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한국 부동산의 문제점 그리고 LTV, DTI

정직이최선 (freebo****)

한국 부동산의 문제점

한국은 노후화된 아파트가 많이 있습니다.

1980년대 분당을 시작으로 대단지 아파트의 전성시대가 열렸습니다.

하지만 수명이 다되어 재개발 또는 재건축을 해야 할 처지입니다.

노후화한 아파트를 재개발 또는 재건축 할 경우 손해를 감소시키기 위해서는 용적률을 올리는 방법입니다.

하지만 규제완화로 용적률을 무한정 올릴 수는 없습니다.

저금리가 정점을 찍은 상황에서 금리를 올릴 수 밖에없고 금리가 오를 경우 주택시장은 약한 조정과 함께 폭락을 가져올 듯 보입니다.

또 하나의 미봉책 LTV 와 DTI

LTV는 주택대비 주택시세 기준 대출금액을 정하는 것입니다.

LTV의 함정. LTV 50%를 가정해 보겠습니다.

35평 아파트를 6억에 구입하고 3억을 대출 받았다고 가정하고 적겠습니다.

현재 한국은행 금리가 2.5%인데 4%까지만(시중금리우량기준5%) 올라가도 현재의 부동산 가격은 20%정도 하락할 것으로 보입니다. 20%가 하락할 경우 LTV는 2.5억이 됩니다.

집주인은 기존 3억에 대한 원리금상환액 비율(DSR)이 오릅니다.

(2008년을 기준으로 금리가 0.5%포인트 상승할 때 연간 소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율인 원리금상환액 비율(DSR)이 40%를 초과하는 세대 비중은 5.7%에서 6.2%로 0.5%포인트 부담이 커졌습니다.)

그럴 경우 하락한 5천만 원에 대해서 은행은 5.000만원을 상환하거나 5000만원에 대한 추가담보를 요구 할 것입니다.

5000만원의 상환압박으로 고사 직전에 이릅니다.

현재 수도권에만 경매신청 건수가 3만 건을 넘었습니다. 공식적인 수도권 미분양 아파트도 4만 건이 넘습니다.

경매건수가 많을 경우 집값폭락을 가져와 은행들은 지속적으로 추가담보를 요구하거나 원금상환을 독촉할 것입니다.