..조금 호의적이어야 할것 같은데도..


전혀..엠비정부에 호의적인것 같지 않아..놀랬습니다..




저는..자본주의...많은 폐해도 있고..

저도..많은 자본을 축척하지는 못했지만..


이윤을 추구하는 기업의 창의와..


좀 더 편안하고..더 잘 살고 싶다는..


각개인의 욕망을 위한 노력을..

북 돋워 주어야 할것 같은데..


정부는 정반대로 갈려고 하는것 같아

안타깝다는 생각이 듭니다..





서울과 수도권 부동산..


저는..개인적으로..앞으로도..


정부의 이념이나..목표..그리고..

경제 상황에의해..조정도 있을수 있고..


침체 될때도 있겠지만..



그 가치를 따라..우리나라의 경제 발전 정도에 따라...


혹은..빠르게..혹은..늦은 속도가 될수도 있겠지만.

.계속 올라갈수 밖에 없을것 같아요..




금리?..요즘 몇일..

국공채나 회사채 금리 동향보니..

이번에는..


한국은행이 금리를 결국에는..

앞으로도 상당기간은..인플레 대비..

초저금리를 유지 할수밖에 없을것 같아..

그리..큰 신경이 쓰이지는 않는것 같습니다..





다만..지금도..혹시해서..


서울과 수도권에서..내집을 마련 할수도 있는데..


망설이는 분들이 계실까봐..걱정이랍니다..



지금 수준의 금리..

지금의 은행 유동성과..앞으로..


늘어날수밖에 없는 유동성을 생각하면..


가급적 빨리..


내집 마련 하시는게..유리 할것 같아 보입니다..





이런 호기를 놓치시고..

다시..얼마 뒤..후회하시는 일이 없기를 간절히 바래 봅니다