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재건축 족쇄 풀어… 부동산 溫氣 전국 확산시킨다

[규제완화 Q&A… 재건축, 황금알 낳는 거위 아닌 필요한 주택 공급 차원서 접근]

서울 江南 등 일부만 혜택 보나 - 전국 재건축 단지 모두 수혜

몇 채까지 분양 받을 수 있나 - 단지내 보유 주택수만큼 가능

소형주택 공급의무 비율 완화 - 60㎡ 이하 주택 안 지어도 돼

초과이익 환수제 年內 폐지될까 - 야권 반발… 法통과 진통 예고

정부가 침체된 부동산 시장을 살리기 위한
올해 첫째 수순으로 '재건축 시장 부활 카드를 꺼냈다.

재건축 시장 활성화가 부동산 시장에 활력을 불어넣는 필수적인 단계인 데다,
서울 강남권을 중심으로 재건축 주택에 대한 시장 수요가 늘고 있는 점을 감안한 조치로 풀이된다.

작년 말 서울 서초구 반포동 한신1차를 재건축한 '아크로리버 파크'가
평균 청약 경쟁률 18.7대1을 기록하는 등

재건축 단지들은 최근 큰 인기를 모았다.

올 들어도 서울 강남구 개포지구와 강동구 고덕시영,
송파구 잠실 주공5단지 같은 단지들은 탄탄한 가격 오름세를 보이고 있다.


조주현 건국대 교수는 "재건축 규제 완화는 시장 활성화뿐 아니라
근본적 주거 문제 해결에도 중요한 문제"라며

"재건축은 황금알을 낳는 거위라는 관점이 아니라

'필요한 주택을 공급하는 차원'에서 접근해야 한다"고 말했다.

정부 대책을 Q&A(질의응답) 형식으로 정리했다.

―정부가 발표한 재건축 초과이익 환수제는 언제 폐지되나.

"정부는 올 4월까지 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 폐지안을 국회에 제출하고,
올 연말까지 법 통과를 추진할 계획이다.

현재 이 제도는 올해 말까지 2년 동안 한시적으로 적용이 중단돼 있다.

2012년 말 국회가 주택 시장 침체 상황을 고려해 부담금 부과를 유예했기 때문이다.

만약 이 제도가 폐지되지 않으면,
내년 이후 관리처분인가를 받는 재건축 단지들은 부담금 폭탄을 맞게 된다.

반대로 폐지되면 전국 재건축 단지들은 부담없이 사업을 추진할 수 있다.
서울 강남권 재건축 단지들의 경우, 한 가구당 많게는 1억~2억원 정도의 부담금을
우려하고 있는 만큼 이 제도가 폐지되면, 사업에 가속도가 붙을 전망이다."

―서울 강남 등 일부 지역만 혜택을 보지 않나.

"재건축 초과이익 환수제는 수도권을 포함해 전국 재건축 사업에 적용되므로
혜택이 일부 지역에 국한되는 것은 아니다.

과거 부담금이 부과됐던 곳 중에는 서울 중랑구 묵동과 면목동,
용산구 한남동의 연립 재건축 사업장도 포함됐다.

당초 부담금 부과가 예정됐다가 유예된 단지도

경기 남양주와 부산 연제구·사하구, 서울 영등포 등에 퍼져 있었다."

―조합원이 집을 여러 채 보유한 경우, 새집은 몇 채 받을 수 있나.

"현재는 수도권 과밀억제권역 내 재건축사업의 경우, 집을 몇 채 갖고 있든지 관계없이
무조건 1가구 1주택 공급이 원칙이었다.
새집은 하나만 받고 나머지는 돈으로 받아야 했다.
 하지만 앞으론 현재 보유하고 있는 주택 수만큼 새집을 분양받을 수 있다."

―소형주택 공급 의무비율은 어떻게 조정되나.


"현재 과밀억제권역에서 재건축 사업을 할 땐 전체 가구 수의 60% 이상을
국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하로 짓고,
그 범위 안에서 소형 주택 비율을 시·도 조례로 별도 규정한다.

예컨대 서울은 소형(60㎡ 이하) 비율이 20%로 돼 있다.

정부는 오늘 이런 소형주택 비율 규정을 폐지키로 했다.

국민주택규모 60% 전부를 85㎡로 지을 수도 있다.

소형 주택 부담이 사라지면 사업성이 더 커질 수 있다."

―이번 대책으로 어떤 효과가 기대되나.

서울과 수도권 재건축 사업에 속도가 붙어
주택 시장 전반에 온기가 퍼질 것이란 전망이 많다.

특히 심리적 요소가 중요한 부동산 시장이 자신감을 되찾아 거래도 늘어날 것이다.

초과이익 환수제가 유예되는 연말까지 서둘러 사업을 추진하던 재건축 단지들이
여유를 갖게 돼 이주 수요로 불안했던 전세 시장도 안정을 찾을 가능성이 높다.

다만, 투자자들이 한꺼번에 몰려
서울 강남권 등에서 재건축 가격 급등 현상이 벌어질 수도 있다."

―재건축 아파트 투자는 앞으로 어떻게 해야 하나.

가격이 많이 떨어졌다고 무조건 사는 건 금물이다.

주변의 다른 아파트 단지 시세를 잘 따져보는 게 중요하다.

주변은 안 오르는데 재건축 아파트만 마냥 오를 수 없다.

대책 발표 직후에 호가를 올리는 경우가 많으므로 조급하게 결정하지 말고
관심 아파트의 가격과 거래량 추세를 잘 살펴봐야 한다."

―관련 법 개정 전망은.

"여야 정치권 합의가 중요하다. 지난해 다주택자 양도세 중과폐지와
취득세 영구인하 같은 부동산 법규들은 극심한 진통 끝에
연말에 가까스로 국회를 통과했다. 

재건축 족쇄 풀어… 부동산 溫氣 전국 확산시킨다
조선일보  2014.02.20 03:01

부동산 경기 띄우기 총력… 주택시장에도 봄은 오는가

19일 정부의 주택시장 정상화조치인
이른바 ‘2.19 대책’ 발표로
서울 재정비(재건축ㆍ재개발)시장이 술렁이고 있다.

강남권(강남ㆍ강동ㆍ서초ㆍ송파)재건축 단지들은
시장 심리에 불이 붙었다.

특히 조합원의 이른바 ’순이익‘을 최대 절반까지 회수하는 내용의
재건축 초과이익환수제(이하 환수제) 폐지 발표때문이다.

특히 연내 관리처분이 불투명했던 잠실5단지나 개포1단지 등은 ‘
단비같은 호재’라며 이를 반기는 분위기다.

초과이익환수유예가 올해로 끝나 내년부턴
한 가구당 1∼2억원씩 부담금 폭탄을 맞을 수 있었기 때문이다. 

 
대못 빠졌다’ 환영

잠실 5단지(3930가구) 상가 내 공인중개업소들은
이날 ‘대못 하나가 빠진 기분’이라며 환영일색이었다.

중개사들은
이번 발표는 매수ㆍ매도자 모두에게 호재라고 입을 모았다. 왜일까.

재건축예정 단지에서 집은 곧 조합원 분양권이다.

집을 사들이는 게 투자로 인식되는 이유다.

환수제가 사라지면 매수자에겐 사업종료 후 부담할 ‘미래비용’이 줄어든다.

망설일 이유가 없다.

매도자 입장에선 계속 갖고 있어도
개발이익금을 부담할 필요가 없어졌다.

굳이 빨리 팔 필요가 없다는 게 중개사들의 설명이다.

인근 A공인 김 모 대표는
실제 매도자들은 (더 높은 가격을 받기 위해)매물을 거둬들이고,

매수자들의 입질은 더 세진 것 같다고 분위기를 전했다.

매매시장도 호조세를 유지 중이다.

지난 세 달 간 거래량은 감소추세지만 실거래가는 계속 오르고 있다.

잠실박사공인 등에 따르면 5단지 전체 매매 거래량은
작년 12월(계약기준) 23건ㆍ1월 14건ㆍ2월 9건을 찍었다.

전용 76㎡, 82㎡ 등 전 면적대에서 두달 간 2000만∼3000만원씩 올랐다.

추격매수가 붙었기 때문이다.

박준 박사공인 대표는 “매도자 우위로의 시장 변화가 더 빨리질 것”이라고 내다봤다.

강남구 개포 1단지(5040가구)도 사정은 비슷했다.
이곳은 상가세입자 협의가 덜 끝나 연내 관리처분이 힘든 상태였다.

채은희 개포공인 대표는 “(환수제는) 시장활성화에 있어
가장 큰 심리적 걸림돌 중 하나였다며

현재 매물이 부족해 거래는 줄었지만
대기매수가 꾸준하다.

매수세가 더 강해질 것이라고 전망했다.

이곳도 50㎡형 기준 실거래가가 오르는 등 추격매수세가 생긴 상태다.

이처럼 수혜를 볼 강남권(강남 4구) 재건축단지는 총 5만 2293가구다


-규제 풀린 부동산 시장 가보니…실거래가 오르고 추격매수세 까지

부동산이 망했으면 좋겠는건지. 대한민국이 망했으면 좋겟는건지
도무지가 알 수 없는 글을 쓰는 사람들이 있는데 자중좀 하시지요.

주식하는 사람들의 공통투자 방법중 하나가 정부의 갈 방향에 역행하지 않는것이죠

이제껏 계속 두드려 잡던 부동산 이제 규제  다 풀고 있는데 뭐라도 움직이는것은 당연한것 아닌지요?

부동산 다 쫄딱 망해서 박살이 났으면 좋겟는 분들은 대체 어느나라 국민들인지?

부동산 망하니 부동산 하지 마라는 이야기 할 생각이 있다면.

주식 하지 말라는 소리도 같이 해야하는거 아닌가요?

부동산보다 주식이야말로 투기가 아닌지요?

2007년 아파트 두채를 소유하고 있었지요. 그것도 한채는 서울 한채는 부산에.

모두 중소형 평이었고. 노무현당시 대통령이 부동산 잘못잡으면 망한다며

부동산 대책 발표를 할때마다 호가가 1천씩 뛰었지요. 장난이 아니드만요. 하하

나는 소유한 아파트를 전세주고 전세금으로 또 사고 3채가 넘어 다주택자 보유세와 종합부동산세

양도세가 겁도 나지 않느냐고 타박하는 마누라한테 말했지요. 안팔면 되지.

안팔면되지로 마누라와 우기고 싸우고 하여 말리지 않았으면 10채도 넘게 잡았을 아파트를
6채를 보유하게 되었지요. 그??부터 지금껏 아파트 값은 등락을 거듭하였고. 어림잡아

2014년 현재 평균적으로 계싼해도 1년에 한채당 1천씩은 우습게 벌어주어서. 양도차익만 6억이 넘어가는구려
그?×? 작년말과 올해 양도세 비과세를 목적으로 마누라 앞까지 하여 3채를 추가하여 추가한 3채에서만 3천벌었지요. 내가내는것은 고작 연간 세금 몇푼인데 부동산은 그야말로 그자리에서 변하지도 않고 한채당 1억여원을고스란하게 벌어주었지요. 남들은 부러워 합니다. 6억이나 벌었다고.

그런데 정말 바보같은 소리지요.

6억뿐이 못번것이지요. 1억이란 양도차익이 한채마다 생긴건 집이 좋아진것도 아니고 돈가치의 하락으로 인한상승일뿐이니 6억은 그다지 큰돈이 아니지요. 오히려 물가상승률 계산하면 10억쯤은 되야하지 않는가 생각합니다

집은 물건이지요. 돈의 값어치는 자꾸 하락하지요. 인플레에대한 헷지가 집 만한것이 있는가 생각해보시기 바랍니다.또한 현재 주택보급률이 104프로 인데 자가 보유가 50프로 뿐이라는 사실은 무엇일까요? 집은 사는 사람만 산다는뜻.

그 집값이 꾸준히 올라서 그사람들만 돈벌고 있다는뜻. 또한 통일이 가까운 시일안에 향우 10년안에된다고만 하더라도통일이후 주택보급율이 어찌 되겠는지요. 즐거울 따름이지요. 가만 앉아서 돈을 버니.

주식보다 안전하지 않은지요? 아니면 전세 든 월세든 사시면 되는 것일테고 .

집 안살 사람이 배아파 하는 소린지는 모르겠으나 사지말라고 선동은 안했으면 좋겠수다.
주식 게시판와서 집값 폭락한다 사지마라 사지마라. 하하

주식 사지 말란 말은 왜 안하시는지? 안사고 집값 폭락한다고 선동하는 당신들 때문에 돈버는 사람도 있습니다 그려.그렇게 폭락하려면 한가지뿐이지요. 수요가 없어야지요? 내집 한채만 있고 거기서 살아서

다른사람이 임대하는 집이 필요없이 자가보급율이 100퍼가 되야겠지요?
자가 보급이 50프로 인 이상 100퍼까지 50프로나 남았는데 플러스해서

제대로 집없는 2000만 북한 동포가 있지요?

그래도 집 안산다구요? 사지 마시구려. 대신 선동은 마시고 그냥 내비두세요.

강을 움직이고 바다를 움직일순 없을겁니다. 건설주의 월봉 파동을 보고도 그런말을 한다면.

집도 접고 주식도 접어야지요. 하하. 파도도 탈줄 모르면 아예 물가에는 얼씬 않는것이...

앞으로 니가 가진거 부동산 박살나서 다 망할거라구요? 그것도 팔자소간 아니겠소?

집값이 떨어질거라는 예상만 하지 말고 현상을 바라보시요.

한국에서 왜 아파트를 좋아하는지를. 그들의 허영심이 쉽게 사라질거 같소? 쯧쯧

계집들이 명품백 에 관심끄길 바라는게 빠를거요 

어제 재건축 초과이익환수폐지
임대비율 조정등의 대책이 있었습니다..

이제 거의 모든 대못들이 빠지고 있네요...
종부세도 폐지가 유력하겠고..  DTI LTV 도 조정되겠죠...

오늘 주식시장을 보세요.. 
GS건설... 두산인프라코어 등.. 건설관련주들이 오늘도 급등을 이어가고 있습니다..

이제 판도라의 상자는 다시 열린 겁니다...

이번 정부 임기 말쯤에는 아마 아파트 가격대 자체가 지금과는

비교도 안될정도로 올라있지 않을까요?

이제 서울은.. 다시 재건축 재개발 자람이 불 것이 자명합니다..

여의도,강남등 여기저기 공사판이 벌어질 것이고... 재건축기간

동안 엄청난 전세난과 월세난까지 가중될 가능성이 매우 커지고 있습니다..

재건축 결정되는 날이 곧 오지 않을까 예상되네요...

아파. 광풍이 태풍으로 바뀌는 순간이 되지 않을까 예상해봅니다...

 부동산시장 호재 의 연속인 것입니다...

매물 거둬들이고 매수세는 더 세지고..시장 봄바람 부나 2·19 대책 발표이후 시장 반응

부동산 시장 활성화 기대속
아파트값 과도하게 들썩일땐
분양가 상한제 폐지 발목우려
 
"당장 매물이 쏙 들어갔어요. 집주인들이 조금 상황을 보자고 하네요. 아무래도 일단 호가(집주인이 부르는 값)부터 뛰지 않겠어요."(강남 개포주공아파트1단지 단지내 상가 A중개업소 관계자)

정부가 19일 대통령 업무보고를 통해 재건축 초과이익환수제 폐지, 소형의무비율 완화 등 재건축 규제완화를 추진하겠다고 밝히자 서울 강남권(강남, 서초, 송파, 강동) 재건축 시장에 기대감이 높아졌다.

분양가상한제 폐지 논란 다시 심화하나


 과거 집값 상승은 보통 강남 재건축에서 시작했다. 미래가치를 기대하고 움직이는 투자수요가 많기 때문이다. 강남 재건축이 먼저 움직이고, 강남 일반아파트, 목동 등 서울 전역, 수도권 등으로 점차 확산되는 게 일반적인 집값 상승 방식이었다. 곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 "강남 재건축이 뛰면 늘 다른 지역 집값 상승으로 이어질 가능성이 생긴다"고 말했다.

문제는 강남 재건축 단지 시세가 들썩일 것이라는 우려가 커지면 현재 여당과 정부가 적극 추진하고 있는 '분양가상한제 폐지'는 어려워질 가능성이 커진다는 점이다.

재건축은 미래가치에 대한 판단으로 시세가 결정되는 투자성이 강한 대상이다. 그러면서도 곧 분양을 앞둔 곳이기도 하다. 재건축 조합원은 분담금을 줄이기 위해 늘 높은 분양가를 원한다. 사업성이 좋아지면 고분양가 가능성이 커질 수밖에 없는 이유다. 박원갑 국민은행 부동산전문위원은 "재건축이 들썩이면 고분양가 확률이 높아지고 이는 전체시장에 나쁜 영향을 미치기 때문에 '분양가상한제 폐지'가 위험하다는 목소리가 커질 수 있다"고 예상했다.

재건축 규제완화가 분양가상한제 폐지 유보입장을 강화시킬 수 있다는 이야기다.

여당은 몇 년째 추진하고 있는 분양가상한제 폐지 법안 2월 국회에서 통과되기를 기대하고 있다.

정부가 침체된 부동산 시장을 살리기 위해

재건축·재개발 규제를 풀고

총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV) 등


주택 관련 대출 규제도 일부 수정한다.


19일 국토교통부, 기획재정부 등에 따르면

정부는 이러한 내용을 골자로 한 경제혁신 3개년 계획을
이번 주 확정해 오는 25일 발표한다.

정부는 ´경제혁신 3개년 계획´ 발표를 기점으로
부동산 관련 규제를 지속적으로 완화한다는 방침이다.


주택시장 정상화와 임대시장 선진화를 위해
소형평형 의무비율 등 재건축 재개발 규제를 풀고
올해까지 유예된 재건축 초과이익 환수제를 연장 또는 폐지하는 안이 검토 대상에 올랐다.


총부채상환비율(DTI)과
주택담보인정비율(LTV)도 수정될 전망이다.

임대시장 선진화 방안으로 임대주택시장에 부동산투자회사와 같은
민간자본 참여를 유도하고, 상가세입자들의 권리를 강화하기 위해

상가임대차 보호법 강화도 검토하고 있다

--DTI..LTV도 손본다.. 부동산 살리기 올인

서울 아파트값 상승률이 4년 5개월 만에 최고치를 찍었다.

28일 부동산114에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 0.13% 올랐다. 연초부터 7주 연속 상승세다. 상승률은 전주(0.07%)보다 두 배 가까이 커졌다. 주간 기준으로 2009년 9월 첫째 주(0.14%) 이후 가장 많이 오른 것이다.

서울 재건축 아파트가 0.69% 오르며 서울지역 집값 상승을 견인했다. 강남구(1.63%), 송파구(1.02%)의 상승률이 컸다. 재건축 단지를 제외한 일반 아파트값(0.05%)도 4주째 상승했다.

25개 자치구 중 17곳이 올랐다. 강남·송파구(0.39%), 강동구(0.13%), 마포구(0.11%), 노원구(0.07%), 금천·동작·서초구(0.05%), 성북구(0.04%), 관악·양천구(0.03%), 광진구(0.02%), 구로·동대문·성동·영등포·은평구(0.01%) 순으로 많이 상승했다.

강남구 대치동 은마아파트는 일주일 새 3000만원 올랐다. 개포동 주공1단지도 1500만~2500만원 상승했다. 송파구 잠실동 주공4단지는 최고 5000만원 가량 올랐다. 인근 한 공인중개사는 "최근 재건축 규제가 완화되자 집주인들이 매물을 거두고 호가를 올렸다"고 전했다.

수도권 1·2기 신도시(0.03%)와 그외 경기지역(0.01%)은 소폭 상승했다.

전세시장은 강세가 이어졌다. 이번 주 서울 아파트 전셋값은 0.16% 올랐다. 78주 연속 상승세다. 강북구를 뺀 모든 자치구가 일제히 상승했다. 서대문구(0.34%), 금천·은평구(0.32%), 성북구(0.31%), 송파구(0.29%), 동대문구(0.24%), 도봉·영등포구(0.21%), 서초구(0.20%) 순으로 많이 올랐다. 1·2기 신도시(0.01%)와 경기지역(0.01%)도 모두 상승했다.

수도권광역급행철도(GTX)의 조기착공이 A노선(일산 킨텍스~동탄신도시)으로 결정됐다.

국토교통부는 3일 GTX사업의 예비타당성 조사결과 경제적 타당성에서 앞선 A노선에 대해 즉시 착공을 추진할 계획 이라고 밝혔다. 이에따라 유엔 GCF(녹색기후기금) 인천 유치를 계기로 추진됐던 인천 송도~청량리 노선(B노선) 조기 건설은 물거품이 되버렸다.

국토부에 따르면 GTX 3개노선을 대상으로 사업 경제성에 대한 예비타당성 조사를 실시한 결과 A노선1.33, B노선0.33, C노선(의정부~군포 금정)0.66등으로 조사 됐다고 발표했다.

비용대비편익비율(B/C)로 계수되는 B/C분석은 1이 넘으면 경제성이 있는 것으로 간주된다.

특히 B노선의 경우 기존의 경인전철, 인천지하철 1호선과 중복되는 노선이 많아 경제성이 가장 떨어지는 것으로 분석됐다. 이에따라 인천시는 B노선의 경제성을 높이기 위해서는 노선 변경이 필요하다고 보고 조만간 국토부와 조정을 검토할 계획이다.


GTX 조기착공 A노선(일산~동탄) 확정

 

입력 : 2014.03.03 11:56 머니위크