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 2014년에 부동산 변수의 하나는 최대 경매 물건이 예약되어 있다는 것입니다.

이 물량이 IMF나 금융 위기 이후 물량과 비교해서 정확한 데이타가 나와야 겠지만

주택 시장에 변수가 되지 않기에 변수 검토에서 제외를 했습니다.

이왕 말이 나왔으니 경매 시장의 구조를 살펴봅니다.

 경매는 차익 거래입니다.

경매에서 떼돈을 버는 경우는 특수 경매라고 해서 덩치가 큰 상가,공장 등을 분할하여

매각하는 규모의 조직화가 가능한 경우에 해당됩니다.

토지의 경우에는 형질 변경같이 운이 따라야겠지요.

특히 유치권을 해결할 능력을 가지고 있다면 진정한 경매라고 할 수 있습니다.

경매해서 돈 번다는 이야기를 들으려면 이런 경매 시장에 참여할 능력이 있어겠지요.

일반인들이 경매하면 소형 주택을 말하는 것이며 이는 낙찰가가 현가 대비 5-15% 정도

싸게 받는 경우에 해당되며 2년간 매매를 하기 어렵습니다.

이는 세금이 크기 때문입니다.

결국 2년간 8%에 이르는 금리 부담을 제하고 낮은 낙찰가를 이용해서 10% 정도의 차익

거래를 하는데 대부분 레버리지를 이용하기 때문에 수익은 투자금 대비 20-30% 이상을

올리는 경우가 많습니다.

 내년에 경매 물건이 얼마가 나오든 낙찰만 된다면 2년간 시장에 악성 매물을 해소해

주는 역할을 하기 때문에 경매의 과다가 시장에 미치는 영향은 초기 불안감 정도에서

끝나게 됩니다.

경매가 시장에 미치는 변수가 되는 일은 그로 인하여 현가가 하락하는 경우에 발생할

가능성은 있지만 시중 자금이 돈이 되면 쏠리는 유동성이 존재하므로 충분히 경매를

소화할 여지가 있습니다.

경매 문제는 변수가 되기 어렵습니다.

 정부가 저리 대출하는 자금 방출의 조건은 6억 이하 주택입니다.

중소형 주택과 수도권 주택이 혜택을 입는 구조입니다.

6억 이하 주택 시장에 수요를 만들어서 6억 이상은 민간 투자를 유발한다는 개념은

아니고 서민을 위한다는,오직 서민 중심의 정책이라는 표심이 목표일 겁니다.

6억 이상 시장에서 과연 투자 바람이 불어서 민간 투자가 일어날 수 있을까라는

생각을 해보면 이는 또 다른 문제입니다.

이 시장은 수익이 나지 않으면 투자를 하지 않는 시장이므로 6억 이하 시장이 움직일

여지를 봉쇄할 가능성이 있습니다.

현재 부채를 지고 있는 사람들은 금리 하락도 있지만 금리를 감내할 여력이 있는

사람들입니다.

정부 저리 대출을 감내할 능력이 없는 사람까지 주택 시장으로 밀어 넣는 결과를 가져

오기 때문에 주택 시장이 오르지 않을 경우에 혹은 하락할 경우에 사회적인 문제가

발생할 소지를 앉고 있는 것입니다.

전월세 문제 해소를 너무 쉽게 생각하고 방향을 잡고 있다는 점에서 정부 정책은 점수를 주기 어렵습니다.

은행들의  수익 구조는 좋아질 것입니다.

앞으로 2년간 은행들은 앉아서 돈을 벌게 됩니다.

정부가 보장하는 사업에서 안전한 이자를얻게 됩니다.

은행주 관심 가지십시오.

 리모델링은 이미 바람을 한 번 타서 5-10% 정도 오른 상태입니다.

대부분의 주택 시장이 바닥을 치고 그 정도는 오른 상태이니 크게 개의치는 않지만

리모델링이 황금알을 낳는 구조는 아닙니다.

선별적으로 알려진 시장에서 분당의 정자동 정도는 브랜드를 잘 입히면 수익성이 충분

하겠지만 산본,일산은 일부 자체에서 핵심 지역을 제외하고는 큰 혜택이 없을 것으로

보입니다.

주변 시세가 같이 움직여 주어야 리모델링이 탄력을 받겠지만 말 그대로 시세의 리모델링 정도에서 그칠 공산이 큽니다.

건설사들에게 일감을 주는게 가장 큰 혜택이겠지요.

틈새 시장을 잘 찾으시면 무난한데요.

카페에 토론애서 보면 예민하게 접근하는 답안들이 있습니다.

그런 경우에는 수익성이 좀더 높을 것으로 보입니다.

리모델링도 입지입니다.

부동산은 재건축,리모델링,분양 등 모든 대상이 입지입니다.

따라서 강남권 리모델링이 수익성이 높을 수밖에 없다는 기본적 시각을 염두해 두시면

리모델링 투자는 성공할 수 있습니다.

카페 메뉴 이곳에서 리모델링의 틈새 시장을 다루었습니다.

 정부의 임대 주택 정책,행복 주택을 포함해서 진행하는 속도가 너무 늦어져서 결국

현 정부 임기내에 이룰 수 있을지 의문이 듭니다.

홍콩,싱가폴에서 이렇게 하더라 우리도 이렇게 하자,해라,라고 하는 사고를 가지고

정책을 진행하니 해결되기 어려운 겁니다.

수량을 줄인다고 지역민이 동의하기 어려울 겁니다.

전월세 시장에 대한 대책은 없는 겁니다.

전세 시장의 상승 속도는 다소 완만하겠지만 지속성을 보일 것이며 금리 상승이 시작

되면 월세 시장이 움직일 겁니다.

잠재된 비용의 증가가 월세 시장에서 시작될 시기가 다가 옵니다.

장기적으로 원룸 시장은 돈이 되는 시장입니다.

전세가 상승이 가지는 의미가 월세 시장으로 이전을 의미하므로 단기적인 공급 과잉이

수익률 하락을 막고 있으나 월세 시장은 선진국에서도,가까운 일본에서도 경기 침체와

무관하게 수익률을 보장하는 시장이 될 것입니다.

진정한 부동산  투자를 하시려면 앞으로 3-5년내에 원룸 시장으로 진입하시면 부동산

침체니,불황이니 하는 논쟁과는 무관하게 노후 준비를 하는 것입니다.

이 역시 원룸을 짓거나 매입하는 데 있어서 수익률과 지가 상승이 가능한 지역을 취사

,선택해야 한다는 점에서 카페 메뉴 이곳에서 정리를 했습니다.

 부동산 자체로 보는 변수에서 크게 시장을 움직일 변수를 찾기가 어렵습니다.

정부의 정책,리모델링,전월세 시장 등이 시장 전체를 상승으로 전환시키기에는 미흡한

변수라고 예상합니다.

 

출처: 네이버 "백상어 천기누설 시즌3"