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금융당국, 6억원 이상 전세 세입자 대출 제한



빠르면 다음달부터 중산층 고액 세입자에 대한
대출 규제가 크게 강화된다.

상호금융 등 제2금융권 대출은 까다로워지며
취약계층에 대한 채무 조정 대상은 더욱 늘어난다.

9일 금융권에 따르면 금융위원회와 금융감독원 등
금융당국은 이같은 내용의
가계부채 관리방안을 마련해 이달 말에 발표할 방침이다.



고액 세입자 대출 규제로

전세보다는 주택 매매를 늘려 경기에 활력을 불어넣고

'풍선효과'로 과도하게 늘어난

제2금융권의 대출을 조이는 게 핵심이다.



우선 전세 보증금 6억원이 넘는 전세 주택의 경우,
주택금융공사의 전세보증서 발급이 전면 중단된다.


5억원 이상 전세 대출까지
중단 대상에 넣는 방안이 조율하고 있는데 채택될 가능성도 있다.

금융권 관계자는 "6억원 이상 전세 대출의 경우,
보증서 발급을 하지 않기로 결정됐으나

이를 5억원까지 낮추는 방안도 거론되고 있다"고 말했다.

보증금 3억~4억원 이상 전세 주택의 경우 전세보증 한도를 기존 90%에서 액수별로 차등화해 최대 80%까지 제한하는 방안이 시행될 예정이다.

만기 상환이 가능한 중기 적격대출도 올해 처음으로 출시한다. 이 상품이 상용화되면 주택담보대출의 만기구조를 중장기로 분산하면서 가계대출 구조가 개선되는 효과가 있을 것으로 금융당국은 예상한다.

주택금융공사는 금리 사전 제시를 통해 취급은행의 리스크를 완화해주는 금리제시형 적격대출 출시도 준비 중이다.


적격대출이란 만기 10년 이상의 고정금리 장기대출로 2012년 3월 출시 이래 큰 인기를 끌고 있다.

당국은 새마을금고, 신협, 수협, 농협 등 상호금융의 대출에 대한 규제에도 나선다.

은행에 대한 금융당국의 대출 자제 압력이 커지자 대출 수요가 이들 상호금융사로 옮겨갔기 때문이다.

구체적으로는 5억원 이상 토지담보대출은 외부감정평가를 받도록 해 담보 가치의 객관성 확보 및 과대 대출을 방지할 방침이다.


토지담보대출의 담보인정비율(LTV) 한도를 최대 80%까지 조정해 과도한 대출을 억제할 예정이다. 토지담보대출 연체율은 6.67%로 전체대출 연체율(4.05%)보다 높은 편이다.

상호금융의 비조합원 대출 한도 축소도 추진되며 상호금융과 카드론 등 취약 부문의 잠재 위험 점검도 강화된다.

금융당국 관계자는 "제2금융권 토지담보대출 부문에 LTV 규제가 없어 도입 여부를 검토하고 있다"면서 "상호금융의 비조합 대출 규제에도 중점을 두고 있다"고 전했다.

무주택 서민과 취약계층을 위한 지원도 강화된다.

올해 금리 상승으로 인한 가계 부채 부담 리스크를 상쇄하기 위해 대출 형태를 단기에서 중장기로, 변동금리에서 고정금리로 각각 바꾸는 작업에 속도를 낼 계획이다.


현재 변동금리가 전체 대출의 90%인데 2016년까지 고정금리 비중을 30%까지 끌어올리는 계획을 적극적으로 추진한다.

새해 출시된 통합형 정책 모기지론인 '내집 마련 디딤돌 대출'은 연내 본격화하기로 했다.


지원대상은 부부합산 연소득 6000만원이하 무주택자로 생애최초 구입자인 경우 7000만원이하까지 확대된다. 저소득층의 주거비 부담을 줄여주는 주택바우처 제도 시범사업 대상도 97만 가구로 늘린다.

행복기금과 금융권 자체 채무조정 활성화를 통한 맞춤형 지원은 올해에도 확대한다. 행복기금에서 한국장학재단 5만5000명, 민간배드뱅크 33만명 등 총 38만5000명의 연체채권을 매입해 신용회복을 지원할 예정이다.

금융당국은 가계 부채가 1000조원을 넘었으나 여전히 관리 가능한 수준이며 상환 능력도 충분하다는 분석이다.

지난해 말에 최악의 금융위기 사항을 가정하고 가계 부채 스트레스테스트를 한 결과 문제가 없는 것으로 나왔다. 다만 국제신용평가사 등이 가계 부채를 위험 요소를 보는 만큼 1000조원 수준에서 가계부채가 더 늘지 않도록 총량 관리는 할 예정이다.

금융당국 관계자는 "가계 부채가 1000조원을 넘었으나 금융위기 당시와는 다르다"면서 "2011년 6월 이전에는 국내총생산 대비 두 배의 속도로 가계부채가 증가했으나 지금은 그렇지 않다"고 말했다.

그는 "경제 규모가 커지니 부채가 늘어나는 것은 당연하다"면서 "현재 가계 부채 확대 규모나 건전성 측면에서는 충분히 관리 가능한 수준"이라고 덧붙였다.





광교 등 미니신도시 2억 전셋집이 4억 '껑충'..

2년차 세입자 '절규'



택지개발·신도시 위주, 전셋값 2배 이상 올라.. 세입자들 매입 고민도


경기 의왕신도시 내손동의 한 아파트(전용면적 84㎡)에 전세로 살고 있는 주부 유모씨는 계약 만기일이 다가오는 것이 걱정스럽다. 지난 2012년 11월 첫 입주시점에 전세금 2억3000만원으로 입주했으나 현재 4억1000만~4억3000만원까지 껑충 뛰었기 때문. 유씨는 "의왕신도시가 안양 생활권에 속해 있어 교육환경도 좋고 지하철도 가까워 살기 편하지만 이렇게 서울 강남 전셋값만큼 올라갈 줄은 몰랐다"고 전했다.

입주 2년차 아파트에 살고 있는 전세입자들이 떨고 있다.
입주할 때 전세가격에 비해 크게는 2배나 올라 또 다른 곳으로 옮길 수밖에 없는 '전세난민' 상황이 예고돼 있어서다. 주로 택지개발지구나 신도시 등 한꺼번에 많은 물량이 쏟아진 아파트의 경우 입주 초기에는 저렴한 전세가격을 자랑하다 재계약 시점에는 주변 시세만큼 오르기 때문에 2년차 아파트의 전세가격 상승폭이 큰 편.

2년차에 전셋값 '껑충'


6일 부동산114에 따르면 지난 2012년 상반기 수도권(서울.인천.경기) 입주 단지 중 현재 전세가격이 가장 많이 상승한 단지는 주로 인천 청라지구나 경기 남양주, 광교나 김포 등에 분포돼 있다.

가장 가파른 전셋값 상승세를 보인 단지는 지난 2012년 3월 입주한 인천 서구 청라한화꿈에그린(113㎡)으로, 입주 시점 전세가격인 9000만원에서 현재 1억8000만원까지 2배 올랐다. 서구 경서동 제일풍경채(115㎡)도 2012년 4월 입주 당시 1억1500만원에서 현재 1억9000만원까지 뛴 상태다.

지난 2012년 5~6월 입주한 경기 남양주시 별내동 별사랑마을별내더샵(101㎡)과 별빛마을별내스위첸(99㎡)도 모두 입주 당시 전세가격은 1억4000만원에 불과했으나 현재 2억5000만원까지 뛰었다. 별빛마을신일유토빌 역시 2012년 4월 1억4500만원에 입주했으나 현재 2억4000만원까지 올랐다.

광교신도시도 전셋값이 많이 뛴 대표적인 지역으로 꼽힌다. 경기 수원시 영통구 이의동 광교래미안(97㎡)의 경우 지난 2012년 2월 입주 당시 2억250만원이었으나 현재는 3억5500만원까지 올랐다. 같은 시기에 입주한 광교 오드카운티(123㎡)도 1억9500만원에서 현재 3억3500만원까지 올랐다. 오드카운티(123㎡) 전세입자인 정모씨는 "1억7000만원에 입주했으나 현재 중개업소에 4억원까지 전세물건이 나와 있다"며 "차라리 집을 하나 살까 고민 중"이라고 털어놨다.

택지지구, 신도시 가파른 상승세


전문가들은 이처럼 한꺼번에 여러 아파트가 분양되는 지역이나 택지지구 등 전세물량이 많았던 지역일수록 2년차 전세 상승률이 가파르다는 설명이다.

권일 닥터아파트 팀장은 "대부분 아파트 수분양자들이 중도금 대출을 받다 보니 입주 때는 잔금이 남아 있는 상태"라며 "대체적으로 전세 보증금으로 잔금을 치르려 하기 때문에 전세 공급이 많아 보증금이 낮게 형성될 수밖에 없고 재계약 시점이 되면 주변 시세와 동등해져 상승세가 더 가파르다"고 설명했다.

일부의 경우 새 아파트라는 점 등 때문에 주변 전세가 시세보다 더 높아지기도 한다고 덧붙였다.

조민이 에이플러스리얼티 팀장도 "과거 잠실이나 판교 등지에서 비슷한 시기에 대거 입주해 전세가격이 저렴했다가 급등한 바 있다"며

"적어도 1.5배는 올랐고 현재 광교의 경우 대부분 전세가격이 2배 뛴 상태"라고 설명했다.

히 전세대란이 벌어졌던 지난해의 경우 이 같은 상승세가 더욱 가팔랐다. 닥터아파트 권 팀장은 "과거 전세 재계약을 위해서는 계약 만기를 6개월 정도 앞둔 시점에 계약에 대한 논의가 오가곤 했으나 전세가격이 워낙 오르다 보니 시기가 더욱 일러져 입주 후 1년만 지나도 재계약을 이야기하는 경우도 있다"고 말했다.

오늘은 월요일 많은 분들이 전세를 얻으러 오셨네요

전세가 있어야 말이죠..

지금 있는 전세는 악성 전세 뿐입니다..

이러다가 증말루 전세가가 매매가를 추월 할 거 같네요

가격이 2 주 전에 제일 비쌌던 아파트가
오늘 공동중계망을 보니 나가고 없네여...

가격이 가팔라지고 있음이 눈에 보입니다.

또한 찌질이 월세집이 어제 나갔습니다.
32평 인데 월세로만 집을 굴려서 집이 어찌나 험악한지

손님들 보여주면 화장실 곰팡이 때문에
퇴짜를 맞던 못난이 박색아파트가 어제 나갔습니다.
2달 동안 계속 안나가던 악성 월세집이었답니다.

또한 근처 2천세대 주공아파트가 전세가 단 한 건도 없습니다.
월세때문이라고요 월세도 고작 5건 미만입니다...

오늘은 4월 예정이신 똘똘한 부부가 오셨네여.
4월이 예정이지만 12월과 2월에 정점을 찍는 학군지역이라
빨리 움직이는 것이 유리하다 싶으셨다네여...

1층도 햇빛 잘 들어오니 좋다고 계약하신 답니다.

그양반들은 1층을 좋아하지도 않으시는 분들인데
지금 올라가는 사정이 예사롭지않다는 것을 아신겁니다...

문제는 집주인이 주말에 놀러나가 월욜이나 볼 수 있는 집인데
밤이라도 와서 볼테니 전화달라고 합니다.

또 한 분은 오늘 전세 계약하신 분인데
집주인이 전세값을 1억을 올려달라하셨답니다.

아니 여기가 강남도 아니고 기껏해야 강북 교육극성인 지역인데
1억은 좀 너무 하다며 울분을 토해내시네여...

매물이 없다보니 부동산에서도 매물 선점 작업이 치열합니다..

요즘 집주인들이 어찌나 여우같은지....

근처 부동산에 다 전화하여 전세 시세 알아봅니다.....
그런 다음 가장 비싸게 받아주겠다는 부동산에 전세를 놓습니다...
행여 1천만원이라도 적게 말씀드리면
능력 없는 부동산 취급하며 득달같이 따지고 듭니다.

부동산도 죽을 맛입니다...

요즘같은 철에 물건이 없다는 건전시 식량이 바닥 나는 것과 마찬가지입니다

그럼 집주인의 비위를 맞춰주려면
최근 거래된 전세 최고가를 불러줘야 합니다.

그러나 여우같은 집주인은
회심의 미소를 지으며 그 가격에 천만원을 더올립니다.

그런데 부동산도 압니다..곧 전세 신기록이 갈아치워질거라는것을 ....
불과 1달전만해도 비싼매물은 어느 누구도 입질이 없었지요

그런데 지금은 달라졌어여.

정부는 어쩔 셈인지 참 답답합니다.사실상 전세는 대책이 없네여...
돈이 없으면 강남에서 강북으로 ...새아파트 에서 오래된 아파트로 ...

서울서 신도시로 신도시에서 경기도로...
방3칸에서 방 2칸짜리로 ....

전세 전쟁통에 애꿎은 세입자 피난민만
아래로 아래도 피신을 떠납니다....

박근헤 정부 부동산 규제 완화가 민주당 반대로
속 시원하게 이루어 지지 않음으로 해서
또 다시 매매 수요가 대규모로 전세 수요로 이동하며

2013년은 대한민국 전체가 전세대란 이었습니다.

전통적으로 전월세 상승률이 가장 낮은 시기는 1년중 11월과 12월로

25 년간 축적된 국민은행 통계로 보니
6 월과 11-12월은 마이너스 상승률입니다.

아이들 시험 기간이거든요 수능에 연합고사에 기말고사까지...
추워지니 움직이기도 싫기도 하고요

이사 수요가 일시적으로 멈추는 시기입니다.

물론 지역에 따라 그 전에 움직였던 수요도 상당하지요.

그렇지만 대부분은 후자에 해당합니다.
이전 보다 이후에 움직일 수밖에요.

그렇게 2 개월 간에 걸쳐 잠복한 수요는 1월부터 급박하게 움직이기 시작해서봄 이사철에 걸쳐 몸살을 앓게 됩니다.

현재 전월세 재계약하는 분들은
2 년 전에 금융 위기 이후로 DTI를 해제 하였다가

갑작스럽게 다시 금융규제를 한 이후에 재계약 했던 경우입니다.
심리적으로 움츠렀던 시기라 대부분 움직이지 못했었고

2010년 수도권 입주물량은 2007년 분양가상한제를 피하기 위한
밀어내기 물량으로 인해 한해동안 약세를 면치 못합니다.

그렇게 오르지 않을 것 같던 전세가
하반기로 갈수록 서울 한강이남부터 출발해

지하철과 고속도로를 타고 북상하거나 남하하면서
특히 수도권 경부라인에 대규모 전세대란을 일으켰습니다.

금년은 어떤 현상이 벌어질까요?

새집에서 싸게 잘 살았는데
재계약 싯점이 되니 가격 때문에 이동할 수밖에요

작년 하반기부터 시작된 전세대란은
특히 지방은 물론이고 수도권 경부라인에불을 붙였다면

금년에는 수도권 전체가 용인 지역 의 예처럼

공급부족 심화 와
대규모 재계약이 몰려 있음에도 더 싼 아랫 지역이나 외곽 지역이 없어

심각한 전세난 속에 올해보다
더 큰 가격 상승 과 이에따른 이사 수요가 발생합니다.

그동안 상당히 월세로 이동하였지만

금년에는 재계약 대상중에
적게 잡아도 50% 이상이 월세로 전환되지 않을까 싶네요

각자가 또 다시 할 수 있는 대비를 해놓으시기 바랍니다.

여전히 변함없이 내집장만 안하거나 못한 분들께는 권할 수 밖에 없습니다.
현재 유럽 위기로 인해 조장된 심리적 불안정이 살짝 눌러 놓았던 수요가

플러스 알파되어 이제 곧 시장에 봇물처럼
지난날 처럼 어김없이 나오게 됩니다.

신혼부부 수요,봄이사철 수요,전세난민 수요,
내집장만 보류 수요 등이 한꺼번에 몰리면서

더 어려운 2014 년의 전월세 시장이 다가오고 있습니다.
입주 물량이 줄어서 발생하는 것이라기 보담은 구조적인 문제입니다.

지난 전세난은 충청권, 지방 일부 와 경부라인에서 발생하였다고 한다면
2014년은 지방과 수도권 전 지역에 걸쳐 전세대란이 발생합니다.


**수도권에 매매가 대비 전셋값 70% 돌파 지역 속출

경기 군포·의왕, 수원 영통·장안 등 4곳…서울 성북구도 목전

전세금 1억 올려도 어쩔 도리가 없어요"…집주인 부르는게 값


"반전세나 월세 매물은 몇 개 있지만 순수한 전셋집은 없습니다. 전세를 살고 싶으면 다른 동네를 알아보셔야 합니다."

(서울 성북구 정릉동 A공인 관계자)

"1억원 이상씩 보증금을 올려달라고 해도(학군 때문에) 무조건 재계약부터 하고 보자는 분위기입니다. 전세가 없는데 어쩌겠습니까." (서울 서초구 김해연 반포 대양공인 대표)

새해 벽두부터 전세금 상승세가 파죽지세다.

신학기 학군 대기 수요가 높아진 서울 강남 일대는 물론 젊은 맞벌이 부부나 직장인 수요가 많은 성동ㆍ서대문 등 강북지역에도 매물로 나온 전셋집이 씨가 말랐다.

◆ 자취 감춘 강남 전세

기자는 이날 강남에선 '변두리'로 통하는 서울 지하철 2ㆍ4호선 사당역 인근 부동산중개업소부터 죽 훑었다.

사당역에서 이수역으로 쭉 걸어 올라가며 뒤졌지만 허탕이었다. 전세로 나온 물건은 하나도 없었다. 그나마 서초구 방배동 현대홈타운 1차에서 비슷한 매물을 하나 찾았다. 이것도 전용면적 59㎡짜리 중소형 아파트를 보증금 3억5000만원에 월세 35만원을 요구하는 반전세였다. 다시 9호선 신반포역 인근 삼성래미안 퍼스티지, 반포 힐스테이트 등을 찾았다. 역시 없었다. 구반포역 인근 반포주공1단지에선 보증금 3억5000만원에 월세 80만원을 달라고 했다.

신학기 수요가 대기 중인 양천구 목동 신시가지1단지 전용면적 51㎡ 전세금도 지난해 초보다 1억원가량 올라 현재 2억6000만~2억8000만원까지 치솟았다. 목동 A공인 관계자는 "학교 때문에 집을 옮길 수 없다 보니 '슈퍼갑'인 집주인이 값을 부르는 만큼 전세 시세가 뛴다"며 "집주인이 전세 세입자에게 1년 계약을 강요하는 사례도 있다"고 말했다.



◆ 풍선 효과 강북 전세

강북 지역 중개업소 10곳을 무작위로 들러 전셋집을 구할 수 없겠냐고 물었다. 돌아온 대답은 싸늘했다. 7~8곳은 "전세 매물 구하기는 하늘의 별 따기다.

전세 가격이 매매 가격과 차이가 거의 나지 않으니 집을 사든지 아니면 집주인에게 월세를 좀 깎아달라고 상의하는 게 낫다"는 대답만 돌아왔다.

마포구 하중동 한강밤섬자이 전용 84㎡ 전세 매물은 1년 전만 해도 4억~4억3000만원 선에 거래됐지만 현재 5억~5억4000만원으로 전세금 최고치를 계속 갈아치우고 있다. 공덕동 공덕래미안1차 전용 59㎡ 전세금도 지난해 초보다 3000만~5000만원가량 뛰어 2억8000만~3억원으로 매매가(3억6000만원)에 거의 근접했다.

공덕동 S공인 관계자는 "월세를 받으려는 집주인들이 너도나도 반전세로 돌리는 바람에 월세가 오히려 10만~15만원가량 떨어졌다"고 말했다.

직장인 실수요가 몰리는 성동구 옥수동 옥수어울림 전용 85㎡ 전세금은 5억5000만~5억8000만원으로 1년 전보다 1억5000만~1억9000만원이나 급등했다. 옥수동 B공인 관계자는 "도심에 출퇴근하는 직장인 수요와 강남 전세난에 쫓긴 사람들이 밀려 들어와 전셋집 품귀 현상이 계속되고 있다"며 "올해 강남 재건축단지 이주가 시작되면 전세난이 더욱 심해질 것 같다"고 우려했다.

◆ 전망도 대책도 없는 전세난

9일 한국감정원에 따르면 갑오년 새해 첫 주 전국 아파트 전세 가격은 0.17% 상승하면서 72주 연속 상승세를 이어갔다.

박기정 한국감정원 연구원은 이날 "전세금 급등지역이 강남 지역에서 성동 영등포 노원 등 실수요자들이 주로 찾는 외곽지역으로 확산되고5 있다"고 밝혔다.

문제는 전세 수요가 공급을 초과하면서 벌어지는 전세금 급등에 대해 뾰족한 단기 전망도, 대책도 보이지 않는다는 점이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "전세는 전형적으로 공급자인 집주인 우위 시장"이라며 "은행 예금금리는 3%도 안되는데 월세 전환이율은 6%를 넘는 현실에서 집주인들의 전세 기피, 월세 선호 현상은 지속될 수밖에 없다"고 전망했다.

이론적으로는 집값의 60%나 70% 수준에서 단기적으로 전세금 상승세가 꺾일 것이라 전망하기보다는 오히려 집주인의 실질 투자 수익률이란 측면에서 보면 집값보다 전세금이 더 높아도 이상할 게 없다는 지적이다.