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위례신도시 분양시장 동향 및 투자 TIP

위례신도시 분양권 시장은 현재 분양권 거래가능한 물건 품귀로 철저한 매도자 우위시장형성되고 있는 지역이다.

특히 최근 청약을 마친 위례신도시 자이에 6만5천여명이 몰려 평균 140:1 최고 740:1로 마감되면서 청약과열되는 양상을 보이고 있는데 위례자이 분양을 기점으로 기존 분양권 프리미엄도 상승세, 매물철회도 빈번한편이다.

위례자이 발표후 계약종료되는 이달 하순부터는 위례청약시장은 열기가 다소 식을전망인데이는 위례자이가 위례신도시 청약열풍의 대단원의 막이었고, 클라이막스였기 때문이다.

그렇다면 자이이후 청약물량이 10월이후~연말까지 나올 예정이나 무주택청약자들만 청약이 가능한 경기도시공사 공공분양물량을 제외하면 일반아파트는 없고 소규모 주상복합단지 위주로 분양예정이라 위례 자이만큼의 열기는 쉽지 않을전망이다.

위례자이 이후 자이 낙첨자들이 기존 분양권시장으로 일정비율 이동할가능성 높아 기존 분양권시장 과열은 여전할 전망이나, 이달말부터 본격적으로 전매제한 해제되는 물량들도 꾸준히 나올 예정이라 지금과 같은 절대적 매도자우위시장이 다소간 변화가 있을수도 있다.

다만 매물자체가 많이 나올것으로 보이지는 않을것으로 예상되어 여전히 매도자 우위시장이 지배하는 지역이 될 가능성이 더 클것으로 보인다.

한편, 투자자나 실수요자들 입장에서 주의해야하는 부분은 일부 떳다방이나 부동산등에서 부추기는 불법 복등기거래(=전매제한풀리지 않은 물건 거래)와 합법물건 다운계약서 거래 가 성행하고 있어 이로 인한 실수요자들의 피해도 우려되는 지역이 바로 위례신도시다. 마침 정부도 이러한 과열, 불법,편법,탈법이 빈발하는 지역에 대한 관리감독을 강화하기로 국토부장관이 발표한후 시장이 다소 진정될기미가 보일가능성은 있다.

위례분양권 거래상황을 보면 분양권을 1년이상 보유하여 전매제한이 풀리더라도 2년미만 보유시는 양도차익의 44%(지방세포함)가 부과됨으로써 매도자들의 경우 매도시 많은 양도세폭탄을 피하기위해 다운계약을 통한 거래가 성행하고 있는데 국세청 적발시 낭패를 볼수 있어 매도자들조차도 주의 및 다운계약거래나 불법 복등기거래는 삼가해야 하고, 불법 복등기거래의 경우에는 주택법 39조 '주택공급질서교란'죄로 3년이하 징역, 3천만원이하 벌금에 처해지고 심한 경우 분양권자체가 취소될 수도 있는 위험한 거래이므로 절대로 하지 말아야 한다.

또한 실수요자나 투자자들이라 할지라도 설사 현재 높은 프리미엄을 주고 중간에 분양권을 매수하는 경우 추가로 시세가 상승하더라도 이자후불제를 떠안고 각종 중개비용과 향후 매각시 양도세등 감안시 1억 프리미엄을 주고 위례분양권을 구입하여 구입후 추가로 7-8천만원이 추가로 올라도 실제 손에쥐는 금액은 3-4천만원 수준으로 큰 수익은 될수없다는점을 간과하는분들이 적지 않다.

따라서 분양권 보유자는 가급적 중장기 보유하는 것이 유리하고 매수자의 경우라면 일단 10월이후 청약가능한 주상복합 물량(위례중앙역 인근 주상복합 및 위례 우남역 대우푸르지오 물량등)들에 순차적으로 청약하여 최초로 당첨되는 것이 가장 유리하고 무주택자들은 경기지방공사가 11월 분양하는 위례 최고입지인 A2-2블럭 공공분양물량에 청약하는 것이 중요하다.

만약 계속 낙첨되는 경우라면 거래가능한 해제물량이 많이 나오는 연말이후 분양권 실거래가 매수전략도 검토해볼만하고 입주시점 물량이 쏟아지는 시점에 중장기 실거주 동반한 전략으로 추후 매수하는 방안도 고려해볼만하다.

-김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr

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