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전월세 과세시대에서 집주인의 대응전략!

‘주택임대차시장 선진화방안’은 오는 6월 국회에서 최종 통과여부나 수정보완여부가 결정될것으로 보이는데, 일단 ‘2.26대책’과 ‘3.5보완대책’이 국회에서 통과된다는 전제하에 임대인(=집주인)의 입장에서 전월세 과세시장에서 대응하는 방법은 어떤것이 있을까?

1주택자나 고가주택이 아닌 주택을 보유했다면 전월세과세를 겁내지 말라는점이다. 사실 실무에서 고객들을 상담하다 보면 주택이 고가주택이 아닌 낮은가격의 주택 한두채만 있어도 세금이 과세되는것 아닌가 하고 공포감을 느끼는분들이 적지 않다. 막연한 공포감이라고 볼수 있는데, 주택을 가지고 있다고 해서 모두 세금폭탄을 맞는다거나 세금을 많이 내야 한다고 생각하고 보유주택을 팔아야 하는것 아닌가 하는 우려를 하는 경우가 많은데, 사실은 그렇지 않다.

1주택자인 경우에는 본인은 다른주택에 전세나 월세를 살면서 현재 보유중인 주택을 임차인에게 전세를 주더라도 세금이 전혀 부과되지 않는다. 월세의 경우에도 기준시가(공시가격, 보통 시세의 75%내외)가 9억원이 넘지 않으면 세금이 전혀 부과되지 않기 때문에 아무런 걱정이 없다. 다만 기준시가가 9억원(시세로는 대략 11억~12억)이 넘으면 월세에 대해서는 세금이 부과된다는점은 참고하여야 한다.

따라서 실제로 10억원이 넘는 고가주택이 아닌 1주택을 보유한 경우에는 이번 전월세과세와는 전혀 상관이 없는것이다. 전세의 경우에는 고가주택여부를 불문하고 일체 세금을 부과하지 않는다. 따라서 1주택자인경우에는 자신의 주택이 기준시가 9억원이하라면 전월세 세금과는 하등의 관계도 없으므로 너무 겁을 먹을필요는 없는것이다.

2주택자라면 연간임대소득이 2천만원을 초과하느냐 아니냐에 따라 세금부담이 달라진다. 우선 2주택자인경우에는 일단 세금이 부과된다. 연간 임대소득이 2천만원 이하이면 내년말(2015년말)까지는 비과세지만 2016년부터는 비과세에서 과세로 변경된다. 다만, 세율이 종합소득세가 아닌 14% 단일세율로 적용되고 임대소득공제비율도 기존 45%에서 60%로 높아지는데다 임대소득공제금액도 높아져 세금부담은 그리 높지 않을전망이다.

그러나 연간 임대소득이 2천만원을 초과하면 단일세율이 아닌 종합소득으로 과세하기 때문에 임대소득금액이 2천만원을 초과하거나 훨씬 상회하는 고액의 월세금액이라면 세금이 종합소득세로 합산되어 세부담이 다소 증가할수 있다.

또한 직장인이 아닌 경우라면 건강보험료나 국민연금과 같은 추가비용이 늘어나는것도 큰 부담이 될수도 있다. 따라서 이경우에는 연간 임대소득금액을 2천만원이하로 맞추는것이 중요하다. 이를 위해서는 월세금액을 낮추고 월세보증금을 높이는 방법으로 임대를 놓는방법이 유리하다.

전세의 경우에는 기존에는 3주택 이상자만 과세대상이었다가 ‘3.5보완책’에서 2주택자에게도 2016년부터 전세금에 대해 과세를 하는 것으로 변경되었다. 집주인들이 가장 우려하는 부분이기도 한 전세에 대한 과세는 그러나 실제 정확한 내용을 알아보면 그다지 겁낼만한 사항은 아니다. 2주택자의 전세보증금 과세는 간주임대료로 계산하는데, 간주임대료가 연 2천만원이 초과되는경우에만 2016년부터 종합소득 과세, 2천만원이하인경우에는 단일세율로 과세된다.

3주택자인경우에는 전세보증금 3억원 초과분에 대해서만 종합소득세로 과세하는데 주택수 계산시에는 기준시가가 3억원 이하면서 전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 보유하고 있는경우에는 주택수에서 제외된다. 위 표에서 보면 알수 있듯이 전세보증금이 10억원정도라고 해도 실제 직장인들이 내는 세금은 다른소득이 있는경우에는 70만원에도 미치지 못하고 임대수입만 있는경우에는 연 12만원 수준에 불과하다.

따라서 전세금액이 고액이 아니라면 전세보증금과세에 대해 너무 겁먹을 필요는 없는것이다. 다음 칼럼에서는 임차인의 대응전략에 대해 살펴보고자 합니다.

[전월세 과세시대에서 임대인을 위한 TIP]

-전월세과세를 너무 겁내지말아라.

-연간임대소득이 2천만원 이내로 맞춰 절세효과 노려라.

-약간의 세금 때문에 주택을 헐값에 팔지 말아라.

-준공공임대주택 등록으로 세제혜택받는것도 고려해보라.

-직장인이 아닌경우에는 건보료와 국민연금 부담 고려하라.

-부득이한 경우, 임차인을 가려서 받는방법도 고려하라.


-김부성,부동산富테크연구소대표

-네이버카페: <김부성의 부동산스터디>