- 서울 수도권 아파트 시세 간단 시황
강남, 서초, 송파구 등 강남 3구 고가 아파트 와 광교,동탄 신도시
영등포,마포,노원, 성북구,성동구 등 저평가된 소형 아파트를 중심으로
거래량이 폭발하면서 가격 오름세.
서울 전지역,경기남부 판교,광교,분당 거래량늘면서 가격 지속 상승 중.
자기 집을 가질 것인가, 월세를 살 것인가.
전세의 시대는 끝나고 있다.전세대란, 물건 품귀 현상 지속하다.
중소형을 중심으로 전세가율이 90% 넘는 아파트 단지 속출.
정부, 전세자금대출을 억제하면서 월세 유도하는 방향으로 정책 수정.
전 세계에서 유일하게 유지됐던 전세 소멸 단계 진입.
부동산 시장 선행 지표인 경매 시장, 뜨거운 열기 지속하다.
위례,동탄 분양권 웃돈 게속 상승 행진
너도 나도 아파트 서로 살려고 아우성.....................
매일 아침 열리는 법원 경매 와
분양 모델하우스에 사람들이 몰리고 있다,
정부, 전격적으로 토지거래허가지역 60% 대폭 해제.
여의도 100배만한 엄청난 크기.
토지 값도 꾸준히 상승세 시현 중.
전세자금대출, 1년만에 80% 폭발적 증가. 60조원 돌파.
전세 살다가 빚더미에 오르는 세입자들 부지기수.
특히 소득이 전혀 없으면서도 흥청망청 돈 쓰던 대학생들,
신용불량자 급격히 늘어 매우 심각한 사회문제가 되다.
바야흐로 렌트 푸어 시대 본격 개막하다.
오늘도 토론방엔 보증금 5백만원에 월세 50만원 내고 사는,
원룸, 오피스텔 등 1인 가구에 거주하는 20대 대학생, 30대 직장인들.거래 절벽, 전세 천국, 아파트 값 폭락 합창을 허지만
자고나면 아파트값은 게속 오른다는 뉴스만...................
연초부터 전세시장의 상황 심상치 않습니다.
서울 전셋값은 75주 연속 상승하면서 역대 최장기록을 계속 이어가고 있는데요.
KB 국민은행 박원갑전문위원과 함께 자세한 이야기 나눠보도록 하겠습니다.
먼저 전해 드린 것처럼 서울지역 전셋값 75주째 연속으로 상승하고 있습니다.
연초부터 전셋값 오름세가 꺾이지 않아서 사실상전세파동이라고 할 정도로 과거 배추파동이라든가 돼지파동 이런 것처럼 굉장히 큰 하나의 사회적 사건이 되고 있는 게 아닌가라는 생각이 듭니다.
예년보다 학군수요가 빨리 나타나기는 했지만 그래도 1, 2월달은 그렇게 많이 전셋값이 오르는 때는 아닌데 올해는 예상하지 못할 정도로 계속해서 고공비행을 하고 있어서요.
아무래도 지금 무주택 서민 입장에서는 굉장히 어려움이 가중되고 있는 상황입니다.
지금 75주면 1년에 52주 정도 되거든요.
그러면 한 1년 반.
그렇게 계속 올라가고 있다는 건데 아마 이런 추세라면 봄에도 그렇게 전세가 꺾일 것 같지 않다 이렇게 예상해 보고 있습니다.
전셋값 고공행진 계속될 것이라는 예상해 주셨는데요.
특히 어느 지역이 그렇게 많이 올랐나요?
수도권에서는 전역이 많이 오르는 것 같아요.
전 지역이.
그런데 지난해만 하더라도 주로 분당이나 용인 같은 경기 남부지역이 많이 올랐는데 올해 지난달까지 전국에서 아파트 전세가격이 가장 많이 오른 지역을 10곳을 제가 조사해 봤습니다.
조사를 해 보니까 서울이 5곳이고 경기도가 4곳이고 그다음 나머지는 천안 같은 데인데.
서울에서는 마포나 광진이나 금천, 은평구 같은 이런 곳, 주로 비강남쪽에서 많이 오르는 추세를 보이고 있고 그리고 경기 남부지역인 수원이나 분당 같은 데서도 계속해서 지금 오르고 있는 상황입니다.
그래서 이런 추세를 보면 지금 과거와는 달리 수도권 전역에서 지금 동시다발적으로 올라가고 있는 게 어떤 올해의 전세시장의 주요한 특징이라고 볼 수가 있겠습니다.
그런데 서울지역 평균 전세가율을 보면 지금 60%가 넘었습니다.
60%가 넘어가면 전세수요가 매매로 전환된다는 룰이 있었거든요.
그런데 지금 보면 그렇지 않고 전셋값은 계속 오르고 있어요.
이건 왜 그런 거예요?
전셋값이 고공비행하고 있는 가장 큰 원인은 매물의 공백이 발생해서 그렇습니다.
그러니까 기존 세입자들은 재계약을 통해서 눌러앉는 게 낫죠.
아무래도 이사비라도 아끼려면.
그리고 집주인은 전세를 자꾸 월세로 돌리다 보니까 매물의 씨가 마르는 상황이라고 볼 수 있는데.
전세공급이 조금 줄어들었다, 이렇게 봐도 되는 건가요?
그렇죠.
공급 자체가 줄어든 거라고 보시면 됩니다.
이러다 보니까 하나가 거래되면 계단식으로 올라가는 이런현상들이 나타나고 있거든요.
참여정부 때 재건축 아파트 가격이 이렇게 올랐는데 어떻게 보면 전세가격이 이렇게 수직상승하는 것은 실수요 시장인 전세시장에서는 예상하기 힘든 측면이 있는 거거든요.
그러니까 전세 수급이 꼬여도 굉장히 단단히 꼬였다 이렇게 볼 수 있지 않느냐 이렇게 전망해 보고 있습니다.
그런데 전셋값이 계속 올라가다 보면 7, 80% 선을 넘어가다 보면 아무래도 전세수요가 매매로 바뀌지 않을까라고 예측하시는 분들도 있거든요.
저도 조금 움직일 것 같습니다.80% 넘어가면요?
그렇죠, 과거 60% 룰이라고 있었거든요.
말씀하신 것처럼 집값의 60%가 되면... 전세가율 60%가 넘어가면.
그러면 어느 정도 옮겨탔죠.
그때는 계속해서 집값이 오르는 시기니까요.
아무래도 적은 비용으로 내가 대세상승열차에 나도 탈 수 있다는 그런 개념.
말하자면 60% 라는 것은 내가 이득을 위해서 나도 동참할 수 있게 되었다.
그런 측면에서 접근하고 있는 것 같고 지금은 그게 아니거든요.
집값상승에 대한 기대심리가 크게 없죠.
지금 세입자들이 어떤 걱정하고 있느냐면 7, 80 % 넘어서면 이제 경매로 넘어갔을 때 내 전세보증금이 떼일지 모른다는 이런 깡통전세에 대한 두려움을 갖고 있습니다.
수도권에서 지금 아파트경매낙찰가율이 82.5% 거든요.
이렇게 되면 주로 겁이 나서 집을 사는 그런 측면이 있는 것 같고 그리고 또이사다니기도 귀찮고.
또 집값하고 크게 안 차이가 나니까 주로 비용이라든지 편의성 차원에서 일부 좀 옮겨타는 그런 모습이 나타날 건데 올해 아마 매매시장이 다소 좋아진다면 이런 전세수요가 매매수요로 전환되는 이 수요가 가장 큰 요인이 아닌가 보고 있습니다.
말하자면 전세난을 위해서 떠밀려서 집을 사는 거죠.
이런 측면이라고 보시면 되지 않을까 보고 있습니다.
그렇다면 서울지역에서도 처음으로 아직까지 서울지역이 전세가율이 70%를 넘지 않았습니다.
하지만 70%을 넘어설 가능성도 어느 정도인가요?
지금 아직까지는 서울 같은 데서는 평균 전세가 비율이 62% 정도라고 보면 되는데요.
60% 초반대.
그렇죠.
그런데 지금 전반적으로 성북 같은 경우가 69% 정도 계속해서 올라가고 있는 상황이고요.
그래서 아마 이런 추세라면 그동안 70%을 넘은 지역들은 주로 수도권, 경기도에서 많이 있었거든요.
주로 수원이라든지 이런 쪽으로 나타나는데 아마 서울에서도 성북구 같은 경우 다음 달이나 아니면 다다음 달 그리고 나머지 지역 서대문구 이런 데는 연내에 70%가 넘어서는 단지가 나타나지 않을까 예상해 보고 있습니다.
지금 광역시중에서대구광역시가 어떻게 보면 전셋값이 가장 비싼 상황인데 그렇게 나와있습니다.
그런데 1억 4700, 1억 4800 정도로 나와있는데 아무래도 부산이나 울산을 훨씬 뛰어넘죠.
그런데 그게 주로 단기간에 매매가격이 올라가니까 전셋값이 따라 올라가는 경향이 있는 것 같고 대구 같은 경우는 아파트 입주물량이 많지 않았습니다.
이런 측면도 어느 정도 영향을 미치지 않았나 싶고요.
그리고 세종시의 전셋값이 계속해서 오르면서 인천시를 넘어선 건 굉장히 이례적인 일이죠.
그래도 인천은 그래도 수도권인데 보시면 세종시의 전세가격이 1억 2600으로서 인천보다500만원정도 더 나가는 걸 보면 여전히 지금 보니까 세종시 가시는 분들이 집을 사기는 좀 그렇지 않습니까?
일단 전세라도 구해보자 이런 수요들이 어떻게 보면 전세가격을 고공비행시켰다 이렇게 해석해 볼 수 있겠습니다.
이번에는 전세대란을 촉발하는 불씨 가운데 하나가 재건축 이주 수요라는 설도 있거든요.
거기에 대해서는 어떻게 생각하시나요?
재건축이 올해 중요한 변수 중 하나입니다.
지금 올해 재건축 단지들은 연말까지 관리처분 계획인가라는 걸 신청을 해야 됩니다.
이게 주로 아파트를 새로 배정받을 때 내가 어느 정도 부담해야 되는지를 따져보는 절차라고 보시면 되는데 이 절차는 대부분 철거를 하기 전후 이루어 지는 거거든요.
그러면 올해 2만가구정도가 아마 철거할 걸로 예상하고 있는데 주로 세입자들이 기존 생활반경에서 벗어나지 않는 특징이 있거든요.
그러면 강남권에서 집중적으로 철거가 이루어 진다면 주로 성남이나 하남이나 구리나 이런 쪽에 주로 이사를가지않을까 생각하고 있는데 이렇게 된다면 이런 병목현상 때문에 전세난의 또 다른 불씨가 될 수 있다 이렇게 보는데 지금 서울시에서 아무래도 시기 조정이라고 하고 있거든요.
올해도 아마 이걸 할지 두고 봐야 될것 같습니다.
그러면 마지막으로요즘에주택 수요 때문에 그런데 주택을 구입하시려는 분들 계시거든요.
시기가 어느 정도여야지 좋을까요?
저는부동산시장이 약간 저성장체제라고 봅니다.
그런데 올해 부동산 시장은 지난해와 분명히 다를 겁니다.
거래도 될 거고 가격도 좀 오를 거라고 보는데요.
그런데 이사이클이 저는 이게 과거처럼 큰사이클이 아니라 짧을 거라고 보고 있거든요.
그래서 굳이 그렇게 급하게 살 필요는 없다는 생각이 듭니다.
다만 꼭 집을 사야 되는 분들은 가급적 이런 보금자리주택 같은 거 있지 않습니까?
이런 분양을 통해서... 실수요자들은 보금자리주택.
보금자리 주택을 통해서 생각을 해 보시고 집을 꼭 좀 넓혀야 될 분들 같은 경우 어차피 작은 집에서 넓은 집으로 옮겨타는 경우에는 지금 해도 크게 나쁠 건 없는데 다만 과거처럼 대형아파트가 크게 오르는 시절은 아니니까 철저하게 실수요 중심으로 접근하시는 게 좋지 않을까 보고 있습니다.
고맙습니다.
오늘 KB국민은행 박원갑 부동산 전문위원과 함께 전세대란에 대해서 자세한 이야기 나눠봤습니다.
도움 말씀 고맙습니다.
수도권 아파트 경매시장에 낙찰가격이 감정가 이상으로 치솟는
고가 낙찰' 사례가 속출하고 있다.
올해 부동산경기회복 기대감이 높아지면서
상대적으로 낙폭이 큰 수도권에 관심이 모아지고
전세난 심화로 경매를 통한 내 집 마련 수요도 늘면서
경매열기가 달아오르고 있는 것으로 풀이된다.
그러나 감정가를 넘어서는 고가낙찰이 늘면서
일부에서는 시세보다도 높은 가격에 낙찰되는 등
과열 조짐이 있어 주의가 요구된다.
시세보다 높은 고가낙찰 주의
고가 입찰로 비싸게 낙찰받는 사람들이 급증하면서
시세보다 높은 가격에 낙찰되는 사례도 잇따르고 있다.
실제 지난달 6일 경매에 부쳐진 서울 노원구 하계동
학여울청구아파트 101동 1614호(59.4㎡)는
입찰자가 17명으로 불어나면서
감정가 2억6600만원보다 높은 2억7312만원에 낙찰됐다.
국민은행 부동산시세 기준으로
이 아파트 매매가는 2억4500만원에서 2억6750만원으로
매매시장에서 최고 시세로 사는 것보다도
낙찰가격이 500만원 이상 비싸다.
올 들어 시세보다 비싼 가격에 낙찰되는 사례가 늘어나는 등
과열조짐을 보이고 있다.
서울(아파트 전세가율 60.4%)에서는
전세가율이 가장 높은 성북구(69.9%)를 비롯해
구로구(66.9%), 노원구(66.1%) 등에서 관련 사례가 이어지고 있다
자칫 경매현장의 치열한 경쟁열기에 휩쓸리면
시세보다 높은 고가에 낙찰받아 낭패를 볼 수 있다
집값이 상승 궤도에 들어선 건가.
"(박기) 여러 연구기관이 내놓은 통계를 보면 지난해 하반기부터 5개월 이상 상승세다.
내리막길을 걷던 서울·수도권 집값도 10월 이후 오르막길을 탔다.
무엇보다 상승 폭이 커지고 있는 것이 청신호다."
"(김태) 거래량이 지난해 10월 이후 평균 9만 가구 선을 유지하고 있다.
안정적이다. 미분양 아파트는 줄고 경매가율은 는다.
주택시장의 바로미터로 꼽히는 여러 지표가 긍정적이다. "
"(김승) 지방은 이미 2~3년 전에 침체를 벗어났다.
서울·수도권 시장이 혼란스러웠는데 초기이긴 하지만 회복기에 접어든 것으로 보인다."
"(박원) 분위기는 분명 좋아졌지만 가격 회복'보다는 '시장 여건의 개선'이라고 봐야 할 것 같다."
- 분위기가 좋아진 이유는.
"(김태) 오랫동안 국회에서 계류 중이던 법안이 정리되면서
정부 정책에 대한 불신이 해소된 것이 크다.
정부의 시장 활성화 의지가 시장에 받아들여진 것으로 볼 수 있다."
"(김승) 수급이다. 전국 주택 수요는 매년 25만 가구가량 늘어나고 있다.
노후화 등을 이유로 발생하는 기존 주택 교체수요는 30만 가구 정도다.
즉 절대수요가 55만 가구다.
그런데 지난 4년간 매년 평균 45만~50만 가구 공급에 그쳤다. 공급이 수요보다 적은 것이다."
"(박기) 거시경제 여건이 좋아지고 있는 것도 긍정적이다."
- 그렇다면 지금 집을 살 적기인가.
"(김승) 실수요라면 적극적으로 움직일 때다.
전세가율이 평균 60%를 넘어선 지 오래다.
전세를 사는 세입자가 담보대출을 받아 현재 살고 있는 집을 큰 자금 부담 없이
매입할 수 있는 수준이다.
여기에 대출금리 부담이 줄어든 것이 희소식이다. 특히 생애 최초에 해당된다면 좋은 시점이다."
"(박기) 바닥론이 대두되면서 급매물이 사라지고 가격이 오르고 있다.
저가 매물을 잡기에는 지금이 적기다.
"(박원) 저성장 시대에 접어들면서 집은 더 이상 필수가 아니라 선택이다.
개인 소득이나 구매력 등을 고려해서 결정하면 될 것 같다."
"(김태) 집을 살 생각이라면 올 상반기가 적당하다고 본다.
전세 수요가 매매 수요로 빠르게 옮겨가고 있어
원하는 매물을 찾기 점점 어려워질 것으로 보인다."
- 집을 팔기는 어떨까.
"(김승) 원리금(대출 원금+이자) 부담 능력이 된다면
천천히 파는 것이 좋을 것 같다.
1주택자라면 기존 주택을 팔고 원하는 집을 사는 '갈아타기'를 해볼 만하다."
"(박기) 현재 대출금리는 3.8% 수준이지만
앞으로 이자율이 높아질 수 있어
자산 대비 부채율이 높다면 지금 집을 팔고 자산을 재정비해야 한다."
- 눈여겨볼 만한 지역은.
"(김승) 막 회복기에 접어든 서울·수도권은 아직까지 가격 여건이 좋은 편이다.
서두르는 것이 좋다.
업무시설 이전·KTX 개통 등 개발 호재가 있는 지역이나 집값이 크게 떨어진 지역은 눈여겨볼 만하다."
"(박기) 주택시장은 기본적으로 새 아파트가 공급된 후
2~3년 후(입주 시점)에 영향이 온다. 공급이 적었던 지역은 한번은 상승기가 온다."
- 중대형(전용면적 85㎡ 초과)도 괜찮을까.
"(김승) 132~165㎡(옛 40~50평)대 아파트값이 조금씩 들썩이고 있다.
그간 중소형(전용면적 85㎡ 이하) 중심으로 새 아파트 공급이 집중됐기 때문에 희소성이 높아질 것이다.
하지만 실수요 중심으로 접근해야 한다."
"(박기) 가격이 많이 떨어진 중대형이라면 가격 상승에 대한 기대를 가져볼 만하다.
"(박원) 고점 대비 40% 이상 가격이 하락했다면 중대형으로 옮겨 탈 만하다.
중소형과 가격 차이가 크게 줄어 여유 있는 생활을 원한다면 괜찮다.
하지만 시세차익을 바라고 접근하는 것은 위험하다."
- 지금 집을 사려는 수요자에게 조언한다면.
"(김승) 새 집을 지을 땅이 거의 없는 서울은 도시 재생 시대에 접어들었다.
재건축에 대한 전반적인 전망은 밝지만 사업기간이 오래 걸리고 조합원 간 이견이 많다.
충분한 자금 여유를 두고 매입해야 한다."
"(박원) 분양가 상한제 아파트나 보금자리주택 등
주변시세 대비 가격 경쟁력이 있는 아파트가 유리하다."
주택 매매시장에 완연한 봄기운이 감돌고 있다. 서울 아파트 거래와 매매가격이 동반오름세를 타고 침체일로를 걷던 버블세븐지역의 대형 매매가도 3년만에 반등에 성공하는 등 온기가 확산되면서 봄이사철 본격적인 회복국면 전개를 내다보는 낙관론에 힘이 실리고 있다. 논란이 많았던 부동산관련 제도들이 대부분 정비돼 시장안정화 기대감이 높아진데다 전세수요의 실거래 전환과 정부의 모기지 지원으로 거래동력이 살아나 올해 봄에 주택시장이 회복세로 진입하는 전환점을 맞을 것이라는 기대감이 팽배하다.
■거래, 가격 동반상승세
12일 서울부동산정보광장과 부동산114에 따르면 이날 현재 서울 아파트 매매거래는 하루 평균 200건으로 전년동기(105건)대비 2배로 증가했고 매매가격도 오름세를 타고 있다. 현재 서울 아파트 매매거래는 총 2407건으로 일평균 거래량이 200건을 넘어섰다. 지난달 156건과 비교해도 한달만에 28.2% 급증한 규모다. 매매가격도 올해들어 상승세로 돌아섰다. 지난달 0.05% 올라 3개월만에 상승반전한데 이어 이달에도 0.02% 상승해 2개월 연속 플러스권을 유지중이다. 지난해초 겨울철 비수기와 봄이사철내내 하락세를 보였던 것에 비하면 대조적인 흐름이다. 지역별로 온도차는 있지만 매매거래가 살아나고 있는 것은 일선 중개업소들도 체감하고 있다.
서울 마포구 아현동 한울공인중개사 서지영 대표는 "전세에서 매매로 돌아서는 실수요와 분양물건에 관심갖는 투자수요가 늘면서 올해들어 매매거래가 지난해말보다 20∼30%가량 늘었다"며 "본격적인 봄이사철을 앞두고 매매문의가 이어지고 있어 거래가 더 늘어날 것으로 보인다"고 전했다.
■버블세븐 대형 3년만에 반등
부동산장기침체의 직격탄을 맞은 서울 서초·송파·강남·목동, 경기 평촌·용인·분당 등 이른바 버블세븐지역에서 대형아파트가 약 3년만에 반등한 점도 업계에서는 시장회복 신호중 하나로 보고있다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 "지난달 버블세븐지역에서 전용면적 85㎡를 초과하는 대형아파트의 매매가격이 전달 대비 0.06% 올라 35개월만에 반등했다. 호황기에 집값 거품이 낀 지역으로 지목받던 지역에서 매매거래가 뜸한 대형이 상승한 것은 시장회복 시그널로 볼 수 있다"며 "서울에서는 구로, 반포 등의 아파트 전세가율이 85%로 치솟을 정도로 전세난이 심화돼 봄이사철에 실수요의 매매전환이 가속화될 것"이라고 내다봤다.
주택산업연구원 김태섭 정책연구실장은 "지난해 10월이 전국 주택 매매거래는 꾸준히 9만가구 이상 유지되고 있고 비수기인 올해 초에도 같은 수준"이라며 "집값 저점 인식이 확산되고 전세난에 지친 실수요자들이 크게 늘어 봄이사철에는 본격적인 회복국면에 진입할 것으로 보인다"고 전망했다.
한국은 무조건 폭등할수 밖에 없는이유
한국은 무조건 부동산은 폭등할수 밖에 없습니다
왜냐고요?
근본원인은 국토면적에 비해서 인구가 너무 많기 때문입니다
즉 좁은 국토면적에 비해서 사람이 너무 많기 때문입니다
한국의 인구밀도는 500명입니다
미국의 인구밀도가 30명정도인것을 비교해본다면
얼마나 한국의 인구밀도가 많은줄 아시겠지요!
좁은땅에 비해서 사람은 너무 많이 사니
자연히 그들의 거주공간의 값어치는 폭등할수 밖에 없는 것입니다
필리핀 같은 나라도 인구가 많기는 하지만
필리핀은 사시사철 더운 나라라서
집 없으면 길바닥에서 자도 되지만
그러나 한국은 추운 겨울이 있어서
자가든 전세든 월세든
사람은 어쨌든 집은 필요합니다
그러니 한국은 자가든 전세든 월세든
어떤형식으로든지 부동산의 가치는 앞으로도 계속 폭등할수 밖에 없습니다
그리고 자꾸 일본 말하는데
일본은 인구밀도가 300명대입니다
한국보다 적습니다
중국은 인구밀도가 150명대이고요
그러니 중국은 저렇게 인구밀도가 적으니 부동산 폭등현상은 일부 대도시만 제외하고
나타나지 않은 것입니다
물론 방글라데시 같은 나라도 인구밀도가 높기는 하지만
그 나라는 경제적으로 못살지요
한국은 경제적으로도 자본이 넘처나고
인구도 국토면적에 비해서 많으니 부동산 가치는 계속 폭등할수 밖에 없는 것입니다
그리고 인구는 지금도 계속 늘어나고 있습니다
작년만 해도 탈북자나 다문화 이민자를 제외하고도 21만명이 증가했습니다
한가구당 3명으로 계산하면 7만개의 새집이 필요한 셈이지요
여기에 탈북자나 다문화 이민자들까지 계산하면 그 증가분은 더하겠지요
또한 앞으로 통일이나 남북화해로 북한인구까지 내려오면 정말 부동산은 겉잡을수 없을 것입니다
물론 북한 사람들이 남한에 집을 살수 있을 정도로 구매력은 없지요.
하지만 그들도 어딘가에는 살아야 하기 때문에 전월세 가격은 올릴수 있습니다
부동산이 안정되기를 바란다면 그분들은 반통일세력,반다문화세력이 되어야 할 것입니다
부동산의 근본해결책은 인구를 획기적으로 줄이는것 밖에 없습니다
5천만에서 1천만명정도로 인구가 줄어드는 수준이라면 모를까
그 이전까지는 좁은땅에 너무 인구가 많으니 부동산 거주공간은 폭등할수 밖에 없습니다
요즘 박근혜후보 때문에 박정희정권도 비난하는 것이 나오는데
글세요 산아제한 정책 하나만 본다면
박정희 정권이야 말로 진정한 서민의 친구,서민들 편에 서서 일하는 정권이었다고 볼수 있습니다
만약에 박정희 정권이 강력한 산아제한 정책을 펴지 않았다면
서울은 지금쯤 평당 1억쯤 갖을 것입니다
박정희 대통령도 개인적으로 서울에 인구가 너무 몰리는것을 걱정해서
지금의 공주 장기지역으로 수도를 옮길려고 했습니다(세종시 인근지역임)
행정부는 물론이고 청와대 대법원 국회까지 몽땅 이전할려고 마스터플랜까지 완성했는데
설계도 청사진만 남겨놓고 떠났지요
아마 박정희정권이 10년정도만 더 유지되었어도
수도이전은 완성되었을 것입니다
그뒤에 들어선 전두환정권은 박정희정권이 애써 만들어놓은
수도이전 청사진은 처다보지도 않고
서울에 올림픽을 개최하게 만들어서 오히려 서울에 인구를 더 집중하게 만들었지요
그뒤 노태운정권은 한술 더 떠서 서울인근에 분당 일산 평촌 같은 도시들을 만들어서
인구의 절반이 서울과 서울에 인근에 사는 기형적인 국가로 만들어놓고
덕분에 서울 수도권지역은 부동산은 그야말로 대박을 터트리게 만들어 놓았습니다
전세계 어느나라를 봐도 인구의 절반이 수도와 그 인근지역에 사는 나라가 없지요
미국 중국 같은 나라도 물론인고 독일도 인구의 절반이 베를린에 사나요?
일본이 인구의 절반이 도쿄에 사나요?
정말 한국같은 나라는 없습니다
카드 개인정보 유출이다, 조류독감전국 확산이다
뭐다해서어수선한 모양새죠?
게시판의 성격에 맞게 주식과
부동산에 관한 이야기를 나눌까 합니다.
본 글에서 부동산 시장은
서울 경기도 등 수도권 아파트 시장을 중심으로 합니다.
얼마전 고등학교 동창 모임에 나갔더니
의외로 주식하는 애들이 많더이다.
다들 금전 손해가 막대하더군요.
수천만원은 기본이요, 수억원씩 돈 날렸더군요.
2008년 뉴욕발 금융위기 이후
한국 주식시장도 대폭락했죠.
그리고나서 종합주가지수는 반등에 반등을 거듭해2,000 포인트를 열 번이나 돌파했습니다.
그러나 본질은 눈 가리고 아웅, 6년 최저가 산더미 장세.
삼성전자와 현대차로 코스피지수를 끌어올린 거죠.
사정이 이러한지라 개인투자가들은 거의가 돈을 잃었습니다.
적게는 수백만원, 수천만원 많게는 수억원, 수십억원.
주식하다가 패가망신해서 빚더미에 나앉아
자살한 분들 참 많았고요.
절대다수 주식전문가들과 대중들이 떠드는 달콤한 대세 상승 타령을 믿다가 가정파탄난 것도 부족해 죽어나간 거죠.
한편 아파트 시장은 어떠했을까요?
2007년, 2008년을 고점으로 계속 내리막길.
정말이지 지긋하게 떨어졌어요.
전세값은 252주 연속 상승세.
주식으로 말하자면 '블루칩'이라고 할 수 있는 강남 아파트.좀더 범주를 확장하면 분당, 용인, 과천 등 '버블 세븐' 아파트.너나 할 것 없이 매매 가격 여타 지역들도 중대형이든 소형이든 -25% 이상 대폭락.하우스 푸어들이 넘쳐났어요.아파트 꼭지에 사서 돌아버렷던 분들이에요.그런데 있잖아요, 참 재미난 현상이 있습니다.뭘까요?
이른바 주식 전문가다,
부동산 전문가다 하는 사람들 말이에요.
주식 전문가들은 굉장히 낙관적인 전망 의견 80%.
반면 부동산 전문가들은 비관론자들이 80%.
완전히 반대에요. 그렇죠?
시장 원리란 게 뭘까요?
사는 사람이 많으면 가격이 올라가고,
파는 사람이 많으면 가격이 떨어지는 거에요.
수요 공급의 원칙이 적용되는 거죠.
규제가 철폐된 것은 시장 원리대로 가격이 움직인다는 거고요.그렇다면 아파트 시장의 현 상황은 어떨까요?
잘 아시다시피 아파트 실거래가와 전세값이 계속 오르고 있죠?부동산 전문가와 대중이 강력하게 주장하는 바처럼
대세 하락 중 일시적인 반등세가 아니라
대세 상승 초기 단계입니다.
이미 바닥은 통과한 국면, 작년이 아파트 시장 바닥이었어요.매집단계를 지나면 폭등세가 나올 겁니다.
절대다수 부동산 전문가와 대중들은 여전히 아파트 값 폭락을 간절히 원하지만 철지난 얘기에요.여러분의 뜻대로 폭락은 이미 구현되었습니다.
주식이든 아파트는 영원히 내리는 것도 오르는 것도 없어요.
전세 살면서 2년만 더 참고 기다려본다고요?
더 폭락하길 꿈꾼다고요?더 싸게 아파트 사고 싶다고요?
거품이라고요?거품이 빠진 가격이에요.
욕심부리지 마세요. 더 박살나길 바라는 건 탐욕입니다.
미안하지만요, 이제 오르는 일만 남은 거에요.
제가 장담하죠.
지금 아파트 사지 않는 분들은
나중에 꼭지(상투)에 사서 패가망신할 겁니다, 뭐.
대중의 소망과는 정반대로 시세가 움직이는 게 주식과 부동산 시장의 속성이에요.
취득세 영구인하, 수직증축 리모델링 허용,
다주택자 양도세 중과 폐지,경매시장 열기,
주택시장 가격지수 반전 및 상승세,
작년 재작년 1월달에 비해 거래량 3배 이상 폭증,
가격 상승.급매물 소진,
1%대 공유형 모기지 대출, 전세가 고공 행진 등
과거와는 여건이 완전히 달라졌습니다.
세상물정 모르고 고집불통인 분들 참 많죠.
이런 분들이 주식이든 부동산이든
바닥에서 팔고 상투에서 삽니다.
눈에 보이는 건 믿지 않고
불가해한 미래에 희망을 걸죠.
결국 사야 할 때와 팔아야 할 때,
즉 타이밍을 역행해서 쫄딱 망합니다.
시장에서는 흔히들 호구라고들 하고요.
언제까지 전세, 월세만을 고집하시나요?
혹시 평생 셋방살이 할려고 작정 하신 건가요?
아파트 시장 여건이 확 바뀌었습니다.
부동산 이든 주식 이든 생각을 유연하게 해야 합니다.
미국의 양적완화 축소, 무역수지 증가세,
경제성장률 우상향, 민주당과 새누리당과
정부의 아파트 시장 진작 의지 확고 등
무엇보다 전세계적인 경제 회복 국면.
대내외적인 경제여건 개선.
한국 경제 회복세.
미국 유럽 일본 등 선진국 경제 회복세.
전세계 아파트 시장이 작년에만 30% 이상 폭등했죠.
수출로 먹고사는 한국만
이상하리만치 유독 소외되었어요,
국내 거시경제지표나
정치권의 가시적인 부양의지를 봤을 때
지금이 매수 적기라는 생각이 듭니다.
너무 겁먹거나 걱정들 하지 않으셔도 됩니다.아셨죠?
외국계 은행 "주택시장, 작년 하반기부터 회복세"
서울·수도권 아파트 월세 세입자의 주거비용이 자기 집 보유자를 넘어선 것으로 나타났다.
18일 스위스계 투자은행인 크레디트스위스에 따르면, 서울·수도권 주요 아파트 단지의 월세와 자가 주거비용을 비교한 결과, 지난해 4월부터 월세 주거비용이 자가를 초과했다.
월세와 자가의 주거비용이 역전된 것은 지난 2004년 월세 주거비용 집계를 시작한 이후 처음이다. 이후 월세 주거비용은 소폭 상승한 반면 자가는 하락세를 보여 지난해 10월 현재 월세의 연간 주거비용은 집값의 2.99%, 자가는 2.59%로 격차가 0.40%p까지 벌어졌다.
월세의 연간 주거비용은 보증금을 정기예금에 넣어 발생하는 이자(기회비용)에 월세금을 더한 금액이며, 자가 주거비용은 집값의 정기예금 이자다.
월세 세입자의 이사비용, 자가 보유자의 세금 및 수리·유지비용 등 각종 부대비용은 서로 거의 비슷해 상쇄된다고 보고 분석에서 제외했다고 크레디트스위스는 설명했다.
같은 시점 전세의 연간 주거비용은 집값의 1.92%로 자가보다 여전히 0.67%p 낮았다. 그러나 최근 전세 가구가 월세로 바뀌는 경우가 급증해 시장의 '새로운 표준'이 되면서 세입자 주거비용이 급격히 늘고 있다고 크레디트스위스는 지적했다.
전셋값이 상승하고 전세 공급이 감소하는 가운데 이 같은 월세 주거비용 상승은 자가 구입을 고려하는 세입자를 늘리는 상당한 동기가 될 것이라고 크레디트스위스는 전망했다.
크레디트스위스가 자체 집계하는 서울 주택구매력지수도 같은 시점 현재 지난해 10월 현재 86.8로 1996년 이후 사상 최고 수준으로 상승해 가구의 주택 구매 여력이 큰 것으로 나타났다.
주택구매력지수는 대출을 받아 주택을 구입하는 가구가 현재 소득으로 대출 원리금 상환액을 부담할 수 있는 여력을 나타낸다.
이와 관련, 신민석 크레디트스위스 상무는 "주택 거래량·가격 등 각종 지표에 따르면 주택시장 경기가 지난해 상반기 바닥을 친 이후 하반기부터 미미하게나마 회복을 시작한 것으로 보인다"고 말했다.
이어 "다만, 한국 부동산 시장의 가장 큰 변수인 성장률이 과거처럼 높지 않은 상황에서 시장이 살아나도 과거처럼 집값이 급등하기는 어려울 것"이라고 전망했다.
주변에서 돈벌었다고 날리 칩니다.
진짜 벌은건지 알 수 없으나 기분은 나쁘지 않쿠만 그래요
주변에서도 집 안사던 사람들도 년초에 집 산 사람 몇몇 되더이다.
그리고 몇몇은 관망중...........................
전세는 천정 뚫고 골마 터지는형국이고...............
매스컴은 집값 상승분위기에 포커스 맞춰주고.................
정부정책도 집값 상승에 포커스 맞추고.................
건설주 하나 들고 있는데 요 몇칠사이 수익이 빵빵 터지고..............
박근혜정부와 김정은정권은 첫손을 잡았고
대체 어떤주식이 대박주야
나 대박주 잘 들고 있는거야
내일부터 통일은대박 믿고 한번 가 볼까나?
노무현 대통령이 민들었던 부동산 악법......하나둘 사라지고 있습니다..
그래서 그런지..요즘 부동산 시장이 예사롭지 않게 돌아가고 있습니다..
내집마련...알아서 판단하시오..
주택시장 정상화를 위해 정부가 그동안 시장을 묶어온 각종 규제들을 철폐하거나
적극 완화해나가겠다고 밝힘에 따라
새해 들어 꿈틀거리고 있는 부동산 시장이
본격적으로 회복 탄력을 받을지 관심이 모아지고 있다.
국토교통부가 19일 박근혜 대통령에게 보고한
올해 업무 추진계획에는 주택시장 정상화를 위한 방안들이 대거 포함됐다.
이날 업무보고에 따르면
정부가 올해 안에 폐지키로 한 재건축 초과이익 환수제는
부동산 시장 과열을 막기 위해 지난 2006년 도입된 제도로,
2008년 이후 주택가격 안정세가 지속되면서 필요가 없어진 대표적인 규제로 인식돼 왔다.
현재 이 제도는 올해까지 적용이 유예된 상태로,
관리처분계획 인가를 신청하는 재건축 사업지구는
초과이익 부담금을 면제 받을 수 있다.
수도권 민간택지 내
주택 전매제한 기간도 현행 1년에서 6개월로 단축된다.
지방은 이미 지난 2008년 전매제한조치가 전면 폐지됐다.
국토부 관계자는 "전매제한을 시장 상황에 맞게 탄력적으로 운용토록 하는
주택법 개정을 추진 중이지만
국회 처리가 지연되고 있어
우선 시행령 개정을 통해 완화를 추진하게 됐다고 설명했다.
재건축 소형주택 공급 의무비율 규제도 완화된다.
현재 과밀억제권역에서 재건축 사업을 할 경우 가구수의 60% 이상을
전용면적 85㎡ 이하 주택으로 지어야 하는데,
서울과 경기 등 수도권 지역은 지방자치단체들이
조례를 통해 60% 중에서도 20%를 60㎡ 이하의
소형주택으로만 짓도록 더 강하게 규제하고 있다.
수도권 과밀억제권역 재건축 사업 시 소유 주택 수와 관계없이
'1가구 1주택'만 분양 받을 수 있도록 제한한 재건축 조합원 신규 분양 규제도 폐지된다.
앞으로는 조합원이 원할 경우 주택을 소유한 만큼
신규 주택을 분양 받을 수 있다.
과밀억제권역 외에는 현재도 주택 수만큼 분양 받을 수 있다.
정부의 주택시장 규제 완화조치에 대해 업계는 환영의 뜻을 표하고 있다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은
전셋값이 가파르게 오른 상황에서
재건축 규제가 풀리는 만큼
강남권 재건축 시장의 기폭제가 될 것이라며
강남권 재건축 아파트 가격이 상승하면
서울 전체 주택시장 분위기도 살아날 것이라고 예상했다.
박상언 유엔알컨설팅 대표도
그동안 꿈쩍하지 않던 강남권 재건축 추진 아파트들이
올 들어 오름세를 보이는 이유는 규제 완화 기대감 때문이라며
시장이 기대했던 대로 정부가 규제완화에 나섬에 따라
부동산 시장이 회복 국면으로 진입할 가능성이 높아졌다고 말했다.
그러나 일부에서는 부동산 시장 활성화를 위해서는
분양가 상한제나 총부채상환비율(DTI) 등
남은 규제들도 과감한 손질이 필요하다고 지적하고 있다.
한편 국토부는 부부합산 연소득 7000만 원 이하 '
생애 최초 구입자'에게만 지원했던 1% 초저금리 주택구입 대출인 '공유형 모기지'
지원 대상을 '5년 이상 무주택자'로까지 확대키로 했다.
또 올해 공공임대주택 9만 가구를 공급하고,
임대주택 공급시 부동산 투자회사(리츠)를 통한 공급 방식도 도입하기로 했다
--재건축 손톱밑 가시 줄줄이 뽑아 부동산 경기 탄력
국토부 업무보고
문화일보 입력 2014.02.19 11:51
GTX가 수도권 집값판도 확 바꾼다
수도권 전철망과 광역교통망의 최대 화두는
2TX로 불리는 KTX와 GTX다.
이들 두 전철망은 파급력이 그만그만한
단순한 전철이나 혹은 메리트가 크게 떨어지는
경전철과달리 향후 수도권 집값판도를
확 뒤집는 전철의 대장주라고 할수 있다.
이런 맥락에서 본다면 포스트 판교인 광교신도시 다음으로
수도권남부 최대어로 꼽히는 동탄1신도시를 놓쳐서는 안된다.
시장이 급변하게 되면
수도권에서 가장 먼저 회오리바람이 불어닥칠 지역이
바로 동탄1신도시다.
동탄1은 저평가되어있지만
내년 착공후 2015년 완공예정인 KTX 수서~동탄~평택노선의
중간역사로 강남권을 12분만에 주파 가능한
KTX 최대 수혜지가 바로 동탄이다.
여기에 삼성 임직원들의 대규모 이동으로
동탄1은 광교와 쌍벽을 이룰만한 블루칩에 속하게 될 전망이다.
GTX역사 착공이후에는 상승세가 더욱 거세질 전망이다.
결국 동탄신도시와 일대 기존 재고주택 급매물을 노려
선제적 투자로 시세차익을 극대화시켜야 하는것이다.
왜냐하면 KTX와 GTX의 더블역세권의 파급력은
지금까지 그 어떤 전철망보다도
더 강력한 파급력을 지니고 있기 때문이다.
--경제성이 충분하다고 판단된 A노선(일산~삼성) 노선을 먼저 착수하고
B노선(송도~청량리)과 C노선(의정부~금정)은 재기획 및 보완 과정을 거치게 된다.
국토교통부는 기획재정부로부터
GTX 사업의 예비타당성조사 결과가 통보됐다고 28일 밝혔다.
예비타당성 조사 결과를 보면 A노선이 1.33으로 경제성 판단 기준인 1을 넘었고
B노선은 0.33, C노선 0.66으로 기준에 미치지 못했다.
국토부는 3개 노선을 모두 추진하되 경제적 타당성이 확보된 일산~삼성(36.4km)은 즉시 추진하고
송도~청량리(48.7km), 의정부~금정(45.8km) 노선은
재기획 및 보완 과정을 거쳐 조속히 재추진키로 했다.
28일 국토해양부가 수도권광역급행철도(GTX)의 경제적 타당성이 확보된 A노선(일산~삼성)을 즉시 추진하고 B노선과 C노선은 재기획 및 보완 과정을 거쳐 조속히 예비타당성 조사를 재추진하겠다고 발표하면서 GTX대한 관심이 모아지고 있다.
GTX는 2007년 동탄2지구 신도시 개발계획이 발표되자, 김문수 경기도지사가 수도권 남부의 교통망 해결을 위해 철도망 건설을 정부에 건의하면서 시작됐다.
GTX는 ‘Great Train Express’의 줄임말로, 수도권 교통난을 해결하기 위해 경기도가 2009년 정부에 건의한 시속 160~200㎞ 표정속도급 광역급행철도다. 실제 정차역을 멈추는 시간까지 고려하면 평균 100km 이상을 낸다. 현재의 전철 실제 속도는 30~40km수준임을 고려하면 매우 빠른 속도다. GTX는 3개 노선으로 나뉘며 일반 지하철보다 2배가량 깊은 지하 40~50m 공간을 달린다.
지난 2007년 6월 동탄2지구 신도시 개발계획이 발표되자 경기도는 7월부터 GTX의 시발점이 된 경기남부지역 교통난 해소를 위한 연구용역을 시작했다.
2008월 8월 완료된 용역결과 GTX 동탄~강남 간 노선의 B/C가 1.49로 경제성이 있는 것으로 나타나자 도는 이듬해인 2009년 4월 국토해양부에 GTX사업을 국가계획에 반영해 달라고 건의했다.
당시 김문수 지사는 “주택난을 해소하기 위해 신도시를 건설하면서 생활권은 넓혀 놨는데 교통수단이 이를 따라가지 못한다”며 “주민들의 교통불편 해소를 위해서라도 GTX 도입이 시급하다”고 강조했다.
2011년 4월 정부는 제2차 국가철도망 구축계획에 GTX 3개 노선을 반영했고 2013년 7월에는 박근혜 대통령의 서울·경기 지역공약에도 GTX사업이 포함됐다.
A노선은 고양시 킨텍스와 서울 삼성역, B노선은 서울 청량리역에서 인천송도까지, C노선은 의정부 회룡에서 금정역을 지난다.
2014년 2월 28일 국토해양부는 세 노선에 대한 기획재정부의 예비타당성조사 결과를 발표하고 A노선의 즉시 추진의사를 밝혔다. A노선은 본래 킨텍스에서 수서를 지나 동탄2신도시의 동탄역으로 연결된다. 수서에서 동탄구간은 현재 2015년 개통을 목표로 건설중인 KTX노선의 선로를 사용하게 돼 이미 상당부분 진척된 상태다. 수서역과 삼성역을 잇고 삼성에서 킨텍스 노선이 연결되면 동탄에서 고양시 킨텍스가 한번에 연결된다.
파주시도, 킨텍스 기점인 역을 파주시로 연장해달라는 요구를 해와 장차 파주까지 연장될 가능성도 있다.
A노선은 실시설계등을 거여 2022년경 개통될 것으로 예상된다.
이 노선이 개통되면 킨텍스에서 삼성까지 기존 1시간 20분 걸리던 전철 이동시간이, 20분으로 대폭단축된다. 삼성에서 동탄까지도 20분내외가 걸리게 되면 고양시 킨텍스에서 동탄신도기까지 40분에 도달하게 된다.
고양시 킨텍스에서 KTX를 이용할 경우, 서울역에서 환승하거나, 수서역이나 동탄역에서 환승할 수 있게
