부동산 정보포털에서 거래포털로!

경기회복을 동반한 온전한 상승이 될 것임



미국증시 필수소비 경기방어섹터 하방경직 나타냄

CRB지수 도지형 하락브레이크

달러인덱스 장대양음봉교차로 하락암시


가전전시회 CES

연초급락장에서 개인들 삼성전자 대량매수(4,200억)

목요일 : 만기일, 금통위



코스피 1,985 이하는 과도한 하락

1,950부근은 저점


※ 主導種目 交替作業 中 : 조선, 건설, 은행


이틀 급락은 좋은 징조로 악성물량들이 정리되고 있으며

그간 급등한 종목은 평균으로의 회귀하고, 새로운 주도업종으로의

교체가 잘 진행 되고 있습니다,.


시장은 쓰리바닥을 보였고

환율시장과 금리인하 호재등으로

상승여건이 만들어졌음.

2008년 이후 시장은 삼중바닥을 형성 후 상승랠리가 나타남

챠트기간을 넓게 설정하여 보는 습관을 가져 볼 필요가 있음.


2011년 상승이 유동성에 의한 반쪽 반등이라면

다가올 랠리는 경기회복을 동반한 온전한 상승이 될 것임.






朴대통령 "'규제개혁 장관회의' 직접 주재"


경제 개발 3개년 게획...

비정상 의 정상화

내수 경제 활성화가 화두내여


올해는..... 재벌 및 부동산 규제가 완전히 철폐될 모양입니다

내수 활성화에 완전 올인 하시겟다네요


대한민국 부동산 앞으로 겁나 오릅니다


좋은 꿈 꾸세요.....부동산 시장 좋은 날 옵니다




2014 년 말띠해 부동산 시장, 질주 할까?


2014 년 갑오년 말띠해 새해가 밝았다.

2014 년 올해 말띠 해 부동산 시장은 어떻게 될까?

일단 작년 계사년과는 사뭇 달라지는
시장변화가 가시화 될 것이 유력 해지고 있어 기대감이 크다.

작년 계사년 뱀띠 해에 부동산 시장이
뱀 처럼 느리게 회복되었다면

올 갑오(甲午)년 말띠 해에는
달리는 속도가 빠른 ‘말(馬)’처럼
시장 회복이 빨라질 것으로 예상 되는 것이다.


이런 예상을 하는 이유는, 여러 요인을 고려할 수 있겠지만
무엇 보다도 그동안 집값 폭등기때 시장을 잡기 위해
다년간 옥죄었던 굵직한 규제 대못들이
작년 12월에 대부분 뿌리가 뽑혀 시장에서 사라졌기 때문이다.


취득세 영구인하와 수직증축 리모델링이 가능해졌고

가장 험난한 고초를 겪으면서 된다 안된다 말이 많았던
다주택자 양도세 중과까지 전격적으로 폐지되어

거래 정상화와 시장 회복을 결정적으로

가로막아 오던 3 가지의 굵직한 대못이 뽑혔기 때문이다.


규제 대못이 뽑힌 시장은 말띠 해에는 점차 거래가 늘고,
2 주택 이상을 보유 하려는 수요들도
점진적으로 증가할것으로 예상된다.

주택 시장 회복을 가로막은 주범이 불필요하고
과도한 규제 였기에 규제가 풀린
시장이 회복 되는 것은 당연 하다고 본다.


최근 수도권 전세가율이 70%를 상회하는 지역이
속출하고 있는 상황에서
부동산 규제가 대거 풀리고

대외적으로는 미국등을 위시한
글로벌 부동산 활황 장세가 계속되면서
상당기간 가격조정을 거친 수도권 주택 매물에 대한
매수세가 유입될것은 자명해 보이기 때문이다.


특히나 다주택자 양도세 중과폐지가
전월세 상한제등과 빅딜을 하지 않고 폐지된 점은 다행이라 할수 있다.

만약 전월세 상한제 와 빅딜을 하였다면
필자의 견해로는 다주택자 중과 폐지의 약효는
크게, 아니 어쩌면 아무런 효과도 내지못하는
애물단지 정책이 되었을것이다.


다행히 전월세 상한제같은,
시장혼란을 주고 주택시장을 침체 시키는 정책과 딜이 되지 않고
순수하게 다주택자 양도세 중과 폐지만 된점은
시장에 상당히 긍정적인 효과를 줄것이다.


아울러 다주택자 양도세 중과 폐지 못지않게
중요한 점이 있는데, 단기 보유 양도세가 완화된다는점이다.

이부분은 언론이나 부동산시장에서 주목을 받지 못하는편이지만
중과 폐지 못지 않게 단기보유 양도세율 하향 조정도
상당히 중요한 부분이고
시장에 미칠 영향이 적지 않은 정책이다.

단기보유 양도세율 하향조정은 1년 미만의 경우에
기존 50% 에서 40% 로 줄었고
1년~2 년 미만 보유는 기존 40% 에서 기본세율 ( 6~38% )로 조정됐다.


다시말해 주택구입후 1년만 보유하고 처분하더라도
양도세율이 40% 가 아닌 일반 세율로 적용되어
세부담이 크게 줄어드는 것이다.


취득세를 영구인하하고
다주택자를 죄인취급했던 중과제도가 폐지되면서
동시에 1년 이상만 보유하면
시세차익 상당 부분을 세금으로 토해내지 않게 되는
시장 환경이 형성된 때문에

주택 시장은 생각 이상으로
회복 속도가 빨라 질 가능성이 높아졌다.


결국 올해 말띠해에는 어느정도
부동산 시장이 회복하면서 질주할 수 있는 길이 트였다고 볼수 있고,

그동안 악화 일로에 있던 부동산 시장이
작년 하반기를 기점으로 바닥을 다지는 모양새를 보이다

연말 본격적인 규제 완화가 확정 되면서

올 한해는 낙폭을 만회하는 결정적인 한해가 될것으로 전망된다.



다만, 아직 분양가 상한제와 총부채 상환 비율 (DTI) 규제가 남아 있어
향후 시장 회복에 발목이 잡힐 가능성도 있기 때문에

마지막 남은 두 개의 대못도 이른시간내에 뽑혀야 할것이다.
지방에는 없는 DTI 규제가 수도권 에만 있다는 것은 말이 안된다.


올해 말띠해 부동산 시장은 위와같은 요인들로 인해
분명 작년과는 다르게 회복 속도도 빠르고
거래량도 상당히 증가할것이다.

특히 그동안 집값 하락을 우려하여
내집마련 대신 전세시장에 머물러 있던 구매력 있는 수요자들의
움직임이 생각보다 상당히 빨라 질 가능성이 높다.


-김부성, 부동산 富테크 연구소 대표








규제풀린 부동산시장, 부활하나


부동산시장 회복을 가로막고 있던
각종 규제들이 연말 국회에서 대거 폐지됐습니다.


글로벌 금융위기 이후 오랜 침체기를 걸었던 부동산시장,

과연 올해는 살아날 수 있을지 전망해 보겠습니다.

지난 연말 국회에서 부동산 관련 법안들이 대거 처리됐습니다.
어떤 내용인지 소개해 주시죠.


지난해 취득세 영구 인하와 수직증축 리모델링 허용,
그리고 새해 첫 날 국회에서 다주택자에 대한 양도세 중과제가
폐지됐습니다.


부동산 시장의 회복을 위한 조치들이 취해지고 있습니다.


취득세 인하는 주택과 같은
부동산을 구입했을 때 그에 따른 세금 부담을 줄인 것입니다.


6억원 이하는 2%에서 1%, 9억원 이상은 4%에서 3%로 낮아졌습니다.


주택을 살 때 세금 부담이라는
심리적인 걸림돌을 제거했다는 데 큰 의미가 있습니다.


또 올해 4월부터는 수직증축 리모델링이 허용되죠.


15층 이상 공동주택은 최대 3개층, 14층 이하는
최대 2개 층까지 수직증축 리모델링이 가능해집니다.


건설업계가 그동안 줄기차게 요구했던
양도세 중과제도 폐지됐습니다.


양도세 중과 제도는 집을 2채 이상 가진 사람에게
무거운 세금을 매기는 것입니다.


지금까지는 2주택자는 양도차익의 50%,
3주택자 이상은 60%를 물게 했는데요,


이번에 바뀐 세법은 중과 제도를 폐지하고
다른 소득과 마찬가지로 6~38%의 기본세율을 적용하도록 했습니다.


부동산시장 회복을 위한
정책 걸림돌들이 해소가 됐다는 평가입니다.

부동산 시장의 대표적인 빗장 3개가 풀린 것인데요,


박근혜 대통령도 신년사에서 규제 완화로
부동산 시장 활성화를 추진할 것이라고 말는데,

시장의 반응이나 분위기는 좀 어떤가요?

박근혜 대통령이 다주택자 양도세 중과 폐지 등
부동산 규제 완화로 올해에는
부동산시장이 침체기에서 벗어나 활성화될 것이라고 강조했습니다.


이러한 규제 완화 기조는 계속 이어질 것으로 보이는데요,


하지만 현재 시장은 지난해 기존 주택과
신규 분양에 적용됐던 양도세 한시감면 혜택과

생애최초자들에 대한 취득세 면제 혜택이
지난해 말 종료되면서
부동산시장의 회복은 다소 더딜 것으로 보입니다.


올해 신규 분양이나 기존 주택 시장의
일시적인 거래 절벽과 청약률 저하 현상이 있을 수 있습니다.

여기서 전문가들의 말을 들어보시겠습니다.


김은경 삼성증권 부동산전문위원


대부분의 정책의 초점이 전용면적 85㎡ 이하의 중소형에 맞춰져 있다면

기존 미분양이라든가 기존 주택 시장의 거래 활성화를 위해서는

중대형에 대한 새로운 자금 지원이나
정책적 혜택 부분도 고려될 필요가 있다고 보여집니다.


김찬호 주택산업연구원 연구위원


임대주택 관련해서
세부적인 규제완화책이 있을 걸로 보여집니다.


리츠 시장 활성화를 위해서
지금 현재 리츠의 개인 주주 공모 제한 등을
조금씩 풀어나갈 수 있는 여지가 있다고 보여집니다.


계속해서 부동산 규제가 완화되고 있고
대통령까지 나서서 부동산 시장 회복이 기대된다고 했는데,

그렇다면 올해 집값이 좀 회복될까요?

수도권의 경우 최근 4~5년 동안 계속해서 보
합세 내지는 가격 하락폭을 거듭해 왔습니다.



최근 부동산 관련기관들의 보고서에서는
올해 수도권 주택시장이 1% 내외 상승할 것으로 점치고 있는데요,


건설산업연구원과 주택산업연구원, 한국감정원은
정부 정책이 제대로 시행되면

서울·수도권 아파트값이 1%가량 오르면서
거래량은 40~50% 증가할 것으로 내다봤습니다.


현대경제연구원은
수도권 중소형의 경우 상승 반전할 가능성이 있다"고 전망했습니다.


규제 완화들이 어느정도 가시화되면서
기대심리가 회복될 가능성이 높지만,
거시경제가 얼마나 뒷받침 해주느냐가 가장 큰 관건으로 꼽힙니다.


지방의 경우는 지역별로 차별화될 것으로 보입니다.


수도권과 달리 지방은 2008년 금융위기 이후
6년간 상승세를 이어왔는데요,



이런 집값 상승세를 타고 분양한 아파트들이
올해 본격적으로 입주해 최근 3년간 연평균 물량인
9만1천여 가구보다 70% 정도 많은 15만 가구에 이릅니다.


공급이 쏟아지면서 지방의 경우 호황세는
한풀 꺾일 것으로 전망됩니다.


다만 정부청사와 공공기관의 이전이 본격화된
세종시와 혁신도시 등에서는 개발이 속도를 내고

인구유입이 늘어나 당분간 상승세는 이어질 것으로 예상됩니다.

올해 수도권 집값이 소폭 상승할 것으로 예상되는데,
수도권에서 주목할 지역은 어느 곳인가요?

부동산 전문가들은 올해 투자 유망지역으로 `
강남 재건축`을 꼽았습니다.


지난해 하반기 하락세를 딛고
올 초들어 강남권 재건축 가격이 반등세를 보이고 있는데요,


실제로 강남3구 재건축이 12월 중순 3개월 만에 반등에 성공하면서
기대감이 더해지고 있습니다.



강남구는 11월보다 0.49% 올랐고,
대표적으로 개포 주공3단지 42㎡의 경우
한 달 새 3천만원 올라 7억~7억3천만원 대의 매매가를 형성하고 있고
서초구도 0.01% 상승, 송파구는 12월 보합세로 돌아섰습니다.


특히 강남 재건축 단지들은
지난해 3.3㎡당 4천만원에 가까운 높은 분양가에도 불구하고
뜨거운 청약 열기를 보였는데요,


올해도 강남권이 가지는 희소가치 사업추진이
가속화되는 곳들을 중심으로 신규 분양시장과
기존 주택시장에서 강남권 재건축은 이슈가 될 것으로 보여집니다.



박합수 국민은행 부동산팀장

특히 재건축 시장에서는 작년에 이어서 올해에도
분양이 이어질 걸로 예상되면서 대규모 물량인
가락시영과 고덕시영 아파트까지 나오는 상태입니다.


그만큼 시장을 주도하는 것이

강남 재건축 시장이 될 걸로 예상되고

특히 올해말까지 관리처분인가 신청을 해야

재건축 부담금을 감면받기 때문에

개별 단지별로 사업속도를 높이는 추세가 나타날 것으로

예상돼서 재건축에 대한 활성화를

기대해 볼 수 있다고 할 수 있습니다.


매매시장은 올해보다는 다소 나아진다는 전망인데,

그렇다면, 세입자들 이야기를 해보겠습니다.

1년 넘게 전셋값이 오르고 있는데 올해는 걱정을 좀 덜 수 있을까요?

지난해 서울 아파트 전셋값 상승률은 평균 9%를 기록했습니다.


2012년 8월부터 한 주도 빼놓지 않고
전국은 70주 연속, 서울은 71주 연속 오르면서
최장 상승 기록을 연일 갈아치우고 있습니다.


전셋값 상승은 올해도 이어질 전망입니다.

다만 상승폭은 좀 누그러질 것으로 예상됩니다.


올해 아파트 입주물량은 22만6천가구로
지난해보다 32% 늘어나지만,
신규 입주물량이 수도권보다는
지방에 더 많아 수도권의 전세 물량 찾기는
여전히 어려울 것으로 보입니다.


특히 강남지역의 전세난은 올해 상당히 불안해 보입니다.


가락시영 6천여가구등 올해 강남 일대 재건축·재개발
예정지 인근에서 쏟아져 나오는

이주수요가1만3천여가구에 달해
강남권과 주변 지역 전세난은 심화될 것으로 보입니다.

지난해만큼은 아니지만 올해도 전세난이 예상되는군요.


전세를 원하는 수요는 줄지 않고
전세로 나오는 물건은 없는 상황이 계속되고 있는데,


부동산 규제 완화책이 시행되면
전세수요가 매매로 전환되지는 않을까요?

매매시장이 회복세로 갈 것인지 안갈것인지가 가장 큰 변수입니다.


취득세 영구인하로 주택 구입의 진입장벽을 낮췄고
다주택자 양도세 중과 폐지 등 부동산 규제가 완화되면서


다주택자들이나 1주택자들이 주택을 더 많이 산다면
거래 증가와 함께 매매가격 상승도 기대해 볼 수 있겠죠.


매수력 있으면서 주택구입을 관망했던
전세수요자들이 매매로 돌아선다면
전세수요가 감소할 수 있는 가능성도 있습니다.


하지만 이들이 임대사업자로 돌아선다면,
이야기가 달라집니다.


예전처럼 집값 상승에 따른 시세차익을 보기 어려워졌기 때문에
집주인들이 임대소득에 대한 기대감이 더욱 큰 상황입니다.


이렇게 될 경우 다주택자들이
주택을 임대로 돌린다고 해도
전세가 아닌 월세나 반전세로 내놓을 가능성이 크기 때문에
전세시장에 또다른 압박으로 다가올 수 있는 것입니다.



김찬호 주택산업연구원 연구위원

월세화로 가는 추세는 갈 수 밖에 없는 구조인 것 같습니다.

집값 상승에 대해서 과거와 같은 상승에 대한 기대는 낮습니다.

그렇기 때문에 전세 레버리지 효과(지렛대 효과)는
크게 기대하기가 어렵습니다.

또 상당부분 집주인들 중에서 은퇴자,
고령자 세대가 늘기 때문에"


김은경 삼성증권 부동산전문위원


당분간 저금리 기조가 유지되는 한 집주인의 입장에서는
전세를 월세로 전환하는 속도가 계속 빨라지면서
가속화될 가능성이 높다고 보여지고

결국 세입자 입장에서 훨씬 유리한
전세를 필요로 하는 수요는 그만큼 계속 유지되거나
늘어날 가능성도 있다는 점에서


정부는 지난해부터 4.1 대책, 8.28 대책 등
부동산 정책을 계속해서 내놓고 있고,

규제완화를 통해 정책적 시그널을 주고 있습니다.


하지만 시장은 지난해 말로 종료된
양도세 면제와 생애최초 취득세 면제 여파로
1,2월 거래량 감소는 불가피해 보입니다.


다만 다주택자 양도세 중과폐지 등
규제완화책과 지난해 전세난에 따른
매매수요 전환이 봄 이사철 이후부터는
가시적으로 시장에 작용할 가능성이 높습니다.


올해는 경제 여건이 소폭 개선이 된다는 전제 하에

수도권 부동산 시장도 오랜 침체를 딛고

바닥을 다지면서 상승으로 회복하는 해가 될 것으로 전망됩니다.