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전셋값이 상승하는이유

 1. 전월세 시장의 현실:

 중개업소에 들러보면 전세물건이 전혀 없다. 전세 물건이 나오면 이틀만에 계약된다고 한다. 전셋집 주인이 주도권을 쥐고 있는 시장이 형서되어있는것이다. 전셋집이 시중에 많이 나오지 않는다는 이야기이다. 전셋집 찿는 님들은 많은데 공급이 부족하니 가격폭등은 시장원리대로 가는것이다.누구 잘못인가는 나중에 따져보더라도 우선 이유를 알아보자 왜? 전세물건이 많이 나오지 않는것인가?부터

예를 들면 5억원 주고 아파트사서 80%의 해당하는 4억원에 전세임대하고

나중에 차익을 바라보고 1억원을 투자를 한다면(예전에는 이런투자가 많았음)세금측면에서 불리한 조건들이 많이 나왔다. 투자할려고 5억원을 들고 아파트 구입하러가는게 아니라 1억원외에 기타 중개수수료(거래가액의 0.5%).이전등기비용. 취득세 거래가액의 3% 등을 갖고 중개업소에 들러 구입하고 등기이전하고 전세계약서 만들고 오는데 ....예전하고는 부담하는 세금이 엄청나게 많아진것이 문제이자. 전셋집 나오지 않는 이유이다.

 가. 실지 투자는 1억원인데 5억원에 대한 재산세를 낸다(년간 2번식 매년)

재산세도 법으로 년간 30%정도 인상하도록 규정해 놓고 매년 인상한다.

 나. 전세 임대하는 행위 자체가 정부가 임대주택 공급해야 하는것을 투자자 자신이 대신해 준다고 생색내면서 좋게 생각할수 도 있지만 정부는 투기꾼으로 이익을 많이 본다고 생각하여 나중에 양도 차익에 대한 양도세는 재쳐두고라도 전세보증금 받은 4억원에 대한 소득세 내놓토록 법을 바꾸었다 (2011년분 전세보증금분 부터)

 이유는 전세보증금받은것 은행에 예치하여 이자를 받는것을 간주하여 세율을 곱한다. 실지 투자하는 님들을 보면 받지도 않는 전세보증금에 대한 세금을 내는 실정이고 국제회계법상 전세보증금의 회계처리는 부채로 기장해야 하는것이 상식인데 우리는 소득으로 본것이다.(3주택자 이상 기 실시)

(4억원- 3억원=1억원 곱하기3.4%가 낼세금이다.2013년 기준)

 이런 세금즉 구입시 취득세외에 보유시 재산세와 전세보증금에 대한 소득세를 매년 내고 기존 살고 잇는 주택과 지방에 선대로부터 물려받은 선산이나 전.답등토지가 있어면 몽땅 합하여 6억원이 넘다면 종합부동산세를 내놓아야한다. 과연 이런류의 세금을다 내고 수년간 기다려 양도차익이 발생하면 양도차익 금액에 따라 6.6%-41.8%의 양도소득세를 내놓아야 한다. 물론 그 수년동안 전세임차인이 들락거리다보면 중개수수료와 수선비가 계속나간다.

 투자금액은 1억원이지만 결국 5억원에 대한 재산세 내는것도 불공정하고

재산세외에 징벌적 세금인 6억원이 초과 된다고(토지+주택)종합부동산세 까지 부담하여야 하는 투자행위가 과연 옳은 판단인가 의문을 가질 수밖에 없다.

 매년 재산세.전세보증금에 대한 소득세. 종부세외에 근로자가 아닌 일반사업자이면 의료보험료도 추가로 수십만원 부담해야 하고 연금도 더 내놓아야 한다. 지금은 예전과 달리 수년간 기다려도 주택보급율이 100% 넘어서 차익을 기대할수 없다는 것이 대부분의 투자자 이야기이며 기존의 다주택자들만 5-10년이상 임대하다보니 이런 세금내고도 수익이 괜찮어니 전.월세를 주고 있고 신규 투자자가 나올수 없는 환경이 되어버린것이다..

 그럼 전세를 월세로 바꾸어 임대하는 것으로 다시 계산해보자 4억원의 전세보증금을 보증금 1억원에 3억원에 대한 년5%를 받는다고 하자 (지금은 월세물건이 넘쳐서 전세보증금 환산금리가 4-5%임) 월 125만원을 받는다. 이돈도 전부 소득으로 간주하면 안된다.기존의 근로소득이나 다른 사업소득과 합쳐서 5월에 종합소득세를 신고 하여 누진적 소득세을 납부해야 한다. 강남지역외에 월 125만원의 월세를 내고 거주할님이 그렇게 많치는 않는것이 중개업소 사장들의 이야기이다. 이런 월세 낼려면 월소득이 6백-7백만원 되어야 하는데 그런사람이 드문 실정이다.

2. 미래의 주택임대차 시장 어떻게 될것인가?

 종합해보면 지금 시중에 신규로 주택을 구입하여 전세 임대할님은 그의 없다고 봐야 한다. 지난 년말.올 년초 반짝 거래가 많아진 이유는 단지 강남지역의 재건축 대상 아파트는 재건축후의 가격상승을 전제로 투자가 조금있을 뿐이다. 그리고 전셋값이 폭등하여 매매가격과 차이가 10%-20%밖에 나지 않어니 전세사는님들이 매매수요로 잠깐 돌아서서 급매물위주로 거래가 일시 많아진것이고 지금은 정상적인 가격대에 거래가 없다고 한다.

 지금 현재 전국적으로 파악되고 있는 약 138만명이 다주택자들이 임대하고 있는 전.월세 임대인은 그동안 이런 저런 사정으로 (양도세.금융권대출.가격하락등의 이유로 ) 팔지 못한 상태에서 계속 전세임대를 놓다가 전세보증금에 대한 세금을 신설되고 시중금리도 초저금리를 유지하다보니 자연스럽게 전셋집공급은 안되어 전셋값은 상승하니 상승분 만큼 월세로 전환하여 반전세 행태의 임대시장이 형성되기 시작하였다. 그리고 이번 2014. 2월 임대차 선진화 방안 대책으로 살고 잇는 자가주택외에 1채의 전.월세 임대자에게도 전,월세 소득에 대한 세금을 임차인이 신고한 확정일자 자료와 월세 소득공제 신청(국세청자료)를 비교하여 엄격하게 부과 하겠다고 발표하니 시장은 더더욱 혼란에 빠진것이다.

(예전에는 3주택자이상의 주택 소유자외에 2주택자는 전.월세 에 대한 소득세 부과하지 않았음 전체 다주택자의 70%정도)

 주택이란 자동차와는 전혀 다른상품이다. 4-5천만원 자동차의 년간 보유세는 50만원~ 60만원 정도이다. 그리고 휘발류의 70%가 세금이다. 그렇치만 이 자동차를 구입하여 운행하는 님들은 이런 세금에 대하여 아무런 불평이 없다. 왜 그 많은 세금 내지 않을려면 대체수단인 일반 대중교통을 이용하면 되니까?

 그러나 주택은 다른 차원이다.자가이던 임차이던 공공임대이던. 소형평형이던 중.대형평형이던 한 채식 있어야 국민이 살아가는데 기본적인 주거공간이 확보되는 상품이다. 대체 수단이 없다. 이런 상품에 어마어마하게 많은 세금종류와 누진세율로 죠져대니 투자자 가 나설수 없는 환경이다. 돈이란 요물이자 정부가 강제로 동원시킬수 없는 개인재산이다. 수익이 뒷받침되지 않는 시장으로는 들어가지 않는다.

전국민의 2000만명(가구숫자대비 40%) 무주택자이다 선진국 사례도 엇비슷하다. 이 많은 무주택자에게 전.월세 주택을 공급해야 하는 자들에게 과중한 세금은 결국 집없은 서민들을 위한 정책이 아니라는것 왠만한 산수만 해도 알수 있는것이다

 80-90년대 경제성장율이 7-9% 되고 주택보급율이 70-80% 시절엔 아파트 한 채 분양받는것이 크나큰 혜택을 받는것처럼 줄을 세우고 분양하는세월은 지나간 역사일뿐이다. 지금은 착공도 못한 택지가 전국에 수백만평. 미분양된 세대수가 6만세대를 계속유지하고 있고 준공후 팔리지 않는 대형평형도 수만세대 방치되고 있는실정이다.(재산세누진세율.종부세때문) 주택으로 양도 차익을 남길수 없는 확률이 많은 시장으로 급하게 변화되고 있는것이 현실이다.

지금은 그시절과 전혀 다른데 오히려 주택이란 상품에 세금종류와 세율은 선진국보다 높은편이다. 그러니 시중에 투자자가 나서지 않다보니 전셋집공급이 안되고 실수요자는 월세보다는 전셋집을 선호하고 전셋값은 폭등하고 있는 실정인데 정부는 폭등하는 전셋집 주인과 월세 받는 님들에게 증오심을 들어내면서 집한채라도 전.월세 임대한다면 무거운 세금을 부과 한다는 발표를 하다보니 결국 누굴 위한 주택임대차 선진화 대책인가? 의문시 되지 않을수 없는것이자 임대차 시장에 혼란만 부추킨것이다.

 주택임대차 선진화 대책발표이후 언론에 발표된 모든전문가들은 너무 성급한 졸속대책이라고도 하고 임대인.임차인간.2채소유자와 3채이상 소유자와 고소득자와 저소득자. 다가구주택과 다세대주택간 과세형평성 문제를 지적하고 불공정한 세금정책이라고 지적하고 있다. 전문가들은 정부가 보다 현실적인 전.월세대책을 마련하기 위해선 우선적으로 임대차 현황부터 정확히 파악해아 한다는 지적이다. 기존 통계가 없는 상태에서 대책을 만들다 보니 졸속으로 대책을 만들다보니 허점이 노출될 수밖에 없다는 설명이다.

실 예시로 일주택자로 분류되는 다가구 주택(임대호수 10채정도 가정)이면 년소득이 지역에 따라 5천-1억대를 벌고 있지만 임대수익에 대한 세금한푼 내지 안내도 된다.왜 일주택자로 분류되니까? 20평3채 소유면 투기꾼취급에 온갖세금 다 부담하는데 웃기는 정책아닌가? 정부가 현실을 제대로 파악못한 사례이다.

 세금은 공정해야 하고 세금신설과 부과는 거위의 깃털을 하나식 알게 모르게 뽑는식으로 세금을 결정하고 걷어야지 어느날 갑자기 한묶음식 거위의 깃털을 뽑아버리면 돈 되는거위가 죽을 수밖에 없다.이런 결정을 하는님들은 믿바닥 주택시장을 모르고 있다는것이다.

 다시 되짚어 살펴보면 전국민의 가구숫자 대비 40%의 무주택자에게 정부가 100%임대주택을 공급할수 없는것은 명확하다 이들에게 임대주택을 공급하는 다주택자들의 입장을 조금이라도 살펴보면서 세금을 걷어야 임대차 시장에 신규로 전.월세 집이 많이 공급되어 가격 하락이 될것이다. 정부를 대신한 임대주택 공급자를 무지막지한 세금폭탄으로 증오심을 일어키게 하면 결국 그들은 기존의 임대주택을 처분하고 조용히 선거철에 자기 권리를 행사할것이다. 왜 지방선거가 코앞인데 이런 세금중과정책을 발표할까? 의문시된다.

 임대주택 신규공급이 없고 기존의 임대주택도 집주인입장에서 수익이 나지 않는다고 판단되어 처분하면 결국 집없는 서민들의 전.월세 가격폭등으로 피해를 입을것이고 법과 제도를 만들면서 국민을 잘살게 해준다는 선동을 일삼는 정치.관료집단이 책임져야 하는 매우 중대한 정책인데 어느날 갑자기 선진화 대책이라고 들고 나온것이 집한채 임대인도 세금을 걷겟다는 발표로 전.월세 임대인들간에 임차인까지 계산을 분주하게 만들었다.

미래의 주택시장 ?
집없는 서민은 매달 수십 수백만원 내는 월세주택보다 전셋집을 선호하는데 정부는 세금걷는데 혈안이 되다보니 앞뒤 가리지 못하고 방한칸이라도 임대하면 세금내놓아라...전월세 선진화 대책 발표는 전셋값은 계속 폭등하도록 정부가 유도하고 있는것과 다를바 없다.